स्पेन में रियल एस्टेट करियर

वे नियम जो एक ब्रोकर को जानने चाहिए

सरकारी संस्थाएँ

कोई राष्ट्रीय ब्रोकर रेगुलेटर नहीं। आवास क्षेत्रीय अधिकार है, इसलिए हर स्वायत्त समुदाय तय करता है कि एजेंटों को रजिस्टर करना होगा या नहीं: Catalonia एक अनिवार्य Register of Real Estate Agents (Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya) चलाता है, Valencian Community Decree 98/2022 के तहत एक अनिवार्य रजिस्टर, Andalusia ने Law 5/2025 के ज़रिए Register of Specialised Real Estate Agents in the Residential Sector बनाया, और Balearic Islands में एक स्वैच्छिक आधिकारिक रजिस्टर है (Law 3/2024)। राष्ट्रीय स्तर पर Ministry of Housing and Urban Agenda (MIVAU) आवास नीति तय करता है, SEPBLAC एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग अनुपालन की निगरानी करता है, लैंड रजिस्ट्री (Colegio de Registradores) और नोटरी (Consejo General del Notariado) डीड दर्ज करते हैं, और टैक्स एजेंसी (AEAT) और क्षेत्रीय टैक्स ऑफ़िस प्रॉपर्टी टैक्स वसूलते हैं

लाइसेंस

स्पेन में कोई राष्ट्रीय ब्रोकर लाइसेंस और कोई अनिवार्य परीक्षा नहीं है। Royal Decree-law 4/2000 (Article 3) ने रियल एस्टेट मध्यस्थता सभी के लिए खोल दी, आधिकारिक Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) टाइटल या Colegio de APIs की सदस्यता की ज़रूरत के बिना; API टाइटल और कॉलेज अब भी मौजूद हैं और गुणवत्ता की पहचान हैं, क़ानूनी शर्त नहीं। फिर क्षेत्रीय नियम उन जगहों पर शर्तें जोड़ते हैं जहाँ एजेंट का ऑफ़िस है। Generalitat के अनुसार Catalonia (Law 18/2007 और Decree 12/2010) में नियमित रूप से और भुगतान के बदले काम करने वाले हर एजेंट को रजिस्टर करना होता है, मान्यता प्राप्त ट्रेनिंग, जनता के लिए खुले ऑफ़िस (या सिर्फ़ ऑनलाइन व्यवस्था), हर ऑफ़िस के लिए कम से कम EUR 100,000 प्रति क्लेम और EUR 600,000 प्रति वर्ष के प्रोफ़ेशनल लायबिलिटी इंश्योरेंस, और हर ऑफ़िस के लिए EUR 60,000 प्रति वर्ष की ज़मानत (सिर्फ़ ऑनलाइन एजेंटों के लिए EUR 300,000) के साथ। Valencian Community ने Decree 98/2022 से रजिस्ट्रेशन अनिवार्य किया, लेकिन जनवरी 2025 में Valencia के High Court (TSJCV) ने प्रतिस्पर्धा अथॉरिटी CNMC की अपील पर EUR 60,000 की गारंटी, EUR 100,000 का लायबिलिटी इंश्योरेंस और दो दूसरी शर्तें रद्द कर दीं; इस फ़ैसले के ख़िलाफ़ Supreme Court में अपील हो सकती थी। Andalusia का Housing Law 5/2025 (BOJA 24 दिसंबर 2025, BOE 8 जनवरी 2026) एक रजिस्टर बनाता है जिसे इसकी प्रस्तावना अनिवार्य बताती है, जिसमें प्रवेश शपथ-पत्र और API टाइटल, संबंधित डिग्री या चार साल के दस्तावेज़ी अनुभव जैसी शर्तों पर आधारित है, साथ में मालिक और आधे स्टाफ़ के लिए 100 घंटे की विशेष ट्रेनिंग, इंश्योरेंस या गारंटी और साफ़ रिकॉर्ड; एक अंतिम प्रावधान रजिस्टर की शुरुआत को बाद के कदम पर छोड़ता है, और अक्टूबर 2026 तक इसके शुरू होने की तारीख़ की पुष्टि नहीं हुई थी। Balearic रजिस्टर स्वैच्छिक है।

