पुर्तगाल में रियल एस्टेट एजेंट कैसे बनें

पुर्तगाल रियल एस्टेट ब्रोकरेज को राष्ट्रीय स्तर पर नियंत्रित करता है, लेकिन लाइसेंस एजेंसी के पास होता है, हर सेल्सपर्सन के पास नहीं। पुर्तगाल में घर बेचने वाले ज़्यादातर लोग किसी एजेंसी के लाइसेंस के तहत कंसल्टेंट के रूप में काम करते हैं, अक्सर सेल्फ़-एम्प्लॉयड के रूप में। फिर आपकी नागरिकता तय करती है कि आप काम कर भी सकते हैं या नहीं, और कैसे। अक्टूबर 2026 में यह सब कैसे जुड़ता है, यहाँ देखें।

संक्षेप में

1. मीडिएशन सिर्फ़ एक लाइसेंस प्राप्त फ़र्म ही लिखित कॉन्ट्रैक्ट के तहत कर सकती है (Law 15/2013)। लाइसेंस IMPIC से मिलता है और उसके AMI नंबर से पहचाना जाता है।
2. लाइसेंस एक कंपनी या एकल व्यापारी के पास होता है। सेल्सपर्सन उसके तहत consultores imobiliários के रूप में काम करते हैं, उनका अपना कोई लाइसेंस नहीं होता।
3. लाइसेंस पाने के लिए आपको अच्छी व्यावसायिक साख और कम से कम €150,000 का लायबिलिटी इंश्योरेंस चाहिए। IMPIC लाइसेंस के लिए €100 और रेगुलेशन फ़ीस के रूप में €265 प्रति वर्ष लेता है।
4. हर जनवरी में लाइसेंस धारकों को फिर से साबित करना होता है कि वे शर्तें पूरी करते हैं, और सालाना फ़ीस देनी होती है।
5. EU, EEA और स्विस नागरिक आज़ादी से काम कर सकते हैं। Law 61/2025 के बाद से गैर-EU नागरिकों को यात्रा से पहले सही वीज़ा लेना होता है।
6. हर किसी को NIF (टैक्स नंबर) और NISS (Social Security नंबर) चाहिए। ज़्यादातर कंसल्टेंट recibos verdes (सेल्फ़-एम्प्लॉयड) पर काम करते हैं।
7. कमाई ज़्यादातर कमीशन होती है: एजेंसी की फ़ीस का एक हिस्सा, जिसे Ekonomista ने सितंबर 2026 में 40% से 50% बताया।

AMI लाइसेंस

Law 15/2013 का Article 3 कहता है कि पुर्तगाल में रियल एस्टेट मीडिएशन सिर्फ़ लाइसेंस प्राप्त मीडिएशन फ़र्म ही कर सकती है। पुर्तगाल में स्थापित किसी भी प्रदाता को IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) से लाइसेंस चाहिए, चाहे वह कंपनी हो या अपने नाम से व्यापार करने वाला व्यक्ति (empresário em nome individual)। इस पेशे में इसे AMI लाइसेंस कहा जाता है। कानून में अब भी IMPIC की पुरानी संस्था, InCI, का नाम है।

कानून सिर्फ़ दो शर्तें रखता है:

• व्यावसायिक साख (idoneidade comercial)। यह खो जाती है, उदाहरण के लिए, कोर्ट से मंज़ूर योजना के बिना दिवालिया होने पर, या जब किसी कानूनी प्रतिनिधि को पिछले पाँच सालों में धोखाधड़ी, विश्वासघात, भ्रष्टाचार या मनी लॉन्ड्रिंग के लिए अंतिम जेल की सज़ा हुई हो।
• कम से कम €150,000 का सिविल लायबिलिटी इंश्योरेंस, या उसके बराबर वित्तीय गारंटी।

idealista ने 2013 में बताया कि नए कानून ने दो पुरानी शर्तें हटा दीं: सकारात्मक इक्विटी और साफ़ टैक्स व Social Security स्थिति का सबूत।

IMPIC के FAQ के अनुसार, जो अक्टूबर 2026 में जाँचा गया:

