विदेशी के रूप में थाईलैंड में प्रॉपर्टी खरीदना

थाईलैंड विदेशियों को अपने नाम पर फ़्रीहोल्ड कॉन्डो का मालिक बनने देता है, लेकिन इसके अलावा कुछ भी पूरी तरह नहीं। ज़मीन बंद है, घर ज़मीन की लीज़ के साथ आते हैं, और किसी बिल्डिंग में केवल 49% विदेशी स्वामित्व हो सकता है। 2024 में सरकार ने ढीले नियमों का प्रस्ताव रखा जो कभी कानून नहीं बने, और अक्टूबर 2026 में वह उल्टी दिशा में चली, नॉमिनी स्वामित्व पर राष्ट्रीय कार्रवाई के साथ। अक्टूबर 2026 में एक एजेंट को क्या समझाना चाहिए, यह यहाँ है।

संक्षेप में

1. विदेशी हर बिल्डिंग के बिकाऊ फ़्लोर एरिया के 49% विदेशी हिस्से के भीतर फ़्रीहोल्ड कॉन्डो यूनिट के मालिक बन सकते हैं (Condominium Act B.E. 2522, 1979)।
2. विदेशी ज़मीन के मालिक नहीं बन सकते, और 49% से ज़्यादा विदेशी हिस्सेदारी वाली कंपनी को Land Code section 97 के तहत विदेशी माना जाता है।
3. सबसे लंबी रजिस्टर्ड आवासीय लीज़ 30 साल की है। “30+30+30” वाले नवीनीकरण केवल अनुबंध के वादे हैं।
4. 2024 के 75% कोटे और 99 साल की लीज़ वाले प्रस्ताव कभी कानून नहीं बने।
5. फ़्रीहोल्ड कॉन्डो रजिस्टर करने के लिए पैसा विदेश से विदेशी मुद्रा में आना चाहिए, और USD 50,000 या उससे ज़्यादा की राशि के लिए FET फ़ॉर्म ज़रूरी है।
6. ट्रांसफ़र की लागत: 2% ट्रांसफ़र फ़ीस, साथ में या तो 3.3% SBT या 0.5% स्टैम्प ड्यूटी, और विदहोल्डिंग टैक्स, ज़्यादातर विक्रेता पर।
7. खरीदार आमतौर पर कोई एजेंट फ़ीस नहीं देते: विक्रेता देता है (FazWaz)।
8. 19 अक्टूबर 2026 की नॉमिनी पर कार्रवाई 2 मिलियन बाट से ऊपर की खरीद पर अतिरिक्त जाँच जोड़ती है।

कौन ख़रीदता है और कहाँ

Real Estate Information Center (REIC) ने 2025 में विदेशियों को ट्रांसफ़र हुई 14,899 कॉन्डो यूनिट गिनीं, जिनकी कीमत 60.92 बिलियन बाट थी: राष्ट्रीय स्तर पर यूनिट का 14.7% और मूल्य का 25%। बैंकॉक में 7,029 यूनिट, Chonburi (पटाया) में 4,164 और फुकेत में 1,190 (Khaosod English, मार्च 2026)। 2026 की पहली छमाही में विदेशियों ने 28.267 बिलियन बाट की 6,533 यूनिट खरीदीं, औसतन 4.3 मिलियन बाट और 43.9 sqm (The Nation, सितंबर 2026)।

• 2025 में यूनिट के हिसाब से चीन सबसे आगे है, फिर म्यांमार और रूस।
• 2025 में फुकेत में विदेशी ट्रांसफ़र 18.3% बढ़े, लेकिन बिना बिका स्टॉक 14,008 यूनिट तक पहुँच गया (Krungsri Research, अगस्त 2026)।
• पटाया में संरचनात्मक ओवरसप्लाई है, सबसे ज़्यादा Jomtien में, और म्यांमार के खरीदार मुख्य नई माँग हैं (Pattaya Mail, फ़रवरी 2026)।
• कोह समुई के विला: 85% से 90% डील में विदेशी खरीदार (Samui Property Group, मई 2026)।

एक विदेशी किसका मालिक बन सकता है

कॉन्डो, फ़्रीहोल्ड, 49% कोटे के भीतर। विदेशी स्वामित्व वाला एरिया बिल्डिंग के कुल बिकाऊ फ़्लोर एरिया के 49% से ज़्यादा नहीं हो सकता। उससे ऊपर, विदेशी केवल यूनिट लीज़ पर ले सकता है (Bektu, जून 2026)। खरीदार के रिज़र्व करने से पहले बिल्डिंग का बचा हुआ कोटा जाँचें।

