जॉर्जिया में रियल एस्टेट करियर

वे नियम जो एक ब्रोकर को जानने चाहिए

सरकारी संस्थाएँ

काकेशस के देश जॉर्जिया में कोई रियल एस्टेट नियामक नहीं है: कोई सरकारी संस्था एजेंटों को लाइसेंस नहीं देती, परीक्षा नहीं लेती या एजेंटों का रजिस्टर नहीं रखती, और एजेंट कमीशन नियंत्रित नहीं है (TbilisiExperts, जुलाई 2026)। एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग कानून के तहत एजेंट obliged entities नहीं हैं, इसलिए कोई प्राधिकरण उनकी निगरानी नहीं करता; प्रॉपर्टी जोखिम को कवर करने के लिए National Agency of Public Registry (NAPR) को ही obliged entity बनाया गया (MONEYVAL, दिसंबर 2024)। Public Registry और Houses of Justice मालिकाना हक़, भावी मालिक के अधिकार और बिज़नेस रजिस्टर करते हैं। State Employment Promotion Agency विदेशियों को वर्क परमिट जारी करती है, Revenue Service टैक्स स्टेटस संभालती है, और National Bank of Georgia मॉर्गेज नियम तय करता है। GNARE, यानी Georgian National Association of Real Estate, अप्रैल 2014 में स्थापित, एक स्वैच्छिक संघ है जिसके पास पेशे पर कोई कानूनी अधिकार नहीं है।

लाइसेंस

लाइसेंस की ज़रूरत नहीं है। जॉर्जिया में रियल एस्टेट एजेंटों के लिए कोई सरकारी लाइसेंस, परीक्षा या रजिस्टर नहीं है (TbilisiExperts, जुलाई 2026), और एजेंटों पर 2024 से 2026 का कोई कानून या ड्राफ़्ट कानून नहीं मिला। एजेंट एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग कानून के दायरे में भी नहीं आते, जिसे MONEYVAL ने दिसंबर 2024 में एक मध्यम कमी बताया। विश्वसनीयता GNARE से आती है, जो कहता है कि वह US National Association of REALTORS का एकमात्र जॉर्जियाई पार्टनर है और जॉर्जिया में REALTOR ट्रेडमार्क इस्तेमाल करने वाली एकमात्र संस्था है। यह CEPI से मान्यता प्राप्त एक स्वैच्छिक एजेंट सर्टिफ़िकेशन कोर्स चलाता है, सदस्यों के लिए 750 GEL और अन्य के लिए 900 GEL में, और सर्टिफ़ाइड एजेंटों की सूची पब्लिश करता है (GNARE, अक्टूबर 2026)। एजेंसी एक सामान्य रजिस्टर्ड बिज़नेस है: individual entrepreneur (IE) या limited liability company (LLC), जो House of Justice या Public Registry में रजिस्टर होती है, और वह अपने आप टैक्स ID दे देती है।