• फ़ीस लाइसेंस के लिए €100 और सालाना रेगुलेशन फ़ीस के लिए €265 है, पहले साल में अनुपात के हिसाब से।
• IMPIC को 20 दिनों के भीतर फ़ैसला करना होता है। अगर वह नहीं करता, तो लाइसेंस को मौन रूप से मंज़ूर माना जाता है।
• आवेदकों का निवास या मुख्य ऑफ़िस European Economic Area के किसी देश में होना चाहिए। कसौटी यह है कि आप कहाँ स्थित हैं, आपकी नागरिकता नहीं।

Doutor Finanças उन दस्तावेज़ों की सूची देता है जो एकल व्यापारी IMPIC को दिखाता है, जिसमें सेल्फ़-एम्प्लॉयड गतिविधि शुरू करने वाला टैक्स ऑफ़िस का घोषणापत्र भी शामिल है।

सालाना जाँच

लाइसेंस की कोई समाप्ति तिथि नहीं होती, लेकिन यह स्थायी भी नहीं है। हर जनवरी में धारक को सालाना फ़ीस देनी होती है और फिर से साबित करना होता है कि वह शर्तें पूरी करता है: हर कानूनी प्रतिनिधि का आपराधिक रिकॉर्ड प्रमाणपत्र, वैध इंश्योरेंस और कंपनियों के लिए कमर्शियल रजिस्ट्री कोड। 2026 के लिए IMPIC ने भुगतान की अंतिम तिथि 20 फ़रवरी 2026 रखी। भुगतान न करने या शर्तें साबित न करने पर लाइसेंस रद्द हो जाता है।

EEA के दूसरे देशों की फ़र्में

किसी दूसरे EEA देश में पहले से लाइसेंस प्राप्त मीडिएशन फ़र्म पुर्तगाल में काम शुरू करने के लिए IMPIC में रजिस्टर कर सकती है, या पहली बार की कभी-कभार सेवा के 60 दिनों के भीतर IMPIC को सूचित कर सकती है।

कंसल्टेंट और angariadores

ज़्यादातर लोग कभी लाइसेंस के लिए आवेदन नहीं करते। Ekonomista ने सितंबर 2026 में समझाया कि एजेंसी से जुड़ने वाला कंसल्टेंट एजेंसी के लाइसेंस के तहत काम करता है और उसे उसके साथ एक कोलैबोरेशन कॉन्ट्रैक्ट चाहिए। Doutor Finanças पर एक अतिथि लेखक ने जून 2024 में अनुमान लगाया कि पुर्तगाल में 40,000 से 60,000 के बीच एजेंट हैं, जिनमें से ज़्यादातर इसी तरह काम करते हैं। कोई व्यक्तिगत रजिस्टर नहीं है, इसलिए इसे एक अनुमान ही मानें।

Law 15/2013 लाइसेंस प्राप्त फ़र्म में दो तरह के स्टाफ़ को मान्यता देता है:

• मीडिएशन टेक्नीशियन (técnicos de mediação imobiliária), जो फ़र्म के नाम पर मीडिएशन का काम करते हैं। नौकरी के विज्ञापनों में इन्हें आमतौर पर कंसल्टेंट कहा जाता है।
• Angariadores, जो मीडिएशन कॉन्ट्रैक्ट तैयार करने और पूरा करने में मदद करते हैं, आमतौर पर लिस्टिंग लाकर।

दोनों में से किसी को AMI लाइसेंस नहीं चाहिए। लेकिन हर किसी के पास फ़र्म द्वारा जारी एक पहचान कार्ड होना चाहिए, जिस पर उनका नाम, फ़ोटो और फ़र्म का विवरण हो, और फ़र्म को उनके कॉन्ट्रैक्ट की फ़ाइल रखनी होती है। सिर्फ़ फ़र्म के कानूनी प्रतिनिधियों को IMPIC पहचान कार्ड मिलते हैं।

वे नियम जिनके तहत आप रोज़ काम करते हैं

• क्लाइंट के साथ मीडिएशन कॉन्ट्रैक्ट लिखित में होना चाहिए और उसमें प्रॉपर्टी, चाही गई डील, फ़ीस, भुगतान का तरीक़ा, VAT दर, इंश्योरेंस पॉलिसी और कोई भी एक्सक्लूसिविटी लिखी होनी चाहिए। अवधि न लिखी हो तो यह छह महीने चलता है। देखें पुर्तगाल में रियल एस्टेट एजेंट का कमीशन।
• हर ऑफ़िस, कॉन्ट्रैक्ट, विज्ञापन और पत्र पर फ़र्म का नाम और AMI नंबर दिखना चाहिए, और हर ऑफ़िस में एक शिकायत पुस्तिका (Livro de Reclamações) होनी चाहिए।
• एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग Law 83/2017 के तहत, IMPIC कहता है कि फ़र्मों को क्लाइंट की पहचान करनी होती है, रिकॉर्ड रखने होते हैं, स्टाफ़ को ट्रेनिंग देनी होती है, IMPIC को अपनी रियल एस्टेट गतिविधि शुरू होने की सूचना देनी होती है, और हर बिक्री और €2,500 या उससे ज़्यादा प्रति माह किराये वाली हर लीज़ पर तिमाही रिपोर्ट दाख़िल करनी होती है।