ज़मीन नहीं। कोई विदेशी ज़मीन का मालिक नहीं बन सकता, और न ही 49% से ज़्यादा विदेशी पूँजी या विदेशी शेयरहोल्डरों के बहुमत वाली कंपनी (Leto, जून 2026)। विला या घर के लिए आम ढाँचा 30 साल तक की ज़मीन की रजिस्टर्ड लीज़ है।

30 साल की लीज़। 30+30+30 जैसे नवीनीकरण क्लॉज़ की खूब मार्केटिंग होती है (Pattaya Mail), लेकिन वे अनुबंध पर आधारित हैं। Bektu समझाता है कि अदालतें आमतौर पर केवल पहली रजिस्टर्ड 30 साल की अवधि लागू करती हैं। डील की कीमत और व्याख्या 30 साल के आधार पर करें।

2024 के प्रस्ताव। जून 2024 में कैबिनेट ने सिद्धांत रूप में 75% विदेशी कॉन्डो कोटे और 99 साल की लीज़ पर सहमति दी। तत्कालीन गृह मंत्री Anutin Charnvirakul ने कहा कि Land Department का मसौदा तैयार नहीं है और थाई मालिकों के पास बहुमत वोटिंग अधिकार रहने चाहिए (The Nation, जून 2024)। जून 2026 तक इनमें से कोई बदलाव लागू नहीं हुआ था (Bektu)। क्लाइंट्स के लिए सही वाक्य: 49% कोटा और 30 साल की लीज़ सीमा अब भी लागू है।

अक्टूबर 2026 की कार्रवाई

19 अक्टूबर 2026 को प्रधानमंत्री Anutin Charnvirakul, जो गृह मंत्री भी हैं, ने नॉमिनी के ज़रिए ज़मीन के स्वामित्व पर देशव्यापी कार्रवाई शुरू की (Thai Examiner, अक्टूबर 2026):

• 13,088 संदिग्ध पक्ष, जिनमें 1,550 कंपनियाँ, 2,360 प्लॉट, लगभग 14.01 बिलियन बाट।
• गवर्नरों से दिसंबर 2026 के अंत तक प्राथमिक जाँच पूरी करने को कहा गया।
• 2 मिलियन बाट से ऊपर की खरीद या 5 मिलियन बाट से ऊपर के आकलित मूल्य वाली खरीद पर अतिरिक्त जाँच।
• थाई जीवनसाथी को पैसे का स्रोत साबित करना होगा।

Leto, एक अकेला इंडस्ट्री स्रोत, जोड़ती है: नॉमिनी के पास रखी ज़मीन को राज्य द्वारा ज़ब्त करने के लिए Land Code section 94 में कैबिनेट द्वारा मंज़ूर संशोधन का मसौदा (24 फ़रवरी 2026), अंतिम लाभार्थियों पर Department of Lands का सर्कुलर (15 मई 2026), और विशेष नियंत्रण में आठ प्रांत, जिनमें फुकेत, Surat Thani (कोह समुई), Chiang Mai और Chonburi (पटाया) शामिल हैं। इनकी जाँच किसी वकील से करवाएँ। ज़मीन रखने के लिए कभी थाई नॉमिनी या कागज़ी कंपनी का सुझाव न दें।

FET फ़ॉर्म

Storm Real Estate Phuket (सितंबर 2026) समझाता है:

• Foreign Exchange Transaction फ़ॉर्म वह थाई बैंक जारी करता है जो पैसा प्राप्त करता है।
• किसी विदेशी के नाम पर फ़्रीहोल्ड कॉन्डो रजिस्टर करने के लिए यह ज़रूरी है, आमतौर पर USD 50,000 या उससे ज़्यादा के ट्रांसफ़र के लिए।
• पैसा विदेश से वायर होना चाहिए, विदेशी मुद्रा में, पहले से।

पहले भुगतान से पहले खरीदार को बताएँ, रिज़र्वेशन फ़ीस सहित।

खरीदार और विक्रेता की लागत

Storm Real Estate Phuket ट्रांसफ़र पर लगने वाली लागतें बताता है:

लागत	दर	आधार	कौन भुगतान करता है
ट्रांसफ़र फ़ीस	2%	आकलित मूल्य	मोलभाव योग्य, अक्सर बाँटी जाती है
Specific Business Tax	3.3%	आकलित मूल्य या कीमत में से जो ज़्यादा हो	विक्रेता, अगर 5 साल से कम समय तक मालिक रहा हो या प्रॉपर्टी बिज़नेस में हो
स्टाम्प ड्यूटी	0.5%	आकलित मूल्य या कीमत में से जो ज़्यादा हो	केवल जब SBT लागू न हो
विदहोल्डिंग टैक्स	कंपनी के लिए 1%, व्यक्ति के लिए स्वामित्व के वर्षों के अनुसार प्रोग्रेसिव	Land Office के नियम	विक्रेता

