विदेशी के रूप में Bali में प्रॉपर्टी ख़रीदना

विदेशी Bali में ज़मीन के पूर्ण मालिक नहीं बन सकते। फिर भी वे दशकों तक प्रॉपर्टी रख सकते हैं, लीज़, उपयोग के अधिकार या कंपनी के ज़रिए। संरचना तय करती है कि ख़रीदार विला के साथ क्या कर सकता है, उसे कितने समय तक रखेगा और कुछ गलत होने पर क्या होगा। अक्टूबर 2026 में एक ब्रोकर को यही समझाना चाहिए।

संक्षेप में

1. Hak Milik, यानी इंडोनेशियाई फ़्रीहोल्ड, इंडोनेशियाई नागरिकों के लिए आरक्षित है। विदेशी इसे नहीं रख सकते।
2. Bali में ज़्यादातर विदेशी ख़रीदार लीज़होल्ड (Hak Sewa) का उपयोग करते हैं, आम तौर पर 25 से 30 साल का, विस्तार के विकल्पों के साथ।
3. रेज़िडेंस परमिट वाला विदेशी Hak Pakai, यानी उपयोग के अधिकार, के तहत घर रख सकता है। Bali में घर की क़ीमत कम से कम Rp5 बिलियन होनी चाहिए, या अपार्टमेंट के लिए Rp2 बिलियन।
4. व्यावसायिक रूप से किराये पर देने वाले निवेशक अक्सर PT PMA का उपयोग करते हैं, एक विदेशी स्वामित्व वाली कंपनी जो Hak Guna Bangunan (HGB) रख सकती है।
5. नॉमिनी डील, जिनमें कोई इंडोनेशियाई किसी विदेशी के लिए टाइटल रखता है, अदालत में अमान्य हैं। नॉमिनी को ही मालिक माना जाता है।
6. हस्तांतरण पर ख़रीदार BPHTB (5% तक) देते हैं। विक्रेता हस्तांतरण पर 2.5% अंतिम इनकम टैक्स देते हैं, और पट्टादाता लीज़ आय पर 10% देते हैं।
7. सबसे पहले ज़ोनिंग जाँचें। सितंबर 2025 से Bali ने उपजाऊ खेती की ज़मीन पर नए विला और होटल रोक दिए हैं।

विदेशियों के लिए फ़्रीहोल्ड क्यों नहीं है

1960 का बुनियादी कृषि क़ानून (UUPA) केवल इंडोनेशियाई नागरिकों को Hak Milik रखने की अनुमति देता है। Hukumonline उस क़ानून के अनुच्छेद 21(1) और 26(2) का हवाला देता है जो विदेशी नागरिकों को रोकते हैं। इंडोनेशिया में रहने वाले विदेशी उसी क़ानून के अनुच्छेद 41, 42 और 45 और सरकारी विनियम 18, 2021 (PP 18/2021) के तहत Hak Pakai (उपयोग का अधिकार) और Hak Sewa untuk Bangunan (निर्माण के लिए ज़मीन लीज़ पर लेने का अधिकार) रख सकते हैं।

विकल्प 1: लीज़होल्ड (Hak Sewa)

Bali में यह सबसे आम संरचना है। विदेशी किसी इंडोनेशियाई मालिक से ज़मीन, और अक्सर उस पर बना विला, लीज़ पर लेता है, जो Hak Milik टाइटल अपने पास रखता है।

• Emerhub (जून 2026) के अनुसार लीज़ आम तौर पर विस्तार के विकल्पों के साथ 25 से 30 साल की होती है, और विस्तार से कुल अवधि लगभग 80 साल तक जा सकती है।
• लीज़ लिखित और नोटरी द्वारा प्रमाणित होनी चाहिए, किसी लाइसेंसशुदा इंडोनेशियाई नोटरी द्वारा।
• अवधि ख़त्म होने पर, जब तक विस्तार तय न हुआ हो, प्रॉपर्टी ज़मीन मालिक को वापस चली जाती है। अभी तय की गई क़ीमत या फ़ॉर्मूले के साथ लिखित विस्तार क्लॉज़ माँगें।
• Global Investments बताता है कि लीज़ का भुगतान आम तौर पर एकमुश्त होता है, इसलिए जाँचें कि कोई चालू ज़मीन किराया तो नहीं है।
• Neginski के अनुसार लीज़होल्ड के लिए रेज़िडेंस परमिट की ज़रूरत नहीं है।

