Bali में ऑफ-प्लान विला कैसे काम करते हैं

16 अक्टूबर 2026 को अपडेट किया गया · आधिकारिक स्रोतों से जाँचा गया

Bali में विदेशी ख़रीदार जो देखते हैं उसका बड़ा हिस्सा ऑफ-प्लान विला हैं: Instagram पर रेंडर, Canggu, Uluwatu या Ubud में एक प्लॉट, और निर्माण के दौरान फैला पेमेंट प्लान। इंडोनेशिया में घरों की प्री-सेल करने वाले डेवलपरों के लिए नियम हैं, लेकिन Bali की कई डील उनसे बाहर हैं क्योंकि वे लीज़होल्ड हैं। एक ब्रोकर को पता होना चाहिए कि कौन सी सुरक्षाएँ लागू होती हैं, और कौन सी नहीं।

संक्षेप में

Bali में विदेशियों को बेचे जाने वाले ज़्यादातर ऑफ-प्लान विला लीज़होल्ड होते हैं या PT PMA के ज़रिए रखे जाते हैं। विदेशी ज़मीन फ़्रीहोल्ड नहीं ख़रीद सकते।
जब कोई डेवलपर घरों की प्री-सेल करता है, तो PPJB (प्रारंभिक बिक्री समझौता) नोटरी के सामने बनाना ज़रूरी है, और केवल तब जब पाँच शर्तें पूरी हों, जिनमें कम से कम 20% निर्माण शामिल है।
डेवलपर को निर्माण से पहले PBG (बिल्डिंग अनुमोदन) चाहिए, और किसी के विला का उपयोग करने से पहले SLF (उपयोग-योग्यता प्रमाणपत्र)। PBG ने पुराने IMB की जगह ली।
स्पेन के विपरीत, हमें Bali के लीज़होल्ड विला के ऑफ-प्लान भुगतान पर कोई अनिवार्य बैंक गारंटी नहीं मिली। ख़रीदार की सुरक्षा कॉन्ट्रैक्ट, माइलस्टोन भुगतान और डेवलपर का ट्रैक रिकॉर्ड है।
रेंटल गारंटी उतनी ही अच्छी है जितना ऑपरेटर, और 2026 से बिना लाइसेंस वाले किराये बुकिंग प्लेटफ़ॉर्म से हटाए जा रहे हैं।
ज़ोनिंग सबसे पहले। सितंबर 2025 से Bali उपजाऊ खेती की ज़मीन पर नए विला रोक रहा है।

क़ानूनी ढाँचा

आवास पर PP 12/2021। Hukumonline बताता है कि PPJB अंतिम डीड से पहले नोटरी के सामने बनाया गया प्रारंभिक समझौता है। ज़मीन वाले घरों के लिए यह निर्माण के दौरान साइन होता है, और अपार्टमेंट के लिए निर्माण से पहले साइन हो सकता है। अनुच्छेद 22I(5) के तहत डेवलपर PPJB तभी साइन कर सकता है जब इन बातों पर निश्चितता हो:

ज़मीन के स्वामित्व की स्थिति।
क्या बेचा जा रहा है.
बिल्डिंग अनुमोदन (PBG)।
सार्वजनिक इंफ्रास्ट्रक्चर, सुविधाएँ और यूटिलिटी.
कम से कम 20% निर्माण।

PPJB अपने आप में स्वामित्व हस्तांतरित नहीं करता। हस्तांतरण PPAT (भूमि डीड अधिकारी) के सामने डीड से होता है, जिसे फिर भूमि कार्यालय रजिस्टर करता है (Hukumonline, फ़रवरी 2025)। अगर डेवलपर PPJB तोड़ता है, तो ख़रीदार का उपाय उस ज़िला अदालत में अनुबंध उल्लंघन का दीवानी दावा है जहाँ डेवलपर स्थित है।

लीज़होल्ड ऑफ-प्लान अलग है। जब कोई विदेशी लीज़ पर ली गई ज़मीन पर ऑफ-प्लान विला ख़रीदता है, तो काग़ज़ात आम तौर पर ज़मीन की नोटरी द्वारा प्रमाणित लीज़ और विला के लिए निर्माण या बिक्री समझौता होते हैं। ऊपर दी गई PPJB शर्तें घर और अपार्टमेंट बेचने वाले डेवलपरों के लिए लिखी गई हैं। ख़रीदार के वकील से पूछें कि उस विशेष डील में भुगतानों को कौन से नियम, अगर कोई हों, सुरक्षा देते हैं।

बिल्डिंग परमिट: PBG और SLF

सरकारी विनियम 16, 2021 (PP 16/2021) ने बिल्डिंग परमिट को पुनर्गठित किया। Hukumonline तीन दस्तावेज़ बताता है:

