फ़्रांस में ऑफ़-प्लान (VEFA) कैसे काम करता है
फ़्रांस की ऑफ़-प्लान बिक्री यूरोप की सबसे सुरक्षित बिक्री में से है। VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) निर्माण के हर चरण पर ख़रीदार के भुगतान को सीमित करता है, रिज़र्वेशन डिपॉज़िट को सीमित करता है, और यह बाहरी गारंटी माँगता है कि बिल्डिंग पूरी होगी। एक एजेंट के लिए काम क़ानूनी जोखिम से ज़्यादा आँकड़ों का है: किसी निवेशक पर कौन सी टैक्स योजना लागू होती है, किराया कितना रखने की अनुमति होगी, और पैसा कब माँगा जाएगा। अक्टूबर 2026 में यह ऐसे काम करता है।
संक्षेप में
- VEFA बिक्री Code de la construction et de l’habitation (articles L.261-10 और आगे) से नियंत्रित होती है।
- contrat de réservation डिपॉज़िट की सीमा 5% है अगर बिक्री एक साल के भीतर साइन होती है, दो साल के भीतर 2%, और उससे आगे कुछ नहीं।
- चरणबद्ध भुगतान article R.261-14 से सीमित हैं: नींव पर 35%, watertight होने पर 70%, पूरा होने पर 95%, हैंडओवर पर 5%।
- हर रेज़िडेंशियल VEFA को garantie financière d’achèvement (GFA) चाहिए, जो 1 जनवरी 2015 से दायर बिल्डिंग परमिट के लिए बाहरी (extrinsic) होनी चाहिए (किसी बैंक, बीमा कंपनी या गारंटी कंपनी से)।
- Pinel 31 दिसंबर 2024 को ख़त्म हो गया। 2026 के फ़ाइनेंस क़ानून ने 31 दिसंबर 2028 तक की ख़रीद के लिए नया statut du bailleur privé बनाया।
- बेचे जाने वाले हर घर की तरह, एजेंट को डेवलपर से mandat चाहिए और फ़ीस नियमों के अनुसार दिखानी होती है।
Contrat de réservation
VEFA बिक्री आम तौर पर एक रिज़र्वेशन कॉन्ट्रैक्ट से शुरू होती है, उससे पहले कि बिक्री ख़ुद notaire के सामने साइन हो। Le Mag Juridique डिपॉज़िट की सीमाएँ बताता है:
| बिक्री साइन होने तक का समय | अधिकतम डिपॉज़िट |
|---|---|
| 1 साल के भीतर | कीमत का 5% |
| 2 साल के भीतर | 2% |
| 2 साल से ज़्यादा | कोई नहीं |
स्रोत article R.261-68 का हवाला देता है, जबकि ज़्यादातर टेक्स्ट इन नियमों को R.261-28 से R.261-31 में रखते हैं। हवाला देने से पहले notaire से article जाँचें।
भुगतान शेड्यूल
Article R.261-14 वह अधिकतम संचयी राशि तय करता है जो डेवलपर माँग सकता है (Le Mag Juridique):
| चरण | कुल अधिकतम भुगतान |
|---|---|
| नींव पूरी | 35% |
| बिल्डिंग watertight (hors d’eau) | 70% |
| पूरा होना (achèvement) | 95% |
| चाबियों का हैंडओवर | 100% |
अगर ख़रीदार हैंडओवर पर कमियाँ दर्ज करता है, तो आख़िरी 5% एस्क्रो में रखा जा सकता है। देर से भुगतान की पेनल्टी 1% प्रति माह तक सीमित है।
उदाहरण: लियोन में €350,000 का फ़्लैट, बिक्री से 10 महीने पहले रिज़र्व किया गया।
| चरण | संचयी अधिकतम | इस चरण पर माँगा गया |
|---|---|---|
| रिज़र्वेशन डिपॉज़िट (5%) | €17,500 | €17,500 |
| नींव (35%) | €122,500 | €105,000 |
| Watertight (70%) | €245,000 | €122,500 |
| पूरा होना (95%) | €332,500 | €87,500 |
| हैंडओवर (100%) | €350,000 | €17,500 |
लोन वाले ख़रीदार के लिए, शेड्यूल तय करता है कि बैंक कब पैसा जारी करता है। अक्टूबर 2026 में ब्रोकर औसत 20 साल पर 3.66% और 25 पर 3.75% थे (PAP.fr)।
कम्प्लीशन गारंटी
