विदेशी के रूप में पुर्तगाल में प्रॉपर्टी ख़रीदना

पुर्तगाल प्रॉपर्टी ख़रीदने पर नागरिकता की कोई पाबंदी नहीं लगाता। निवासी और गैर-निवासी एक जैसे कदम उठाते हैं। जो बदला है वह है ख़रीद की लागत और उससे जुड़ा वादा: प्रॉपर्टी से अब गोल्डन वीज़ा नहीं मिलता, और मई 2026 से घर ख़रीदने वाले ज़्यादातर गैर-निवासी 7.5% का फ़्लैट ट्रांसफ़र टैक्स देते हैं। अक्टूबर 2026 में ब्रोकर को क्या समझाना चाहिए, यहाँ देखें।

संक्षेप में

1. विदेशी आज़ादी से ख़रीद सकते हैं। खरीदार को NIF (टैक्स नंबर) चाहिए, और EU या EEA के बाहर रहने वाले खरीदारों को इसे पाने के लिए एक टैक्स प्रतिनिधि नियुक्त करना होता है।
2. किसी भी डिपॉज़िट से पहले किसी वकील या solicitor को caderneta predial (टैक्स रिकॉर्ड), certidão permanente (लैंड रजिस्ट्री प्रमाणपत्र) और लाइसेंस जाँचने चाहिए।
3. आम क्रम: sinal (डिपॉज़िट) के साथ CPCV (प्रॉमिसरी कॉन्ट्रैक्ट), फिर डीड और रजिस्ट्रेशन।
4. खरीदार IMT (ट्रांसफ़र टैक्स) और 0.8% स्टांप ड्यूटी देता है। स्थायी अपने घर पर 2026 में IMT €106,346 तक 0% से शुरू होता है।
5. 25 मई 2026 से घर ख़रीदने वाले गैर-निवासी 7.5% IMT फ़्लैट देते हैं, रिफ़ंड के रास्तों के साथ।
6. इसके बाद मालिक हर साल IMI देते हैं, और €600,000 से ऊपर की रेज़िडेंशियल प्रॉपर्टी पर AIMI।
7. गोल्डन वीज़ा ने 7 अक्टूबर 2023 को प्रॉपर्टी स्वीकार करना बंद कर दिया। ख़रीद से कोई निवास अधिकार नहीं मिलता।
8. मॉर्टगेज की सीमा स्थायी अपने घर के लिए मूल्य का 90% और दूसरे उद्देश्यों के लिए 80% है, और बैंक अक्सर गैर-निवासियों के साथ ज़्यादा सख़्त होते हैं।

कौन ख़रीदता है और कहाँ

INE ने 2025 में विदेश में टैक्स पते वाले खरीदारों द्वारा 8,471 घरों की ख़रीद गिनी, जिनकी कीमत €3.4 बिलियन थी। यह 13.3% कम था, लगातार तीसरी सालाना गिरावट (idealista, मार्च 2026)। EU में रहने वाले खरीदारों ने औसतन €335,640 दिए, बाकी जगहों वालों ने €470,277, जबकि निवासियों ने €234,120।

• गैर-निवासियों की ख़रीद में Algarve का हिस्सा संख्या के हिसाब से 29.7% और मूल्य के हिसाब से 42.4% था।
• Grande Lisboa का हिस्सा संख्या के हिसाब से 12.5% था।

Lisbon, Cascais और Algarve में, जो ब्रोकर यह प्रक्रिया अंग्रेज़ी में नहीं चला सकता, वह क्लाइंट खो देता है।

कदम 1: NIF, टैक्स प्रतिनिधि और बैंक खाता

CPCV साइन करने, टैक्स भरने, डीड साइन करने और मॉर्टगेज लेने के लिए NIF ज़रूरी है। gov.pt के अनुसार यह मुफ़्त है। निवासी टैक्स ऑफ़िस में आवेदन करते हैं। Global Citizen Solutions (अक्टूबर 2026) के अनुसार, EU या EEA के बाहर रहने वाले खरीदारों को इसे पाने के लिए पुर्तगाल में एक टैक्स प्रतिनिधि नियुक्त करना होता है। जिस दिन क्लाइंट ख़रीदने का फ़ैसला करे, उसी दिन यह शुरू करें।

पुर्तगाली बैंक खाता बाकी काम आसान बनाता है: डिपॉज़िट और कीमत का ट्रेस करने योग्य भुगतान, IMI और कॉन्डोमिनियम फ़ीस के लिए डायरेक्ट डेबिट, और कोई भी मॉर्टगेज।

कदम 2: डिपॉज़िट से पहले की जाँच

Literacia Financeira उन दस्तावेज़ों की सूची देता है जिन्हें CPCV से पहले जाँचना चाहिए:

• Caderneta predial: टैक्स अथॉरिटी का टैक्स रिकॉर्ड। इसमें टैक्स रजिस्ट्री नंबर, विवरण और क्षेत्रफल, मालिक और वह टैक्स मूल्य (VPT) होता है जिस पर IMI लगता है। मालिक इसे Portal das Finanças पर मुफ़्त डाउनलोड करता है, और यह 12 महीने वैध रहता है।
• Certidão permanente: लैंड रजिस्ट्री प्रमाणपत्र। इसमें मालिक और कोई भी मॉर्टगेज, कुर्की, उपभोग अधिकार (usufruct) या सुखाधिकार (easement), साथ ही अदालती मामले दिखते हैं। DECO इसकी कीमत ऑनलाइन €15 बताता है, छह महीने के लिए वैध। Caderneta और certidão एक-दूसरे के पूरक हैं: एक टैक्स से जुड़ा है, दूसरा कानूनी।
• Licença de utilização: काउंसिल का उपयोग लाइसेंस। 7 अगस्त 1951 से पहले बने घरों को इसकी जगह काउंसिल का प्रमाणपत्र चाहिए। 2024 से इसे डीड पर दिखाना ज़रूरी नहीं है, लेकिन Literacia Financeira इसे CPCV की शर्त बनाने की सलाह देता है। 1 अक्टूबर 2026 से डीड में लिखा होना चाहिए कि प्रॉपर्टी के पास अर्बन प्लानिंग टाइटल है या नहीं, वरना बिक्री रद्द हो सकती है।
• Ficha técnica da habitação: 30 मार्च 2004 के बाद लाइसेंस प्राप्त घरों की तकनीकी फ़ाइल।
• एनर्जी सर्टिफ़िकेट: बेचने या किराए पर देने के लिए ज़रूरी। ComparaJá बताता है कि घरों के लिए यह दस साल चलता है और इसके बिना बेचने पर व्यक्तियों पर €250 से €3,740 तक जुर्माना लग सकता है।
• एक कॉन्डोमिनियम घोषणापत्र कि कोई फ़ीस बकाया नहीं है, और डीड पर किसी भी मौजूदा मॉर्टगेज को ख़त्म करने की सेलर की योजना।

क्षेत्रफल और लेआउट की दस्तावेज़ों से तुलना करें। Literacia Financeira चेतावनी देता है कि बिना लाइसेंस के विस्तार से खरीदार के पास ऐसा घर रह सकता है जिसे बैंक पूरी तरह फ़ाइनेंस नहीं करेगा।

कदम 3: CPCV, sinal और डीड

1. CPCV। प्रॉमिसरी कॉन्ट्रैक्ट लिखित में होना चाहिए, जिसमें हस्ताक्षर किसी नोटरी, वकील या solicitor द्वारा व्यक्तिगत रूप से प्रमाणित हों, जिसे यह पुष्टि करनी होती है कि उपयोग या निर्माण लाइसेंस मौजूद है। इस प्रमाणन के बिना यह अमान्य है (Literacia Financeira, अक्टूबर 2026)।
2. Sinal। कानून कोई राशि तय नहीं करता; 10% से 20% आम है। पीछे हटने वाला खरीदार इसे खो देता है। डिफ़ॉल्ट करने वाला सेलर इसे दोगुना लौटाता है, या खरीदार कोर्ट से बिक्री का आदेश माँग सकता है, एक ऐसा अधिकार जिसे प्रॉपर्टी CPCV में छोड़ा नहीं जा सकता।
3. डीड से पहले चाबियाँ देना एक फ़ैसला है, शिष्टाचार नहीं। CPCV के साथ चाबियाँ सौंपना ट्रांसफ़र माना जाता है, इसलिए IMT तभी देय हो जाता है।
4. डीड और रजिस्ट्रेशन। IMT और स्टांप ड्यूटी डीड से पहले दी जाती है। डीड किसी नोटरी के सामने, किसी solicitor या वकील के ज़रिए, किसी बैंक में, या सरकारी Casa Pronta काउंटर पर साइन हो सकती है, जो ख़रीद का रजिस्ट्रेशन भी करता है।

एक सामान्य CPCV सिर्फ़ सेलर को व्यक्तिगत रूप से बाँधता है। अगर सेलर किसी और को बेच दे, तो खरीदार को दोगुना डिपॉज़िट मिलता है, घर नहीं। लंबी समय-सीमा, बड़े डिपॉज़िट या कर्ज़ वाले सेलर के मामले में, Literacia Financeira बताता है कि वादे को रियल इफ़ेक्ट देकर रजिस्टर किया जा सकता है, ज़्यादा लागत पर।

खरीदार की लागत

IMT (प्रॉपर्टी ट्रांसफ़र टैक्स)। 2026 के लिए मेनलैंड के ब्रैकेट 2% बढ़े (PwC Tax Guide 2026):