पीछे किसी लाइसेंस प्राप्त फ़र्म के बिना मीडिएशन करना Law 15/2013 के तहत अपराध है। कभी भी अपने दम पर कोई घर न दिखाएँ।

काम के अधिकार: EU और गैर-EU

EU, EEA और स्विस नागरिक। आप बिना वर्क वीज़ा के पुर्तगाल में कर्मचारी या सेल्फ़-एम्प्लॉयड के रूप में काम कर सकते हैं। तीन महीने के बाद आप जहाँ रहते हैं वहाँ की सिटी काउंसिल (câmara municipal) में अपना निवास रजिस्टर करते हैं। Porto काउंसिल बताती है कि अंतिम तिथि उन पहले तीन महीनों के 30 दिन बाद है, और आपको अपना ID या पासपोर्ट, पते का सबूत और एक शपथ-पत्र लाना होता है कि आप कोई शर्त पूरी करते हैं, जैसे पुर्तगाल में काम करना।

गैर-EU नागरिक। 2025 में नियम सख़्त हुए। M|B Advogados के अनुसार, Law 61/2025, जो 23 अक्टूबर 2025 से लागू है:

• एक्सप्रेशन ऑफ़ इंटरेस्ट (manifestação de interesse) का रास्ता ख़त्म कर दिया। अब आप विज़िटर के रूप में आकर बाद में अपनी स्थिति नियमित नहीं करा सकते।
• यात्रा से पहले अपने मूल देश में सही वीज़ा लेना ज़रूरी करता है।
• सामान्य जॉब-सीकर वीज़ा की जगह कुशल काम के लिए 120 दिन का वीज़ा लाया।

काम से जुड़े रेज़िडेंस वीज़ा में अधीनस्थ काम (जॉब कॉन्ट्रैक्ट) और सेल्फ़-एम्प्लॉयमेंट शामिल हैं। चूँकि ज़्यादातर कंसल्टेंट सेल्फ़-एम्प्लॉयड होते हैं, किसी इमिग्रेशन वकील से पूछें कि आपके असली कॉन्ट्रैक्ट के लिए कौन सा वीज़ा सही है। रेज़िडेंस परमिट फिर AIMA संभालती है, जिसने यह काम SEF से लिया है और जिसके पास सिद्धांत रूप में फ़ैसले के लिए नौ महीने हैं।

डिजिटल नोमैड वीज़ा फ़िट नहीं होता। यह पुर्तगाल के बाहर के नियोक्ताओं या क्लाइंट के लिए रिमोट काम को कवर करता है। किसी पुर्तगाली एजेंसी के लिए घर बेचना किसी विदेशी क्लाइंट के लिए रिमोट काम नहीं है।

NIF और NISS

• NIF (टैक्स नंबर): कॉन्ट्रैक्ट साइन करने, रसीदें जारी करने और टैक्स भरने के लिए ज़रूरी। gov.pt के अनुसार यह मुफ़्त है। निवासी टैक्स ऑफ़िस (Finanças) में आवेदन करते हैं। EU और EEA के बाहर के गैर-निवासी आमतौर पर किसी टैक्स प्रतिनिधि के ज़रिए आवेदन करते हैं।
• NISS (Social Security नंबर): यह भी मुफ़्त है, जो आपके ID और काम के सबूत, जैसे कॉन्ट्रैक्ट या सेल्फ़-एम्प्लॉयमेंट रजिस्ट्रेशन, के साथ ऑनलाइन माँगा जाता है। गैर-EU नागरिक अपना वीज़ा और रेज़िडेंस ऑथराइज़ेशन भी जोड़ते हैं।

gov.pt आगे बताता है कि पुर्तगाली पते वाले विदेशी NIF, NISS और नेशनल हेल्थ नंबर एक साथ माँग सकते हैं।

