साइप्रस में ऑफ़-प्लान कैसे काम करता है

साइप्रस में ज़्यादातर नए घर ऑफ़-प्लान बिकते हैं, अक्सर बिल्डिंग परमिट जारी होने से भी पहले। कानून खरीदार को एक मज़बूत साधन देता है, Land Registry में कॉन्ट्रैक्ट जमा करना, लेकिन डेवलपर्स को अग्रिम भुगतान की गारंटी देने के लिए बाध्य नहीं करता। बड़ा जोखिम आखिर में है: हज़ारों खरीदार पूरा भुगतान करके भी टाइटल डीड का इंतज़ार कर रहे हैं। ब्रोकर के रूप में आपका काम यह सुनिश्चित करना है कि पैसा जाने से पहले परमिट, कॉन्ट्रैक्ट और कोई भी बैंक रिलीज़ तैयार हो। यह गाइड केवल Republic of Cyprus के नियंत्रण वाले इलाकों को कवर करती है।

संक्षेप में

1. ऑफ़-प्लान खरीदार आम तौर पर नक्शों और प्लानिंग परमिट पर, और सबसे अच्छी स्थिति में बिल्डिंग परमिट पर फ़ैसला करते हैं (Connor Legal, सितंबर 2026)।
2. हर कॉन्ट्रैक्ट के साथ पाँच कामकाजी दिनों से ज़्यादा पुराना न हो ऐसा Land Registry सर्च सर्टिफ़िकेट चाहिए।
3. हस्ताक्षरित कॉन्ट्रैक्ट Law 81(I)/2011 के तहत छह महीने के अंदर €50 में Land Registry में जमा करें।
4. बैंक गारंटी अनिवार्य नहीं है। बैंक गारंटी या बीमा-समर्थित बॉन्ड पर बातचीत करें।
5. अगर प्लॉट पर डेवलपर का मॉर्गेज है, तो बैंक से Type A declaration लें और केवल तय खाते में भुगतान करें।
6. भुगतान निर्माण से जुड़े चरणों में होते हैं। पूरा होने में 18 से 36 महीने लग सकते हैं।
7. अलग टाइटल डीड केवल सर्टिफ़िकेट ऑफ़ अप्रूवल, हर बैंक की सहमति और पूरी डिवीज़न फ़ाइल के बाद आती हैं।
8. नए घरों पर 19% VAT लगता है, या योग्य स्थायी घर पर 5%, और कोई ट्रांसफ़र फ़ीस नहीं।

पहले परमिट

Connor Legal ने सितंबर 2026 में बताया कि खरीदार आर्किटेक्चरल नक्शों, प्लानिंग परमिट और, सबसे अच्छे मामलों में, बिल्डिंग परमिट के आधार पर फ़ैसला करते हैं। दोनों को उनकी तारीखों और कवर किए गए प्लॉट के साथ देखने को माँगें, और खरीदार के वकील से उनकी, ज़ोनिंग और किसी भी प्रतिबंधात्मक शर्त की समीक्षा करवाएँ। बिल्डिंग परमिट की तारीख VAT के लिए भी मायने रखती है, क्योंकि इससे तय होता है कि कोई प्रोजेक्ट पुराने 5% नियम के लिए कौन सी संक्रमणकालीन समय-सीमा इस्तेमाल कर सकता है।

कॉन्ट्रैक्ट और सर्च सर्टिफ़िकेट

• संशोधित Law 132(I)/2023 के 12 दिसंबर 2023 से लागू होने के बाद, हर बिक्री कॉन्ट्रैक्ट के साथ पाँच कामकाजी दिनों से ज़्यादा पुराना न हो ऐसा Land Registry सर्च सर्टिफ़िकेट होना चाहिए। इसमें प्लॉट पर कोई भी मॉर्गेज, मेमो या प्रतिबंध दिखते हैं।
• Connor Legal सलाह देता है कि वकील डेवलपर का कॉर्पोरेट रिकॉर्ड और मुकदमेबाज़ी, लेंडर की प्रतिबद्धताएँ, और साझा प्रोजेक्ट्स में कॉमन एरिया की व्यवस्था भी जाँचे।
• लिखित बयान माँगें कि यूनिट किसी भी भार से मुक्त है, या अगर नहीं, तो डिलीवरी से पहले उन्हें हटाने का बाध्यकारी वचन और समय-सारणी।