ख़रीद	2026 में IMT (मेनलैंड)
स्थायी अपना घर	€106,346 तक 0%, फिर €660,982 तक 2%, 5%, 7% और 8% की मार्जिनल दरें, €1,150,853 तक एकल 6%, और उससे ऊपर 7.5%
दूसरा घर	1% से शुरू, फिर वही चरण
अन्य शहरी प्रॉपर्टी	6.5%
ग्रामीण ज़मीन	5%
25 मई 2026 से गैर-निवासी द्वारा ख़रीदा गया घर	फ़्लैट 7.5%

नोट:

• युवा खरीदार। पहला स्थायी घर ख़रीदने वाले 35 साल या उससे कम उम्र के खरीदार €330,539 तक कोई IMT या स्टांप ड्यूटी नहीं देते, और उससे ऊपर €660,982 तक के हिस्से पर सिर्फ़ 8% IMT (Doutor Finanças)।
• गैर-निवासी। फ़्लैट 7.5% Decree-law 97/2026 से आता है। idealista ने सितंबर 2026 में बताया कि यह उन खरीदारों पर लागू नहीं होता जो पहले पुर्तगाल में टैक्स निवासी थे। यह रिफ़ंड हो सकता है अगर खरीदार दो साल के भीतर निवासी बन जाए, या छह महीने के भीतर घर को मध्यम किराए (€2,300 प्रति माह तक) पर दे और पहले पाँच सालों में कम से कम 36 महीने तक।
• Azores और Madeira अपनी ब्रैकेट सीमाएँ ख़ुद तय करते हैं।

स्टांप ड्यूटी (Imposto do Selo)। कीमत का 0.8%, साथ में पाँच साल या उससे ज़्यादा के मॉर्टगेज का 0.6%।

डीड और रजिस्ट्रेशन। Casa Pronta पर, Literacia Financeira ने सितंबर 2026 में कैश ख़रीद के लिए €375 और बैंक फ़ाइनेंसिंग के साथ €700 की तय कीमतें बताईं। निजी नोटरी या solicitor आमतौर पर €200 से €500 और रजिस्ट्री फ़ीस लेते हैं। वकील अपनी फ़ीस ख़ुद तय करते हैं, इसलिए उसे लिखित में तय करें।

हल किए गए उदाहरण

इनमें ऊपर की दरें इस्तेमाल हुई हैं। हर डील के लिए किसी वकील को इनकी पुष्टि करनी होगी।

Porto के पास मुख्य घर, €200,000, खरीदार पुर्तगाल का निवासी और 35 से ज़्यादा उम्र का, कैश। IMT: €3,542 (Literacia Financeira का अपना उदाहरण)। स्टांप ड्यूटी 0.8%: €1,600। Casa Pronta: €375। कुल: लगभग €5,517, यानी कीमत का 2.8%।

Lisbon में अपार्टमेंट, €400,000, गैर-निवासी खरीदार, कैश, 25 मई 2026 के बाद डीड। IMT 7.5%: €30,000। स्टांप ड्यूटी 0.8%: €3,200। Casa Pronta: €375। कुल: लगभग €33,575, यानी कीमत का 8.4%, वकील से पहले।

Algarve में विला, €800,000, खरीदार पहले से निवासी, स्थायी घर के रूप में, €400,000 के मॉर्टगेज के साथ। एकल 6% दर पर IMT: €48,000। कीमत पर स्टांप ड्यूटी: €6,400। लोन पर स्टांप ड्यूटी 0.6%: €2,400। फ़ाइनेंसिंग के साथ Casa Pronta: €700। कुल: लगभग €57,500।

ख़रीद के बाद सालाना टैक्स

• IMI: नगरपालिका प्रॉपर्टी टैक्स, शहरी प्रॉपर्टी के टैक्स मूल्य का 0.3% से 0.45%, जो हर नगरपालिका तय करती है (PwC)।
• AIMI: €600,000 से ज़्यादा मूल्य की रेज़िडेंशियल प्रॉपर्टी वाले व्यक्ति (संयुक्त रूप से फ़ाइल करने वाले जोड़ों के लिए €1.2 मिलियन) अतिरिक्त राशि पर 0.7% देते हैं, जो ऊँचे बैंड पर 1% और 1.5% तक बढ़ता है। कंपनियाँ 0.4% देती हैं, और टैक्स हेवन की संस्थाएँ 7.5%।
• किराये की आय पर डिफ़ॉल्ट रूप से 25% टैक्स लगता है, और 2026 से Decree-law 97/2026 के तहत €2,300 प्रति माह तक के आवासीय किराये पर 10%।
• हॉलिडे लेट के लिए RNAL रजिस्टर पर Alojamento Local के रूप में रजिस्ट्रेशन ज़रूरी है। Decree-law 76/2024 के बाद से नगरपालिकाएँ फ़ैसला करती हैं, और Lisbon और Porto रोक वाले क्षेत्र लागू करते हैं। अगर क्लाइंट इसी उद्देश्य से ख़रीद रहा है, तो पहले जाँच लें।