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): किसी इमारत को बनाने, बदलने या बढ़ाने का अनुमोदन, जो तकनीकी मानकों को पूरा करे। इसने IMB की जगह ली, जो पुराना बिल्डिंग परमिट था और अब जारी नहीं होता।
SLF (Sertifikat Laik Fungsi): क्षेत्रीय सरकार द्वारा जारी, यह पुष्टि करने के लिए कि इमारत अपने काम के लिए उपयुक्त है। यह इमारत के उपयोग से पहले ज़रूरी है। यह सिंगल और टेरेस्ड घरों के लिए 20 साल और अन्य इमारतों के लिए 5 साल तक मान्य है।
SBKBG: इमारत के स्वामित्व का प्रमाण, जो SIMBG सिस्टम के ज़रिए SLF के साथ जारी होता है।

ऑफ-प्लान बिक्री के लिए, प्रोजेक्ट की मार्केटिंग से पहले PBG मौजूद होना चाहिए, और SLF वह दस्तावेज़ है जो साबित करता है कि विला में रहा जा सकता है और, सही बिज़नेस लाइसेंस के साथ, किराये पर दिया जा सकता है।

एक सामान्य पेमेंट शेड्यूल

डेवलपर अपने शेड्यूल ख़ुद तय करते हैं। नीचे दिया गया उदाहरण केवल समझाने के लिए है, Rp4 बिलियन के लीज़होल्ड विला के लिए।

चरण	भुगतान	अब तक चुकाया
रिज़र्वेशन	Rp100 मिलियन	Rp100 मिलियन
लीज़ और निर्माण समझौते पर हस्ताक्षर (30% तक)	Rp1.1 बिलियन	Rp1.2 बिलियन
ढाँचा पूरा (60% तक)	Rp1.2 बिलियन	Rp2.4 बिलियन
छत और फ़िनिशिंग (90% तक)	Rp1.2 बिलियन	Rp3.6 बिलियन
SLF के साथ हैंडओवर	Rp400 मिलियन	Rp4 बिलियन

उदाहरण के लिए, मार्केट का औसत नहीं।

कोई क़ानूनी गारंटी न होने पर हर भुगतान को किसी जाँचे जा सकने वाले माइलस्टोन से जोड़ें, आदर्श रूप से किसी स्वतंत्र इंजीनियर द्वारा पुष्टि की गई, और हैंडओवर के लिए एक अच्छा हिस्सा बचाकर रखें। केवल कॉन्ट्रैक्ट साइन करने वाली डेवलपर कंपनी के नाम वाले इंडोनेशियाई बैंक अकाउंट में ही भुगतान करें।

रेंटल गारंटी

कई प्रोजेक्ट पहले कुछ सालों के लिए तय यील्ड का वादा करते हैं, अक्सर डेवलपर से जुड़ी किसी मैनेजमेंट कंपनी के ज़रिए। किसी क्लाइंट के उस पर भरोसा करने से पहले:

पूछें कि गारंटी कौन देता है, और किस कंपनी के अकाउंट से।
जाँचें कि गारंटी मुख्य कॉन्ट्रैक्ट में है या किसी अलग पत्र में।
जाँचें कि विला के पास पर्यटकों को किराये पर देने के लाइसेंस होंगे। फ़रवरी 2026 में Bali सरकार ने Airbnb से यह पुष्टि करने को कहा कि हर लिस्ट किए गए विला के पास पूरे परमिट हैं और वह टैक्स देता है, और जो ऐसा नहीं करते उन्हें हटाने को कहा (DDTCNews)। Emerhub लीज़धारकों के मुख्य जोखिमों में बिना कमर्शियल परमिट के रेंटल संचालन को गिनाता है।
होटल सेवाओं पर क्षेत्रीय टैक्स (PBJT, जिसे अक्सर अब भी PHR कहते हैं) को ध्यान में रखें। DDTCNews ने फ़रवरी 2026 में 10% की दर लागू की।
याद रखें कि नए ख़रीदारों के पैसे से दी जाने वाली गारंटी बिक्री रुकते ही रुक जाती है।

फ़रवरी 2026 में निवेश मंत्रालय ने Bali में विदेशी स्वामित्व वाली कंपनियों द्वारा शॉर्ट-टर्म विला किराये के लिए रियल एस्टेट बिज़नेस कोड KBLI 68111 के दुरुपयोग की ओर भी ध्यान दिलाया, और सख़्त जाँच का प्रस्ताव रखा (Bali Villa Realty)। किराये की आय के आधार पर मार्केट किए जाने वाले ऑफ-प्लान प्रोजेक्ट को सही कंपनी और सही कोड चाहिए।

खेती की ज़मीन पर रोक और ज़ोनिंग

Bali के योजनाकार 2024 से निर्माण को धीमा करने की कोशिश कर रहे हैं। सितंबर 2024 में प्रांत ने नए होटलों और नाइटक्लबों पर दो साल की रोक का प्रस्ताव रखा (The Jakarta Post)। सितंबर 2025 में, जानलेवा बाढ़ के बाद, गवर्नर Wayan Koster ने एक क्षेत्रीय विनियम की घोषणा की जो उपजाऊ खेती की ज़मीन को विला, होटल और रेस्टोरेंट में बदलने पर रोक लगाएगा, और घरों की अनुमति केवल उनमें रहने वाले मालिकों को होगी (The Jakarta Post)। TravelMole के अनुसार पहले से निर्माणाधीन प्रोजेक्ट प्रभावित नहीं हुए।

