फ़्रांस में रियल एस्टेट करियर

वे नियम जो एक ब्रोकर को जानने चाहिए

सरकारी संस्थाएँ

फ़्रांस में रियल एस्टेट ब्रोकरेज loi Hoguet (Law no. 70-9 of 2 January 1970) और उसके लागू करने वाले डिक्री no. 72-678 of 20 July 1972 से चलता है। एजेंटों के लिए कोई राष्ट्रीय रेगुलेटर नहीं है: प्रोफ़ेशनल कार्ड उस इलाके की Chambre de commerce et d'industrie (CCI) जारी करती है जहाँ कंपनी का हेड ऑफ़िस है, CCI की रियल एस्टेट प्रोफ़ेशनल्स की ऑनलाइन फ़ाइल के ज़रिए। उपभोक्ता संरक्षण प्राधिकरण (DGCCRF) mandats, फ़ीस डिस्प्ले और भ्रामक तरीक़ों पर एजेंसियों की जाँच करता है; notaires, जो सार्वजनिक अधिकारी हैं, बिक्री का हर अंतिम डीड तैयार और साइन करते हैं और ट्रांसफ़र टैक्स वसूलते हैं; टैक्स प्रशासन (DGFiP) हर département की ट्रांसफ़र टैक्स दर पब्लिश करता है; और कमर्शियल कोर्ट की रजिस्ट्री agents commerciaux का विशेष रजिस्टर (RSAC) रखती हैं। FNAIM जैसी ट्रेड संस्थाएँ, जो कहती है कि उसके लगभग 10,000 सदस्य एजेंसियाँ हैं, पेशे का प्रतिनिधित्व करती हैं लेकिन किसी को लाइसेंस नहीं देतीं।

Carte professionnelle

जो भी आदतन दूसरों के लिए प्रॉपर्टी की बातचीत करता है, बेचता है, किराये पर देता है या मैनेज करता है, उसके पास carte professionnelle होना चाहिए। इसमें हर गतिविधि के लिए एक mention होता है: ट्रांज़ैक्शन के लिए T, प्रॉपर्टी मैनेजमेंट के लिए G और को-ओनरशिप मैनेजमेंट (syndic) के लिए S, और हर कंपनी का एक कार्ड। कार्ड CCI फ़ॉर्म Cerfa 15312 पर जारी करती है और यह 3 साल के लिए वैध है; रिन्यूअल की अर्ज़ी समाप्ति से 2 महीने पहले देनी होती है। आवेदक को प्रोफ़ेशनल योग्यता, अच्छा चरित्र, प्रोफ़ेशनल लायबिलिटी इंश्योरेंस (RCP) और, अगर एजेंसी क्लाइंट का पैसा रखती है, फ़ाइनेंशियल गारंटी साबित करनी होती है; जो ट्रांज़ैक्शन एजेंसी शपथ पर घोषित करती है कि वह क्लाइंट के लिए कोई फ़ंड, संपत्ति या सिक्योरिटी नहीं रखती, उसे गारंटी की ज़रूरत नहीं। योग्यता का मतलब है क़ानून, अर्थशास्त्र या बिज़नेस में bac+3 स्तर की डिग्री, BTS Professions immobilières या समकक्ष लेवल 6 टाइटल, या अनुभव: baccalauréat के साथ किसी कार्ड धारक के कर्मचारी के रूप में 3 साल, या इसके बिना 10 साल, मैनेजमेंट भूमिका में घटकर 4 साल। अक्टूबर 2026 में CCI Bretagne में पहला कार्ड 160 € और रिन्यूअल 130 € का था; दूसरी CCIs थोड़ी अलग राशि ले सकती हैं। रिन्यू करने के लिए धारक और एजेंसी के लिए बातचीत करने वाले हर व्यक्ति को साल में 14 घंटे की निरंतर ट्रेनिंग, या 3 साल में 42 घंटे, साबित करनी होती है, जिसमें कम से कम 2 घंटे नैतिकता (ethics) और 2 घंटे आवास तक पहुँच में भेदभाव न करने पर हों।