GFA यह पक्का करती है कि डेवलपर के विफल होने पर भी बिल्डिंग पूरी हो। Homunity बताता है कि ordinance n° 2013-890 of 3 October 2013 के तहत, यह बाहरी (extrinsic) होनी चाहिए, यानी किसी बैंक, बीमा कंपनी या गारंटी कंपनी द्वारा दी गई, हर उस रेज़िडेंशियल प्रोजेक्ट के लिए जिसका बिल्डिंग परमिट 1 जनवरी 2015 से दायर हुआ। डेवलपर से गारंटर का नाम और सर्टिफ़िकेट माँगें।
बिल्डर वारंटी। आम तौर पर बताया जाता है कि ख़रीदार Civil Code के तहत एक साल की कम्प्लीशन वारंटी, उपकरणों पर दो साल की वारंटी और संरचनात्मक कमियों के लिए दस साल की décennale से भी कवर होता है, डेवलपर के पास dommages-ouvrage इंश्योरेंस के साथ। हमने इस गाइड के लिए इनकी पुष्टि नहीं की, इसलिए notaire से सर्टिफ़िकेट माँगें।
खरीदार की लागत
नए घर की पहली बिक्री पर ख़रीदार की लागत आम तौर पर रीसेल से काफ़ी कम बताई जाती है, जहाँ department के अनुसार ट्रांसफ़र टैक्स 6.31% या 5.81% तक पहुँचते हैं (MesFraisNotaire)। हमने इस गाइड के लिए नए प्रोजेक्ट की दर की पुष्टि नहीं की, इसलिए कोई आँकड़ा बताने के बजाय notaire से अनुमान माँगें।
वापसी। Code के article L.271-1 के तहत घर के नॉन-प्रोफ़ेशनल ख़रीदार के पास 10 दिन की वापसी अवधि होती है (Notaires de France)। notaire से पूछें कि यह हर प्रोजेक्ट के रिज़र्वेशन कॉन्ट्रैक्ट पर कैसे लागू होती है।
निवेशक ख़रीदार
Pinel ख़त्म हो गया। Pinel टैक्स छूट 31 दिसंबर 2024 को ख़त्म हुई (Lefebvre Dalloz)।
statut du bailleur privé। 2026 के फ़ाइनेंस क़ानून, n° 2026-103 of 19 February 2026, ने निजी मकान मालिकों के लिए एक नई व्यवस्था बनाई, जिसे dispositif Jeanbrun भी कहा जाता है, जो 21 फ़रवरी 2026 से 31 दिसंबर 2028 तक की ख़रीद के लिए लागू है। Manda अंतिम टेक्स्ट का सार देता है:
| बिंदु | नियम |
|---|---|
| प्रतिबद्धता | 9 साल के लिए बिना फ़र्निचर लंबी अवधि का किराया |
| आधार | कीमत के 80% पर डेप्रिसिएशन |
| सामूहिक बिल्डिंगों में नए फ़्लैट | इंटरमीडिएट, सोशल या वेरी सोशल किराये के लिए 3.5%, 4.5% या 5.5% प्रति वर्ष |
| कीमत के कम से कम 30% के काम वाले पुराने घर | 3%, 3.5% या 4% प्रति वर्ष |
| सालाना सीमा | €8,000, €10,000 या €12,000 |
| सीमाएँ | मकान शामिल नहीं, प्रति परिवार अधिकतम 2 घर |
Lefebvre Dalloz के एक पहले के सार में, जो अंतिम वोट से पहले लिखा गया था, 12 साल की प्रतिबद्धता और सिर्फ़ एक सीमा बताई गई थी। किसी क्लाइंट को योजना बताने से पहले Légifrance पर अंतिम टेक्स्ट जाँचें, और निवेशकों को टैक्स सलाहकार के पास भेजें।
फ़र्निश्ड किराये। 15 फ़रवरी 2025 से हुई बिक्री के लिए, LMNP real regime के तहत लिया गया डेप्रिसिएशन कैपिटल गेन की गणना में वापस जोड़ा जाता है, स्टूडेंट और सीनियर रेज़िडेंस और केयर सुविधाओं के अपवादों के साथ। 2026 के फ़ाइनेंस क़ानून ने यही नियम नई प्राइवेट लैंडलॉर्ड व्यवस्था पर लागू किया (NBE Avocats)। निवेशकों को पहले दिन से इसे हिसाब में लेना चाहिए।
ऊर्जा। आपके निवेशक क्लाइंट नए प्रोजेक्ट की तुलना पुराने स्टॉक से करेंगे, जहाँ G रेटिंग वाले घर 1 जनवरी 2025 से नई लीज़ पर किराये पर नहीं दिए जा सकते, F वाले 2028 से और E वाले 2034 से (Hellio)।
दूसरे घर। जो ख़रीदार पेरिस, लियोन, बोर्डो या नीस में नए फ़्लैट को दूसरे घर के रूप में रखता है, उस पर communal taxe d’habitation में 60% सरचार्ज लगता है (SeLoger, अक्टूबर 2026)।
