شراء عقار في مصر كأجنبي

يمكن للأجانب شراء المنازل في مصر، لكن القواعد موزّعة على عدة قوانين وقرارات، وتغيّر بعضها مؤخرًا. وبصفتك وسيطًا، فأنت غالبًا أول من يسأله المشتري. إليك ما يجب أن تعرفه وتقوله.

باختصار

1. القانون الأساسي هو القانون 230 لسنة 1996: استخدام سكني، وألا تتجاوز مساحة كل عقار 4,000 م²، وألا يكون أثرًا، ولا إعادة بيع قبل خمس سنوات ما لم تسمح السلطات بذلك.
2. رُفع سقف العقارين القديم بقرار حكومي، بشرط أن يكون الثمن مدفوعًا بعملة أجنبية محوّلة من الخارج.
3. الأراضي والأراضي الزراعية محظورة. ولـسيناء نظامها التقييدي الخاص.
4. تُباع معظم المنازل الجديدة بـعقد ابتدائي. أما التسجيل الكامل في الشهر العقاري فهو خطوة منفصلة وأبطأ.
5. يدفع البائع ضريبة تصرفات بنسبة 2.5% على إجمالي قيمة البيع.
6. يمكن أن يدعم العقار تصريح إقامة، لكن تحقّق من الحدود الحالية قبل أن تعد بأي شيء.

ما يقوله القانون 230 لسنة 1996

تلخّص بوابة الاستثمار الحكومية القواعد. يجوز لغير المصري تملّك عقار لسكنه الخاص هو وأسرته (الزوج والأبناء القُصّر)، إضافة إلى العقار اللازم لنشاط تجاري مرخّص. ويجب ألا تتجاوز مساحة كل عقار 4,000 م² وألا يكون أثرًا مسجّلًا. ولا يجوز لغير المصري نقل الملكية لمدة خمس سنوات من تاريخ الاكتساب، ما لم يسمح رئيس الوزراء بذلك قبلها، وقد فُوِّضت هذه الصلاحيات لاحقًا إلى وزير العدل. والصفقة التي تخالف هذه الشروط باطلة ولا يمكن تسجيلها.

تُعامَل الشركة كأجنبية إذا لم يملك المصريون أغلبية رأس مالها، حتى لو كانت مؤسَّسة في مصر.

تُعامَل بعض المناطق بمرونة أكبر. فبموجب قرار رئيس الوزراء 548 لسنة 2005، يُعامَل الأجانب كالمصريين بالنسبة للمساكن في المجتمعات العمرانية الجديدة وفي المناطق السياحية المدرجة، بما فيها رأس الحكمة وسيدي عبد الرحمن والغردقة والبحر الأحمر، مع مراعاة الموافقات الأمنية.

سقف الوحدات والدفع بالدولار

في 2023 تحرّك مجلس الوزراء لرفع حد العقارين إذا دفع المشتري بعملة أجنبية. وأفادت Al-Ahram Weekly في يوليو 2026 بأن السقف أُلغي بقرار من رئيس الوزراء، وأن الثمن يجب أن يُدفع بعملة أجنبية من الخارج، وأن مكاتب الشهر العقاري تقبل عقد المطور مع إثبات الدفع بالدولار الأمريكي للوحدات التابعة لجهات الدولة مثل NUCA. ولم يُنشر رقم القرار فيما عثرنا عليه، لذا اطلب من مكتب التوثيق التأكيد قبل أن تنصح مشتريًا بشأن وحدة ثالثة.

ويقول التقرير نفسه إن التخفيف يشمل الوحدات المبنية لا الأراضي. وتبقى الأراضي الزراعية ومعظم الأراضي الصحراوية مغلقة أمام الأجانب، وفقًا لـ Al Tamimi.

سيناء والمناطق الحدودية

تخضع سيناء لتشريع منفصل. وتقول Al-Ahram Weekly إن تملك الأجانب محظور في أنحاء سيناء باستثناء دهب وشرم الشيخ ومنطقة خليج العقبة السياحية، وإن شرم الشيخ نفسها تعمل بحقوق انتفاع تصل إلى 99 عامًا بدلًا من التملك الحر. وبعض المناطق الأمنية والحدودية مغلقة أمام التملك الخاص للجميع. إذا كان العقار المعروض في سيناء أو قرب الحدود، فأرسل المشتري إلى محامٍ قبل أي عربون.

العقد الابتدائي مقابل التسجيل في الشهر العقاري

تُباع معظم المنازل الجديدة بـعقد ابتدائي يُوقَّع مع المطور. وهو ملزم للأطراف لكنه ليس سند ملكية مسجّلًا. ويتم التسجيل الكامل في مصلحة الشهر العقاري، أي الشهر العقاري، التابعة لوزارة العدل، وينتج عنه “العقد الأزرق” المسجّل.

وصفت Enterprise الإجراءات في 2023: شهادة مساحية وتخطيطية، وختم نقابة المحامين (1% من القيمة، بحد أقصى EGP 25,000)، ورسوم الشهر العقاري، وسلسلة كاملة من العقود. وكثيرًا ما بلغت التكاليف الإجمالية EGP 30,000 إلى 50,000، وبالنسبة للأجانب قد يمدّ التصريح الأمني التسجيل من نحو 60 يومًا إلى سنة. وغالبًا ما تأتي منازل إعادة البيع بسلسلة من العقود غير المسجّلة، وقد تعني ثغرة في تلك السلسلة دعوى قضائية لإثبات صحة البيع، لذا اسأل مبكرًا.

ضريبة التصرفات 2.5%

عندما يبيع فرد عقارًا مبنيًا، أو أرضًا للبناء داخل حدود المدينة، يدين البائع بـ2.5% من إجمالي قيمة البيع، دون أي خصومات. وتُطبَّق سواء كان العقد مسجّلًا أم لا، وتستحق خلال 30 يومًا من البيع. وتُعفى بعض التصرفات، مثل الهبات بين الأزواج والآباء والأبناء.

الإقامة المرتبطة بالعقار

يمكن أن يدعم تملك العقار تصريح إقامة. ووصفت تقارير صحفية في 2023 تصاريح لسنة وثلاث وخمس سنوات مرتبطة بمشتريات تقارب USD 50,000 و100,000 و200,000 مدفوعة بعملة أجنبية، لكننا لم نتمكن من تأكيد الحدود الحالية على صفحة رسمية. انصح العملاء بالتحقق لدى مصلحة الجوازات والهجرة والجنسية.

ما يجب على الوسيط شرحه

• أي قانون ينطبق على هذه الوحدة وهذه المنطقة، وما إذا كانت هناك حاجة إلى موافقة أمنية.
• أن الدفع يجب أن يأتي بعملة أجنبية من الخارج، مع الاحتفاظ بإثبات بنكي.
• ما إذا كانت الوحدة بعقد ابتدائي أو مسجّلة بالفعل، ومن يدفع تكاليف التسجيل.
• حظر إعادة البيع لمدة خمس سنوات، ما لم تكن المنطقة مستثناة.
• أن البائع يدين بضريبة التصرفات 2.5%.
• أنك مسجّل لدى GOEIC، وأن أتعابك مذكورة في عقد مكتوب وتُدفع عبر البنك لا نقدًا.

هذا الدليل معلومات عامة وليس استشارة قانونية. تغيّرت قواعد الأجانب في 2023 و2026. CloserPass غير تابعة لأي جهة مصرية.

اعثر على الوظائف ومزيد من الأدلة في مصر على CloserPass.