जॉर्जिया में ऑफ़-प्लान कैसे काम करता है

जॉर्जिया में ऑफ़-प्लान कोई छोटा हिस्सा नहीं है: त्बिलिसी और बातूमी में ज़्यादातर नए फ़्लैट इसी तरह बिकते हैं। डेवलपर लंबे ब्याज-मुक्त प्लान और शून्य तक कम डिपॉज़िट देते हैं। जॉर्जिया जो नहीं देता, वह है सुरक्षा कवच: कोई escrow कानून नहीं और कोई डेवलपर रजिस्टर नहीं। इससे एजेंट की भूमिका अहम हो जाती है। खरीदार की सुरक्षा कॉन्ट्रैक्ट, रजिस्ट्री और आपकी जाँच है, इसलिए यह गाइड इन्हें अच्छी तरह करने के बारे में है।

संक्षेप में

1. ऑफ़-प्लान मुख्यधारा है। डेवलपर सर्वे में 2025 में त्बिलिसी की प्राइमरी बिक्री 27.3% बढ़ी (Galt & Taggart, जनवरी 2026)।
2. प्री-परचेज़ एग्रीमेंट के तहत खरीदार Public Registry (NAPR) में भावी मालिक के रूप में रजिस्टर हो सकता है। पूरा मालिकाना हक़ निर्माण पूरा होने और उपयोग योग्यता दस्तावेज़ के बाद मिलता है (Legal.ge, अक्टूबर 2026)।
3. डेवलपर इंस्टॉलमेंट प्लान आमतौर पर 2 से 3 साल के होते हैं, ज़्यादातर विदेशी मुद्रा में, और National Bank की payment-to-income सीमाओं से मुक्त हैं (SOVA, अक्टूबर 2026)।
4. डाउन पेमेंट अब 0% तक कम हैं, और आम 10% डिपॉज़िट आमतौर पर नॉन-रिफ़ंडेबल होता है (SOVA; GeorgiaExpats)।
5. कोई escrow कानून नहीं और कोई डेवलपर रजिस्टर नहीं है (Legal.ge; SOVA)।
6. 2025 के अंत में बातूमी के सर्वे किए गए प्रोजेक्ट्स में लगभग 12,400 बिना बिके अपार्टमेंट थे (Investor.ge, अप्रैल 2026)।
7. नई इमारतों पर डेवलपर आमतौर पर एजेंसी को भुगतान करता है, और खरीदार कोई फ़ीस नहीं देता (TbilisiExperts)।

खरीदार का अधिकार कैसे दर्ज होता है

Legal.ge (अक्टूबर 2026) ढाँचा इस तरह समझाता है:

• खरीदार डेवलपर के प्री-परचेज़ एग्रीमेंट पर साइन करता है।
• खरीदार NAPR में यूनिट के भावी मालिक के रूप में रजिस्टर हो सकता है।
• जब इमारत पूरी हो जाती है और उसके पास उपयोग योग्यता दस्तावेज़ होता है, तो खरीदार पूरे मालिक के रूप में रजिस्टर होता है।

सुनिश्चित करें कि कॉन्ट्रैक्ट में भावी मालिक के रजिस्ट्रेशन का प्रावधान है, और यह वास्तव में किया गया है। रजिस्ट्री में दर्ज खरीदार केवल निजी कॉन्ट्रैक्ट रखने वाले खरीदार से कहीं मज़बूत स्थिति में होता है। प्रॉपर्टी अधिकार के रजिस्ट्रेशन की लागत 4 कार्य दिवसों में 150 GEL, एक दिन में 270 GEL या उसी दिन 350 GEL है (napr.gov.ge)।

पैसा कैसे जाता है

SOVA (अक्टूबर 2026) और GeorgiaExpats (2026) आम शर्तें इस तरह बताते हैं:

शर्त	स्रोत क्या बताते हैं
प्लान की अवधि	आमतौर पर 2 से 3 साल
मुद्रा	ज़्यादातर विदेशी मुद्रा
ब्याज	अक्सर ब्याज-मुक्त
डिपॉज़िट	अक्सर 10%, आमतौर पर नॉन-रिफ़ंडेबल
डाउन पेमेंट	अब 0% तक कम
छूट	तैयार यूनिट से लगभग 20% से 30% कम
हैंडओवर पर	बाकी राशि अक्सर बैंक मॉर्गेज से रीफ़ाइनेंस की जाती है

यह क्यों मायने रखता है। इंस्टॉलमेंट प्लान National Bank की payment-to-income सीमाओं से मुक्त हैं और शायद क्रेडिट ब्यूरो में न दिखें, और SOVA द्वारा उद्धृत एक अर्थशास्त्री ने कहा कि वहाँ कोई नियमन नहीं है। खरीदार अपनी क्षमता से ज़्यादा के लिए साइन कर सकता है। पूछें कि वे बाकी राशि कैसे चुकाएँगे, और क्या वे हैंडओवर पर मॉर्गेज के लिए योग्य होंगे।

मॉर्गेज नियम बदल रहे हैं। फ़रवरी 2025 में National Bank ने GEL मॉर्गेज पर loan-to-value सीमा 90% कर दी। 30 सितंबर 2026 को उसने घोषणा की कि सख़्त 25% payment-to-income सीमा के लिए आय सीमा 1 फ़रवरी 2027 को 1,500 से 2,000 GEL और 1 सितंबर 2027 को 2,500 GEL होगी (SOVA)। आज के नहीं, बल्कि खरीदार की हैंडओवर तारीख पर लागू होने वाले नियम जाँचें।

कोई escrow कानून नहीं, कोई डेवलपर रजिस्टर नहीं

न Legal.ge और न SOVA को 2024 से 2026 का ऐसा कोई कानून मिला जो escrow की माँग करे या डेवलपर रजिस्टर बनाए। GeorgiaExpats (2026) बताता है कि कुछ डेवलपर डिपॉज़िट escrow में रखते हैं, लेकिन कई नहीं। इसलिए:

• किसी डिपॉज़िट को कभी “सुरक्षित” न कहें, जब तक कॉन्ट्रैक्ट में खाता और शर्तें न लिखी हों।
• किसी पूरा होने की तारीख को कभी “गारंटीड” न कहें, जब तक कॉन्ट्रैक्ट खरीदार को वास्तविक उपाय न दे।
• कोई भी पैसा जाने से पहले खरीदार के साथ रिफ़ंड और देरी के क्लॉज़ लाइन-दर-लाइन पढ़ें।

इमारत की सुरक्षा

2021 में बातूमी की 26 May Street पर एक इमारत गिर गई, जिसमें नौ लोगों की मौत हुई। OC Media ने इसे अवैध बदलावों से जोड़ा और बताया कि जॉर्जिया में आर्किटेक्ट और निर्माण कंपनियाँ लाइसेंस प्राप्त नहीं होतीं। ऑफ़-प्लान खरीदारों के लिए इसका मतलब है कि डेवलपर के परमिट और ट्रैक रिकॉर्ड गुणवत्ता के मुख्य संकेत हैं। दोनों माँगें।

बातूमी में एक हल किया गया उदाहरण

एक विदेशी खरीदार 1,400 USD प्रति m² पर 45 m² का फ़्लैट रिज़र्व करता है, अगस्त 2026 के नई इमारतों के औसत 1,386 USD प्रति m² के करीब (Business Media Georgia), यानी 63,000 USD। नीचे दी गई शर्तें एक उदाहरण हैं। कॉन्ट्रैक्ट तय करता है।

चरण	राशि	नोट
डिपॉज़िट, 10%	6,300 USD	जाँचें कि यह रिफ़ंडेबल है या नहीं
24 मासिक किस्तें	प्रत्येक 2,362.50 USD	इस उदाहरण में ब्याज-मुक्त
भावी मालिक के रूप में रजिस्ट्रेशन	NAPR फ़ीस	प्रमाण माँगें
निर्माण पूरा होना और उपयोग योग्यता दस्तावेज़		फिर पूरे मालिक के रूप में रजिस्ट्रेशन
खरीदार के लिए एजेंट फ़ीस	0	डेवलपर एजेंसी को भुगतान करता है