कौन काम कर सकता है

जॉर्जियाई नागरिक बिना किसी लाइसेंस के एजेंट के रूप में काम कर सकते हैं। विदेशी भी काम कर सकते हैं, लेकिन 1 मार्च 2026 से स्थायी निवास के बिना ज़्यादातर विदेशियों को पेड काम, फ़्रीलांसिंग या बिज़नेस चलाने के लिए वर्क परमिट चाहिए, जिसे श्रम गतिविधि करने का अधिकार कहा जाता है, सेल्फ़-एम्प्लॉयमेंट और IE गतिविधि सहित। श्रम प्रवासन और विदेशियों से जुड़े कानूनों में जून 2025 के संशोधन 20 फ़रवरी 2026 के Government Decree No. 70 के ज़रिए लागू हुए: अब केवल वीज़ा या अस्थायी रेज़िडेंस कार्ड से काम करने का अधिकार नहीं मिलता, और पुराना labour migrant (श्रम प्रवासी) रजिस्ट्रेशन ख़त्म कर दिया गया (Fragomen, नवंबर 2025; Legal.ge, फ़रवरी 2026)। परमिट State Employment Promotion Agency से labour migration पोर्टल के ज़रिए मिलता है, 30 कैलेंडर दिनों में या एक्सपेडाइटेड सेवा के साथ 10 कार्य दिवसों में; सेल्फ़-एम्प्लॉयड आवेदक और IE ख़ुद आवेदन करते हैं, बिज़नेस प्लान या गतिविधि के प्रमाण और एक वीडियो इंटरव्यू के साथ। Legal.ge के अनुसार फ़ीस स्टैंडर्ड 200 GEL और एक्सपेडाइटेड 400 GEL है, जबकि एक अन्य कानूनी फ़र्म कहती है कि फ़ीस 500 GEL तक सीमित है, इसलिए मौजूदा राशि जाँच लें। नियोक्ता को पहले 10 कार्य दिवसों के लिए Worknet पर वैकेंसी पोस्ट करनी होती है, International Company स्टेटस और 15,000 GEL प्रति माह से ज़्यादा वेतन वाली भूमिकाओं जैसी छूटों के साथ। 1 मार्च 2026 तक सक्रिय labour migrant के रूप में रजिस्टर्ड लोगों के पास 1 जनवरी 2027 तक का समय है, और पहले से काम कर रहे सेल्फ़-एम्प्लॉयड विदेशियों पर 1 मई 2026 से कार्रवाई शुरू हुई। बिना परमिट काम करने पर कर्मचारी और नियोक्ता दोनों को प्रति उल्लंघन 2,000 GEL का जुर्माना लगता है, जो दोबारा उल्लंघन पर दोगुना और फिर तिगुना हो जाता है (Fragomen; Legal.ge)। स्थायी निवासियों को छूट है; कुछ कानूनी फ़र्में निवेश रेज़िडेंस परमिट धारकों को भी छूट देती हैं, लेकिन स्रोत असहमत हैं, इसलिए इस पर भरोसा करने से पहले पुष्टि करें। कई देशों के आगंतुक बिना वीज़ा एक साल तक रह सकते हैं, और 1 जनवरी 2026 से उन्हें कम से कम 30,000 GEL कवर वाला ट्रैवल मेडिकल इंश्योरेंस चाहिए, लेकिन वीज़ा-फ़्री प्रवास कभी भी काम करने की अनुमति नहीं देता।

कमीशन और एजेंसियाँ

कमीशन कानून से तय नहीं है। रीसेल पर ज़्यादातर एजेंट लगभग 3% लेते हैं, जिस पर मोलभाव हो सकता है और जो आमतौर पर विक्रेता देता है (ExpatHub, 2025); अन्य स्रोत 2% से 3% (GeorgiaExpats, फ़रवरी 2026) या 2% से 5% बताते हैं, कभी-कभी दोनों पक्षों में बँटा हुआ (TbilisiExperts, जुलाई 2026)। नई इमारतों पर खरीदार आमतौर पर कुछ नहीं देता और डेवलपर एजेंसी को भुगतान करता है, इसीलिए बातूमी की एजेंसियाँ खरीदार के लिए 0% फ़ीस का विज्ञापन करती हैं। किराये पर किरायेदार आमतौर पर एक महीने के किराये का 50% देता है, 30% से 50% की सीमा में (Madloba, अक्टूबर 2026)। कोई सार्वजनिक स्रोत जॉर्जिया में एजेंट वेतन या कमीशन स्प्लिट नहीं बताता: रीसेल पर कमीशन का एक हिस्सा, ऑफ़-प्लान बिक्री पर डेवलपर मार्केटिंग फ़ीस और रेंटल मैनेजमेंट पर फ़ीस की उम्मीद करें, और अपना हिस्सा लिखित में लें। टैक्स स्टेटस मायने रखता है। IE, Revenue Service में स्मॉल बिज़नेस स्टेटस के लिए आवेदन कर सकता है, जिस पर 500,000 GEL तक के टर्नओवर पर 1% और 500,000 से 1,000,000 GEL के बीच 3% टैक्स लगता है, लेकिन कानूनी फ़र्मों के अनुसार रियल एस्टेट ब्रोकरेज इस स्टेटस से बाहर है (Legalese, जुलाई 2026; Gegidze), इसलिए रजिस्टर करने से पहले किसी अकाउंटेंट से जाँच करें। लीड्स पोर्टल myhome.ge (TNET द्वारा संचालित), ss.ge, नई इमारतों के लिए korter.ge और place.ge से, Facebook ग्रुप और Telegram चैनलों से, और बातूमी में विदेशी खरीदारों के साथ रूसी और अंग्रेज़ी में WhatsApp और Telegram बातचीत से आती हैं।

