थाईलैंड में रियल एस्टेट में कैसे काम करें (और विदेशी कानूनी रूप से क्या कर सकते हैं)

थाईलैंड में प्रवेश आसान है, पर इसे ग़लत समझना भारी पड़ता है। न कोई लाइसेंस है, न परीक्षा, इसलिए एक थाई नागरिक अगले हफ़्ते किसी एजेंसी में शुरू कर सकता है। लेकिन ब्रोकरेज विदेशियों के लिए बंद नौकरियों की सूची में है, इसलिए कोई विदेशी किसी बिक्री में लिस्टिंग, प्रॉपर्टी दिखाना, बातचीत या कमीशन नहीं ले सकता, चाहे बाज़ार की आदतें कुछ भी कहें। अक्टूबर 2026 में यह सब कैसे जुड़ता है, और इसकी जगह एक विदेशी कानूनी रूप से क्या कर सकता है, यह यहाँ है।

संक्षेप में

1. थाईलैंड में कोई सरकारी ब्रोकर लाइसेंस नहीं और कोई सरकारी परीक्षा नहीं है। TREBA जैसे एसोसिएशन स्वैच्छिक हैं (Themis Partner; Thaiger)।
2. ब्रोकरेज या एजेंसी का काम Ministry of Labour की 1 अप्रैल 2020 की अधिसूचना में List 1 का आइटम 19 है, यानी पूरी तरह प्रतिबंधित काम। एकमात्र अपवाद अंतरराष्ट्रीय व्यापार या निवेश में ब्रोकरेज है।
3. व्यवहार में, लिस्टिंग, प्रॉपर्टी दिखाना, बातचीत और ट्रांज़ैक्शन कमीशन कमाना थाई नागरिकों के लिए आरक्षित है, और 2024 से नियमों का पालन सख़्त हुआ है (Thaiger, मई 2026)।
4. विदेशी Non-B वीज़ा और वर्क परमिट के साथ इंटरनेशनल सेल्स कंसल्टिंग, ओवरसीज़ मार्केटिंग, बिज़नेस डेवलपमेंट, इन्वेस्टर रिलेशंस, एडमिनिस्ट्रेशन में, या 49% के भीतर डायरेक्टर या शेयरहोल्डर के रूप में काम कर सकते हैं।
5. नियोक्ता को हर विदेशी परमिट के लिए 2 मिलियन बाट की पेड-अप पूँजी और 4 थाई कर्मचारी चाहिए, और पश्चिमी देशों के नागरिकों को कम से कम 50,000 बाट प्रति माह देना होता है।
6. विदेशी बहुमत वाली एजेंसी को Foreign Business Licence चाहिए, जिसे Leto ब्रोकरेज के लिए लगभग असंभव बताती है।
7. एजेंट आमतौर पर विक्रेता द्वारा दिए गए 3% से 5% कमीशन से कमाते हैं (FazWaz)।

अगर आप थाई हैं: एजेंट के रूप में शुरुआत

व्यक्तिगत रूप से कुछ भी रजिस्टर नहीं करना होता। थाई एजेंसी एक सामान्य लिमिटेड कंपनी होती है जो Department of Business Development में रजिस्टर्ड होती है, और यही रजिस्ट्रेशन असल में इस सेक्टर का एकमात्र “लाइसेंस” है (Themis Partner)। आप इनसे जुड़ सकते हैं:

• बैंकॉक में एक अंतरराष्ट्रीय कंसल्टेंसी, जैसे CBRE, Knight Frank, Colliers, Savills, JLL या Cushman & Wakefield।
• बैंकॉक, फुकेत, पटाया या कोह समुई में एक स्थानीय एजेंसी।
• एजेंसी शाखा वाला एक पोर्टल, जैसे FazWaz या Lazudi।
• एक डेवलपर की सेल्स टीम।

लाइसेंस के बिना अलग दिखने के लिए स्वैच्छिक क्रेडेंशियल्स का उपयोग करें:

• TREBA, Thai Real Estate Broker Association, जिसे Thaiger नियोक्ताओं के लिए विश्वसनीयता का संकेत बताता है।
• REBA-ES, Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard, पटाया और Chonburi के लिए।
• CIPS, US National Association of Realtors का Certified International Property Specialist पदनाम, विदेशी खरीदारों के साथ उपयोगी।
• पोर्टल सर्टिफ़िकेशन, जैसे DDproperty Agent Certification।

अगर आप विदेशी हैं: 2020 की सूची

Notification of the Ministry of Labour Prescribing Works in which an Alien is Prohibited to Engage की तारीख 1 अप्रैल 2020 है, यह 21 अप्रैल 2020 को Government Gazette में प्रकाशित हुई और 60 दिन बाद लागू हुई। इसने 39 नौकरियों वाली 1979 की सूची की जगह चार अनुसूचियों में 40 आइटम रखे (Nagashima Ohno & Tsunematsu, मई 2020)। यह Foreign Workers Management Emergency Decree के तहत एक मंत्रालयी अधिसूचना है, Royal Decree नहीं।

List 1 में वे नौकरियाँ हैं जो पूरी तरह बंद हैं। इसका आइटम 19 ब्रोकरेज या एजेंसी का काम है, अंतरराष्ट्रीय व्यापार या निवेश में ब्रोकरेज या एजेंसी के काम को छोड़कर (Acclime, 2024)। Khaosod English (जुलाई 2023) इसे एजेंट और ब्रोकर सेवाओं के रूप में सूचीबद्ध करता है। हमने जिन गाइड्स का उपयोग किया, वे इसे प्रॉपर्टी पर एजेंट के फ़ील्ड वर्क को कवर करने वाला मानती हैं: लिस्टिंग लेना, यूनिट दिखाना, बातचीत करना और बिक्री पर कमीशन कमाना (Thaiger)। किसी थाई वकील की लिखित सलाह के बिना कॉन्डो बिक्री के लिए व्यापार या निवेश वाले अपवाद पर भरोसा न करें।

विदेशियों के लिए कानूनी भूमिकाएँ

Thaiger और Themis Partner बताते हैं कि थाई प्रॉपर्टी फ़र्मों में विदेशी असल में क्या करते हैं:

• इंटरनेशनल सेल्स कंसल्टेंट या डायरेक्टर, जो विदेशी खरीदारों के साथ काम करता है जबकि थाई सहकर्मी विज़िट, बातचीत और अनुबंध संभालते हैं।
• ओवरसीज़ मार्केटिंग मैनेजर और बिज़नेस डेवलपमेंट।
• इन्वेस्टर रिलेशंस और कंसल्टिंग।
• कंपनी डायरेक्टर या शेयरहोल्डर, 49% की विदेशी सीमा के भीतर।
• मार्केटिंग और एडमिनिस्ट्रेशन.

परमिट नौकरी से मेल खाना चाहिए। आपके वर्क परमिट पर लिखे कर्तव्य वही होने चाहिए जो आप करते हैं (Thaiger)। मार्केटिंग का परमिट वीकेंड पर प्रॉपर्टी दिखाने को कवर नहीं करता।

एक और रास्ता। Leto Long-Term Resident “Work-from-Thailand Professional” वीज़ा पर थाईलैंड के बाहर क्लाइंट्स और भुगतान वाली किसी विदेशी कंपनी के लिए काम करने का वर्णन करती है। यह विदेश के किसी बिज़नेस के लिए रिमोट काम है, थाई प्रॉपर्टी को स्थानीय रूप से बेचने का तरीका नहीं।

वीज़ा और वर्क परमिट

Thaiger ने 2026 की शर्तें बताईं:

चरण	विवरण
Non-Immigrant “B” वीज़ा	आने से पहले किसी थाई दूतावास में आवेदन। सिंगल एंट्री 2,000 बाट, मल्टीपल एंट्री 5,000 बाट
वर्क परमिट	बैंकॉक में लगभग 7 से 10 कार्य दिवस, Single Window के ज़रिए BOI कंपनियों के लिए 1 से 3 दिन
नियोक्ता की पूँजी	2 मिलियन बाट पेड-अप
थाई स्टाफ़	हर विदेशी वर्क परमिट के लिए 4 थाई कर्मचारी
सैलरी	पश्चिमी देशों के नागरिकों के लिए कम से कम 50,000 बाट प्रति माह