निवास: गोल्डन वीज़ा और IFICI

प्रॉपर्टी गोल्डन वीज़ा ख़त्म हो चुका है। Law 56/2023 (Mais Habitação) ने 7 अक्टूबर 2023 से निवेशक वीज़ा से रियल एस्टेट ख़रीद को हटा दिया। Global Citizen Solutions अक्टूबर 2026 में बाकी रास्तों की सूची देता है, जिनमें ऐसे योग्य फ़ंड में €500,000 जो रियल एस्टेट में निवेश नहीं करता, नौकरियाँ पैदा करने वाला कंपनी निवेश, रिसर्च फ़ंडिंग और कला व संस्कृति फ़ंडिंग शामिल हैं। प्रॉपर्टी को निवास के रास्ते के रूप में मार्केट न करें।

नागरिकता में अब ज़्यादा समय लगता है। Organic Law 1/2026, जो 19 मई 2026 से लागू है, ने नैचुरलाइज़ेशन के लिए ज़रूरी निवास अवधि EU और CPLP नागरिकों के लिए पाँच से बढ़ाकर सात साल और बाकी लोगों के लिए दस साल कर दी (ASAG)।

NHR की जगह नई व्यवस्था आ गई है। नॉन-हैबिचुअल रेज़िडेंट व्यवस्था 2023 के बाद नए लोगों के लिए बंद हो गई। इसकी उत्तराधिकारी, IFICI, योग्य पुर्तगाली कामकाजी आय पर 20% की दर और दस साल तक ज़्यादातर विदेशी आय पर छूट देती है, लेकिन सिर्फ़ उन लोगों को जो योग्य रिसर्च या इनोवेशन के काम के लिए पुर्तगाल आते हैं, पहले से रजिस्टर करते हैं और पिछले पाँच सालों में निवासी नहीं थे (Garrigues)। यह रिटायर लोगों या निवेशकों के लिए कोई आम सुविधा नहीं है।

मॉर्गेज

Banco de Portugal की सीमाएँ, अगस्त 2026 में Rankia के सारांश के अनुसार:

• लोन टू वैल्यू: स्थायी अपने घर के लिए 90% तक और दूसरे उद्देश्यों के लिए 80%, कीमत या वैल्यूएशन में से जो भी कम हो उस पर।
• कर्ज़ की किस्त: 1 अगस्त 2026 से सुझाई गई सीमा शुद्ध मासिक आय के 50% से घटकर 45% हो गई।
• अवधि: 35 साल तक के उधारकर्ताओं के लिए 40 साल तक, और उससे ऊपर 35 साल।

गैर-निवासियों के साथ ज़्यादा सख़्ती होती है। मई 2021 की idealista गाइड में कहा गया था कि बैंक आमतौर पर गैर-निवासियों को 70% या 80% उधार देते थे, और गैर-निवास टैक्स निवास से तय होता है, नागरिकता से नहीं। हर बैंक से मौजूदा शर्तें जाँचें। व्यवहार में, दूसरा घर ख़रीदने वाले गैर-निवासी को अपने पैसों से कीमत का 20% से 30% और ऊपर बताए टैक्स चाहिए। यह पहली मीटिंग में ही बता दें।

ब्रोकर को क्या समझाना चाहिए

• NIF और टैक्स प्रतिनिधि में समय लगता है; तुरंत शुरू करें।
• Caderneta, certidão permanente और लाइसेंस CPCV से पहले जाँचे जाते हैं, बाद में नहीं।
• हर पक्ष के लिए sinal का क्या मतलब है, और डीड से पहले चाबियाँ देने से IMT क्यों लगता है।
• डीड की तारीख़ पर लागू IMT दर, जिसमें 7.5% गैर-निवासी दर और उसके रिफ़ंड के रास्ते शामिल हैं, लिखित अनुमान में।
• सालाना IMI और AIMI, और हॉलिडे लेट के नियम।
• कि ख़रीद से कोई वीज़ा नहीं मिलता।

पुर्तगाल के प्रॉपर्टी टैक्स मई 2026 में बदले और हर बजट में फिर बदलते हैं। इस गाइड की जाँच ऊपर दिखाई गई तारीख़ पर की गई थी। यह सामान्य जानकारी है, कानूनी या टैक्स सलाह नहीं। CloserPass, IMPIC, टैक्स अथॉरिटी या किसी भी पुर्तगाली प्राधिकरण, नोटरी या बैंक से संबद्ध नहीं है।

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