ऑफ-प्लान के लिए यह दो तरह से मायने रखता है। खेती की ज़मीन पर किसी प्रोजेक्ट को PBG नहीं मिल सकता, और मौजूदा PBG की समीक्षा हो सकती है। जुलाई 2025 में Tirto ने बताया कि गवर्नर ने Bingin बीच पर 48 बिना लाइसेंस वाली इमारतों को गिराने का आदेश दिया। ATR/BPN मंत्रालय के Gistaru नक्शे पर और स्थानीय नियोजन कार्यालय से ज़ोन जाँचें। Bali Exception हरे ज़ोन को ऐसी खेती की ज़मीन बताता है जहाँ निर्माण पर भारी पाबंदी है।

नए निर्माण पर टैक्स

VAT-रजिस्टर्ड डेवलपर से ख़रीदे गए नए निर्माण पर VAT लगता है। PMK 131/2024 के तहत हेडलाइन दर 12% है, लेकिन ग़ैर-लग्ज़री वस्तुओं और सेवाओं पर क़ीमत के 11/12 पर टैक्स लगता है, यानी प्रभावी 11%। लग्ज़री वस्तुओं पर पूरा 12% लगता है (कर महानिदेशालय)। Global Investments बताता है कि लग्ज़री घरों पर पूरा 12% लगता है और व्यक्तियों के बीच लीज़होल्ड की रीसेल आम तौर पर VAT से बाहर है।
2026 का VAT प्रोत्साहन। PMK 90/2025 के तहत 2026 में सौंपे जाने वाले, Rp5 बिलियन तक की क़ीमत वाले नए, रहने के लिए तैयार घर के पहले Rp2 बिलियन पर VAT सरकार चुकाती है (Katadata)। यह तैयार घरों पर लागू होता है, इसलिए 2026 के बाद डिलीवर होने वाले ज़्यादातर ऑफ-प्लान विला को इसका फ़ायदा नहीं मिलेगा।
बाद में रीसेल। अगर ख़रीदार लीज़होल्ड विला बेचता है, तो Rumavi बताता है कि इस हस्तांतरण पर किराये की आय के रूप में टैक्स लगता है: टैक्स रेज़िडेंट के लिए सकल क़ीमत का 10%, नॉन-रेज़िडेंट के लिए 20%, जब तक कोई संधि इसे कम न करे।

अधिग्रहण टैक्स के लिए विदेशी के रूप में Bali में प्रॉपर्टी ख़रीदना देखें।

डेवलपर और प्रोजेक्ट पर क्या जाँचें

ज़मीन। BPN भूमि कार्यालय में जाँची गई ज़मीन के सर्टिफ़िकेट की कॉपी, और अगर प्रोजेक्ट लीज़होल्ड है तो इंडोनेशियाई ज़मीन मालिक की पहचान।
लीज़। उसकी शुरुआत की तारीख़। निर्माण से पहले शुरू हुई 30 साल की लीज़ विला बनने के दौरान ही कई साल गँवा देती है।
इच्छित उपयोग के लिए लिखित में पुष्टि की गई ज़ोनिंग।
PBG नंबर, और बाद में SLF।
कंपनी। OSS पर उसका NIB और KBLI कोड, उसका असली ऑफ़िस, और क्या वह असली पूँजी वाली PT PMA है।
नॉमिनी। कोई भी संरचना जिसमें कोई इंडोनेशियाई डेवलपर या ख़रीदार “के लिए” ज़मीन या शेयर रखता है, अदालत में अमान्य है (Hukumonline)।
समुदाय। CNA Indonesia के अनुसार स्थानीय banjar और पारंपरिक गाँव के साथ तालमेल के बिना प्रोजेक्ट को परमिट होने के बावजूद विरोध का सामना करना पड़ सकता है।
ट्रैक रिकॉर्ड। पूरे हो चुके प्रोजेक्ट जिन्हें ख़रीदार देख सके, SLF के साथ।

ख़तरे के संकेत

बिना PBG वाले प्रोजेक्ट की मार्केटिंग, या यह कहना कि “IMB आ रहा है”।
धान के खेतों पर या हरे ज़ोन में प्लॉट।
निजी अकाउंट में या विदेश की किसी कंपनी को भुगतान।
किसी दूसरी कंपनी के अलग पत्र में दी गई रेंटल गारंटी।
ऐसी लीज़ जिसकी अवधि निर्माण से पहले शुरू हो जाती है।
ऐसा डेवलपर जो ख़रीदार से इंडोनेशियाई नॉमिनी का उपयोग करने को कहे।

Bali के निर्माण और ज़ोनिंग नियम 2025 में बदले और 2026 में किराये पर प्रवर्तन बढ़ा। यह गाइड ऊपर दिखाई गई तारीख़ को जाँची गई थी। यह सामान्य जानकारी है, क़ानूनी या टैक्स सलाह नहीं। CloserPass किसी भी अथॉरिटी या डेवलपर से संबद्ध नहीं है।

CloserPass पर इंडोनेशिया में रोल और ज़्यादा गाइड देखें।

स्रोत

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