कॉन्ट्रैक्ट जमा करें

खरीदार की मुख्य सुरक्षा यह है कि वह हस्ताक्षर के छह महीने के अंदर Sale of Land (Specific Performance) Law 81(I)/2011 के तहत Department of Lands and Surveys में हस्ताक्षरित कॉन्ट्रैक्ट जमा करे। Koufettas Law ने अक्टूबर 2026 में समझाया कि जमा करना:

• प्रॉपर्टी पर खरीदार का हित दर्ज करता है।
• विक्रेता को यूनिट किसी और को बेचने या गिरवी रखने से रोकता है।
• खरीदार को टाइटल के ट्रांसफ़र के लिए मुकदमा करने देता है।

देर से जमा करने के लिए कोर्ट का आदेश चाहिए। फ़ीस €50 है। जिस दिन कॉन्ट्रैक्ट पर हस्ताक्षर हों, उसी दिन समय-सीमा डायरी में लिख लें।

कोई अनिवार्य गारंटी नहीं: इस पर बातचीत करें

साइप्रस में बैंक गारंटी अनिवार्य नहीं है। वकील टाइटल मिलने तक डिपॉज़िट और हर किस्त को कवर करने वाली बैंक गारंटी या बीमा-समर्थित परफ़ॉर्मेंस बॉन्ड पर बातचीत करने की सलाह देते हैं (Connor Legal)। इनकी भी माँग करें:

• कॉन्ट्रैक्ट में परिभाषित निर्माण के चरणों से जुड़े भुगतान।
• स्पष्ट पूरा होने की तारीख, सीमित ग्रेस पीरियड और देरी के लिए लिक्विडेटेड डैमेज।
• एक लॉन्ग-स्टॉप तारीख जो खरीदार को कॉन्ट्रैक्ट रद्द करने और पूरा रिफ़ंड पाने का अधिकार दे।

पैरेंट प्लॉट पर मॉर्गेज

डेवलपर आम तौर पर पूरे प्लॉट पर सुरक्षित लोन से प्रोजेक्ट को फ़ाइनेंस करते हैं। Koufettas Law चेतावनी देता है कि यह मॉर्गेज हर यूनिट पर तब तक रहता है जब तक बैंक उसे रिलीज़ न करे, इसलिए अगर डेवलपर भुगतान बंद कर दे, तो खरीदार की डीड बैंक के दावे के पीछे अटक सकती है। इसकी बताई सुरक्षा Type A declaration है, जिस पर बैंक और विक्रेता हस्ताक्षर करते हैं, और जिसमें बैंक वादा करता है कि कीमत का 95% चुकाए जाने पर वह यूनिट रिलीज़ कर देगा। फिर भुगतान केवल उसमें नामित खाते में जाने चाहिए।

Koufettas Law यह भी बताता है कि Law 81(I)/2011 के तहत जुर्माने की नई व्यवस्था 13 फ़रवरी 2026 को घोषित हुई और 16 मई 2026 से लागू है, जिसमें मॉर्गेज के आकार के अनुसार बैंकों पर €5,000 से €100,000 तक का जुर्माना है। अगर बैंक रिलीज़ पर हस्ताक्षर नहीं करता, तो इसकी सलाह है कि रुक जाएँ।

भुगतान शेड्यूल

कोई कानूनी समय-सारणी नहीं है। Connor Legal के अनुसार कॉन्ट्रैक्ट आम तौर पर कीमत को निर्माण से जुड़ी माइलस्टोन किस्तों में बाँटते हैं, और पूरा होने में 18 से 36 महीने लग सकते हैं। एक आम ढाँचा है: रिज़र्वेशन, कॉन्ट्रैक्ट पर बड़ा भुगतान, निर्माण के दौरान चरणों में भुगतान, और डिलीवरी पर बाकी रकम।

हल किया गया उदाहरण

ये आँकड़े केवल उदाहरण के लिए हैं। कॉन्ट्रैक्ट, गारंटी और बैंक की रिलीज़ ही तय करते हैं।

Larnaca में नया अपार्टमेंट, €300,000 और VAT, खरीदार का स्थायी घर, 110 sqm, 5% VAT के योग्य।

चरण	भुगतान (VAT से पहले)	अब तक चुकाया	गारंटी या रिलीज़ को कवर करना चाहिए
रिज़र्वेशन	€5,000	€5,000	€5,000
कॉन्ट्रैक्ट, छह महीने के अंदर जमा	€55,000	€60,000	€60,000
ढाँचा पूरा	€90,000	€150,000	€150,000
फ़िनिशिंग पूरी	€90,000	€240,000	€240,000
डिलीवरी	€60,000	€300,000	95% भुगतान पर बैंक यूनिट रिलीज़ करता है

