خرید ملک در مغرب به‌عنوان خارجی

مغرب یکی از بازارهای آسان‌تر برای خریدار خارجی است: نه سهمیه‌ای هست، نه مجوز ویژه‌ای و نه منعی برای مالکیت آپارتمان، ویلا یا مغازه. دام‌ها جای دیگری‌اند: نوع سند، نحوه رسیدن پول و مالیات‌های فروش مجدد. به‌عنوان مشاور املاک، درباره هر سه از شما سؤال می‌شود. آنچه باید بدانید و بگویید این است.

خلاصه

1. خارجی‌ها می‌توانند املاک مسکونی و تجاری را با همان شرایط مغربی‌ها بخرند. زمین کشاورزی استثناست.
2. همیشه ملکی با titre foncier (سند ثبتی) را ترجیح دهید. melkia سندی مبتنی بر شهادت شهود است و ثبت مرکزی ندارد.
3. سند نزد سردفتر (یا دو adoul؛ از ژوئیه 2026، طبق قانون 41.25، وکلا دیگر نمی‌توانند آن را تنظیم کنند) امضا و سپس در conservation foncière ثبت می‌شود.
4. از خارج با ارز خارجی از طریق یک بانک مغربی بپردازید و مدرک آن را نگه دارید. بدون آن، خارج کردن پول در آینده دشوار است.
5. حدود 6.5% تا 7% علاوه بر قیمت برای عوارض و هزینه‌ها، پیش از هر حق‌الزحمه آژانس، در نظر بگیرید.
6. از 1 ژوئیه 2026، پول نقد پرداخت‌شده در فروش بالای MAD 300,000، 2% هزینه اضافی دارد.
7. از 1 ژوئن 2026، وکالت‌نامه‌ای که برای خرید، فروش یا رهن استفاده می‌شود باید ابتدا در دادگاه ثبت شود.
8. خرید خانه اجازه اقامت نمی‌دهد.

خارجی‌ها چه چیزی می‌توانند بخرند

Global Property Guide اشاره می‌کند که هیچ محدودیتی بر نوع ملک مسکونی یا تجاری که خارجی می‌تواند مالک آن باشد وجود ندارد. زمین کشاورزی محافظت می‌شود. خارج از محدوده شهری، خارجی‌ای که زمین می‌خواهد به attestation de vocation non agricole نیاز دارد: گواهی‌ای که نشان می‌دهد پروژه کشاورزی نیست، زمین ارزش کشاورزی کمی دارد و اندازه قطعه با نیاز مطابقت دارد. به گزارش Bladi، یک بخشنامه دولتی در 2022 این قوانین را یادآوری کرد. در عمل، مشتریان خارجی را به سمت آپارتمان، ویلا و قطعه زمین در محدوده شهر هدایت کنید.

Titre foncier در برابر melkia

titre foncier سندی ثبتی است که conservation foncière، بخشی از ANCFCC، آن را نگه می‌دارد. پس از ثبت، حق قطعی است و در برابر همه قابل اجراست. سند مالک و هر رهن یا توقیفی را نشان می‌دهد، پس می‌توانید پیش از تعهد مشتری آن را بررسی کنید.

melkia (یا moulkia) سندی است که دو adoul بر اساس شهادت شهود مبنی بر مالکیت و استفاده فروشنده از ملک تنظیم می‌کنند. ثبت مرکزی وجود ندارد، پس یک ملک ممکن است دو بار فروخته شود و مرزها ممکن است نامشخص باشند. Lesmre توضیح می‌دهد که تبدیل melkia به سند ثبتی (از طریق réquisition d’immatriculation) ممکن است 12 تا 36 ماه طول بکشد. ریادهای مدینه‌های قدیمی و قطعات روستایی موارد معمول‌اند. خریدار خارجی فقط باید با وکیل روی melkia پیش برود و ترجیحاً ثبت سند پیش از پرداخت نهایی انجام شده باشد.