सेल्फ़-एम्प्लॉयड या कर्मचारी

सेल्फ़-एम्प्लॉयड (recibos verdes)। बड़े नेटवर्क में यही आम मॉडल है। आप टैक्स ऑफ़िस में अपनी गतिविधि खोलते हैं, फिर एजेंसी के हर भुगतान के लिए Portal das Finanças पर एक इलेक्ट्रॉनिक रसीद (recibo verde) जारी करते हैं। आपकी आय पर IRS category B के तहत टैक्स लगता है। Ekonomista और CRN Contabilidade 2026 के Social Security नियम बताते हैं:

• आप एक “प्रासंगिक आय” पर 21.4% देते हैं, जो आपकी सेवा आय के 70% के बराबर है।
• आप इसे हर तिमाही घोषित करते हैं, 31 जनवरी, 30 अप्रैल, 31 जुलाई और 31 अक्टूबर तक।
• आपका एनरोलमेंट आमतौर पर शुरुआत के 12वें महीने से लागू होता है, इसलिए पहले साल कोई योगदान नहीं देना पड़ता। उन महीनों में आपको कोई लाभ नहीं मिलता और वे पेंशन में नहीं गिने जाते।

कर्मचारी। कुछ एजेंसियाँ और ज़्यादातर डेवलपर वर्क कॉन्ट्रैक्ट पर रखते हैं, जिसमें वेतन, नियोक्ता द्वारा दिया गया Social Security और ऊपर से कमीशन होता है। प्रति डील हिस्सा आमतौर पर कम होता है।

VAT, IRS और हल किए गए आँकड़ों के लिए पुर्तगाल में रियल एस्टेट एजेंट का कमीशन देखें।

एजेंटों को भुगतान कैसे होता है

कोई कानून एजेंसी फ़ीस तय नहीं करता। Ekonomista ने सितंबर 2026 में बताया कि एजेंसियाँ आमतौर पर कीमत का 2% से 6% लेती हैं, बड़े नेटवर्क में सबसे ज़्यादा बताई जाने वाली दर 5% है, और ऊपर से 23% VAT। फ़ीस एजेंसी को जाती है, जो आपको एक हिस्सा देती है। Ekonomista ने यह हिस्सा मॉडल के अनुसार 40% से 50% बताया। जब डील किसी सहकर्मी या दूसरी एजेंसी के साथ बँटती है तो हिस्सा घट जाता है: सितंबर 2026 में Postal द्वारा प्रकाशित एक उदाहरण में, जिस कंसल्टेंट ने €250,000 का घर 5% पर बेचा, उसने €12,500 की फ़ीस में से €3,125 रखे, लगभग 25%।

consultor imobiliário के लिए Indeed का पेज, जो 314 रिपोर्ट किए गए वेतनों से बना है और 16 अक्टूबर 2026 को अपडेट हुआ, औसतन लगभग €2,890 प्रति माह दिखाता है, ज़्यादातर €1,079 और €7,739 के बीच। ये जॉब बोर्ड पर ख़ुद बताए गए आँकड़े हैं, आधिकारिक आँकड़े नहीं।

प्रतिशत से ज़्यादा डील का प्रवाह मायने रखता है। 2025 के लिए ECO के आँकड़े पाँच सबसे बड़े नेटवर्क को 24,825 कंसल्टेंट और 140,000 से ज़्यादा ट्रांज़ैक्शन देते हैं, यानी साल में औसतन लगभग प्रति कंसल्टेंट 5.2 ट्रांज़ैक्शन। एक नया व्यक्ति इससे नीचे रहेगा, इसलिए सिर्फ़ कमीशन पर कई महीनों के लिए बचत की योजना बनाएँ।

कौन नौकरी देता है

• राष्ट्रीय नेटवर्क और फ़्रैंचाइज़ी। ECO ने मार्च 2026 में बताया कि 2025 में RE/MAX के 422 एजेंसियों में 11,350 कंसल्टेंट थे, Century 21 के 5,086, ERA के लगभग 3,300 और Zome के 2,064। KW ने संख्या नहीं बताई लेकिन 14,429 ट्रांज़ैक्शन रिपोर्ट किए।
• स्वतंत्र और बुटीक एजेंसियाँ, जो अक्सर एक शहर, तट या कीमत के दायरे पर केंद्रित होती हैं।
• डेवलपर्स की सेल्स टीमें, जो वेतन या प्रति यूनिट फ़ीस पर नए प्रोजेक्ट बेचती हैं।