विदेशी खरीदार

विदेशी जॉर्जियाई नागरिकों की तरह ही शर्तों पर अपार्टमेंट और अन्य गैर-कृषि प्रॉपर्टी स्वतंत्र रूप से खरीद सकते हैं (GRATA International, सितंबर 2025)। कृषि भूमि जॉर्जियाई नागरिकों और संस्थाओं तक सीमित है, विरासत जैसे अपवादों के साथ। हर बिक्री के लिए नोटरी की ज़रूरत नहीं है: कॉन्ट्रैक्ट Public Registry या House of Justice में साइन हो सकता है, और रिमोट खरीदार नोटरीकृत, एपोस्टिल की गई पावर ऑफ़ अटॉर्नी का उपयोग करते हैं (ExpatHub; GeorgiaExpats)। 1 मार्च 2026 से कम से कम 150,000 USD (पहले 100,000 USD) बाज़ार मूल्य वाली प्रॉपर्टी अस्थायी रेज़िडेंस परमिट का आधार बन सकती है। कई प्रॉपर्टी जोड़ी जा सकती हैं, मूल्य सर्टिफ़ाइड मूल्यांकन से तय होता है, और मौजूदा धारक प्रॉपर्टी रखे रहने तक पुराने नियमों के तहत नवीनीकरण कराते रहते हैं (Erickson Immigration Group, फ़रवरी 2026)। निवेश रेज़िडेंस परमिट 300,000 USD से शुरू होता है, 5 साल के लिए जारी होता है और स्थायी निवास तक ले जा सकता है (Legal.ge, अक्टूबर 2026)। व्यवहार में कीमतें USD में बताई जाती हैं और कई डील USD में सेटल होती हैं, लेकिन 2017 से बिज़नेस को कीमतें GEL में विज्ञापित करनी होती हैं, चेतावनी के बाद 1,000 GEL और फिर 5,000 GEL के जुर्माने के साथ (ISET Policy Institute, फ़रवरी 2017)। विदेशी मुद्रा में प्रॉपर्टी डील सेटल करने के नियमों पर स्रोत असहमत हैं, इसलिए बैंक या वकील से जाँच करें।

टैक्स और फ़ीस

खरीद पर कोई ट्रांसफ़र टैक्स या स्टांप ड्यूटी नहीं है (Georgiafy, अगस्त 2026; GeorgiaExpats, फ़रवरी 2026)। Public Registry मालिकाना हक़ के बदलाव को 4 कार्य दिवसों में रजिस्टर करने के लिए 150 GEL, 1 कार्य दिवस में 270 GEL और उसी दिन 350 GEL लेती है (NAPR, अक्टूबर 2026); पुरानी गाइड अब भी 50 से 200 GEL बताती हैं। व्यक्तियों के लिए सालाना प्रॉपर्टी टैक्स घरेलू आय पर निर्भर है: 40,000 GEL प्रति वर्ष से कम पर कोई टैक्स नहीं, फिर नगर पालिका द्वारा तय दर, जो 40,000 से 100,000 GEL के बीच लगभग 0.05% से 0.2% और उससे ऊपर 1% तक बताई जाती है। इन स्लैब पर स्रोत अलग-अलग हैं, इसलिए Revenue Service से जाँच करें। खरीद के 2 साल के भीतर दोबारा बेचे गए घर पर लाभ का 5% टैक्स लगता है, और 2 साल से ज़्यादा के बाद कोई टैक्स नहीं; 2 साल के भीतर बेची गई कमर्शियल प्रॉपर्टी पर 20% टैक्स लगता है (Gegidze, जून 2024)। रेज़िडेंशियल किराये पर, इसके लिए रजिस्टर करने वाले व्यक्ति के लिए ग्रॉस किराये का 5% टैक्स है, अन्यथा 20% (Georgiafy)।