2026 में सोशल सिक्योरिटी की सीमा 17,500 बाट के मासिक वेतन पर है, इसलिए आपसे और आपके नियोक्ता से अधिकतम 875 बाट प्रति माह। इनकम टैक्स 0% से 35% तक प्रोग्रेसिव है, और 17% LTR फ़्लैट टैक्स केवल BOI द्वारा लक्षित उद्योगों पर लागू होता है, रियल एस्टेट पर नहीं (Thaiger)।

विदेशी के रूप में एजेंसी का मालिक होना या उसे चलाना

Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) ब्रोकरेज या एजेंसी बिज़नेस को List 3, आइटम 11 में रखता है, जो विदेशी बहुमत वाली कंपनियों के लिए प्रतिबंधित है। कानून के अपवाद (सिक्योरिटीज़, ग्रुप के भीतर खरीद, 100 मिलियन बाट विदेशी पूँजी के साथ अंतरराष्ट्रीय व्यापार वितरण, और Ministerial Regulation द्वारा तय अन्य) में रियल एस्टेट ब्रोकरेज शामिल नहीं है (Siam Legal)। इसलिए:

• विदेशी बहुमत वाली एजेंसी को Foreign Business Licence चाहिए। Leto इसे व्यवहार में लगभग असंभव बताती है।
• BOI प्रमोशन या FBL 100% तक विदेशी स्वामित्व की अनुमति दे सकता है, और BOI को 50 मिलियन बाट तक की पूँजी की ज़रूरत हो सकती है (Themis Partner)।
• आम ढाँचा 49% तक विदेशी है, और 51% असली थाई शेयरहोल्डरों के पास (Leto)।

मालिक होने पर भी, कोई विदेशी एजेंट का फ़ील्ड वर्क नहीं कर सकता।

2026 में नॉमिनी एक गंभीर जोखिम हैं। 19 अक्टूबर 2026 को प्रधानमंत्री ने नॉमिनी के ज़रिए ज़मीन के स्वामित्व पर देशव्यापी कार्रवाई शुरू की, जिसमें 1,550 कंपनियों सहित 13,088 संदिग्ध पक्ष शामिल हैं, और प्राथमिक जाँच दिसंबर 2026 के अंत तक पूरी होनी है (Thai Examiner)। Leto 1 अप्रैल 2026 से Department of Business Development में पूँजी के स्रोत की घोषणाओं की भी जानकारी देती है। सिर्फ़ कागज़ पर थाई शेयरहोल्डर कंपनी, उसके परमिट और उसके क्लाइंट्स को जोखिम में डालते हैं।

कार्रवाई असली है

Leto, एक एजेंसी, ने 2026 में ये आँकड़े प्रकाशित किए। हम इनकी स्वतंत्र रूप से पुष्टि नहीं कर पाए:

• कर्मचारी: 100,000 बाट तक का जुर्माना, डिपोर्टेशन और 1 से 5 साल का प्रवेश प्रतिबंध।
• नियोक्ता: हर गैरकानूनी विदेशी कर्मचारी पर 400,000 बाट तक।
• छापे: 2025 में Chonburi में एजेंसियों पर 14, जिनमें 27 गैरकानूनी विदेशी कर्मचारी पकड़े गए, जबकि फुकेत में 19 और कोह समुई में 11।

Leto यह भी कहती है कि कई रूसी भाषी एजेंट टूरिस्ट वीज़ा पर काम करते हैं। यह गैरकानूनी है, चाहे कितना भी आम लगे।

एजेंटों को भुगतान कैसे होता है

FazWaz आम सेल्स कमीशन 3% से 5% बताता है, जो विक्रेता देता है और माँगी गई कीमत में शामिल होता है, और खरीदार आमतौर पर कोई एजेंट फ़ीस नहीं देते। Leto डेवलपर बिक्री पर 3% से 5% और रीसेल पर 2% से 3% बताती है। ज़्यादातर एजेंसियाँ केवल कमीशन देती हैं। कुछ बड़ी बैंकॉक चेन 15,000 से 25,000 बाट प्रति माह का बेस और कमीशन देती हैं, और एजेंट एजेंसी की फ़ीस का नए होने पर 30% से 40%, अनुभव के साथ 50% से 60% और टॉप प्रोड्यूसर के रूप में 70% से 80% रखते हैं (Leto, सांकेतिक)। न्यूनतम सैलरी के कारण विदेशी स्टाफ़ आमतौर पर सैलरी और बोनस पर होता है। देखें थाईलैंड में रियल एस्टेट एजेंट का कमीशन।