कौन एजेंट बन सकता है

ज़्यादातर एजेंटों के पास कभी अपना कार्ड नहीं होता। वे किसी कार्ड धारक के लिए attestation d'habilitation के तहत काम करते हैं, यह एक निजी दस्तावेज़ है जो एक कार्ड धारक से जुड़ा होता है और उन्हें उस धारक की दी गई शक्तियों के भीतर बातचीत करने देता है। अर्ज़ी एजेंट नहीं, कार्ड धारक CCI में देता है (Cerfa 15315, CCI Bretagne में 55 €), और attestation काम शुरू होने से पहले जारी होना चाहिए; कार्ड रिन्यू होने पर, एजेंट के एजेंसी बदलने पर या जानकारी बदलने पर इसे दोबारा बनाया जाता है, और यह कभी किसी दूसरे प्रोफ़ेशनल के लिए काम करने की अनुमति नहीं देता। दो स्टेटस हैं। सैलरी वाला négociateur एजेंसी का कर्मचारी होता है, और रोज़गार कॉन्ट्रैक्ट attestation की जगह नहीं लेता। agent commercial immobilier, जिसे अक्सर mandataire कहा जाता है, सेल्फ़-एम्प्लॉयड होता है: कमर्शियल कोर्ट रजिस्ट्री में RSAC पर रजिस्टर्ड, आम तौर पर micro-entrepreneur के रूप में, कार्ड धारक के साथ कॉन्ट्रैक्ट, attestation और अपने लायबिलिटी इंश्योरेंस के साथ। agent commercial क्लाइंट का पैसा न ले सकता है न रख सकता है, न एजेंसी या ऑफ़िस चला सकता है, न दी गई शक्तियों से आगे जा सकता है। IAD, Safti, Capifrance और eXp जैसे mandataire नेटवर्क में 2025 के अंत में लगभग 47,000 सलाहकार थे, एक साल में 7% ज़्यादा, और उन्होंने किसी प्रोफ़ेशनल के ज़रिए हुई बिक्री का 28% (लगभग 640,000 में से 179,000) संभाला, जबकि 2018 में यह 13% था। EU, EEA और स्विस नागरिक फ़्रांसीसी नागरिकों की तरह ही शर्तों पर, बिना रेज़िडेंस परमिट, काम कर सकते हैं और micro-entrepreneur के रूप में रजिस्टर हो सकते हैं। गैर-EU नागरिकों को ऐसा परमिट चाहिए जो इस गतिविधि को कवर करे: सेल्फ़-एम्प्लॉयड काम के लिए carte de résident, EU लॉन्ग-टर्म रेज़िडेंट परमिट, बिज़नेस शुरू करने वाले के रूप में talent passport, private and family life परमिट, या entrepreneur and liberal profession परमिट, जो एक साल चलता है और तभी रिन्यू होता है जब यह गतिविधि मुख्य पेशा हो और कम से कम सालाना न्यूनतम वेतन (2026 में लगभग 21,876 €) कमाए। स्टूडेंट और सैलरी वाले परमिट सेल्फ़-एम्प्लॉयड काम की अनुमति नहीं देते। क़ानून कोई फ़्रेंच भाषा टेस्ट तय नहीं करता, लेकिन mandats, बिक्री समझौते और CCI फ़ाइल सब फ़्रेंच में होते हैं, इसलिए व्यवहार में धाराप्रवाह फ़्रेंच ज़रूरी है।

