دبئی میں پراپرٹی کی ایک ڈیل شروع سے آخر تک

دبئی میں ڈیل ایک واضح راستے پر چلتی ہے۔ جب آپ ہر مرحلہ جانتے ہیں تو آپ کلائنٹ کو بتا سکتے ہیں کہ آگے کیا ہوگا، اور یہی چیز انہیں آپ پر بھروسہ کرنے دیتی ہے۔

کون کیا کرتا ہے

• آپ، بروکر: فریقین کو تلاش اور جانچنا، RERA فارمز سنبھالنا، مراحل میں ہم آہنگی کرنا۔
• ٹرسٹی آفس: ایک رجسٹریشن دفتر جو Dubai Land Department (DLD) کی نمائندگی کرتا ہے اور الیکٹرانک معاہدوں کے ساتھ فروخت کی کارروائی کرتا ہے۔ دبئی کی عام ری سیل میں کوئی نوٹری نہیں ہوتا۔
• ڈیولپر: ری سیل پر no objection certificate (NOC) جاری کرتا ہے، اور آف پلان پر براہ راست فروخت کرتا ہے۔
• بینک: پراپرٹی کی قیمت لگاتا ہے اور جب خریدار کا مارگیج ہو تو منتقلی پر فروخت کنندہ کو ادائیگی کرتا ہے۔
• DLD: فروخت رجسٹر کرتا ہے اور ٹائٹل ڈیڈ جاری کرتا ہے۔
• Conveyancer (اختیاری): بہت سے خریدار دستاویزات سنبھالنے اور ڈپازٹ چیک رکھنے کے لیے اسے استعمال کرتے ہیں۔

ری سیل، مرحلہ وار

1. Form A۔ فروخت کنندہ آپ کی بروکریج کے ساتھ مارکیٹنگ معاہدے پر دستخط کرتا ہے۔ آپ Trakheesi پرمٹ لیتے ہیں اور تشہیر کرتے ہیں۔
2. Form B۔ خریدار اپنے بروکر کے ساتھ دستخط کرتا ہے (کبھی وہی ایجنسی)۔
3. پراپرٹی دورے اور پیشکش۔ قیمت اور شرائط طے کریں۔ اگر دو ایجنسیاں شامل ہوں تو پہلے Form I پر دستخط کریں۔
4. Form F (MOU)۔ خریدار اور فروخت کنندہ فروخت کے معاہدے پر دستخط کرتے ہیں۔ خریدار عموماً فروخت کنندہ کے نام 10% سیکیورٹی ڈپازٹ کا چیک دیتا ہے، جو منتقلی تک رکھا جاتا ہے۔
5. مارگیج، اگر ہو۔ بینک پراپرٹی کی قیمت لگاتا ہے اور حتمی پیشکش جاری کرتا ہے۔
6. ڈیولپر NOC۔ DLD ڈیولپر کے e-NOC کو لازمی دستاویز کے طور پر درج کرتا ہے۔ یہ تصدیق کرتا ہے کہ کوئی غیر ادا شدہ سروس چارجز نہیں۔ عموماً فروخت کنندہ درخواست دیتا اور ادائیگی کرتا ہے۔
7. ٹرسٹی آفس میں منتقلی۔ دونوں فریق، یا ان کے نمائندے، دستخط کرتے ہیں۔ فیسیں ادا ہوتی ہیں، فروخت کنندہ کو قیمت ملتی ہے۔
8. ٹائٹل ڈیڈ۔ DLD خریدار کے نام الیکٹرانک ٹائٹل ڈیڈ جاری کرتا ہے۔