कौन एजेंट बन सकता है

कोई राष्ट्रीय लाइसेंस न होने के कारण कोई भी EU, EEA या स्विस नागरिक स्पेन में एजेंट के रूप में काम कर सकता है, कर्मचारी या सेल्फ़-एम्प्लॉयड के रूप में, विदेशी पहचान नंबर (NIE) और तीन महीने से ज़्यादा रुकने पर EU रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट लेने के बाद। गैर-EU नागरिकों को ऐसा रेज़िडेंस परमिट चाहिए जो काम की अनुमति दे: किसी एजेंसी द्वारा स्पॉन्सर किया गया कर्मचारी परमिट, या सेल्फ़-एम्प्लॉयड (cuenta propia) रेज़िडेंस और वर्क परमिट, दोनों 20 मई 2025 से नए इमिग्रेशन नियम, Royal Decree 1155/2024 के तहत आते हैं। फ़्रीलांसर टैक्स एजेंसी (census form 036 या 037) और सेल्फ़-एम्प्लॉयड के लिए सोशल सिक्योरिटी की विशेष स्कीम में autónomos के रूप में रजिस्टर करते हैं, और एजेंसियाँ आमतौर पर SL कंपनी के रूप में बनाई जाती हैं। Catalonia, Valencian Community और, रजिस्टर खुलने के बाद, Andalusia में एजेंट या एजेंसी को उस जगह की क्षेत्रीय रजिस्ट्रेशन शर्तें भी पूरी करनी होती हैं जहाँ वह ऑफ़िस खोलती है। जो एजेंसी स्टाफ़ किसी रजिस्टर्ड एजेंसी के लिए सिर्फ़ प्रॉपर्टी दिखाता है, वह फ़र्म के रजिस्ट्रेशन के दायरे में आता है।

ब्रोकरेज के नियम

बिक्री कमीशन रेगुलेटेड या सीमित नहीं हैं: पारंपरिक एजेंसियाँ आमतौर पर क़ीमत का लगभग 3% से 7% लेती हैं, Costa del Sol पर अक्सर लगभग 5%, साथ में 21% VAT, जो आमतौर पर विक्रेता देता है, जबकि कुछ एजेंसियाँ खरीदार को भी बिल करती हैं (HelpMyCash, फ़रवरी 2026)। लिखित मैंडेट (nota de encargo) हर जगह अच्छी प्रथा है और Catalonia और Balearics के क्षेत्रीय नियमों में ज़रूरी है; इसमें क़ीमत, फ़ीस, एक्सक्लूसिविटी और अवधि लिखी होनी चाहिए। डिपॉज़िट आमतौर पर एक निजी रिज़र्वेशन और फिर arras कॉन्ट्रैक्ट (अक्सर क़ीमत का 10%) के तहत दिए जाते हैं, उसके बाद नोटरी के सामने डीड साइन होती है। रियल एस्टेट एजेंट और डेवलपर एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग Law 10/2010 के तहत बाध्य हैं: उन्हें क्लाइंट और असली लाभार्थी मालिकों की पहचान करनी होती है, जोखिम के आधार पर ड्यू डिलिजेंस करनी होती है और संदिग्ध सौदों की रिपोर्ट SEPBLAC को करनी होती है। लंबी अवधि के किराए के लिए Housing Law 12/2023 (26 मई 2023 से लागू) ने Urban Leases Act में बदलाव किया ताकि जब मकान-मालिक ने एजेंसी को हायर किया हो, तो एजेंसी फ़ीस और लीज़ तैयार करने की लागत मकान-मालिक दे, किरायेदार नहीं।