Mandats, फ़ीस और स्प्लिट

कोई भी बातचीत लिखित mandat के बिना शुरू नहीं हो सकती, जिसमें उसकी अवधि, फ़ीस और उसे कौन देगा, पक्ष, प्रॉपर्टी, कोई एक्सक्लूसिविटी और उसे ख़त्म करने का तरीक़ा लिखा हो, और हर mandat एजेंसी के mandats रजिस्टर में तारीख़ के क्रम में दर्ज होता है। एक्सक्लूसिव mandat पहले 3 महीनों में रद्द नहीं किया जा सकता (decree 72-678, article 78); उसके बाद नोटिस आम तौर पर रजिस्टर्ड पत्र से 15 दिन का होता है, और व्यक्तिगत विक्रेताओं के लिए एजेंसी को mandat के अपने आप रिन्यू होने से पहले उसे ख़त्म करने का अधिकार याद दिलाना होता है। सामान्य mandat को एक्सक्लूसिव बताना, समाप्त एक्सक्लूसिविटी क्लॉज़ पर भरोसा करना, विक्रेता से तब पैसे लेना जब वह ख़ुद ख़रीदार ढूँढे, या पूरी बिक्री के बिना फ़ीस लेना अवैध है, और ऑफ़िस से बाहर या दूर से साइन किए गए mandat के साथ उपभोक्ता वापसी फ़ॉर्म देना ज़रूरी है। फ़ीस मुक्त है, लेकिन 10 January 2017 के arrêté से इसे VAT सहित, कौन देगा इसके साथ, एजेंसी की खिड़की में, ऑफ़िस के अंदर और उसकी वेबसाइट पर दिखाना ज़रूरी है, और 1 अप्रैल 2022 से प्राइस लिस्ट में अधिकतम दर देनी होती है; सिर्फ़ ख़रीदार का हिस्सा या 'on quote' दिखाने वाली लिस्ट नियमों के अनुसार नहीं है। अपने 2019 के सर्वे में DGCCRF को जाँची गई 2,175 एजेंसियों में से 64% में गड़बड़ियाँ मिलीं। व्यवहार में फ़ीस कीमत के लगभग 3% से 10% तक होती है, कीमत बढ़ने के साथ घटती है, और 200,000 € से 400,000 € की बिक्री पर औसत 4.5% से 5% है; पारंपरिक एजेंसियाँ लगभग 4% से 6% और mandataire नेटवर्क लगभग 3% से 4.5% लेते हैं, और लगभग 70% बिक्री mandats में फ़ीस विक्रेता पर होती है (इंडस्ट्री अनुमान)। नेटवर्क सलाहकार अपनी लाई गई फ़ीस का एक हिस्सा रखते हैं: IAD में 69%, Safti में 70% और Capifrance में 72% का बेस स्प्लिट, टर्नओवर के साथ बढ़ता हुआ, लगभग 159 € से 205 € (VAT के बिना) के मासिक पैक के साथ, जबकि eXp France 75% से शुरू होता है और साल में VAT के बिना 80,000 € फ़ीस के बाद 100% हो जाता है। राष्ट्रीय रियल एस्टेट सामूहिक समझौते (IDCC 1527) के तहत सैलरी वाले négociateurs को फ़िक्स्ड सैलरी और कमीशन मिलता है; नॉन-एग्ज़िक्यूटिव VRP négociateur के लिए न्यूनतम 1,500 € ग्रॉस प्रति माह है, जो कमीशन पर एडवांस हो सकता है।

विदेशी खरीदार

विदेशी फ़्रांस में फ़्रांसीसी नागरिकों जैसी ही शर्तों पर प्रॉपर्टी ख़रीदते हैं, बिना परमिट और बिना रेज़िडेंस की शर्त के। अंतिम डीड (acte authentique) के लिए notaire अनिवार्य है और वही ट्रांसफ़र टैक्स वसूलता है। उससे पहले ख़रीदार और विक्रेता आम तौर पर compromis या promesse de vente साइन करते हैं, और घर के निजी ख़रीदार के पास फिर पीछे हटने के लिए 10 कैलेंडर दिन होते हैं, जो साइन किए गए कॉन्ट्रैक्ट की सूचना देने वाले रजिस्टर्ड पत्र के पहली बार पेश होने के अगले दिन से गिने जाते हैं (या साइन करने के बाद से, अगर यह notaire के सामने साइन हुआ था), बिना कारण, बिना पेनल्टी और कोई भी डिपॉज़िट 21 दिनों के भीतर वापस (Code de la construction et de l'habitation, article L.271-1)। राष्ट्रीय स्तर पर 2022 में नॉन-रेज़िडेंट विदेशियों ने पुराने घरों की बिक्री का लगभग 1.8%, यानी लगभग 20,000 बिक्री, की, लेकिन वे कोत दाज़ूर और पेरिस में केंद्रित हैं। नॉन-रेज़िडेंट विक्रेता कैपिटल गेन पर 19% इनकम टैक्स और 17.2% सोशल लेवी देते हैं, या EEA या स्विस सोशल सिक्योरिटी योजना में आने वाले विक्रेताओं के लिए 7.5%, और 50,000 € से ज़्यादा के लाभ पर 2% से 6% का सरटैक्स; होल्डिंग छूट छठे साल से शुरू होती है, 22 साल बाद इनकम टैक्स से और 30 साल बाद सोशल लेवी से पूरी छूट, और EEA से बाहर रहने वाले विक्रेता को तब फ़िस्कल प्रतिनिधि चाहिए जब कीमत 150,000 € से ज़्यादा हो और प्रॉपर्टी 30 साल से कम रखी गई हो। रियल एस्टेट वेल्थ टैक्स (IFI) 1 जनवरी को 1.3 मिलियन € से ज़्यादा की शुद्ध प्रॉपर्टी पर 0.5% से 1.5% की दरों पर लगता है, और नॉन-रेज़िडेंट इसे सिर्फ़ अपनी फ़्रांसीसी प्रॉपर्टी पर देते हैं।

