स्पेन में रियल एस्टेट एजेंट कैसे बनें

स्पेन में रियल एस्टेट एजेंटों के लिए कोई राष्ट्रीय लाइसेंस नहीं है। कोई भी शुरू कर सकता है, और तटों पर कई एजेंट विदेश से आते हैं। लेकिन तीन क्षेत्र अब अपना रजिस्टर रखते हैं, आप एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग क़ानून के दायरे में आते हैं, और आपकी नागरिकता तय करती है कि आप कैसे काम कर सकते हैं। यहाँ बताया गया है कि अक्टूबर 2026 में यह सब कैसे जुड़ता है।

संक्षेप में

1. कोई राष्ट्रीय लाइसेंस या परीक्षा नहीं है। पुराना API टाइटल अब भी मौजूद है, लेकिन जून 2000 के उदारीकरण वाले डिक्री के बाद से ज़रूरी नहीं है।
2. Catalonia में AICAT रजिस्टर में रजिस्ट्रेशन ज़रूरी है, ट्रेनिंग, ऑफ़िस, इंश्योरेंस और गारंटी के साथ।
3. Valencian Community में Decree 98/2022 के तहत रजिस्ट्रेशन ज़रूरी है, कम से कम 200 घंटे की ट्रेनिंग के साथ। जनवरी 2025 में एक अदालत ने इसकी इंश्योरेंस और गारंटी की रक़में रद्द कर दीं।
4. Andalusia ने अपने Housing Law 5/2025 में एक अनिवार्य रजिस्टर बनाया, जो 24 जनवरी 2026 से लागू है। इस पर भरोसा करने से पहले जाँचें कि यह खुला है या नहीं।
5. EU नागरिक आज़ादी से काम कर सकते हैं। गैर-EU नागरिकों को रेज़िडेंस और वर्क परमिट चाहिए, कर्मचारी के रूप में या सेल्फ़-एम्प्लॉयड के रूप में।
6. सभी को NIE चाहिए, और आप या तो कर्मचारी के रूप में या autónomo (सेल्फ़-एम्प्लॉयड) के रूप में काम करते हैं।
7. भुगतान आमतौर पर बेस सैलरी और कमीशन होता है, या autónomos के लिए सिर्फ़ कमीशन।

कोई राष्ट्रीय लाइसेंस नहीं

स्पेन ने 2000 में इस पेशे को उदार बनाया। Consumer के अनुसार, 23 जून का Royal Decree-law 4/2000 किसी को भी बिना टाइटल के रियल एस्टेट मध्यस्थता करने देता है, और आधिकारिक Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) टाइटल की आख़िरी प्रवेश परीक्षा 9 अप्रैल 2000 को हुई थी। API टाइटल और उसके प्रोफ़ेशनल कॉलेज अब भी मौजूद हैं, और कुछ एजेंट इन्हें गुणवत्ता की पहचान के रूप में इस्तेमाल करते हैं, लेकिन ये वैकल्पिक हैं।

उपभोक्ता संगठन OCU ने जनवरी 2026 में मध्यस्थता को “राष्ट्रीय स्तर पर कम रेगुलेटेड” बताया, यह कौन कर सकता है और एजेंट कितना ले सकते हैं, दोनों मामलों में। इसी कमी की वजह से कई क्षेत्रों ने अपने नियम बनाए। OCU Catalonia, Valencia और Balearic Islands को अनिवार्य रजिस्टर वाले क्षेत्रों में, और Madrid, Canary Islands और Navarre को स्वैच्छिक रजिस्टर वाले क्षेत्रों में गिनाता है।

Catalonia: AICAT रजिस्टर

अगर आप Catalonia में जनता के लिए खुले ऑफ़िस से काम करते हैं, तो आपको Register of Real Estate Agents of Catalonia में होना चाहिए, जिसे एजेंटों द्वारा लगाए जाने वाले बैज के नाम पर अक्सर AICAT कहा जाता है। नियम आवास के अधिकार पर Law 18/2007 और Decree 12/2010 से आते हैं। Generalitat का प्रक्रिया पेज बताता है:

• ट्रेनिंग: संबंधित यूनिवर्सिटी डिग्री (क़ानून, अर्थशास्त्र, बिज़नेस, बिल्डिंग इंजीनियरिंग और इसी तरह की) या मान्यता प्राप्त रियल एस्टेट कोर्स के सर्टिफ़िकेट। कंपनी में डायरेक्टरों और हर ऑफ़िस के प्रभारी व्यक्ति को यह पूरा करना होता है।
• जनता के लिए खुली जगह, जब तक आप सिर्फ़ ऑनलाइन काम न करें।
• हर ऑफ़िस के लिए कम से कम €100,000 प्रति क्लेम और €600,000 प्रति वर्ष का लायबिलिटी इंश्योरेंस। सिर्फ़ ऑनलाइन काम के लिए €150,000 और €1,000,000।
• कम से कम €60,000 प्रति ऑफ़िस की गारंटी (बॉन्ड या ज़मानत), या सिर्फ़ ऑनलाइन काम के लिए प्रति एजेंट €300,000।
• प्रक्रिया के लिए कोई फ़ीस नहीं।

रजिस्टर होने के बाद आप अपना रजिस्टर नंबर वाला बैज और प्लेट लगाते हैं, और यह नंबर आपकी स्टेशनरी और विज्ञापनों पर दिखना चाहिए। डिक्री के Article 6.2 के तहत, जो भी पूछे उसे आपको बताना होगा कि आपकी गारंटी किस इंश्योरर या बैंक ने जारी की है।

Valencian Community: RAI रजिस्टर

Valencia का Register of Real Estate Intermediation Agents 29 जुलाई के Decree 98/2022 से बना, जो 16 अक्टूबर 2022 से लागू है। Generalitat के FAQ के अनुसार यह हर उस व्यक्ति पर लागू होता है जो प्रॉपर्टी की बिक्री, किराए, अदला-बदली या प्रॉपर्टी अधिकारों के हस्तांतरण में मध्यस्थता, सलाह या प्रबंधन करता है। सिर्फ़ प्रॉपर्टी मैनेजमेंट और टूरिस्ट रेंटल की सेवाएँ, जैसे की-होल्डिंग और सफ़ाई, इसके दायरे से बाहर हैं।

• ट्रेनिंग: रियल एस्टेट विषयों पर कम से कम 200 शिक्षण घंटों के सर्टिफ़िकेट।
• कंपनी में डायरेक्टरों और हर ऑफ़िस मैनेजर को यह पूरा करना होता है, और एक व्यक्ति तीन से ज़्यादा ऑफ़िस की निगरानी नहीं कर सकता।
• सिर्फ़ ऑनलाइन काम करने वाले एजेंटों को क्षेत्र में एक भौतिक पता चाहिए।

जनवरी 2025 में High Court of Valencia ने प्रतिस्पर्धा अथॉरिटी (CNMC) की अपील का एक हिस्सा स्वीकार किया और डिक्री की कई शर्तें रद्द कर दीं, जिनमें €60,000 की गारंटी (ऑनलाइन एजेंटों के लिए €300,000) और €100,000 का लायबिलिटी इंश्योरेंस (ऑनलाइन €600,000) शामिल हैं। अदालत ने ऑनलाइन एजेंटों के लिए ज़्यादा रक़मों को भेदभावपूर्ण बताया। इस फ़ैसले के ख़िलाफ़ Supreme Court में अपील हो सकती थी, इसलिए रजिस्टर करने के दिन क्या लागू है, यह Generalitat या किसी वकील से पूछें।

Andalusia: Law 5/2025 के तहत नया रजिस्टर

विदेशी एजेंटों के लिए Andalusia अहम है क्योंकि इसमें Costa del Sol आता है। इसका 16 दिसंबर का Housing Law 5/2025 24 दिसंबर 2025 को आधिकारिक गज़ट (BOJA) में प्रकाशित हुआ और 24 जनवरी 2026 को लागू हुआ। यह Register of Specialised Real Estate Agents of the Residential Sector of Andalusia बनाता है, जिसे क़ानून की प्रस्तावना अनिवार्य बताती है।