एक राहत जो विदेशियों को नहीं मिलती। घटी हुई 0.01% ट्रांसफ़र और मॉर्गेज फ़ीस केवल 7 मिलियन बाट तक के घर खरीदने वाले थाई नागरिकों पर लागू होती है, और 30 जून 2027 तक चलती है।

एजेंट की फ़ीस। FazWaz आम कमीशन 3% से 5% बताता है, जो विक्रेता देता है और कीमत में शामिल होता है। खरीदार आमतौर पर कुछ नहीं देते।

हल किए गए उदाहरण

इनमें ऊपर दी गई दरें इस्तेमाल हुई हैं और दिखाया गया आकलित मूल्य माना गया है। हर डील के लिए किसी वकील को इनकी पुष्टि करनी होगी।

बैंकॉक में रीसेल कॉन्डो, 5,000,000 बाट, आकलित मूल्य 4,600,000, विक्रेता 3 साल से मालिक, ट्रांसफ़र फ़ीस 50/50 बँटी। ट्रांसफ़र फ़ीस: 4,600,000 x 2% = 92,000, इसलिए खरीदार के लिए 46,000 बाट। विक्रेता अपना 46,000, 5,000,000 x 3.3% = 165,000 बाट का SBT और विदहोल्डिंग टैक्स देता है। कोई स्टैम्प ड्यूटी नहीं। खरीदार को FET फ़ॉर्म चाहिए।

पटाया में रीसेल कॉन्डो, 2,780,000 बाट, आकलित मूल्य वही, विक्रेता 8 साल से मालिक, खरीदार पूरी ट्रांसफ़र फ़ीस देता है। ट्रांसफ़र फ़ीस: 2,780,000 x 2% = 55,600 बाट, खरीदार द्वारा। SBT नहीं, इसलिए विक्रेता 2,780,000 x 0.5% = 13,900 बाट की स्टैम्प ड्यूटी और विदहोल्डिंग टैक्स देता है।

डेवलपर से खरीदा गया नया कॉन्डो, 3,000,000 बाट, आकलित मूल्य वही। थाई खरीदार 0.01% ट्रांसफ़र फ़ीस, यानी 300 बाट देगा। विदेशी खरीदार 2%, यानी 60,000 बाट देता है, या डेवलपर के अनुबंध में तय हिस्सा। डेवलपर 99,000 बाट का SBT और 1% विदहोल्डिंग टैक्स देता है।

ऑफ़-प्लान खरीदना

Condominium Act के section 6/2 के तहत, डेवलपर का कॉन्डो अनुबंध Ministry of Interior के मानक फ़ॉर्म के अनुसार होना चाहिए, और जो शर्तें इससे मेल नहीं खातीं वे अमान्य हैं। इसमें 30 दिन के नोटिस के साथ ट्रांसफ़र की तारीख होनी चाहिए, ढाँचे के लिए 5 साल और अन्य हिस्सों के लिए 2 साल की दोष देयता होती है, और देर से डिलीवरी पर कम से कम 0.01% प्रति दिन का जुर्माना तय होता है, अधिकतम 10% (Siam Legal)। Escrow स्वैच्छिक है। देखें थाईलैंड में ऑफ़-प्लान कैसे काम करता है।

एक एजेंट को क्या समझाना चाहिए

• कि कोई विदेशी 49% कोटे के भीतर फ़्रीहोल्ड कॉन्डो का मालिक बन सकता है, और ज़मीन का नहीं।
• कि लीज़ 30 साल की होती है, और नवीनीकरण केवल वादे हैं।
• कि 99 साल की लीज़ और 75% कोटा कानून नहीं हैं।
• पैसा कैसे आना चाहिए, और FET फ़ॉर्म।
• ट्रांसफ़र फ़ीस, SBT या स्टैम्प ड्यूटी और विदहोल्डिंग टैक्स, एक लिखित अनुमान में।
• कि नॉमिनी पर कार्रवाई का मतलब 2 मिलियन बाट से ऊपर अतिरिक्त जाँच है, और नॉमिनी कभी विकल्प नहीं हैं।

थाईलैंड के विदेशी स्वामित्व के नियम ऊपर दी गई तारीख को जाँचे गए थे। 2024 के प्रस्ताव कानून नहीं बने, और अक्टूबर 2026 में नॉमिनी के ख़िलाफ़ कार्रवाई सख़्त हुई। यह गाइड सामान्य जानकारी है, कानूनी, टैक्स या इमिग्रेशन सलाह नहीं। CloserPass, Department of Lands, Ministry of Interior या थाईलैंड की किसी सरकारी संस्था से संबद्ध नहीं है।

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