Bali में रियल एस्टेट एजेंट का कमीशन
इंडोनेशिया उन गिने-चुने मार्केट में से है जहाँ सरकार एजेंट कमीशन की सीमा तय करती है। Bali में ज़्यादातर मार्केट उस सीमा के ऊपरी स्तर पर है, और आम तौर पर विक्रेता भुगतान करता है। अक्टूबर 2026 में पैसा कैसे काम करता है, और एजेंसी के हिस्से और टैक्स के बाद ब्रोकर के पास क्या बचता है, यह यहाँ है।
संक्षेप में
- बिक्री पर कमीशन ट्रांज़ैक्शन मूल्य के 2% से 5% पर रेगुलेटेड है। किराये पर 5% से 8%।
- Bali में विक्रेता का एजेंट आम तौर पर लगभग 5% लेता है, जो अक्सर माँगी गई क़ीमत में शामिल होता है।
- जो पक्ष एजेंट को नियुक्त करता है, वही भुगतान करता है। आम तौर पर वह विक्रेता होता है।
- क्लाइंट के साथ, और किसी भी को-ब्रोकिंग पार्टनर के साथ, लिखित समझौता ज़रूरी है।
- एजेंसी अपने ब्रोकरों को कमीशन का 70% तक दे सकती है।
- नियमों का पालन करने वाली एजेंसियाँ अपने कमीशन इनवॉइस पर प्रभावी 11% की दर से VAT जोड़ती हैं।
- भुगतान इंडोनेशियाई भुगतान प्रणाली के ज़रिए होना चाहिए। बिना लाइसेंस वाले विदेशी ब्रोकरों को विदेश में दी जाने वाली फ़ीस ही रेगुलेटरों के निशाने पर है।
रेगुलेटेड सीमा
नियम व्यापार मंत्री विनियम 33, 2025 से आते हैं, जो 5 अक्टूबर 2025 से लागू है और जिसने Permendag 51/2017 की जगह ली (BPK क़ानूनी डेटाबेस)। नवंबर 2025 के AREBI सेमिनार पर Bisnis.com की रिपोर्ट कमीशन के नियमों का सार देती है:
| ट्रांज़ैक्शन | कमीशन की सीमा |
|---|---|
| बिक्री और ख़रीद | ट्रांज़ैक्शन मूल्य का 2% से 5% |
| किराया | 5% से 8% |
स्रोत: Bisnis.com, नवंबर 2025। SIP Law Firm भी यही सीमाएँ बताती है।
Brighton, पुराने विनियम के बारे में लिखते हुए, किराये के लिए व्यावहारिक जानकारी देता है: एक से तीन साल की लीज़ के लिए कुल किराये का लगभग 5%, और लंबी लीज़ के लिए बातचीत से तय 5% से 8%।
Bali की लंबी लीज़होल्ड इन दोनों श्रेणियों के बीच आती हैं। विला के रूप में बेची जाने वाली 25 साल की लीज़ की मार्केटिंग बिक्री की तरह होती है, और Bali के एजेंट आम तौर पर उस पर बिक्री की दर लेते हैं। लिस्ट करने से पहले लिखित रूप में तय करें कि कौन सी दर लागू होगी।
Bali के एजेंट असल में कितना लेते हैं
Global Investments (जून 2026) के अनुसार विक्रेता के एजेंट को आम तौर पर 5% मिलता है, और Bali की कई डील में ख़रीदार एजेंट को कुछ नहीं देता क्योंकि फ़ीस क़ीमत में शामिल होती है। ख़रीदार का एजेंट या तो ख़रीदार से 2.5% से 5% लेता है, या स्प्लिट के ज़रिए विक्रेता की फ़ीस से भुगतान पाता है। Rumavi (सितंबर 2026) भी लीज़होल्ड विला की रीसेल पर विक्रेता की लागत के रूप में एजेंट कमीशन लगभग 5% बताता है।
कौन भुगतान करता है
Brighton बताता है कि कमीशन वह पक्ष देता है जिसने मध्यस्थ को नियुक्त किया, आम तौर पर विक्रेता। अगर ख़रीदार ख़रीदार का एजेंट नियुक्त करता है, तो ख़रीदार उस एजेंट को भुगतान करता है। अगर दोनों पक्ष भुगतान करते हैं, तो दोनों को लिखित रूप में सहमत होना होगा।
लिखित समझौता