Article 52 रजिस्ट्रेशन की शर्तें तय करता है:

• इनमें से एक: आधिकारिक API टाइटल, सामाजिक और क़ानूनी विज्ञान, इंजीनियरिंग या आर्किटेक्चर में यूनिवर्सिटी डिग्री, आवेदन से ठीक पहले कम से कम चार साल का रियल एस्टेट अनुभव, या किसी आधिकारिक एजेंट कॉलेज की सदस्यता।
• रेज़िडेंशियल मध्यस्थता और संरक्षित आवास में कम से कम 100 घंटे की आधिकारिक ट्रेनिंग, जो पिछले चार साल में की गई हो। यह बिज़नेस मालिक पर और 50% कर्मचारियों पर लागू होती है।
• गारंटी या इंश्योरेंस, जैसा क़ानून और उसके नियम तय करते हैं।
• रियल एस्टेट मध्यस्थता से जुड़ा कोई आपराधिक रिकॉर्ड नहीं।

क़ानून में रजिस्टर को चालू करने के लिए एक अलग अंतिम प्रावधान है। हम पुष्टि नहीं कर सके कि अक्टूबर 2026 में रजिस्टर आवेदनों के लिए खुला था। अपने अनुभव और ट्रेनिंग का सबूत अभी से रखें, और ख़ुद को रजिस्टर्ड बताकर विज्ञापन करने से पहले Junta de Andalucía से जाँच लें।

एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग से जुड़े दायित्व

Law 10/2010 के Article 2.1(l) के तहत, डेवलपर और प्रॉपर्टी बिक्री में एजेंट, कमीशन एजेंट या मध्यस्थ के रूप में पेशेवर काम करने वाला हर व्यक्ति बाध्य संस्था है। इसका मतलब है know-your-client जाँच, असली लाभार्थी मालिक की पहचान, और संदिग्ध सौदों की रिपोर्ट SEPBLAC को करना, जो स्पेन की फ़ाइनेंशियल इंटेलिजेंस यूनिट है। किसी भी एजेंसी से पूछें कि वह ये जाँचें कैसे करती है। एक गंभीर एजेंसी के पास लिखित प्रक्रिया और एक ज़िम्मेदार व्यक्ति होगा।

काम के अधिकार: EU और गैर-EU

EU, EEA और स्विस नागरिक। आप स्पेन में कर्मचारी या सेल्फ़-एम्प्लॉयड के रूप में काम कर सकते हैं। अगर आप तीन महीने से ज़्यादा रुकते हैं, तो आने के तीन महीने के भीतर अपने प्रांत के विदेशी नागरिक कार्यालय (Oficina de Extranjería) या पुलिस स्टेशन में ख़ुद जाकर रजिस्टर करना होगा। गृह मंत्रालय के अनुसार रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट उसी समय जारी होता है और उस पर आपका विदेशी पहचान नंबर होता है।

कर्मचारी के रूप में गैर-EU नागरिक। नियोक्ता Organic Law 4/2000 और Royal Decree 1155/2024 के तहत शुरुआती रेज़िडेंस और वर्क परमिट के लिए आवेदन करता है। Ministry of Inclusion की सूचना शीट कहती है कि नौकरी या तो तिमाही मुश्किल से भरे जाने वाले पेशों की सूची में होनी चाहिए, या नियोक्ता को दिखाना होगा कि वह पद स्थानीय रूप से नहीं भर सका, जिसमें सरकारी जॉब पोर्टल पर ऑफ़र डालना भी शामिल है। कॉन्ट्रैक्ट में परमिट की पूरी अवधि तक काम की गारंटी होनी चाहिए। फ़ैसला तीन महीने के भीतर आना चाहिए, और जवाब न आने का मतलब इनकार है। फिर आप एक महीने के भीतर कॉन्सुलेट में वीज़ा के लिए आवेदन करते हैं, स्पेन आते हैं, सोशल सिक्योरिटी में रजिस्टर करते हैं और अपने विदेशी पहचान कार्ड (TIE) के लिए आवेदन करते हैं।

