विदेशी के रूप में साइप्रस में प्रॉपर्टी खरीदना

साइप्रस विदेशियों को खरीदने देता है, लेकिन उन्हें दो हिस्सों में बाँटता है। EU और EEA के नागरिक बिल्कुल साइप्रियट्स की तरह खरीदते हैं। बाकी सभी को, जिनमें Brexit के बाद से ब्रिटिश खरीदार भी शामिल हैं, District Administration से परमिट चाहिए और आम तौर पर वे एक घर तक सीमित होते हैं। टैक्स भी बदले: 1 जनवरी 2026 को स्टांप ड्यूटी खत्म हो गई, और निवेशक निवास परमिट सख्त होने वाला है। अक्टूबर 2026 में एक ब्रोकर को क्या समझाना चाहिए, यह यहाँ है। यह गाइड केवल Republic of Cyprus के नियंत्रण वाले इलाकों को कवर करती है।

संक्षेप में

1. EU और EEA खरीदारों पर कोई रोक नहीं है। गैर-EU खरीदारों को, ब्रिटिश समेत, Cap. 109 के तहत परमिट चाहिए, जो District Administration में फ़ॉर्म COMM 145 पर दायर होता है।
2. परमिट मुफ़्त है, आम तौर पर दो से तीन हफ़्ते लेता है, और सामान्यतः प्रति खरीदार एक घर (या दो यूनिट) की अनुमति देता है, जिसमें एक दंपति को एक गिना जाता है।
3. कॉन्ट्रैक्ट पर हस्ताक्षर से पहले वकील को पाँच कामकाजी दिनों से ज़्यादा पुराना न हो ऐसा ताज़ा सर्च सर्टिफ़िकेट लेना चाहिए।
4. हस्ताक्षरित कॉन्ट्रैक्ट छह महीने के अंदर €50 में Land Registry में जमा होना चाहिए। यही खरीदार की मुख्य सुरक्षा है।
5. रीसेल पर स्लैब में 3%, 5% और 8% की ट्रांसफ़र फ़ीस लगती है, जो आधी होकर 1.5%, 2.5% और 4% की प्रभावी दरें बनती हैं। नए घरों पर इसकी बजाय 19% VAT लगता है, या योग्य स्थायी घर पर 5%।
6. स्टांप ड्यूटी 1 जनवरी 2026 से खत्म कर दी गई, और कोई सालाना प्रॉपर्टी टैक्स नहीं है।
7. गैर-EU निवेशक नए घरों में €300,000 और VAT से स्थायी निवास पा सकते हैं, लेकिन योजना की समीक्षा हो रही है। निवेश के ज़रिए नागरिकता 2020 में खत्म हो गई।
8. उत्तरी हिस्से की प्रॉपर्टी एक अलग, ज़्यादा जोखिम वाला बाज़ार है। इसे न बेचें।

कौन ख़रीदता है और कहाँ

2026 के पहले नौ महीनों में जमा हुए 14,969 बिक्री कॉन्ट्रैक्ट में से 6,267 पर, यानी 41.9% पर, विदेश के खरीदारों ने हस्ताक्षर किए: 4,173 गैर-EU और 2,094 EU नागरिक (DLS डेटा, Cyprus Mail, अक्टूबर 2026)। 2025 में विदेशियों ने 18,114 में से 7,255 कॉन्ट्रैक्ट पर हस्ताक्षर किए (Cyprus Property News, जनवरी 2026)।

• Paphos उन पर सबसे ज़्यादा निर्भर है: Q2 2026 में इसके लगभग 66% कॉन्ट्रैक्ट (GK Law Firm, Central Bank डेटा के हवाले से)।
• Larnaca लगभग 44% और Limassol लगभग 34%।
• Nicosia केवल लगभग 16%।

चरण 1: EU या गैर-EU, और Cap. 109 परमिट

पहली मीटिंग में खरीदार की राष्ट्रीयता पूछें। गैर-EU खरीदारों के लिए Papacleovoulou ने सितंबर 2026 में नियम बताए:

• परमिट उस ज़िले के District Administration में फ़ॉर्म COMM 145 पर दायर होता है जहाँ प्रॉपर्टी है। कोई फ़ीस नहीं है, और पूरी फ़ाइल में आम तौर पर दो से तीन हफ़्ते लगते हैं।
• Ministry of Interior की नीति आम तौर पर लगभग 4,000 sqm तक के प्लॉट पर एक घर, या अधिकतम दो यूनिट की अनुमति देती है: दो घर, एक घर और 100 sqm तक की दुकान, या एक घर और 250 sqm तक का ऑफ़िस।
• एक दंपति को एक खरीदार गिना जाता है।
• गैर-EU व्यक्तियों द्वारा नियंत्रित साइप्रस कंपनी पर भी यही नियम लागू होता है, इसलिए कंपनी स्ट्रक्चर से इससे बचा नहीं जा सकता।