नए ढाँचे के तहत ब्रोकरेज के पास अपने क्लाइंट और को-ब्रोकिंग पार्टनर के साथ लिखित समझौते होने चाहिए (Bisnis.com, SIP Law Firm)। वही समझौता फ़ीस के आपके अधिकार का सबूत है। इसमें ये बातें होनी चाहिए:
- प्रॉपर्टी, क़ीमत और बेचे या लीज़ पर दिए जा रहे अधिकार का प्रकार।
- कमीशन दर, क्या उसके ऊपर VAT जोड़ा जाएगा, और फ़ीस कब देय है (आम तौर पर डीड या लीज़ पर साइन के समय)।
- क्या मैंडेट एक्सक्लूसिव है, और कितने समय के लिए।
- अगर क्लाइंट आपके द्वारा लाए गए ख़रीदार को सीधे बेच दे तो क्या होगा।
- P4 एजेंसी के लाइसेंस की जानकारी। नियमों के अनुसार यह उसके प्रकाशनों पर होनी चाहिए।
को-ब्रोकिंग और एजेंट के साथ स्प्लिट
एजेंसियों के बीच। Bali में को-ब्रोकिंग आम है, जहाँ एक एजेंसी के पास लिस्टिंग होती है और दूसरी ख़रीदार लाती है। हर पक्ष को लिखित को-ब्रोकिंग समझौता चाहिए। एजेंसियों के बीच स्प्लिट क़ानून से तय नहीं है। हमारे उदाहरणों में 50/50 है, लेकिन यह आँकड़ा को-ब्रोकिंग समझौते में तय करें।
एजेंट के साथ। Permendag 33/2025 के तहत एजेंसी अपने विशेषज्ञ स्टाफ़ को कमीशन का 70% तक दे सकती है (Bisnis.com)। इस सीमा के नीचे स्प्लिट बातचीत से तय होता है, और जो एजेंसियाँ लीड्स, मार्केटिंग और ऑफ़िस देती हैं वे आम तौर पर ज़्यादा रखती हैं। अपना स्प्लिट लिखित में लें।
विदेश में भुगतान पाने वाले विदेशियों के ज़रिए कभी नहीं। AREBI Bali के अध्यक्ष ने जुलाई 2025 में Tirto को बताया कि बिना लाइसेंस वाले विदेशी ब्रोकर अक्सर विदेश में भुगतान लेते हैं और कोई इंडोनेशियाई टैक्स नहीं देते, जबकि स्थानीय एजेंसियाँ अपने सदस्यों को रजिस्टर करती हैं और इनकम टैक्स काटती हैं। नियमों के अनुसार ट्रांज़ैक्शन के लिए राष्ट्रीय भुगतान प्रणाली का उपयोग भी ज़रूरी है (Bisnis.com)।
हल किए गए उदाहरण
1. Rp5 बिलियन में लीज़होल्ड विला की बिक्री, एक एजेंसी द्वारा लिस्ट की गई
- 5% पर कमीशन: Rp5,000,000,000 × 5% = Rp250 मिलियन
- प्रभावी 11% पर कमीशन पर VAT: Rp27.5 मिलियन
- विक्रेता एजेंसी को Rp277.5 मिलियन देता है
- 50% पर एजेंट का हिस्सा: इनकम टैक्स से पहले Rp125 मिलियन
- 70% पर अधिकतम अनुमत हिस्सा: Rp175 मिलियन
2. वही बिक्री, 50/50 को-ब्रोकिंग के साथ
- लिस्टिंग एजेंसी: Rp125 मिलियन, साथ में VAT
- ख़रीदार की एजेंसी: Rp125 मिलियन, साथ में VAT
- 50% स्प्लिट पर हर एजेंट: Rp62.5 मिलियन
3. Rp600 मिलियन में एक साल का विला किराया
- 5% पर: Rp30 मिलियन
- 8% पर: Rp48 मिलियन
4. Rp6 बिलियन में Hak Pakai घर की बिक्री, 3% पर
- कमीशन: Rp180 मिलियन, साथ में Rp19.8 मिलियन का VAT
- विक्रेता हस्तांतरण पर 2.5% अंतिम इनकम टैक्स भी देता है, Rp150 मिलियन, जो कमीशन से अलग है (कर महानिदेशालय)।
कमीशन पर टैक्स
VAT। एजेंसी अपने कमीशन इनवॉइस पर VAT लेती है। PMK 131/2024 के तहत ग़ैर-लग्ज़री वस्तुओं और सेवाओं के लिए फ़ीस के 11/12 पर 12% की दर लगती है, जिससे प्रभावी दर 11% होती है (कर महानिदेशालय)। Brighton पुष्टि करता है कि नियमों का पालन करने वाली एजेंसियाँ कमीशन पर 11% VAT जोड़ती हैं।