सेल्फ़-एम्प्लॉयड के रूप में गैर-EU नागरिक। सेल्फ़-एम्प्लॉयमेंट परमिट के लिए मंत्रालय की शीट माँगती है: आपके काम के लिए ज़रूरी लाइसेंस, योग्यता या अनुभव का सबूत, इस बात का सबूत कि आपका निवेश पर्याप्त है (ATA या UPTA जैसे सेल्फ़-एम्प्लॉयड एसोसिएशन की व्यवहार्यता रिपोर्ट एक तरीका है), और कोई आपराधिक रिकॉर्ड नहीं। आप जहाँ रहते हैं वहाँ के स्पेनिश कॉन्सुलेट में ख़ुद जाकर आवेदन करते हैं। पहला परमिट एक साल का होता है और एक क्षेत्र और एक सेक्टर तक सीमित होता है।

NIE

स्पेन में काम करने, ख़रीदने या कारोबार करने वाले हर विदेशी को NIE (विदेशी पहचान नंबर) चाहिए। यह एक बार दिया जाता है और बदलता नहीं। स्पेन में आप पुलिस स्टेशन या विदेशी नागरिक कार्यालय में अपॉइंटमेंट, अपने पासपोर्ट और 790 code 012 फ़ॉर्म पर फ़ीस (Universidad Autónoma de Madrid के अनुसार €9.84) के साथ EX-15 फ़ॉर्म पर आवेदन करते हैं। विदेश से आप स्पेनिश कॉन्सुलेट में आवेदन करते हैं। वर्क वीज़ा पर आने वाले गैर-EU कर्मचारियों के वीज़ा पर आमतौर पर NIE पहले से छपा होता है।

कर्मचारी या autónomo

कर्मचारी। एजेंसी वर्क कॉन्ट्रैक्ट साइन करती है, आपकी सोशल सिक्योरिटी भरती है और इनकम टैक्स काटती है। आमतौर पर आपको बेस सैलरी और आपकी लाई गई फ़ीस का एक हिस्सा मिलता है।

Autónomo। कई एजेंट, ख़ासकर फ़्रैंचाइज़ और नेटवर्क मॉडल में, सेल्फ़-एम्प्लॉयड होते हैं। आप टैक्स एजेंसी और सोशल सिक्योरिटी में रजिस्टर करते हैं, एजेंसी या क्लाइंट को इनवॉइस करते हैं, अपनी फ़ीस पर 21% VAT लेते हैं, और अपना मासिक योगदान ख़ुद देते हैं।

• नए autónomos पहले 12 महीनों के लिए €80 महीने का फ़्लैट रेट इस्तेमाल कर सकते हैं, जिसे दूसरे साल के लिए बढ़ाया जा सकता है अगर आपकी नेट आय न्यूनतम वेतन से कम रहे (Billeo)।
• उसके बाद योगदान आपकी नेट आय पर निर्भर करता है। सरकार ने 2026 के लिए 2025 की रक़में बरकरार रखीं, हर बैंड के न्यूनतम आधार पर €200 से €590 महीना (El Derecho, दिसंबर 2025)। एक छोटा अतिरिक्त लेवी (MEI) जनवरी 2026 में 0.8% से बढ़कर 0.9% हो गया।

हल किए गए आँकड़ों के लिए स्पेन में रियल एस्टेट एजेंट का कमीशन देखें।

एजेंटों को भुगतान कैसे होता है

स्पेन में एजेंटों की सैलरी का कोई आधिकारिक डेटा नहीं है। नीचे दिए आँकड़े GoWork के जॉब बोर्ड अनुमान हैं, जो आख़िरी बार अक्टूबर 2023 में अपडेट हुए। इन्हें बातचीत की शुरुआत के रूप में इस्तेमाल करें, वादे के रूप में नहीं।