टैक्स और फ़ीस

रीसेल घर के ख़रीदार ट्रांसफ़र टैक्स (droits de mutation, जिसे फ़्रांसीसी 'frais de notaire' कहते हैं उसका मुख्य हिस्सा) देते हैं। 2025 के बजट ने départements को 1 अप्रैल 2025 से 31 मार्च 2028 के बीच अपना हिस्सा 4.50% से 5.00% करने दिया: 89 départements ने ऐसा किया, कुल लगभग 6.31% (अक्सर 6.32% तक राउंड किया जाता है), जबकि बाकी, और बढ़ी दर वाले départements में योग्य पहली बार ख़रीदार, 5.81% पर रहते हैं। पेरिस, Rhône (लियोन) और Gironde (बोर्डो) बढ़ी दर वाले ग्रुप में हैं; Alpes-Maritimes (नीस, कान, Antibes) ने 5.81% रखा। notaire की फ़ीस और लागतों के साथ, रीसेल ख़रीदना कुल मिलाकर कीमत का लगभग 7.2% से 7.8% पड़ता है, उदाहरण के लिए पेरिस में 250,000 € के फ़्लैट पर 7.81% और Alpes-Maritimes में 340,000 € पर 7.19%। जब ख़रीदार एजेंसी फ़ीस देता है, तो टैक्स विक्रेता को मिलने वाली शुद्ध कीमत पर गिने जाते हैं, जिससे वे कम होते हैं। पूरा होने के 5 साल के भीतर बिके नए घरों की कीमत में 20% VAT शामिल होता है और उन पर कम ट्रांसफ़र टैक्स लगता है। अक्टूबर 2026 में मॉर्गेज दरें औसतन 15 साल पर 3.50%, 20 साल पर 3.66% और 25 साल पर 3.75% थीं, और बढ़ रही थीं। दूसरे घरों के मालिक taxe d'habitation देते हैं, और तंग आवास वाले इलाक़ों (zone tendue) के communes इसमें 5% से 60% जोड़ सकते हैं: zone tendue के 3,689 में से 1,666 communes सरचार्ज लगाते हैं, और पेरिस, लियोन, बोर्डो और नीस अधिकतम 60% लगाते हैं, जबकि कान कोई नहीं लगाता।