ऑफ-प्लान

ऑफ़-प्लान मुख्यधारा है। त्बिलिसी में 2025 में प्राइमरी बिक्री 20,961 अपार्टमेंट तक पहुँची, 5.2% ज़्यादा, यानी कुल बिक्री का लगभग आधा (Galt & Taggart, जनवरी 2026)। खरीदार प्री-परचेज़ एग्रीमेंट साइन करता है और Public Registry में भावी मालिक के रूप में रजिस्टर हो सकता है; पूरा मालिकाना हक़ निर्माण पूरा होने और इमारत के उपयोग योग्य होने के दस्तावेज़ के बाद मिलता है (Legal.ge, जनवरी 2026)। डेवलपर इंस्टॉलमेंट प्लान आमतौर पर 2 से 3 साल के होते हैं, ज़्यादातर विदेशी मुद्रा में, और अक्सर हैंडओवर पर बैंक मॉर्गेज से रीफ़ाइनेंस किए जाते हैं। ये National Bank की payment-to-income सीमाओं से मुक्त हैं, क्रेडिट ब्यूरो में शायद न दिखें, और डाउन पेमेंट अब 0% से भी शुरू होते हैं; एक अर्थशास्त्री ने SOVA को बताया कि वहाँ कोई नियमन नहीं है (SOVA, अक्टूबर 2026)। ऑफ़-प्लान खरीदारों को लगभग 20% से 30% की छूट मिल सकती है, 10% डिपॉज़िट आमतौर पर नॉन-रिफ़ंडेबल होता है, और कुछ डेवलपर डिपॉज़िट escrow में रखते हैं जबकि कई नहीं रखते (GeorgiaExpats, 2026)। कोई कानून escrow या डेवलपर रजिस्टर की माँग नहीं करता, इसलिए ड्यू डिलिजेंस एजेंट के काम का हिस्सा है: बिल्डिंग परमिट, डेवलपर के पूरे हो चुके प्रोजेक्ट और Public Registry का ताज़ा extract (रजिस्ट्री एक्सट्रैक्ट) जाँचें। निर्माण नियमों का पालन कमज़ोर रहा है: बातूमी में 2021 में इमारत गिरने की घटना, जिसमें 9 लोगों की मौत हुई, अवैध बदलावों से जुड़ी थी (OC Media, नवंबर 2021)। मॉर्गेज पर, National Bank अपनी सख़्त 25% payment-to-income सीमा के लिए आय सीमा 1 फ़रवरी 2027 को 1,500 से 2,000 GEL और 1 सितंबर 2027 को 2,500 GEL करेगा (SOVA, अक्टूबर 2026)।

किराया

रेंटल यील्ड ऊँची है: 2025 के अंत में त्बिलिसी में लगभग 8.6%, औसत किराया $9.8 प्रति sqm प्रति माह (Galt & Taggart), जबकि बातूमी में ग्रॉस यील्ड 2025 में 8.8% से गिरकर 7.4% हो गई (Investor.ge, अप्रैल 2026)। लंबी अवधि के किरायेदार पोर्टलों, Facebook ग्रुप और Telegram चैनलों से मिलते हैं, और किरायेदार आमतौर पर एजेंट को एक महीने के किराये का 50% देता है (Madloba, अक्टूबर 2026)। रेज़िडेंशियल किराये पर, इसके लिए रजिस्टर करने वाले व्यक्ति के लिए ग्रॉस का 5% टैक्स है। कुछ एजेंसियाँ अपनी आय मुख्य रूप से रेंटल मैनेजमेंट से कमाती हैं।

प्लेटफ़ॉर्म

Public Registry (NAPR): मालिकाना हक़ और भावी मालिक का रजिस्ट्रेशन, रजिस्ट्रेशन फ़ीसHouses of Justice: कॉन्ट्रैक्ट साइन करना, IE या कंपनी रजिस्टर करनाState Employment Promotion Agency: labour migration पोर्टल के ज़रिए वर्क परमिटWorknet: किसी विदेशी को नौकरी देने से पहले वैकेंसी पोस्ट करनाRevenue Service: स्मॉल बिज़नेस स्टेटस, प्रॉपर्टी और किराये पर टैक्सNational Bank of Georgia: मॉर्गेज LTV और payment-to-income नियमGNARE: CEPI से मान्यता प्राप्त स्वैच्छिक एजेंट सर्टिफ़िकेशनपोर्टल: myhome.ge, ss.ge, korter.ge, place.ge