Immobilienkarrieren in Saudi-Arabien

Die Regeln, die ein Makler kennen muss

Immobilienbehörde

Real Estate General Authority (REGA)

Maklerlizenz (FAL)

Niemand darf ohne REGA-Lizenz Immobilien vermitteln oder vermarkten. Sie wird unter der Marke FAL erteilt und online über die Maklerplattform der REGA beantragt. Laut Durchführungsverordnung muss eine Einzelperson mindestens 18 Jahre alt sein, voll geschäftsfähig sein und ein sauberes Führungszeugnis haben, das Qualifizierungsprogramm der REGA für jede Tätigkeit absolvieren und die Gebühr zahlen; die Lizenz gilt ein Jahr und kann auf bis zu fünf Jahre verlängert werden, wobei die Verlängerung innerhalb von 60 Tagen vor Ablauf beantragt wird. Seit dem 1. September 2026 absolvieren Erstantragsteller drei verpflichtende Online-Kurse (Vermittlung, Marketing, Betrugs- und Geldwäschebekämpfung) und eine Präsenzprüfung des Saudi Real Estate Institute. Die Verordnung enthält keine Regel zur Staatsangehörigkeit, doch Immobilienvermittlung und Immobilienmarketing sind seit Oktober 2021 vom Arbeitsministerium zu 100% saudischen Staatsangehörigen vorbehalten, sodass Nicht-Saudis in der Praxis nicht als lizenzierte Makler arbeiten können; offizielle Gebührenbeträge sind in der Verordnung nicht veröffentlicht.

Vermittlungsregeln

Das Real Estate Brokerage Law (Königlicher Erlass M/130, Juni 2022) verlangt einen schriftlichen Maklervertrag mit fester Laufzeit (90 Tage, wenn keine angegeben ist), der auf der Plattform der REGA hinterlegt ist, sonst ist er nicht durchsetzbar. Die Standardprovision beträgt 2.5% des Verkaufspreises oder der ersten Jahresmiete und wird von der Partei gezahlt, die mit dem Makler unterschrieben hat; ein anderer Satz ist nur per schriftlicher Vereinbarung zulässig, und wenn sich mehrere Parteien ein Geschäft teilen, bleibt die Summe innerhalb dieses Satzes. Jede Anzeige braucht eine eigene Werbelizenz der REGA und muss Name und Lizenznummer des Maklers zeigen, und Online-Immobilienplattformen müssen selbst lizenziert und mit der REGA integriert sein (71 waren bis April 2025 lizenziert). Geldstrafen reichen bis SAR 200,000, bei schweren Verstößen mit Suspendierung oder Entzug der Lizenz.

Ausländische Käufer

Das Law of Real Estate Ownership and Investment by Non-Saudis (Königlicher Erlass M/14 vom 19/1/1447 AH, Juli 2025, veröffentlicht am 25. Juli 2025) trat am 22. Januar 2026 in Kraft und ersetzte das Gesetz von 2000. Das Kabinett genehmigte die Verordnung und die Zonen am 23. Juni 2026: 9 Zonen in Riyadh (darunter KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, King Salman Park, Qiddiya, Sedra und der Sports Boulevard), rund 57 in Jeddah einschließlich Jeddah Central, 17 in AlUla sowie 12 in Makkah und 10 in Madinah, die nur muslimische Einzelpersonen nutzen dürfen. Einwohner mit legalem Aufenthalt dürfen außerhalb der Zonen zudem eine Wohnung für sich selbst kaufen (nicht in Makkah oder Madinah), während Nicht-Einwohner innerhalb der Zonen bleiben und zuerst über eine saudische Botschaft eine digitale ID erhalten müssen; ausländische Unternehmen registrieren sich beim Ministry of Investment (Invest Saudi), und alle stellen den Antrag auf dem Portal Saudi Properties. Das Gesetz lässt das gesonderte GCC-Eigentumsgesetz und die Rechte der Premium Residency unberührt, und die REGA kann von Nicht-Saudis eine Veräußerungsgebühr von bis zu 5% erheben (in der ersten Verordnung mit 2% angegeben).

Steuern und Gebühren

Verkäufe unterliegen der Real Estate Transaction Tax von 5%, die an die ZATCA gezahlt wird (geltendes Gesetz und Verordnung seit 9. April 2025); rechtlich haftet der Verkäufer, der Käufer kann sie vertraglich übernehmen und gesamtschuldnerisch haften, und sie ist innerhalb von 30 Tagen fällig, bevor die Eigentumsübertragung abgeschlossen ist. Immobilienverkäufe fallen unter die RETT statt unter die Standard-MwSt. von 15%, und der Staat übernimmt die RETT auf die ersten SAR 1 Million der ersten Wohnung eines saudischen Staatsbürgers. Nicht-Saudis zahlen zusätzlich die Veräußerungsgebühr der REGA (gesetzlich auf 5% begrenzt), und jede Übertragung muss im nationalen Real Estate Registry eingetragen werden.

Off-Plan (Wafi)

Off-Plan-Verkäufe unterliegen dem Off-Plan Real Estate Projects Sale and Lease Law und werden von der REGA über ihr Programm Wafi beaufsichtigt: Keine Einheit darf ohne Projektlizenz off-plan vermarktet, verkauft oder vermietet werden, und Developer müssen registriert sein. Zahlungen der Käufer gehen auf ein eigenes Treuhandkonto pro Projekt und werden mit dem Baufortschritt freigegeben, wobei 20% des Projektwerts bis zur Fertigstellung einbehalten und 5% (oder eine Bankgarantie) ein Jahr nach der Übergabe zurückbehalten werden. Seit November 2025 erteilt die REGA Lizenzen für Off-Plan-Verkäufe sofort, sobald die Bedingungen erfüllt sind, statt innerhalb von 30 Tagen.

Vermietung

Jeder Wohn- und Gewerbemietvertrag wird auf Ejar, der nationalen Mietplattform, mit dem einheitlichen Mietvertrag registriert; registriert der Vermieter nicht, kann es der Mieter tun. Am 25. September 2025 hat Saudi-Arabien die Mieten im Stadtgebiet von Riyadh für fünf Jahre für neue und bestehende Mietverträge eingefroren, jede Miete auf den zuletzt bei Ejar registrierten Betrag festgesetzt, eine automatische Verlängerung eingeführt, sofern keine bestimmten Ausnahmen gelten, und Geldstrafen von bis zu 12 Monatsmieten festgelegt. Der Vorstand der REGA kann den Mietstopp mit Zustimmung des Council of Economic and Development Affairs auf andere Städte ausweiten, doch bis Oktober 2026 war keine Ausweitung bestätigt.

Plattformen

FAL (Maklerlizenz der REGA)Werbelizenz der REGAEjarWafiSaudi Properties (saudiproperties.rega.gov.sa)Real Estate RegistrySREM (Saudi Real Estate Market, Justizministerium)SakaniNafath