प्रोफ़ाइल	अनुमानित फ़िक्स्ड पे (सालाना ग्रॉस)
कोई अनुभव नहीं	€12,800 से €20,000
4 से 10 साल	€25,000 से €33,600
20 साल से ज़्यादा	€46,300 से ऊपर
सेल्स मैनेजर	€32,600 से €60,200

स्रोत: GoWork, अक्टूबर 2023।

GoWork के अनुसार आम कुल कमाई, सैलरी और कमीशन मिलाकर, शहर, अनुभव और नतीजों के हिसाब से €20,000 से €60,000 सालाना होती है। कमीशन आपके द्वारा बंद की गई हर डील पर एजेंसी की फ़ीस का एक हिस्सा होता है। एजेंसियाँ स्प्लिट ख़ुद तय करती हैं, इसलिए साइन करने से पहले इसे लिखित में लें।

काम कहाँ है, और भाषाएँ

तटीय मार्केट का बड़ा हिस्सा विदेशी खरीदार हैं। अगस्त 2025 में Alicante Plaza द्वारा बताए गए Registradores के डेटा के अनुसार घरों की ख़रीद में विदेशियों का हिस्सा Alicante प्रांत में लगभग 43%, Málaga में लगभग 33% था, जबकि राष्ट्रीय औसत 14.1% है। सबसे आगे ब्रिटिश, बेल्जियन और डच खरीदार थे।

• नोटरी, बैंक, टाउन हॉल और ज़्यादातर काग़ज़ी काम के लिए स्पेनिश ज़रूरी है।
• Costa del Sol और Costa Blanca पर कई अंतरराष्ट्रीय खरीदारों के साथ अंग्रेज़ी काम की भाषा है।
• तटों पर कौन ख़रीदता है, यह देखते हुए डच, फ़्रेंच, जर्मन या स्कैंडिनेवियाई भाषाएँ असली फ़ायदा हैं।
• Catalan या Valencian Catalonia और Valencian Community में मदद करती है, लोकल क्लाइंट्स के साथ भी और क्षेत्रीय प्रशासन के साथ भी।

एजेंसी कैसे चुनें

• Catalonia, Valencia या Andalusia में एजेंसी का रजिस्टर नंबर माँगें और जाँचें कि यह उसके विज्ञापनों पर दिखता है।
• पूछें कि कौन सा इंश्योरेंस और गारंटी क्लाइंट के पैसे को कवर करते हैं, और इन्हें किसने जारी किया।
• पूछें कि वह Law 10/2010 के तहत एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग जाँचें कैसे करती है।
• पूछें कि आप कर्मचारी होंगे या autónomo, और बेस सैलरी, कमीशन स्प्लिट, टारगेट और भुगतान की तारीख़ लिखित में लें।
• पूछें कि आपके जाने के बाद बंद होने वाली डील्स का क्या होता है।
• अगर आप गैर-EU हैं, तो पक्का करें कि एजेंसी आपके काम शुरू करने से पहले आपके वर्क परमिट के लिए आवेदन करेगी।

ख़तरे के संकेत

• ऐसी एजेंसी जो चाहती है कि आप बिना कॉन्ट्रैक्ट के या autónomo के रूप में रजिस्टर किए बिना काम करें।
• फ़ीस कैश में या किसी निजी खाते में ली जाती है।
• विक्रेताओं के साथ कोई लिखित एंगेजमेंट (“nota de encargo”) नहीं, इसलिए आप फ़ीस पर अपना अधिकार साबित नहीं कर सकते।
• गैर-EU भर्ती से परमिट और वीज़ा मिलने से पहले काम शुरू करने को कहा जाता है।
• इस गाइड की रेंज से बहुत ज़्यादा कमाई के वादे।

स्पेन में एजेंटों के नियम क्षेत्र के हिसाब से अलग हैं और 2026 में Andalusia में बदले। यह गाइड ऊपर दी गई तारीख़ को जाँची गई थी। यह सामान्य जानकारी है, क़ानूनी या टैक्स सलाह नहीं। CloserPass किसी स्पेनिश अथॉरिटी से संबद्ध नहीं है।

CloserPass पर स्पेन में रोल और और भी गाइड देखें।