Koufettas Law बताता है कि खरीदार पहले कॉन्ट्रैक्ट पर हस्ताक्षर करके उसे जमा कर सकता है, लेकिन परमिट मिलने तक टाइटल उसके नाम पर रजिस्टर नहीं हो सकता। दूसरा निवेश फ़्लैट चाहने वाले गैर-EU क्लाइंट को रिज़र्व करने से पहले सलाह चाहिए।

चरण 2: हस्ताक्षर से पहले जाँच

• सर्च सर्टिफ़िकेट। Law 132(I)/2023 के 12 दिसंबर 2023 से लागू होने के बाद, हर बिक्री कॉन्ट्रैक्ट के साथ पाँच कामकाजी दिनों से ज़्यादा पुराना न हो ऐसा Land Registry सर्च सर्टिफ़िकेट होना चाहिए। इसमें मालिक और प्रॉपर्टी पर कोई भी मॉर्गेज, मेमो या प्रतिबंध दिखते हैं।
• टाइटल डीड। जाँचें कि अलग डीड मौजूद है या नहीं। कई फ़्लैट और घर अब भी एक पैरेंट प्लॉट पर हैं, और अलग डीड तभी आती हैं जब इमारत को सर्टिफ़िकेट ऑफ़ अप्रूवल मिले और प्लॉट बँटे (Koufettas Law, अक्टूबर 2026)। अगर कोई नहीं समझा पाता कि डीड क्यों नहीं है, तो Koufettas Law की सलाह है कि सौदे से पीछे हट जाएँ।
• प्लॉट पर मॉर्गेज। पैरेंट प्लॉट पर डेवलपर का लोन हर यूनिट पर तब तक रहता है जब तक बैंक उसे रिलीज़ न करे। जहाँ ज़मीन गिरवी है, वहाँ Type A declaration माँगें, जिसमें बैंक वादा करता है कि किसी तय खाते में कीमत का 95% चुकाए जाने पर वह यूनिट रिलीज़ कर देगा।
• टैक्स नंबर। Cyprus Tax Life के अनुसार गैर-निवासी प्रॉपर्टी मालिकों और साइप्रस में किराए की आय वाले किसी भी व्यक्ति को TIC (Tax Identification Code) चाहिए। इसमें दो से चार हफ़्ते लगते हैं, इसलिए अगर क्लाइंट घर किराए पर देगा तो जल्दी शुरू करें।

चरण 3: कॉन्ट्रैक्ट, जमा करना और ट्रांसफ़र

1. बिक्री कॉन्ट्रैक्ट। खरीदार के अपने वकील द्वारा तैयार और जाँचा गया। INDEX.cy ने अगस्त 2026 में कानूनी फ़ीस लगभग कीमत का 1% और VAT बताई।
2. जमा करना। हस्ताक्षर के छह महीने के अंदर Law 81(I)/2011 के तहत हस्ताक्षरित कॉन्ट्रैक्ट Department of Lands and Surveys में €50 में जमा करें। इससे खरीदार का हित दर्ज होता है, विक्रेता यूनिट को किसी और को बेच या गिरवी नहीं रख सकता, और खरीदार ट्रांसफ़र के लिए मुकदमा कर सकता है। देर से जमा करने के लिए कोर्ट का आदेश चाहिए (Koufettas Law, अक्टूबर 2026)।
3. ट्रांसफ़र। जब कीमत चुका दी जाती है और डीड उपलब्ध होती है, तो प्रॉपर्टी Land Registry में ट्रांसफ़र होती है और खरीदार ट्रांसफ़र फ़ीस देता है। विक्रेता की डिक्लेरेशन में एजेंट और चुकाई गई फ़ीस का नाम होता है।

खरीदार की लागत

ट्रांसफ़र फ़ीस बाज़ार वैल्यू पर स्लैब में ली जाती है, और जब बिक्री पर VAT नहीं लगता तो आधी हो जाती है (Philippou Law, मार्च 2026; Cyprus Tax Life, अप्रैल 2026):

वैल्यू का हिस्सा	पूरी दर	रीसेल (आधी)
€85,000 तक	3%	1.5%
€85,001 से €170,000	5%	2.5%
€170,000 से ऊपर	8%	4%
जिस प्रॉपर्टी पर VAT चुकाया गया	कोई नहीं	कोई नहीं