آف پلان فروخت، مرحلہ وار

1. منصوبہ چیک کریں۔ Dubai REST ایپ میں آپ منصوبے کی حیثیت اور اس کا escrow اکاؤنٹ دیکھ سکتے ہیں۔ Law No. 8 of 2007 کے تحت ڈیولپر کو آف پلان فروخت سے پہلے DLD کی منظوری اور منصوبے کا escrow اکاؤنٹ درکار ہے۔
2. بکنگ فارم۔ یہ یونٹ محفوظ کرتا ہے اور قیمت اور اہم شرائط درج کرتا ہے۔ خریدار بکنگ کی رقم ادا کرتا ہے۔
3. SPA۔ ڈیولپر کے ساتھ خرید و فروخت کا معاہدہ، ادائیگی کے منصوبے سمیت۔
4. Oqood رجسٹریشن۔ ڈیولپر فروخت کو DLD کے عبوری رجسٹر Oqood میں رجسٹر کرتا ہے۔ فیس قیمت کا 4% ہے، جو عموماً بکنگ کے وقت ڈیولپر کے ذریعے ادا ہوتی ہے (Bayut)۔
5. قسطیں۔ ادائیگیاں اسی مخصوص منصوبے کے escrow اکاؤنٹ میں جاتی ہیں۔
6. حوالگی۔ تکمیل پر Oqood ریکارڈ کی جگہ DLD ٹائٹل ڈیڈ لیتی ہے۔

خریداروں کو سمجھانے کے تین نکات:

• آف پلان پر کمیشن ڈیولپر ادا کرتا ہے، اکثر 2% سے 8% کے درمیان (Bayut)۔
• تکمیل سے پہلے دوبارہ فروخت کے لیے ڈیولپر کا NOC درکار ہے، اور ڈیولپرز عموماً کم از کم ادا شدہ حصہ مانگتے ہیں، اکثر 30% سے 40%، جیسا کہ SPA میں لکھا ہو (Binghatti)۔
• آف پلان پر مارگیج Central Bank کی طرف سے 50% loan to value تک محدود ہیں۔

ری سیل پر فیسیں

• DLD منتقلی فیس: 4% قیمت کا۔ Executive Council Resolution No. 30 of 2013 کہتا ہے کہ یہ برابر تقسیم ہوتی ہے جب تک کچھ اور طے نہ ہو، لیکن عملی طور پر عموماً خریدار پوری ادا کرتا ہے۔ تقسیم Form F میں لکھیں۔
• ٹرسٹی آفس: قیمت AED 500,000 یا زیادہ ہو تو AED 4,000 اور VAT، اس سے کم پر AED 2,000 اور VAT (haus & haus)۔
• ایجنسی کمیشن: تقریباً 2% اور 5% VAT، جو Form A یا B میں طے ہو۔
• مارگیج رجسٹریشن: قرض کی رقم کا 0.25%، قیمت کا نہیں۔

حل شدہ مثال: AED 2,000,000 کا اپارٹمنٹ، نقد خریدار

آئٹم	حساب	رقم (AED )
DLD منتقلی فیس	4% x 2,000,000	80,000
ٹرسٹی آفس	4,000 + 5% VAT	4,200
ایجنسی کا کمیشن	2% x 2,000,000 = 40,000، + 5% VAT	42,000
ٹائٹل ڈیڈ اور انتظامی چارجز	Property Finder کی مثال کے مطابق	580
خریداری کے کل اخراجات		126,780

یہ قیمت کے اوپر تقریباً 6.3% ہے۔ اگر خریدار 80% کا مارگیج لے (AED 5 million تک غیر ملکی کے پہلے گھر کے لیے زیادہ سے زیادہ) تو مارگیج رجسٹریشن کے لیے 0.25% x 1,600,000 = AED 4,000، اور چھوٹی فیسیں شامل کریں۔

پہلی ملاقات میں اپنے کلائنٹ کو یہ جدول دکھائیں۔ خریدار ٹرسٹی آفس میں حیرانیاں پسند نہیں کرتے۔

آف پلان اور مالیات اور حسابات سے مشق کریں۔

فیسیں اور طریقہ کار بدلتے ہیں۔ کوئی قدم اٹھانے سے پہلے سرکاری ذریعہ (DLD کے فیس صفحات اور آپ کا ٹرسٹی آفس) چیک کریں۔ یہ سبق قانونی یا مالی مشورہ نہیں۔