काम कहाँ है, और भाषाएँ

REIC ने 2025 में विदेशियों को ट्रांसफ़र हुई 14,899 कॉन्डो यूनिट गिनीं, जिनकी कीमत 60.92 बिलियन बाट थी, और बैंकॉक (7,029 यूनिट), पटाया के लिए Chonburi (4,164) और फुकेत (1,190) सबसे आगे रहे (Khaosod English, मार्च 2026)। कोह समुई पर विला डील में विदेशी खरीदारों का हिस्सा 85% से 90% है (Samui Property Group, मई 2026)।

• चीनी खरीदार सबसे आगे हैं, जिनका फ़ोकस बैंकॉक और Chonburi पर है।
• रूसी खरीद 2026 की पहली छमाही में मूल्य के हिसाब से 75.9% बढ़ी, जिसका फ़ोकस फुकेत और Chonburi पर है (The Nation, अगस्त 2026)।
• म्यांमार के खरीदार 2025 में यूनिट के हिसाब से दूसरे स्थान पर थे, ज़्यादातर बैंकॉक में।

इसलिए ट्रांज़ैक्शन के काम के लिए थाई ज़रूरी है, अंतरराष्ट्रीय खरीदारों के साथ अंग्रेज़ी आम भाषा है, और चीनी, रूसी या बर्मी एक असली फ़ायदा है।

एजेंसी कैसे चुनें

• रजिस्टर्ड कंपनी का नाम, उसके डायरेक्टर और यह पूछें कि क्या वह थाई बहुमत वाली है।
• अगर आप विदेशी हैं, तो पूछें कि क्या उसके पास हर परमिट के लिए 2 मिलियन बाट की पूँजी और 4 थाई कर्मचारी हैं, और क्या वह कम से कम 50,000 बाट प्रति माह देगी।
• अपनी भूमिका लिखित में लें: कौन से काम आपके हैं और कौन से थाई सहकर्मियों के।
• अपना भुगतान लिखित में लें: बेस, हिस्सा, भुगतान की तारीख और आपके जाने के बाद बंद होने वाली डील।
• पूछें कि क्या वह TREBA या REBA-ES की सदस्य है।
• पूछें कि वह क्लाइंट की पहचान और पैसे के स्रोत की जाँच कैसे करती है।

ख़तरे के संकेत

• किसी विदेशी से यूनिट दिखाने, लिस्टिंग लेने या बातचीत करने को कहना।
• “परमिट आने तक” टूरिस्ट वीज़ा पर शुरुआत।
• ऐसा वर्क परमिट जिसका जॉब विवरण नौकरी से मेल नहीं खाता।
• ऐसा “थाई पार्टनर” जो शेयर केवल कागज़ पर रखता है।
• किसी विदेशी कर्मचारी के लिए केवल कमीशन वाला भुगतान, न्यूनतम सैलरी से कम।
• फ़ीस का भुगतान कैश में या किसी निजी खाते में।
• ऐसी मार्केटिंग जो 99 साल की लीज़ या 75% कोटे का वादा करे, जिनमें से कोई भी कानून नहीं बना।

थाईलैंड में ब्रोकर लाइसेंस नहीं है, और 2020 की Ministry of Labour सूची के तहत ब्रोकरेज विदेशियों के लिए बंद है। यह गाइड ऊपर दी गई तारीख को जाँची गई थी। यह सामान्य जानकारी है, कानूनी, टैक्स या इमिग्रेशन सलाह नहीं। CloserPass, Ministry of Labour, Department of Business Development, TREBA, REBA-ES या थाईलैंड की किसी सरकारी संस्था से संबद्ध नहीं है।

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