VAT। नई इमारतों और बिल्डिंग की ज़मीन पर 19% VAT लगता है। Law 42(I)/2023 के तहत किसी व्यक्ति के नए स्थायी घर पर पहले 130 sqm और पहले €350,000 पर 5% लगता है, बशर्ते घर 190 sqm से बड़ा न हो और कुल कीमत €475,000 से ज़्यादा न हो। दस साल के अंदर बेचने या किराए पर देने पर बचत का एक हिस्सा लौटाना होता है। जिन प्रोजेक्ट्स का प्लानिंग आवेदन 31 अक्टूबर 2023 तक दायर हुआ था, वे अब भी पुराना नियम (पहले 200 sqm पर 5%, कीमत की कोई सीमा नहीं) इस्तेमाल कर सकते हैं, Law 109(I)/2026 के तहत, जहाँ बिल्डिंग परमिट 2024 के बाद आया या अभी लंबित है, वहाँ आवेदन 31 दिसंबर 2026 तक देने हैं (Mondaq, अप्रैल 2026)।

स्टांप ड्यूटी खत्म हो गई है। यह कॉन्ट्रैक्ट कीमत का 0.2% तक थी, €20,000 पर सीमित, और 1 जनवरी 2026 से खत्म कर दी गई (PwC Cyprus; EY)।

मॉर्गेज। मॉर्गेज रजिस्टर कराने पर लोन का 1% खर्च होता है (INDEX.cy)।

हल किए गए उदाहरण

इनमें ऊपर की दरें इस्तेमाल हुई हैं। हर डील के लिए किसी वकील को इनकी पुष्टि करनी होगी।

Larnaca में रीसेल अपार्टमेंट, €250,000, EU खरीदार, कैश। ट्रांसफ़र फ़ीस: (85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%) / 2 = €6,600। 1% और VAT पर कानूनी फ़ीस: लगभग €2,975। जमा करना: €50। कुल: लगभग €9,625, यानी कीमत का 3.9%।

Paphos में रीसेल विला, €600,000, ब्रिटिश खरीदार, कैश। ट्रांसफ़र फ़ीस: €20,600। COMM 145 परमिट: कोई फ़ीस नहीं। कानूनी फ़ीस: लगभग €7,140। जमा करना: €50। कुल: लगभग €27,790, यानी 4.6%।

Limassol में नया अपार्टमेंट, €400,000 और VAT, निवेश के रूप में गैर-EU खरीदार। 19% पर VAT: €76,000। ट्रांसफ़र फ़ीस: कोई नहीं, क्योंकि VAT चुकाया गया। कानूनी फ़ीस: लगभग €4,760। खरीदार कुल लगभग €480,800 देता है।

Nicosia में नया पारिवारिक घर, €300,000 और VAT, 120 sqm, खरीदार का स्थायी घर, €240,000 मॉर्गेज। 5% पर VAT: €15,000, 19% पर €57,000 के मुकाबले। मॉर्गेज रजिस्ट्रेशन: €2,400। ट्रांसफ़र फ़ीस: कोई नहीं।

खरीद के बाद

• कोई सालाना प्रॉपर्टी टैक्स नहीं। अचल संपत्ति टैक्स 2017 से खत्म कर दिया गया। मालिक कचरा, सीवरेज और लाइटिंग के लिए स्थानीय शुल्क देते हैं, आम तौर पर सालाना लगभग €90 से €300 (Philippou Law, मार्च 2026)।
• किराए की आय। 2026 से इस पर केवल इनकम टैक्स लगता है, अब डिफ़ेंस कॉन्ट्रिब्यूशन नहीं, और किराया बैंक ट्रांसफ़र, कार्ड या किसी अन्य इलेक्ट्रॉनिक तरीके से चुकाना होगा, वरना किरायेदार उसे कटौती में नहीं दिखा सकता (PwC Cyprus)।
• हॉलिडे रेंटल। कोई घर तभी शॉर्ट-टर्म के लिए विज्ञापित या किराए पर दिया जा सकता है जब वह Deputy Ministry of Tourism के रजिस्टर में हो, और नंबर हर लिस्टिंग पर हो। इसके बिना किराए पर देने पर एक साल तक की जेल, €5,000 तक का जुर्माना, या दोनों हो सकते हैं (Philippou Law, अगस्त 2026)।
• यील्ड। Q2 2026 के RICS और KPMG इंडेक्स ने अपार्टमेंट के लिए 5.51% और घरों के लिए 3.01% की सांकेतिक ग्रॉस यील्ड दी (Papacleovoulou, सितंबर 2026)।