लीज़ पर टैक्स। पट्टादाता सकल किराये का 10% अंतिम इनकम टैक्स देता है (Emerhub)। जब कोई लीज़धारक बाद में बची हुई अवधि बेचता है, तो Rumavi बताता है कि इस हस्तांतरण पर प्रॉपर्टी ट्रांसफ़र के रूप में नहीं, बल्कि किराये की आय के रूप में टैक्स लगता है: इंडोनेशियाई टैक्स रेज़िडेंट के लिए 10%, और नॉन-रेज़िडेंट के लिए 20%, जब तक कोई टैक्स संधि इसे कम न करे, सकल क़ीमत पर, नुकसान होने पर भी।

विकल्प 2: घर के लिए Hak Pakai

आव्रजन दस्तावेज़ रखने वाला विदेशी Hak Pakai के तहत घर या अपार्टमेंट का मालिक बन सकता है। Hukumonline PP 18/2021 और ATR/BPN मंत्री विनियम 18/2021 के तहत नियम बताता है:

• घर लग्ज़री श्रेणी में होने चाहिए, प्रति व्यक्ति या परिवार एक प्लॉट तक सीमित, और ज़मीन 2,000 m² से ज़्यादा नहीं हो सकती। अगर निवेश से आर्थिक या सामाजिक लाभ हो तो मंत्रालय ज़्यादा की अनुमति दे सकता है।
• सरकारी ज़मीन पर Hak Pakai 30 साल तक का होता है, 20 साल बढ़ाया जा सकता है और 30 साल के लिए नवीनीकृत किया जा सकता है। Hak Milik ज़मीन पर यह PPAT डीड से 30 साल तक के लिए दिया जाता है और नई डीड से नवीनीकृत किया जा सकता है।
• अगर Hak Milik या HGB घर ख़रीदा जाता है, तो अधिकार Hak Pakai में बदल जाता है।
• विदेशी वारिस विरासत पा सकते हैं, बशर्ते उनके पास आव्रजन दस्तावेज़ हों।

Kepmen ATR/BPN 1241/2022 के तहत Bali में न्यूनतम क़ीमतें (Hukumonline):

प्रॉपर्टी का प्रकार	Bali में न्यूनतम क़ीमत
घर (rumah tapak)	Rp5 बिलियन
अपार्टमेंट यूनिट (sarusun)	Rp2 बिलियन

इंडोनेशियाई प्रवासी समुदाय के सदस्यों के लिए न्यूनतम सीमा इन आँकड़ों का 75% है।

Hukumonline को न्यूनतम से कम पर ख़रीदने के लिए कोई विशेष दंड नहीं मिला, लेकिन भूमि कार्यालय ऐसा अधिकार रजिस्टर नहीं करेगा जो नियमों को पूरा न करे, इसलिए इस सीमा को पक्की निचली सीमा मानें।

योग्य होने का सामान्य तरीका लंबी अवधि का स्टे परमिट है। अक्टूबर 2022 में Bali में शुरू किया गया सेकंड होम वीज़ा उन आवेदकों को पाँच से दस साल तक रहने की अनुमति देता है जो कम से कम Rp2 बिलियन की धनराशि दिखाते हैं (Tempo)।

विकल्प 3: HGB रखने वाली PT PMA

विदेशी स्वामित्व वाली कंपनी (PT PMA) Hak Guna Bangunan, यानी निर्माण का अधिकार, रख सकती है। Neginski के अनुसार HGB 30 साल के लिए दिया जाता है, 20 साल बढ़ाया जाता है और 30 साल के लिए नवीनीकृत किया जाता है, और हर चरण के लिए औपचारिक आवेदन चाहिए। यह रास्ता उन निवेशकों के लिए सही है जो विला को व्यावसायिक रूप से किराये पर देंगे।

• Infiniti के अनुसार BKPM Regulation 5/2025 ने नई PT PMA के लिए न्यूनतम चुकता पूँजी घटाकर Rp2.5 बिलियन कर दी, जबकि घोषित निवेश अब भी Rp10 बिलियन से ज़्यादा होना चाहिए।
• कंपनी को सही KBLI कोड, टैक्स नंबर, मासिक टैक्स फ़ाइलिंग और एक ऑफ़िस चाहिए।
• फ़रवरी 2026 में निवेश मंत्रालय ने Bali में शॉर्ट-टर्म विला किराये के लिए रियल एस्टेट कोड KBLI 68111 के दुरुपयोग, नॉमिनी शेयरधारकों और वर्चुअल ऑफ़िस की ओर ध्यान दिलाया, और सख़्त जाँच का प्रस्ताव रखा (Bali Villa Realty)।