काम कहाँ है, और भाषाएँ

ECO द्वारा बताए गए INE डेटा के अनुसार 2025 में परिवारों के घरों की ख़रीद में 27.6% हिस्सा विदेशियों का था, जिनमें सबसे आगे ब्राज़ील, अंगोला और फ़्रांस के खरीदार थे। हर बाज़ार का अपना मिश्रण है:

• Lisbon: Confidencial Imobiliário ने 2025 में शहर के पुनर्वास क्षेत्र में 64 देशों के खरीदार गिने, जिनमें सबसे आगे अमेरिकी थे, फिर ब्राज़ीलियन, फ़्रेंच, ब्रिटिश, चीनी और जर्मन (Dinheiro Vivo, मई 2026)।
• Algarve: Golden Triangle में ब्रिटिश और आयरिश खरीदार आगे हैं, और Vilamoura में जर्मन, डच और बेल्जियन प्रमुख हैं (Engel & Völkers रिपोर्ट, Postal, जुलाई 2026)।
• Porto: उसी रिपोर्ट में विदेशी माँग में अमेरिकी, फ़्रेंच और स्पेनिश आगे हैं।

इसलिए:

• डीड, बैंक, काउंसिल और ज़्यादातर कागज़ी काम के लिए पुर्तगाली ज़रूरी है।
• ज़्यादातर अंतरराष्ट्रीय खरीदारों के साथ कामकाज की भाषा अंग्रेज़ी है।
• ऊपर बताए बाज़ारों में फ़्रेंच, जर्मन, डच या स्पेनिश असली बढ़त देती हैं।

एजेंसी कैसे चुनें

• AMI नंबर माँगें और जाँचें कि यह एजेंसी के विज्ञापनों और कॉन्ट्रैक्ट पर दिखता है।
• पूछें कि आप सेल्फ़-एम्प्लॉयड के रूप में जुड़ेंगे या कर्मचारी के रूप में, और स्प्लिट, टारगेट, भुगतान की तारीख़ और आपके जाने के बाद पूरी होने वाली डील का तरीक़ा लिखित में लें।
• पूछें कि यह एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग जाँच और IMPIC को तिमाही रिपोर्ट कैसे संभालती है।
• पूछें कि पोर्टल, फ़ोटो और मार्केटिंग का खर्च कौन उठाता है, और क्या कोई मासिक डेस्क फ़ीस है।
• क्लाइंट से मिलने से पहले अपना फ़र्म ID कार्ड माँगें।
• अगर आप गैर-EU हैं, तो शुरू करने से पहले पक्का करें कि आपका वीज़ा और रेज़िडेंस स्टेटस उस कॉन्ट्रैक्ट की अनुमति देता है जिस पर आप साइन करेंगे।

ख़तरे के संकेत

• ऐसी एजेंसी जो अपना AMI नंबर नहीं दिखा सकती, या जिसके विज्ञापनों में नंबर नहीं है।
• साइन किए गए कॉन्ट्रैक्ट और फ़र्म ID कार्ड से पहले घर दिखाने या लिस्टिंग लेने को कहना।
• फ़ीस का भुगतान कैश में या किसी निजी खाते में।
• ऐसे मीडिएशन कॉन्ट्रैक्ट जिनमें फ़ीस, VAT दर या इंश्योरेंस पॉलिसी नहीं है।
• गैर-EU व्यक्ति को टूरिस्ट स्टे या डिजिटल नोमैड वीज़ा पर काम शुरू करने को कहना।
• इस गाइड की रेंज से बहुत ज़्यादा कमाई के वादे।

पुर्तगाल के मीडिएशन नियम पूरे देश में लागू होते हैं, लेकिन इमिग्रेशन नियम 2025 में बदले और टैक्स हर साल बदलते हैं। इस गाइड की जाँच ऊपर दिखाई गई तारीख़ पर की गई थी। यह सामान्य जानकारी है, कानूनी, टैक्स या इमिग्रेशन सलाह नहीं। CloserPass, IMPIC या किसी भी पुर्तगाली प्राधिकरण से संबद्ध नहीं है।

CloserPass पर पुर्तगाल में रोल और अन्य गाइड खोजें।