जब क्लाइंट बेचता है। विक्रेता महँगाई इंडेक्सेशन और खर्चों के बाद लाभ पर 20% कैपिटल गेन्स टैक्स देते हैं। 2026 के सुधार ने आजीवन छूट सामान्य रूप से €30,000 और कम से कम पाँच साल रहे मुख्य निवास के लिए €150,000 कर दी (PwC Cyprus)। विक्रेता 2022 में शुरू किया गया शरणार्थी आवास के लिए 0.4% का शुल्क भी देते हैं।

निवास और नागरिकता

स्थायी निवास (Regulation 6(2))। 2 मई 2023 से, एक गैर-EU निवेशक को डेवलपर से खरीदे गए नए घरों में कम से कम €300,000 और VAT चाहिए, जिसका भुगतान पहले ही और विदेश से आए पैसे से हो, साथ ही कम से कम €50,000 सालाना की सुरक्षित आय, जीवनसाथी के लिए €15,000 और हर बच्चे के लिए €10,000 अतिरिक्त (Kyprianou, मई 2023; GK Law Firm, अक्टूबर 2026)। धारक साइप्रस में काम नहीं कर सकते।

इसकी समीक्षा हो रही है। 24 सितंबर 2026 को Deputy Migration Minister ने सांसदों को बताया कि दो सालों में लगभग 1,500 परमिट जारी हुए थे, कि 2013 से दिए गए लगभग 12,000 परमिटों की समीक्षा हो रही थी, और कि साइप्रस के Schengen में शामिल होने से पहले योजना सख्त की जाएगी (Cyprus Mail)। अक्टूबर 2026 तक कोई नए नियम प्रकाशित नहीं हुए थे। क्लाइंट से मौजूदा शर्तों का कभी वादा न करें।

पासपोर्ट नहीं। निवेश के ज़रिए नागरिकता का कार्यक्रम नवंबर 2020 में रद्द कर दिया गया। दिसंबर 2025 में संसद ने निवेशकों को नागरिकता देने का कैबिनेट का अधिकार खत्म कर दिया (Cyprus Mail)।

द्वीप का उत्तरी हिस्सा

उत्तरी हिस्सा, जो 1974 से तुर्की साइप्रियट प्रशासन के अधीन है, ऊपर की किसी भी बात में शामिल नहीं है। इसकी ज़्यादातर ज़मीन विस्थापित ग्रीक साइप्रियट्स की थी, स्वामित्व पर अक्सर विवाद होता है, और Republic के आपराधिक कानून में 2006 के एक संशोधन के तहत ऐसी प्रॉपर्टी का सौदा करना अपराध है, जिसकी सज़ा सात साल तक की जेल है (Koufettas Law, अक्टूबर 2026)। आधिकारिक आँकड़ों में Famagusta ज़िले के आँकड़े केवल उसके सरकार-नियंत्रित हिस्से के हैं। उत्तरी हिस्से की प्रॉपर्टी को लिस्ट न करें, न दिखाएँ, न उस पर फ़ीस लें।

ब्रोकर को क्या समझाना चाहिए

• खरीदार EU या गैर-EU है, और उसकी योजनाओं के लिए एक-घर नियम का क्या मतलब है।
• कि सर्च सर्टिफ़िकेट और डीड की स्थिति हस्ताक्षर से पहले जाँची जाए, बाद में नहीं।
• कॉन्ट्रैक्ट छह महीने के अंदर जमा क्यों होना चाहिए।
• घर पर ट्रांसफ़र फ़ीस या VAT लगता है, और 5% दर लागू होती है या नहीं, एक लिखित अनुमान में।
• कि 2026 से स्टांप ड्यूटी लागू नहीं होती।
• हॉलिडे रेंटल के लिए रजिस्ट्रेशन का नियम।
• कि निवास योजना बदल रही है और खरीद से पासपोर्ट नहीं मिलता।

साइप्रस ने 1 जनवरी 2026 को अपने प्रॉपर्टी टैक्स बदले, और निवास योजना की समीक्षा हो रही है। यह गाइड ऊपर दिखाई गई तारीख पर जाँची गई थी और केवल उन इलाकों को कवर करती है जो Republic of Cyprus के प्रभावी नियंत्रण में हैं। यह सामान्य जानकारी है, कानूनी, टैक्स या इमिग्रेशन सलाह नहीं। CloserPass, Estate Agents Registration Council, Department of Lands and Surveys, Tax Department या साइप्रस की किसी सरकारी संस्था से संबद्ध नहीं है।

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