PT PMA चालू ख़र्चों वाला एक असली बिज़नेस है। यह फ़्रीहोल्ड का शॉर्टकट नहीं है।

नॉमिनी डील: ये क्यों विफल होती हैं

नॉमिनी व्यवस्था में Hak Milik किसी इंडोनेशियाई के नाम पर होता है, जबकि अलग समझौते विदेशी को नियंत्रण देते हैं। Hukumonline के अनुसार सुप्रीम कोर्ट के एक न्यायाधीश ने इन्हें क़ानून से बचने का तरीका बताया जो सिविल कोड की “वैध कारण” की शर्त पूरी नहीं करता, इसलिए ये अमान्य हैं। सुप्रीम कोर्ट ने कई मामलों में ऐसे समझौते रद्द किए हैं और नॉमिनी को क़ानूनी मालिक मानता है, जो बेचने या गिरवी रखने के लिए स्वतंत्र है। विदेशी अधिक से अधिक नॉमिनी पर मुआवज़े का मुक़दमा कर सकता है।

Hukumonline यह भी बताता है कि 2007 का निवेश क़ानून ऐसे समझौतों पर रोक लगाता है जिनमें कहा गया हो कि कंपनी के शेयर किसी और की ओर से रखे गए हैं, इसलिए PT PMA में नॉमिनी शेयरधारकों पर भी वही जोखिम है। फ़रवरी 2026 में निवेश मंत्रालय ने नॉमिनी शेयरधारकों को उन दुरुपयोगों में गिना जिन्हें वह Bali में रोकना चाहता है (Bali Villa Realty)। नॉमिनी डील कराने वाला ब्रोकर ख़रीदार को सब कुछ खोने के जोखिम में डालता है।

ख़रीद पर टैक्स और लागत

लागत	आम तौर पर कौन देता है	दर	स्रोत
BPHTB (अधिग्रहण शुल्क)	ख़रीदार	कम से कम Rp80 मिलियन की टैक्स-फ़्री सीमा से ऊपर के मूल्य का 5% तक	Hukumonline
हस्तांतरण पर अंतिम PPh	विक्रेता	सकल मूल्य का 2.5%	कर महानिदेशालय
डेवलपर से नए निर्माण पर VAT	ख़रीदार	12% हेडलाइन, ग़ैर-लग्ज़री प्रॉपर्टी पर लगभग 11% प्रभावी, लग्ज़री पर 12%	DJP, Global Investments
नोटरी और PPAT	आम तौर पर साझा	1% तक, अक्सर 0.5% से 1%	Global Investments
स्वतंत्र वकील	ख़रीदार	Rp20 मिलियन से Rp60 मिलियन	Global Investments

हल किया गया उदाहरण: Rp5 बिलियन का Hak Pakai घर

• BPHTB: (Rp5,000,000,000 में से Rp80,000,000 की सीमा घटाकर) × 5% = Rp246 मिलियन
• विक्रेता का PPh: Rp5,000,000,000 × 2.5% = Rp125 मिलियन
• 0.75% पर नोटरी और PPAT: Rp37.5 मिलियन

सीमा हर regency में अलग होती है, इसलिए नोटरी सही आँकड़े की पुष्टि करता है। Global Investments बताता है कि लीज़ पर BPHTB का आकलन अलग तरीके से हो सकता है, इसलिए नोटरी से पूछें कि कौन सा आधार लागू होता है।

2026 का VAT प्रोत्साहन। PMK 90/2025 के तहत, जनवरी से दिसंबर 2026 तक सौंपे जाने वाले, Rp5 बिलियन तक की क़ीमत वाले नए, रहने के लिए तैयार घर या अपार्टमेंट के पहले Rp2 बिलियन पर VAT सरकार चुकाती है (Katadata)। रिपोर्ट यह नहीं बताती कि विदेशी ख़रीदार योग्य हैं या नहीं, इसलिए डेवलपर के टैक्स सलाहकार से जाँच करें।