विदेशी खरीदार

किसी भी नागरिकता का कोई भी व्यक्ति, निवासी हो या नहीं, स्पेन में प्रॉपर्टी ख़रीद सकता है; खरीदार को NIE चाहिए, और टैक्स व बिल भरने के लिए स्पेनिश बैंक खाता आम रास्ता है। मुख्य अपवाद सैन्य या रक्षा ज़ोन हैं, जहाँ कुछ गैर-EU खरीदारों को पहले से अनुमति चाहिए। EUR 500,000 या उससे ज़्यादा की प्रॉपर्टी ख़रीद पर मिलने वाला इन्वेस्टर रेज़िडेंस परमिट (गोल्डन वीज़ा) Organic Law 1/2025 से 3 अप्रैल 2025 से ख़त्म कर दिया गया (La Moncloa); उस तारीख़ से पहले दाख़िल आवेदनों पर पुराने नियमों से फ़ैसला होता है, और पहले से दिए गए परमिट वैध रहते हैं और मूल शर्तों पर रिन्यू हो सकते हैं। गैर-EU, नॉन-रेज़िडेंट खरीदारों पर क़ीमत के 100% तक टैक्स लगाने का एक बिल 2025 में Congress में पेश किया गया, लेकिन अक्टूबर 2026 तक पास नहीं हुआ था। विदेशी माँग रिकॉर्ड स्तर पर है: Q2 2026 में सभी घरों की ख़रीद में विदेशियों का हिस्सा 15.98% (लगभग 26,800) था, जिनमें सबसे आगे ब्रिटिश (6.99%), डच (6.94%), जर्मन (6.11%), मोरक्कन (6.09%), रोमानियाई, इतालवी, फ़्रेंच और पोलिश खरीदार थे (Registradores)।

टैक्स और फ़ीस

रीसेल घर पर खरीदार क्षेत्रीय ट्रांसफ़र टैक्स (ITP) देता है: Andalusia में 7% (EUR 150,000 तक के मुख्य घर के लिए 6% और EUR 150,000 तक 35 साल से कम उम्र के खरीदारों के लिए 3.5%), और Valencian Community में 1 जून 2026 से डीड पर 9% (पहले 10%) और प्रॉपर्टी की वैल्यू EUR 1 million से ज़्यादा होने पर पूरी क़ीमत पर 11%। डेवलपर से ख़रीदे गए नए निर्माण पर खरीदार 10% VAT (प्लॉट और कमर्शियल यूनिट पर 21%) और स्टैम्प ड्यूटी (AJD) देता है, जो Andalusia में 1.2% और जून 2026 से Valencian Community में 1.4% (पहले 1.5%) है, कुछ मुख्य घरों के लिए कम दरों के साथ। नोटरी और लैंड रजिस्ट्री फ़ीस आधिकारिक टैरिफ़ से तय होती है और मिलाकर आमतौर पर क़ीमत के 1% से काफ़ी कम होती है। विक्रेता नगरपालिका भूमि मूल्य टैक्स (plusvalía municipal, ज़मीन की वैल्यू में बढ़त पर, objective या real gain तरीक़े से) और कैपिटल गेन पर इनकम टैक्स देता है। नॉन-रेज़िडेंट विक्रेता मुनाफ़े पर 19% देते हैं, और खरीदार को क़ीमत का 3% रोककर एक महीने के भीतर टैक्स एजेंसी को देना होता है (form 211)। नॉन-रेज़िडेंट मालिक हर साल नॉन-रेज़िडेंट इनकम टैक्स देते हैं: किराए पर, EU और EEA निवासियों के लिए नेट आय का 19% और बाकी के लिए ग्रॉस आय का 24%; किराए पर न दी गई प्रॉपर्टी पर कैडस्ट्रल वैल्यू के 1.1% या 2% की अनुमानित आय पर उन्हीं दरों से टैक्स। मालिक सालाना नगरपालिका प्रॉपर्टी टैक्स (IBI) भी देते हैं।