एजेंट के लिए इनकम टैक्स। इंडोनेशियाई एजेंसियाँ अपने ब्रोकरों को दिए जाने वाले भुगतान पर इनकम टैक्स काटती हैं, जैसा कि Tirto की रिपोर्ट बताती है। दर आपकी स्थिति और कुल आय पर निर्भर करती है, इसलिए एजेंसी की फ़ाइनेंस टीम से लिखित ब्रेकडाउन माँगें और अपना टैक्स नंबर (NPWP) रजिस्टर्ड रखें।
डील पर लगने वाले टैक्स फ़ीस से अलग हैं: हस्तांतरण पर विक्रेता का 2.5% अंतिम इनकम टैक्स, ख़रीदार का BPHTB, और लीज़ आय पर 10% अंतिम टैक्स (Emerhub)। लीज़होल्ड की रीसेल पर Rumavi बताता है कि विक्रेता टैक्स रेज़िडेंट होने पर सकल क़ीमत का 10% देता है, या नॉन-रेज़िडेंट होने पर 20%, जब तक कोई संधि इसे कम न करे। ये आँकड़े जानने से आपको क़ीमत तय करने और बातचीत करने में मदद मिलती है।
डील पूरी होने पर व्यावहारिक बातें
- इनवॉइस एजेंसी की कंपनी से बनाएँ, कभी अपने निजी अकाउंट से नहीं।
- कमीशन साइन के समय लें, नोटरी के ज़रिए या किसी इंडोनेशियाई अकाउंट में बैंक ट्रांसफ़र से।
- साइन किया हुआ समझौता, को-ब्रोकिंग समझौता और परिचय का सबूत सँभालकर रखें।
- अक्टूबर 2026 से बिना सर्टिफ़िकेट वाले ब्रोकरों पर प्रतिबंध लगेंगे (AFU)। अपना सर्टिफ़िकेट अपडेट रखें।
डील पर काम करने से पहले क्या जाँचें
- दर, VAT और भुगतान की तारीख़ के साथ साइन किया हुआ लिस्टिंग या ख़रीदार समझौता।
- अगर कोई दूसरी एजेंसी शामिल है तो को-ब्रोकिंग समझौता।
- आपकी एजेंसी की मार्केटिंग पर उसके लाइसेंस की जानकारी।
- आपका स्प्लिट और क्या वह वॉल्यूम के साथ बदलता है।
- कि प्रॉपर्टी क़ानूनी रूप से बेची जा सकती है: सही प्रकार का टाइटल, ज़ोनिंग और बिल्डिंग परमिट।
इंडोनेशिया में कमीशन एक रेगुलेटेड सीमा के अंदर तय होता है, और नियम अक्टूबर 2025 में बदले। यह गाइड ऊपर दिखाई गई तारीख़ को जाँची गई थी। यह सामान्य जानकारी है, क़ानूनी या टैक्स सलाह नहीं। CloserPass किसी भी अथॉरिटी या एजेंसी से संबद्ध नहीं है।
CloserPass पर इंडोनेशिया में रोल और ज़्यादा गाइड देखें।
- Bisnis.com, नियामक बदलाव से प्रॉपर्टी ब्रोकर की गुणवत्ता मज़बूत होती है, AREBI सेमिनार (19 नवंबर 2025, इंडोनेशियाई में)
- BPK क़ानूनी डेटाबेस, व्यापार मंत्री विनियम 33, 2025, स्थिति और रद्द किए गए नियम (इंडोनेशियाई में)
- SIP Law Firm, नए नियम, प्रॉपर्टी ब्रोकरों का सर्टिफ़ाइड होना ज़रूरी (इंडोनेशियाई में)
- Brighton, प्रॉपर्टी एजेंट की फ़ीस क्या है, आधिकारिक नियम (इंडोनेशियाई में)
- Global Investments, Bali में ख़रीद की पूरी लागत (जून 2026)
- Rumavi, Bali में लीज़होल्ड विला बेचना (सितंबर 2026)
- कर महानिदेशालय, PMK 131/2024, ग्यारह-बटा-बारह VAT दर (इंडोनेशियाई में)
- कर महानिदेशालय, ज़मीन और भवनों के हस्तांतरण पर अंतिम इनकम टैक्स (इंडोनेशियाई में)
- Tirto, Bali में विदेशियों द्वारा अवैध ब्रोकिंग फैल रही है (28 जुलाई 2025, इंडोनेशियाई में)
- AFU, व्यापार मंत्रालय अक्टूबर 2026 से बिना सर्टिफ़िकेट वाले ब्रोकरों पर प्रतिबंध लगाएगा (18 जुलाई 2026, इंडोनेशियाई में)
- Emerhub, Bali में प्रॉपर्टी लीज़ पर देना (जून 2026 में अपडेट)