कीमतें कहाँ हैं
नया प्रोजेक्ट किससे मुक़ाबला करता है, इसके संदर्भ के लिए, MeilleursAgents 1 अक्टूबर 2026 को पुराने अपार्टमेंट का अनुमान पेरिस में €9,630/m², नीस में €5,245, लियोन में €4,714 और बोर्डो में €4,448 देता है। इनकी तुलना प्रोजेक्ट की अपनी प्राइस लिस्ट से करें, और किसी भी अंतर को समझाएँ।
डेवलपर और प्रोजेक्ट पर क्या जाँचें
- बिल्डिंग परमिट और क्या वह अंतिम है।
- GFA सर्टिफ़िकेट और गारंटर का नाम।
- रिज़र्वेशन कॉन्ट्रैक्ट: सीमा के भीतर डिपॉज़िट, साइन होने की अपेक्षित तारीख़, और डिपॉज़िट वापसी की शर्तें।
- डीड में भुगतान शेड्यूल, R.261-14 की सीमाओं के भीतर।
- डिलीवरी की तारीख़ और देरी पर पेनल्टी।
- इंश्योरेंस सर्टिफ़िकेट।
- निवेशकों के लिए, कौन सी टैक्स योजना लागू होती है, उसकी किराया सीमाएँ और उसकी प्रतिबद्धता अवधि।
- डेवलपर के साथ आपका mandat, आपकी फ़ीस और वह कब मिलती है।
ख़तरे के संकेत
- 5% से ज़्यादा डिपॉज़िट, या दो साल से ज़्यादा दूर की बिक्री के लिए कोई भी डिपॉज़िट।
- निर्माण चरण से पहले भुगतान की माँग।
- किसी हाल के प्रोजेक्ट के लिए कोई बाहरी GFA नहीं।
- निवेशक पिच जो अब भी Pinel बेच रही हो, या अंतिम टेक्स्ट के बिना bailleur privé के आँकड़े बता रही हो।
- वादा किया गया किराया जो चुनी गई टैक्स योजना की अनुमति से ज़्यादा हो।
- agent commercial के रूप में आपसे डिपॉज़िट लेने के लिए कहा जाना।
फ़्रांस में VEFA ख़रीदार सीमित भुगतानों और बाहरी कम्प्लीशन गारंटी से सुरक्षित हैं, और निवेशक टैक्स नियम 2025 और 2026 में बदले। यह गाइड ऊपर दिखाई गई तारीख़ पर जाँची गई थी। यह सामान्य जानकारी है, क़ानूनी या टैक्स सलाह नहीं। CloserPass फ़्रांस में किसी डेवलपर, Notaires de France, CCI या किसी सरकारी संस्था से संबद्ध नहीं है।
CloserPass पर फ़्रांस में नौकरियाँ और और गाइड पाएँ।
- Le Mag Juridique, Comment fonctionne l'échelonnement du prix d'une vente en VEFA ? (24 नवंबर 2021)
- Homunity, La garantie financière d'achèvement : de quoi s'agit-il ? (31 मई 2024)
- Lefebvre Dalloz Compétences, Budget 2026 : le statut du bailleur privé adopté (10 दिसंबर 2025, 1 सितंबर 2026 को अपडेट)
- Manda, Loi Jeanbrun 2026 : tout savoir sur le nouveau statut du bailleur privé (14 सितंबर 2026 को अपडेट)
- NBE Avocats, LMNP : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value depuis la loi de finances 2025 (16 सितंबर 2026)
- Hellio, Les logements G au DPE sont-ils interdits à la location en 2026 ? (2026)
- Notaires de France (tangram.notaires.fr), Compromis de vente : comment exercer son droit de rétractation ? (23 जून 2025)
- MesFraisNotaire, DMTO 2026 : comprendre les taux (5,81 %, 6,32 %, 5,09 %) (14 अक्टूबर 2026 को अपडेट)
- PAP.fr, Crédit immobilier : en octobre, les taux repassent au-dessus de... (7 अक्टूबर 2026)
- MeilleursAgents, Prix immobilier : le prix du m² partout en France, octobre 2026 (1 अक्टूबर 2026)
- SeLoger, Résidence secondaire : ces communes qui majorent fortement la taxe d'habitation (18 अक्टूबर 2026)