ड्यू डिलिजेंस

• टाइटल। ज़मीन के सर्टिफ़िकेट की कॉपी लें, Hak Milik के लिए आम तौर पर SHM, और वकील से BPN भूमि कार्यालय में बोझ, विवाद और रजिस्टर्ड मालिक की जाँच कराएँ।
• हस्ताक्षरकर्ता। सुनिश्चित करें कि साइन करने वाला व्यक्ति ज़मीन का मालिक है, और हर सह-मालिक या वारिस की सहमति है।
• ज़ोनिंग। अगला सेक्शन देखें।
• बिल्डिंग परमिट। PBG (या पुराना IMB) और SLF उपयोग-योग्यता प्रमाणपत्र की जाँच करें।
• डीड। PP 24/1997 के तहत ज़मीन के अधिकारों का हस्तांतरण केवल अधिकृत PPAT की डीड से ही रजिस्टर हो सकता है (Hukumonline)। PPJB एक प्रारंभिक समझौता है और अपने आप में स्वामित्व हस्तांतरित नहीं करता।
• किराये के लाइसेंस। अगर ख़रीदार विला किराये पर देगा, तो पर्यटक आवास के लिए लाइसेंस और टैक्स रजिस्ट्रेशन जाँचें।
• स्थानीय समुदाय। CNA Indonesia (फ़रवरी 2026) के अनुसार निवेशकों को banjar और पारंपरिक गाँव के साथ भी अच्छा तालमेल चाहिए, वरना सभी परमिट होने के बावजूद काम में बाधा आ सकती है।

ज़ोनिंग और खेती की ज़मीन पर 2025 की रोक

Bali की स्थानिक योजनाएँ ज़मीन को ज़ोन में बाँटती हैं। Bali Exception के अनुसार हरे ज़ोन कृषि भूमि हैं जहाँ निर्माण पर भारी पाबंदी है, पीले आवास के लिए, गुलाबी पर्यटन के लिए, लाल कमर्शियल के लिए और नारंगी मिश्रित उपयोग के लिए। ATR/BPN मंत्रालय का Gistaru नक्शा पूरे इंडोनेशिया की ज़ोनिंग दिखाता है, और Badung का अपना ऐप है। Neginski के अनुसार PT PMA के लिए HGB आम तौर पर केवल पर्यटन, कमर्शियल या मिश्रित ज़ोन में संभव है।

सितंबर 2025 में, Bali की आठ में से छह regency में आई बाढ़ के बाद, गवर्नर Wayan Koster ने घोषणा की कि Bali एक क्षेत्रीय विनियम जारी करेगा जो उपजाऊ खेती की ज़मीन को विला, होटल और रेस्टोरेंट में बदलने पर रोक लगाएगा। घरों की अनुमति केवल उनमें रहने वाले मालिकों को होगी (The Jakarta Post)। TravelMole के अनुसार पहले से निर्माणाधीन प्रोजेक्ट प्रभावित नहीं हुए और कोई अंतिम तारीख़ तय नहीं की गई। Tirto ने जुलाई 2025 में बताया कि गवर्नर पहले ही उपजाऊ खेती की ज़मीन पर पर्यटन सुविधाओं के परमिट रोकने वाले निर्देश पर हस्ताक्षर कर चुके थे, और Bingin बीच पर 48 बिना लाइसेंस वाली इमारतों को गिराने का आदेश दिया था।

अक्टूबर 2026 में हम पुष्टि नहीं कर सके कि अंतिम क्षेत्रीय विनियम पारित हो गया है। हरे ज़ोन या धान के खेतों पर किसी भी प्लॉट को विला के लिए निर्माण-योग्य न मानें, जब तक कोई नियोजन कार्यालय लिखित में इसके विपरीत पुष्टि न करे।

ब्रोकर को क्या समझाना चाहिए

• कि ख़रीदार ज़मीन का पूर्ण मालिक नहीं बनेगा, और उसे कौन सा अधिकार मिल रहा है।
• अधिकार कितने समय तक रहता है, इसे कैसे बढ़ाया जाता है, और इसकी लागत क्या है।
• कि नॉमिनी संरचनाएँ अमान्य हैं।
• ख़रीद पर, किराये की आय पर और बाद में बिक्री पर टैक्स।
• कि ज़ोनिंग और बिल्डिंग परमिट तय करते हैं कि विला बन सकता है और किराये पर दिया जा सकता है या नहीं।
• कि ख़रीदार को विक्रेता के नोटरी से अलग एक स्वतंत्र वकील नियुक्त करना चाहिए।

इंडोनेशिया के ज़मीन और टैक्स नियम अक्सर बदलते हैं, और Bali के ज़ोनिंग नियम 2025 में बदले। यह गाइड ऊपर दिखाई गई तारीख़ को जाँची गई थी। यह सामान्य जानकारी है, क़ानूनी या टैक्स सलाह नहीं। CloserPass किसी भी अथॉरिटी या एजेंसी से संबद्ध नहीं है।

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