ऑफ-प्लान

नए घर ज़्यादातर ऑफ़-प्लान VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) के रूप में बेचे जाते हैं, जो Construction and Housing Code से नियंत्रित है। ख़रीदार आम तौर पर एक रिज़र्वेशन कॉन्ट्रैक्ट से शुरू करता है, जिसमें डिपॉज़िट की सीमा कीमत का 5% है अगर बिक्री एक साल के भीतर साइन होनी है, दो साल के भीतर 2% और उससे आगे कुछ नहीं। फिर भुगतान काम के साथ होते हैं, क़ानूनी सीमाओं के साथ: नींव पूरी होने पर अधिकतम 35%, बिल्डिंग के watertight (hors d'eau) होने पर 70% और पूरा होने पर 95%, आख़िरी 5% हैंडओवर पर, जिसे कमियाँ दर्ज होने पर रोका जा सकता है; देर से भुगतान की पेनल्टी 1% प्रति माह तक सीमित है। हर रेज़िडेंशियल VEFA के साथ कम्प्लीशन गारंटी (garantie financière d'achèvement, GFA) होनी चाहिए, जो 1 जनवरी 2015 से दायर बिल्डिंग परमिट के लिए किसी बैंक, बीमा कंपनी या गारंटी कंपनी से आनी चाहिए, ख़ुद डेवलपर से नहीं (ordonnance 2013-890)। नए किराये के फ़्लैटों के लिए Pinel टैक्स योजना 31 दिसंबर 2024 को ख़त्म हो गई। 2026 के बजट (law 2026-103 of 19 February 2026) ने 21 फ़रवरी 2026 से लागू एक प्राइवेट लैंडलॉर्ड स्टेटस बनाया, 31 दिसंबर 2028 तक की ख़रीद के लिए: जो मालिक 9 साल के लिए बिना फ़र्निचर किराये पर देता है, वह कीमत के 80% पर डेप्रिसिएशन ले सकता है, सामूहिक बिल्डिंगों में नए फ़्लैटों के लिए किराये के स्तर के अनुसार 3.5%, 4.5% या 5.5% प्रति वर्ष, या कीमत के कम से कम 30% के काम वाले पुराने घरों के लिए 3% से 4%, 8,000 € से 12,000 € की सालाना सीमा के भीतर और प्रति परिवार अधिकतम 2 घरों के लिए, जैसा कि Manda (सितंबर 2026) ने अंतिम टेक्स्ट का सार दिया है; पहले के ड्राफ़्ट अलग थे, इसलिए सलाह देने से पहले आधिकारिक टेक्स्ट जाँचें।

किराया

1 जनवरी 2025 से, एनर्जी परफ़ॉर्मेंस सर्टिफ़िकेट (DPE) पर G रेटिंग वाले घर नई या रिन्यू की गई लीज़ पर किराये पर नहीं दिए जा सकते; F रेटिंग वाले घर 2028 में और E रेटिंग वाले 2034 में इसमें आएँगे, और यह नियम फ़र्निश्ड हॉलिडे किराये पर भी लागू है (loi Climat et résilience)। 1 जनवरी 2026 से एक नया बिजली रूपांतरण फ़ैक्टर (2.3 की जगह 1.9) बिजली से गर्म होने वाले लगभग 850,000 घरों को F और G क्लास से बाहर निकालने की उम्मीद है, और हाल के DPE वाले मालिक ADEME से अपडेटेड सर्टिफ़िकेट डाउनलोड कर सकते हैं। नवंबर 2024 के loi Le Meur ने बिना क्लासिफ़िकेशन वाले फ़र्निश्ड हॉलिडे किराये के लिए micro-BIC छूट घटाकर 15,000 € की सीमा के भीतर 30% कर दी (क्लासिफ़ाइड के लिए 50% और 77,700 €), मेयरों को मुख्य घर को किराये पर देना साल में 90 दिन तक सीमित करने और कोटा तय करने दिया, और लगभग हर commune में रजिस्ट्रेशन नंबर अनिवार्य किया। जो मालिक LMNP real regime के तहत फ़र्निश्ड किराये पर देते हैं और 15 फ़रवरी 2025 से बेचते हैं, उन्हें कैपिटल गेन की गणना में घटाया गया डेप्रिसिएशन वापस जोड़ना होगा, स्टूडेंट और सीनियर रेज़िडेंस और केयर होम को छोड़कर, और 2026 के बजट ने यही नियम नए प्राइवेट लैंडलॉर्ड स्टेटस पर लागू किया।

प्लेटफ़ॉर्म

रियल एस्टेट प्रोफ़ेशनल्स की CCI फ़ाइल: carte professionnelle T, G और S, attestations d'habilitationकमर्शियल कोर्ट रजिस्ट्री: agents commerciaux के लिए RSAC रजिस्ट्रेशनहर एजेंसी द्वारा रखा जाने वाला mandats रजिस्टरNotaires: compromis, अंतिम डीड, ट्रांसफ़र टैक्सDGFiP: département के अनुसार ट्रांसफ़र टैक्स दरेंDGCCRF: mandats और फ़ीस डिस्प्ले की जाँचADEME: एनर्जी परफ़ॉर्मेंस सर्टिफ़िकेट (DPE)फ़र्निश्ड हॉलिडे किराये के लिए commune रजिस्ट्रेशन नंबरNotaires-INSEE प्राइस इंडेक्स और Notaires du Grand Paris के आँकड़े