जॉर्जिया (देश) में रियल एस्टेट एजेंट कैसे बनें

यह गाइड काकेशस के जॉर्जिया देश के बारे में है, जिसके दो प्रॉपर्टी बाज़ार त्बिलिसी और बातूमी हैं। एजेंट के रूप में शुरुआत करने के लिए जॉर्जिया दुनिया की सबसे खुली जगहों में से एक है: कोई लाइसेंस नहीं, कोई परीक्षा नहीं और कोई नियामक नहीं। लेकिन 2026 में एक चीज़ बदली। 1 मार्च 2026 से किसी विदेशी को काम करने के लिए वर्क परमिट चाहिए, फ़्रीलांसर या एक-व्यक्ति बिज़नेस के मालिक के रूप में भी। अक्टूबर 2026 में यह सब इस तरह जुड़ता है।

संक्षेप में

1. जॉर्जिया में एजेंटों के लिए कोई सरकारी लाइसेंस नहीं और कोई निगरानी संस्था नहीं है। एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग कानून के तहत एजेंट obliged entities नहीं हैं (MONEYVAL, दिसंबर 2024)।
2. जॉर्जियाई नागरिक और स्थायी निवासी तुरंत शुरू कर सकते हैं, किसी एजेंसी के साथ या अपने बिज़नेस के साथ।
3. 1 मार्च 2026 से विदेशियों को पेड काम और सेल्फ़-एम्प्लॉयमेंट के लिए वर्क परमिट, यानी “Right to Engage in Labour Activity”, चाहिए (Fragomen; Legal.ge)।
4. बिना परमिट काम करने का जुर्माना कर्मचारी और नियोक्ता दोनों के लिए 2,000 GEL है, जो दोबारा होने पर दोगुना और फिर तिगुना हो जाता है।
5. आप कर्मचारी, individual entrepreneur (IE) या LLC के ज़रिए काम कर सकते हैं। दो कानूनी फ़र्मों के अनुसार 1% Small Business Status से ब्रोकरेज बाहर है।
6. GNARE स्वैच्छिक सर्टिफ़िकेशन देता है, सदस्यों के लिए 750 GEL और अन्य के लिए 900 GEL में।
7. एजेंट आमतौर पर रीसेल पर 2% से 3% कमाते हैं, जो विक्रेता देता है, और नई इमारतों पर डेवलपर एजेंसी को भुगतान करता है।

कोई लाइसेंस नहीं, कोई नियामक नहीं

हमने जो भी स्रोत पढ़ा, उसमें एजेंटों के लिए किसी लाइसेंसिंग या रजिस्ट्रेशन व्यवस्था का वर्णन नहीं है। MONEYVAL की दिसंबर 2024 की रिपोर्ट कहती है कि एजेंट obliged entities के रूप में नामित नहीं हैं और कोई निगरानी संस्था नहीं है। TbilisiExperts (जुलाई 2026) बताता है कि एजेंट कमीशन नियंत्रित नहीं है। इसे बदलने वाला हमें कोई ड्राफ़्ट कानून नहीं मिला।

एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग कानून 2022, 2023 और 2024 में संशोधित हुआ, और फिर भी एजेंटों को बाहर रखा गया। इसकी जगह, हर प्रॉपर्टी अधिकार दर्ज करने वाली National Agency of Public Registry (NAPR) को obliged entity बनाया गया। व्यवहार में रजिस्ट्री डील के अंत में सवाल पूछती है, इसलिए सावधान एजेंसियाँ वैसे भी शुरू से ही क्लाइंट्स की जाँच करती हैं।

अगर आप जॉर्जियाई हैं

व्यक्तिगत एजेंट के रूप में रजिस्टर करने के लिए कुछ नहीं है। आप इनसे जुड़ सकते हैं:

• कोई त्बिलिसी एजेंसी, जैसे Tbilisi Property, Vestin Property, Realtor.ge, Home24 या BD Realty, या RE/MAX Realty Park जैसा कोई फ़्रैंचाइज़ी ऑफ़िस।
• कोई बातूमी एजेंसी, जैसे Batumi Residence, Batumi Real Estate या BD Realty का बातूमी ऑफ़िस।
• किसी डेवलपर की सेल्स टीम, क्योंकि बाज़ार का बड़ा हिस्सा ऑफ़-प्लान है।
• या IE या LLC के रूप में अपना बिज़नेस शुरू करें।