यह फ़्लैट प्रॉपर्टी पर आधारित रेज़िडेंस की 150,000 USD सीमा से कम है (Erickson Immigration Group), इसलिए इस खरीदार से रेज़िडेंस का ज़िक्र न करें।

बातूमी का बिना बिका स्टॉक

बातूमी में 2025 में 17,478 अपार्टमेंट बिके, 15% ज़्यादा, जिनमें 52% विदेशियों ने खरीदे (Investor.ge, अप्रैल 2026)। लेकिन साल के अंत में सर्वे किए गए डेवलपर्स के पास लगभग 12,400 बिना बिके अपार्टमेंट थे, लगभग 14% ज़्यादा, और ग्रॉस यील्ड 8.8% से गिरकर 7.4% हो गई। जून 2026 में नई इमारतों का औसत 22.6% उछलकर 1,455 USD प्रति m² हो गया, आंशिक रूप से हाई-एंड प्रोजेक्ट्स के कारण (Eva Estate, Colliers के हवाले से)।

खरीदार के लिए ज़्यादा सप्लाई का मतलब है मोलभाव की गुंजाइश: कीमत, डिपॉज़िट, भुगतान योजना और देरी के जुर्माने पर। आपके लिए इसका मतलब है प्रोजेक्ट्स की तुलना करने का कर्तव्य, और किसी डेवलपर को सिर्फ़ इसलिए आगे न बढ़ाना कि वह अच्छा भुगतान करता है।

डेवलपर और प्रोजेक्ट पर क्या जाँचें

1. ज़मीन और परमिट। रजिस्ट्री में ज़मीन का मालिक कौन है, और क्या प्रोजेक्ट के पास बिल्डिंग परमिट है?
2. ट्रैक रिकॉर्ड। डेवलपर ने कौन सी इमारतें पूरी की हैं, और क्या खरीदार समय पर मालिक के रूप में रजिस्टर हुए?
3. भावी मालिक का रजिस्ट्रेशन। क्या कॉन्ट्रैक्ट में इसका प्रावधान है, और कब?
4. डिपॉज़िट और रिफ़ंड। क्या डिपॉज़िट रिफ़ंडेबल है, और किन मामलों में?
5. Escrow। क्या कोई escrow खाता है, जिसका कॉन्ट्रैक्ट में नाम हो? अगर नहीं, तो खरीदार को बताएँ।
6. देरी। निर्माण में देरी होने पर क्या होता है?
7. मुद्रा। प्लान अक्सर USD में होता है, लेकिन विज्ञापनों में GEL दिखाना ज़रूरी है (ISET Policy Institute)।
8. आपका कमीशन। डेवलपर एजेंसी को कब भुगतान करता है, और क्या खरीदार जानता है कि आपको डेवलपर भुगतान करता है?

ख़तरे के संकेत

• ऐसा डेवलपर जो भूमि रिकॉर्ड या परमिट नहीं दिखाता।
• कॉन्ट्रैक्ट में भावी मालिक का रजिस्ट्रेशन नहीं।
• “गारंटीड” रेंटल यील्ड, जिसका भुगतान करने वाले का कोई नाम नहीं।
• उसी दिन नॉन-रिफ़ंडेबल डिपॉज़िट देने का दबाव।
• 150,000 USD से कम की यूनिट पर रेज़िडेंस का वादा।
• डेवलपर की कंपनी की जगह किसी निजी खाते में भुगतान।

जॉर्जिया में ऑफ़-प्लान बिक्री डेवलपर के कॉन्ट्रैक्ट और Public Registry पर टिकी है, कोई escrow कानून या डेवलपर रजिस्टर नहीं है। यह गाइड ऊपर दिखाई गई तारीख पर जाँची गई थी। यह सामान्य जानकारी है, कानूनी, टैक्स या निवेश सलाह नहीं। CloserPass जॉर्जिया के किसी भी डेवलपर, बैंक या सरकारी संस्था से संबद्ध नहीं है।

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