5% पर VAT कुल €15,000 जोड़ता है, 19% पर €57,000 के मुकाबले। खरीदार कोई ट्रांसफ़र फ़ीस नहीं देता, क्योंकि VAT चुकाया गया। कानूनी फ़ीस लगभग 1% और VAT है (INDEX.cy, अगस्त 2026)। अगर खरीदार ने बिना गारंटी, बिना जमा किए कॉन्ट्रैक्ट और बिना Type A declaration के €240,000 चुका दिए हैं, और डेवलपर विफल हो जाता है, तो वह पैसा जोखिम में है।

सर्टिफ़िकेट ऑफ़ अप्रूवल और टाइटल डीड

अलग टाइटल डीड तभी जारी होती हैं जब तीन चीज़ें तैयार हों (Koufettas Law, अक्टूबर 2026):

1. बिल्डिंग अथॉरिटी द्वारा Cap. 96 के तहत जारी तैयार इमारत का सर्टिफ़िकेट ऑफ़ अप्रूवल।
2. ज़मीन पर मॉर्गेज रखने वाले हर बैंक की सहमति।
3. डेवलपर की पूरी डिवीज़न फ़ाइल। 2 जनवरी 2024 से Land Registry फ़ाइल तभी स्वीकार करती है जब हर दस्तावेज़ मौजूद हो, और फिर लगभग तीन महीने में डीड जारी करने का लक्ष्य रखती है।

देरी आम तौर पर पहले होती है: स्वीकृत नक्शों से विचलन (जिससे सर्टिफ़िकेट रिजेक्ट होता है), पूरी न हुई प्लानिंग शर्तें, डेवलपर के बकाया लोन या दिवालियापन से।

फँसे हुए खरीदार

बकाया अब भी निपटाया जा रहा है। Cyprus Mail ने जून 2026 में बताया कि 11,000 से ज़्यादा डीड जारी करने वाला 2015 का कानून जून 2024 में रद्द कर दिया गया, और Law 110(I)/2025 ने 31 दिसंबर 2014 तक जमा हुए कॉन्ट्रैक्ट के 9,497 रुके हुए आवेदन फिर से खोले, जिनमें से 5,417 के पास अभी तक टाइटल डीड नहीं थी। गंभीर प्लानिंग उल्लंघन वाली इमारतों के लगभग 15,000 और खरीदार कवर नहीं होते। Connor Legal जोड़ता है कि Law 110(I)/2025 के तहत पूरा भुगतान कर चुका खरीदार भार धारकों की लिखित सहमति से ट्रांसफ़र माँग सकता है, और अगर कोई लेनदार मना करे तो 45 दिनों के अंदर कोर्ट में आवेदन कर सकता है।

नए घरों पर VAT और अन्य खर्च

• नई इमारतों और बिल्डिंग की ज़मीन पर 19% VAT लगता है।
• Law 42(I)/2023 के तहत किसी व्यक्ति के नए स्थायी घर पर 5% VAT लगता है, पहले 130 sqm और पहले €350,000 पर, 190 sqm और €475,000 तक के घरों के लिए। दस साल के अंदर बेचने या किराए पर देने पर बचत का एक हिस्सा लौटाना होता है।
• पुराने प्रोजेक्ट। जहाँ प्लानिंग आवेदन 31 अक्टूबर 2023 तक दायर हुआ था, वहाँ पुराना नियम (पहले 200 sqm पर 5%, कीमत की कोई सीमा नहीं) अब भी लागू हो सकता है। Law 109(I)/2026 के तहत, जहाँ बिल्डिंग परमिट 2024 के बाद आया या अभी लंबित है, वहाँ आवेदन 31 दिसंबर 2026 तक देने हैं (Mondaq, अप्रैल 2026)। डेवलपर से लिखित में पूछें कि प्रोजेक्ट कौन सा नियम इस्तेमाल करता है।
• जिस प्रॉपर्टी पर VAT चुकाया गया हो उस पर कोई ट्रांसफ़र फ़ीस नहीं, और 1 जनवरी 2026 से कोई स्टांप ड्यूटी नहीं।

नए घर कौन खरीदता है, और कहाँ

Landbank Analytics ने 2026 की पहली छमाही में €1.149 billion की 3,594 नई बिक्री गिनीं, और तीसरी तिमाही में €606.4 million की 1,956, जब 64.8% €300,000 से कम में बिकीं (CBN; Cyprus Mail, अक्टूबर 2026)।