अगर आप विदेशी हैं: 2026 का वर्क परमिट

जून 2025 में पारित संशोधन 20 फ़रवरी 2026 के Government Decree No. 70 के ज़रिए लागू हुए। Fragomen (नवंबर 2025) और Legal.ge (फ़रवरी 2026) नए नियम का सार इस तरह देते हैं:

• स्थायी निवास के बिना ज़्यादातर विदेशियों को पेड काम, फ़्रीलांसिंग या बिज़नेस चलाने के लिए वर्क परमिट चाहिए, सेल्फ़-एम्प्लॉयमेंट और IE गतिविधि सहित।
• केवल वीज़ा, वीज़ा-फ़्री प्रवास या अस्थायी रेज़िडेंस कार्ड से अब काम करने का अधिकार नहीं मिलता।
• पुरानी labour migrant रजिस्ट्रेशन व्यवस्था ख़त्म कर दी गई।

बिंदु	विवरण
जारी करने वाला	State Employment Promotion Agency, labour migration पोर्टल के ज़रिए
प्रोसेसिंग	30 कैलेंडर दिन, या एक्सपेडाइटेड में 10 कार्य दिवस
फ़ीस	स्टैंडर्ड 200 GEL और एक्सपेडाइटेड 400 GEL (Legal.ge)। Nomos Georgia के अनुसार फ़ीस 500 GEL तक सीमित है
कर्मचारी	नियोक्ता आवेदन करता है, Worknet पर 10 कार्य दिवस की वैकेंसी पोस्टिंग के बाद, जब तक छूट न हो
सेल्फ़-एम्प्लॉयड और IE	ख़ुद आवेदन करते हैं, बिज़नेस प्लान या गतिविधि के प्रमाण और वीडियो इंटरव्यू के साथ
जुर्माना	कर्मचारी और नियोक्ता दोनों के लिए 2,000 GEL, दोबारा होने पर दोगुना और फिर तिगुना
संक्रमण अवधि	पहले से काम कर रहे सेल्फ़-एम्प्लॉयड लोग: 1 मई 2026 से कार्रवाई। रजिस्टर्ड labour migrants: 1 जनवरी 2027 तक

किसे छूट है। स्थायी निवासियों को। Legal.ge और AttorneyAtLaw.ge निवेश रेज़िडेंस धारकों को भी गिनाते हैं, लेकिन Nomos Georgia नहीं, इसलिए इस पर भरोसा करने से पहले लिखित सलाह लें। वर्क परमिट मिलने के बाद, अगर आप पहले से जॉर्जिया में हैं तो 10 दिनों के भीतर वर्क रेज़िडेंस परमिट के लिए आवेदन करते हैं (AttorneyAtLaw.ge)।

रेज़िडेंस काम करने का अधिकार नहीं है। प्रॉपर्टी पर आधारित रेज़िडेंस, अब 150,000 USD से, किसी विदेशी को काम करने की अनुमति नहीं देता। क्लाइंट्स को इसे इस तरह न बेचें, और ख़ुद भी इस पर भरोसा न करें।

कर्मचारी, IE या LLC

• कर्मचारी। सबसे आसान शुरुआत। एजेंसी अपने कॉन्ट्रैक्ट के तहत आपको भुगतान करती है और, अगर आप विदेशी हैं, तो आपके परमिट के लिए आवेदन करती है।
• Individual entrepreneur। House of Justice या NAPR में रजिस्टर्ड, अपने आप दी गई टैक्स ID के साथ (Legalese, जुलाई 2026)। कमीशन पर एजेंसियों के साथ काम करने वाले फ़्रीलांस एजेंटों में आम।
• LLC। स्टाफ़ या पार्टनर वाली एजेंसी के लिए आम ढाँचा।

1% का जाल। जॉर्जिया का Small Business Status IE पर 500,000 GEL तक के टर्नओवर पर 1% और 1,000,000 GEL तक के हिस्से पर 3% टैक्स लगाता है, जिसके ऊपर स्टेटस ख़त्म हो जाता है (Legalese)। लेकिन Legalese रेज़िडेंशियल रियल एस्टेट ब्रोकरेज को बाहर रखी गई गतिविधियों में गिनाता है, और Gegidze कहता है कि प्रॉपर्टी की ब्रोकरेज आपको इस व्यवस्था से अयोग्य बना देती है। स्टैंडर्ड टैक्स व्यवस्था मानकर योजना बनाएँ और किसी अकाउंटेंट से पुष्टि कराएँ।