ऑफ-प्लान

ऑफ-प्लान घर Building Act, Law 38/1999 (LOE) से सुरक्षित हैं। इसका पहला अतिरिक्त प्रावधान, जिसे Law 20/2015 ने दोबारा लिखा, कहता है कि जो डेवलपर निर्माण पूरा होने से पहले पैसा लेते हैं, वे उसे किसी क्रेडिट संस्था के स्पेशल अकाउंट में जमा करें और खाते में चुकाई गई पूरी रक़म और क़ानूनी ब्याज की गारंटी बैंक गारंटी या इंश्योरेंस पॉलिसी से दें, ताकि अगर बिल्डिंग शुरू न हो, समय पर पूरी न हो या ऑक्यूपेशन लाइसेंस न मिले, तो खरीदार को पैसा वापस मिले। गारंटी हर भुगतान की रसीद के साथ खरीदार को दी जानी चाहिए, और Supreme Court के फ़ैसलों के अनुसार बैंक उन भुगतानों के लिए ज़िम्मेदार है जो उसने डेवलपर के खातों में स्वीकार किए, भले ही व्यक्तिगत गारंटी न हो। LOE खरीदारों को अनिवार्य दस-वर्षीय डैमेज इंश्योरेंस (seguro decenal) से समर्थित दस साल की स्ट्रक्चरल गारंटी भी देता है, साथ में रहने योग्यता के दोषों के लिए तीन साल और फ़िनिशिंग के दोषों के लिए एक साल। आम भुगतान योजना है: रिज़र्वेशन फ़ीस, फिर निर्माण के दौरान किस्तों में 20% से 40%, और बाकी रक़म और टैक्स पूरा होने पर। खरीदारों को बिल्डिंग लाइसेंस, गारंटी सर्टिफ़िकेट और डेवलपमेंट की लैंड रजिस्ट्री एंट्री जाँचनी चाहिए।

किराया

लंबी अवधि की लीज़ Urban Leases Act (LAU, Law 29/1994) के तहत आती हैं, जिसे Housing Law 12/2023 ने बदला: न्यूनतम अवधि पाँच साल (मकान-मालिक कंपनी हो तो सात), घरों के लिए एक महीने के किराए का क़ानूनी डिपॉज़िट, एजेंसी फ़ीस मकान-मालिक देता है, और किराए की सीमा सिर्फ़ उन इलाकों में जिन्हें कोई क्षेत्र 'तनावग्रस्त' घोषित करे; Catalonia इन्हें लागू करता है, जबकि अक्टूबर 2026 तक Andalusia और Valencian Community ने ऐसे इलाके घोषित नहीं किए थे। हॉलिडे रेंटल के लिए क्षेत्रीय रजिस्ट्रेशन चाहिए (Andalusia में Register of Tourism, Valencian Community में टूरिस्ट हाउसिंग रजिस्टर) और 1 जुलाई 2025 से प्लेटफ़ॉर्म पर विज्ञापन के लिए Single Rental Register (Registro Único de Arrendamientos, Royal Decree 1312/2024) से राष्ट्रीय रजिस्ट्रेशन नंबर। 3 अप्रैल 2025 से Organic Law 1/2025 यह भी कहता है कि किसी बिल्डिंग के फ़्लैट को टूरिस्ट रेंटल के रूप में इस्तेमाल शुरू करने से पहले मालिकों की कम्युनिटी के तीन-पाँचवें हिस्से की मंज़ूरी चाहिए। शहर इससे आगे जा सकते हैं: Málaga ने अगस्त 2025 में अपना शहरी प्लान बदलते समय तीन साल तक के लिए नए टूरिस्ट फ़्लैट रजिस्ट्रेशन रोक दिए।

प्लेटफ़ॉर्म

Land Registry (Registro de la Propiedad) और Colegio de Registradores के आँकड़े (ERI)Catastro (कैडस्ट्रल वैल्यू और रेफ़रेंस वैल्यू)नोटरी (Consejo General del Notariado, Portal Estadístico del Notariado)Agencia Tributaria (नॉन-रेज़िडेंट टैक्स फ़ॉर्म 210 और 211, autónomo census 036/037)क्षेत्रीय टैक्स एजेंसियाँ (Andalusia में ATRIAN, Agència Tributària Valenciana)SEPBLAC (एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग निगरानी, Law 10/2010)पुलिस के विदेशी नागरिक कार्यालय (NIE और रेज़िडेंस कार्ड)Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya और Valencia का एजेंट रजिस्टर (Decree 98/2022)Andalusia का Register of Specialised Real Estate Agents (Law 5/2025)Registro Único de Arrendamientos (शॉर्ट-टर्म रेंटल रजिस्ट्रेशन नंबर)INE हाउसिंग प्राइस इंडेक्स और Banco de España का मॉर्गेज डेटा