مراحل

1. پیشنهاد و بررسی‌ها. روی قیمت توافق کنید، سپس شماره سند و یک گواهی اخیر ثبت املاک را بخواهید. هویت فروشنده، رهن‌ها، بدهی‌ها و وضعیت مالکیت مشاع (syndic) را بررسی کنید.
2. Compromis de vente. یک قرارداد مقدماتی قیمت، بیعانه، شرایط (مانند وام) و تاریخ سند نهایی را تعیین می‌کند. آن را به سردفتر بدهید تا تنظیم یا بررسی کند.
3. سردفتر. سردفتر پرونده را بررسی می‌کند، سند را آماده می‌کند و عوارض را وصول می‌کند. وجوه پرداختی به سردفتران در حساب‌های امانی متمرکز در CDG نگهداری می‌شود، نه در حساب فروشنده.
4. پرداخت. فرد غیرمقیم ارز خارجی را به یک بانک مغربی می‌فرستد و بانک آن را به درهم تبدیل می‌کند. طبق قوانین Office des Changes، درهم خریدار خارجی غیرمقیم باید از ارز فروخته‌شده در بازار ارز، حساب ارزی یا حساب درهم قابل تبدیل تأمین شود. مدرک تبدیل ارز بانک را نگه دارید: همین مدرک است که بازگرداندن پول به خارج را در آینده ممکن می‌کند.
5. امضا و ثبت. سند امضا می‌شود، حق ثبت به اداره مالیات پرداخت می‌شود و سردفتر فروش را در conservation foncière ثبت می‌کند که سند را به‌روز می‌کند. وقتی سند نام خریدار را نشان دهد، مالکیت قطعی است.

هزینه‌های خریدار، با یک مثال محاسبه‌شده

نرخ‌های بررسی‌شده برای 2026:

• حق ثبت: 4% قیمت برای ملک ساخته‌شده (حداقل MAD 1,000). زمین خالی 5%، مسکن اجتماعی واجد شرایط 3%.
• ثبت املاک (ANCFCC): 1.5% قیمت به‌علاوه MAD 100 برای هر سند، حداقل MAD 500 (تعرفه اجرایی از نوامبر 2016).
• سردفتر: معمولاً حدود 1% قیمت به‌علاوه VAT. تعرفه‌ای که بتوانیم تأیید کنیم وجود ندارد، پس پیش‌فاکتور کتبی بخواهید.
• گواهی‌ها، تمبرها و رونوشت‌ها: مبالغ اندک، برای مثال MAD 100 برای هر گواهی ثبت املاک.

ارقام نمونه: یک خریدار خارجی MAD 2,000,000 برای یک آپارتمان دارای سند ثبتی در Casablanca می‌پردازد.

مورد	محاسبه	MAD
حق ثبت	4% x 2,000,000	80,000
ثبت املاک	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
حق‌الزحمه سردفتر	حدود 1% x 2,000,000، به‌علاوه VAT	حدود 22,000 تا 24,000
گواهی‌ها و هزینه‌های متفرقه	برآورد	حدود 2,000
مجموع		حدود 134,000 تا 136,000

یعنی تقریباً 6.7% تا 6.8% قیمت، نزدیک به تخمین 2026 ReaConsult یعنی حدود 6.85% برای آپارتمانی MAD 2 میلیونی. اگر خریدار حق‌الزحمه آژانس 2.5% هم بپردازد، MAD 50,000 اضافه کنید. Knight Frank به خریداران بین‌المللی توصیه می‌کند در مجموع حدود 10% در نظر بگیرند که جا برای هزینه‌ها، مبلمان و مشاوره حقوقی می‌گذارد.

جریمه پول نقد در 2026

طبق قانون مالی 2026 (ماده 133-III CGI)، از 1 ژوئیه 2026 فروش بالای MAD 300,000 مشمول 2% حق ثبت اضافی بر هر بخشی از قیمت است که با روش قابل ردیابی (انتقال بانکی، چک خط‌دار، کارت) پرداخت نشده و در سند ثبت نشده باشد. به گفته Medias24، خریدهایی که با وام تأمین می‌شوند معاف‌اند.

ارقام نمونه: در همان آپارتمان MAD 2,000,000، اگر MAD 300,000 نقدی پرداخت شود، عوارض اضافی 2% x 300,000 = MAD 6,000 است. برای خریدار خارجی وضع بدتر از 2% است: نمی‌توان ثابت کرد پول نقد ارز خارجی بوده، پس آن بخش شاید هرگز به خارج بازنگردد. به مشتریان بگویید همه چیز را از طریق بانک بپردازند.

وکالت‌نامه‌ها: قانون 31.18

بسیاری از خریداران خارجی از طریق نماینده امضا می‌کنند. از 1 ژوئن 2026، طبق قانون 31.18 و آیین‌نامه‌های اجرایی آن، هر وکالت‌نامه (procuration یا wakala) درباره حقوق عینی باید پیش از استفاده در دفتری در دادگاه بدوی ثبت شود. Al3omk گزارش می‌دهد که وکالت‌نامه ثبت‌نشده برای فروش و رهن باطل است و اداره ثبت املاک می‌تواند سند را رد کند. اگر مشتری شما از خارج امضا می‌کند، زمان لازم برای تنظیم درست و ثبت وکالت‌نامه را در نظر بگیرید.