• Limassol शहर में Q3 2026 में 190 नई बिक्री हुईं, 47.3% ज़्यादा, €292,500 की मीडियन पर। Germasogeia में द्वीप पर नए घरों का सबसे ऊँचा प्रीमियम है।
• Paphos में 2026 की पहली छमाही में सबसे महँगे नए घर थे, €570,000 की मीडियन पर, जिनमें 21.3% €1 million से ऊपर थे (Cyprus Mail, सितंबर 2026)।
• Larnaca शहर में Q3 2026 में 124 नई बिक्री हुईं, 74.6% ज़्यादा, €205,000 की मीडियन पर। पोर्ट्स अथॉरिटी ने जुलाई 2026 में पोर्ट और मरीना के लिए €415 million की योजना पेश की, और मास्टर प्लान 2029 तक आना है।
• संख्या के हिसाब से Nicosia सबसे बड़ा नया-निर्माण बाज़ार है, हालाँकि इसका हिस्सा Q2 में 34.5% से घटकर Q3 2026 में 25% रह गया।

विदेशी खरीदारों के साथ उठाने वाले मुद्दे:

• गैर-EU खरीदारों को COMM 145 परमिट चाहिए और वे आम तौर पर एक घर तक सीमित हैं। वे परमिट से पहले कॉन्ट्रैक्ट पर हस्ताक्षर करके उसे जमा कर सकते हैं, लेकिन उसके बिना टाइटल नहीं ले सकते (Papacleovoulou, सितंबर 2026)।
• निवास। Regulation 6(2) परमिट के लिए डेवलपर से नए घरों में €300,000 और VAT चाहिए (GK Law Firm), लेकिन सरकार ने 24 सितंबर 2026 को कहा कि वह योजना सख्त करेगी (Cyprus Mail)। निवास के वादे पर कोई यूनिट न बेचें।
• हॉलिडे रेंटल का विज्ञापन करने से पहले उन्हें Deputy Ministry of Tourism में रजिस्टर करना ज़रूरी है (Philippou Law, अगस्त 2026)।

डेवलपर और प्रोजेक्ट पर क्या जाँचें

• प्लानिंग परमिट और बिल्डिंग परमिट: नंबर, तारीखें और वे किस प्लॉट को कवर करते हैं।
• प्लॉट का ताज़ा सर्च सर्टिफ़िकेट, और उस पर हर मॉर्गेज।
• जहाँ ज़मीन गिरवी है वहाँ Type A declaration, और नामित भुगतान खाता।
• हर भुगतान के लिए खरीदार के नाम पर बैंक गारंटी या बॉन्ड।
• डेवलपर का कंपनी रिकॉर्ड, मुकदमेबाज़ी और डीड जारी हो चुके पूरे प्रोजेक्ट।
• पूरा होने, ग्रेस पीरियड, पेनल्टी और लॉन्ग-स्टॉप की शर्तें।
• कौन सा VAT नियम लागू होता है, लिखित में।
• कि कॉन्ट्रैक्ट छह महीने के अंदर जमा होगा।

ख़तरे के संकेत

• प्लानिंग परमिट होने से पहले पैसे माँगना।
• कोई सर्च सर्टिफ़िकेट नहीं, या पाँच कामकाजी दिनों से ज़्यादा पुराना।
• गिरवी प्लॉट के लिए रिलीज़ पर हस्ताक्षर न करने वाला बैंक।
• ऐसे खाते में भुगतान जो बैंक की डिक्लेरेशन में नामित नहीं है, या किसी बिचौलिए को।
• ऐसा डेवलपर जिसके पुराने प्रोजेक्ट्स में खरीदारों के पास अब भी डीड नहीं है।
• पूरा होने की तारीख को अनिश्चित समय तक बढ़ाना।
• ऐसी मार्केटिंग जो निवास, पासपोर्ट या गारंटीड किराया रिटर्न का वादा करे।
• द्वीप के उत्तरी हिस्से का कोई भी प्रोजेक्ट।

साइप्रस में ऑफ़-प्लान बिक्री किसी गारंटी कानून से ज़्यादा कॉन्ट्रैक्ट जमा करने और बैंक की रिलीज़ पर निर्भर करती है, और टाइटल डीड का बकाया अब भी निपटाया जा रहा है। यह गाइड ऊपर दिखाई गई तारीख पर जाँची गई थी और केवल उन इलाकों को कवर करती है जो Republic of Cyprus के प्रभावी नियंत्रण में हैं। यह सामान्य जानकारी है, कानूनी या टैक्स सलाह नहीं। CloserPass, Estate Agents Registration Council, Department of Lands and Surveys, किसी डेवलपर, बैंक या साइप्रस की किसी सरकारी संस्था से संबद्ध नहीं है।

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