GNARE

अप्रैल 2014 में स्थापित Georgian National Association of Real Estate कहता है कि वह US National Association of REALTORS का एकमात्र जॉर्जियाई पार्टनर है और जॉर्जिया में REALTOR ट्रेडमार्क इस्तेमाल करने वाली एकमात्र संस्था है। यह CEPI से मान्यता प्राप्त एक स्वैच्छिक सर्टिफ़िकेशन कोर्स चलाता है, और सर्टिफ़ाइड एजेंटों की सूची पब्लिश करता है। कोई सरकारी लाइसेंस न होने पर, यह उन गिनी-चुनी योग्यताओं में से एक है जिसे नियोक्ता या क्लाइंट जाँच सकता है।

एजेंटों को भुगतान कैसे होता है

• रीसेल: लगभग 3%, आमतौर पर विक्रेता द्वारा दिया जाता है (ExpatHub), या 2% से 3% (GeorgiaExpats, 2026)।
• नई इमारतें: खरीदार के लिए आमतौर पर 0%, और डेवलपर एजेंसी को भुगतान करता है (TbilisiExperts)।
• किराये: आमतौर पर एक महीने के किराये का 50%, किरायेदार द्वारा दिया जाता है (Madloba, अक्टूबर 2026)।

हमें जॉर्जिया में एजेंट स्प्लिट या वेतन पर कोई पब्लिश्ड डेटा नहीं मिला। हर नियोक्ता से उसके आँकड़े लिखित में माँगें। देखें जॉर्जिया में रियल एस्टेट एजेंट कमीशन।

काम कहाँ है

• त्बिलिसी में 2025 में 42,388 अपार्टमेंट बिके, 4.3% ज़्यादा, दिसंबर 2025 में प्राइमरी white frame औसत 1,373 USD प्रति m² पर (Galt & Taggart)। ज़्यादातर खरीदार जॉर्जियाई हैं।
• बातूमी में 2025 में 17,478 अपार्टमेंट बिके, 15% ज़्यादा, और 52% विदेशियों ने खरीदे, जिसमें इज़राइली सभी बिक्री का 13% थे (Investor.ge, अप्रैल 2026)।

मुख्य पोर्टल myhome.ge, ss.ge, korter.ge और place.ge हैं (Stratos, मार्च 2026)। बातूमी में एजेंसियाँ विदेशियों को WhatsApp और Telegram के ज़रिए रूसी और अंग्रेज़ी में बेचती हैं। जॉर्जियाई, अंग्रेज़ी और रूसी मुख्य भाषाएँ हैं। बातूमी में हिब्रू एक प्लस है।

एजेंसी कैसे चुनें

• उसका कानूनी नाम और रूप पूछें, और क्या वह GNARE की सदस्य है।
• अगर आप विदेशी हैं, तो पूछें कि क्या वह आपके वर्क परमिट के लिए आवेदन करेगी, और परमिट मिलने से पहले शुरू न करें।
• अपना स्टेटस लिखित में लें: कर्मचारी या फ़्रीलांसर, और टैक्स कौन संभालता है।
• अपना भुगतान लिखित में लें: लिस्टिंग, लीड्स, डेवलपर डील और किराये पर आपका हिस्सा, और इसका भुगतान कब होता है।
• पूछें कि वह रजिस्ट्री एक्सट्रैक्ट, डेवलपर्स और क्लाइंट्स की जाँच कैसे करती है।

ख़तरे के संकेत

• “अभी शुरू करें, परमिट बाद में हो जाएगा।”
• “IE के रूप में रजिस्टर करें, आप केवल 1% देंगे,” बिना किसी अकाउंटेंट की जाँच के।
• केवल USD में कीमत वाले विज्ञापन, जबकि कानून GEL माँगता है।
• कॉन्ट्रैक्ट में बिना escrow के ऑफ़-प्लान डिपॉज़िट को “सुरक्षित” बताकर बेचना।
• फ़ीस का भुगतान कैश में या किसी निजी खाते में।

जॉर्जिया में कोई एजेंट लाइसेंस नहीं है, लेकिन 1 मार्च 2026 से विदेशियों को वर्क परमिट चाहिए। यह गाइड ऊपर दिखाई गई तारीख पर जाँची गई थी। यह सामान्य जानकारी है, कानूनी, टैक्स या इमिग्रेशन सलाह नहीं। CloserPass, GNARE, NAPR, State Employment Promotion Agency या जॉर्जिया की किसी भी सरकारी संस्था से संबद्ध नहीं है।

CloserPass पर जॉर्जिया में भूमिकाएँ और अधिक गाइड देखें।