تأمین مالی

• مقیمان از بانک‌های مغربی به درهم وام می‌گیرند. نظرسنجی Bank Al-Maghrib میانگین نرخ وام مسکن را 5.06% در سه‌ماهه دوم 2026 اعلام کرد و نرخ بهره پایه در 2.25% ثابت ماند.
• خارجی‌های غیرمقیم هم می‌توانند وام بگیرند، اما بانک‌ها معمولاً سهم آورده بیشتری می‌خواهند. Global Property Guide پیش‌پرداخت 30% تا 50% را ذکر می‌کند. بانک‌ها همچنین از افراد غیرمقیم (غیر از MRE) اظهارنامه‌ای سوگندخورده می‌خواهند که در مغرب اقامتگاهی ندارند.
• MRE (مغربی‌های مقیم خارج) اکنون می‌توانند تا 80% قیمت (به‌جای 70% قبلی) به درهم وام بگیرند و باقی را با ارز خارجی بپردازند، به گزارش Bladi به نقل از Office des Changes در ژوئیه 2026. وام با رهن درجه اول یا ضمانت بانک خارجی تضمین می‌شود و با ارز خارجی یا از حساب درهم قابل تبدیل بازپرداخت می‌شود.

فروش در آینده: TPI

وقتی مشتری می‌فروشد، باید taxe sur les profits immobiliers (TPI) بپردازد:

• 20% سود خالص (قیمت فروش منهای قیمت خرید و هزینه‌های قابل کسر)، با حداقل 3% قیمت فروش، حتی اگر سودی نباشد. فروشنده مبلغ بیشتر از این دو را می‌پردازد.
• محل سکونت اصلی که دست‌کم پنج سال در آن سکونت شده باشد (قانون مالی 2023 آن را از شش سال کاهش داد)، هر پنج سال یک بار معاف است. حداقل 3% همچنان برای بخشی از قیمت که بالای MAD 4 میلیون است اعمال می‌شود.
• مجموع فروش تا MAD 140,000 در سال معاف است.
• اظهارنامه و مالیات ظرف 30 روز از فروش سررسید می‌شوند.

ارقام نمونه: آپارتمانی که با MAD 2,000,000 خریده شده به MAD 2,600,000 فروخته می‌شود و سود خالص مشمول مالیات پس از کسر هزینه‌ها MAD 450,000 است. TPI برابر 20% x 450,000 = MAD 90,000 است. حداقل 3% x 2,600,000 = MAD 78,000 است. فروشنده MAD 90,000 می‌پردازد. خانه تعطیلات مشمول معافیت محل سکونت اصلی نمی‌شود.

برای انتقال پول فروش به خارج، بانک به مدرک تأمین با ارز خارجی، سند فروش و مدرک پرداخت مالیات‌ها نیاز دارد. Office des Changes اجازه می‌دهد سرمایه اولیه به‌علاوه سود خارج شود.

اقامت شامل نمی‌شود

مغرب ویزای طلایی ندارد و ما هیچ مسیر اقامت از راه سرمایه‌گذاری پیدا نکردیم. خرید ملک حق ماندن ایجاد نمی‌کند. طبق قانون 02-03، خارجی‌ای که بیش از 90 روز می‌ماند به کارت ثبت از پلیس نیاز دارد که بر اساس دلایلی مانند درآمد، کار، تحصیل یا خانواده صادر می‌شود. ملک می‌تواند به‌عنوان مدرک مسکن از آن پرونده پشتیبانی کند، اما نه بیشتر. اگر مشتری بگوید فروشنده وعده اقامت داده، از او بخواهید پیش از تکیه بر آن مستقیماً با DGSN یا یک وکیل مهاجرت بررسی کند.

آنچه مشاور املاک باید توضیح دهد

• اینکه ملک سند ثبتی دارد و شما یک گواهی اخیر ثبت املاک را دیده‌اید.
• اینکه زمین خارج از محدوده شهری به گواهی کاربری غیرکشاورزی نیاز دارد.
• اینکه هر درهم باید از طریق بانک، با ارز خارجی برسد و مدرک آن برای بازگرداندن پول نگه داشته شود.
• هزینه واقعی علاوه بر قیمت، به درهم، پیش از امضای compromis.
• اینکه وکالت‌نامه باید پیش از استفاده در دادگاه ثبت شود.
• اینکه TPI هنگام فروش مجدد، با حداقل 3%، سررسید می‌شود.
• اینکه خرید ملک اقامت نمی‌آورد.
• اینکه حق‌الزحمه خود شما در قرارداد نمایندگی کتبی آمده است.

این راهنما اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. مغرب در 2026 قوانین پول نقد و وکالت‌نامه را تغییر داد. CloserPass به هیچ نهاد مغربی وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در مغرب در CloserPass پیدا کنید.