पुर्तगाल में ऑफ-प्लान कैसे काम करता है

ऑफ-प्लान ख़रीदना, यानी बिल्डिंग पूरी होने या शुरू होने से भी पहले, Lisbon, Porto और Algarve में नए घरों तक पहुँचने का आम रास्ता है। लेकिन पुर्तगाल में स्पेन की तरह कोई सामान्य कानून नहीं है जो डेवलपर्स को खरीदार के अग्रिम भुगतान की गारंटी देने के लिए मजबूर करे। खरीदार को वही सुरक्षा मिलती है जो उसका कॉन्ट्रैक्ट बनाता है। ब्रोकर के रूप में आपका काम यह पक्का करना है कि पैसा जाने से पहले कॉन्ट्रैक्ट, लाइसेंस और कोई भी गारंटी तैयार हो।

संक्षेप में

1. ऑफ-प्लान बिक्री अंतिम डीड से पहले CPCV (बिक्री का प्रॉमिसरी कॉन्ट्रैक्ट) के ज़रिए साइन होती है।
2. CPCV लिखित होना चाहिए, जिसमें हस्ताक्षर व्यक्तिगत रूप से प्रमाणित हों, और प्रमाणित करने वाले को पुष्टि करनी होती है कि निर्माण या उपयोग लाइसेंस मौजूद है।
3. Sinal (डिपॉज़िट) की कोई कानूनी राशि नहीं है। ऑफ-प्लान में 10% से 30% के डिपॉज़िट आम हैं।
4. अग्रिम भुगतान पर कोई सामान्य कानूनी गारंटी नहीं है। बैंक गारंटी या इंश्योरेंस बॉन्ड पर मोलभाव करें।
5. अगर चाबियाँ सौंपने से पहले डेवलपर दिवालिया हो जाए, तो खरीदार सिर्फ़ एक सामान्य लेनदार होता है।
6. हर भुगतान को एक निर्माण चरण से, और डीड को उपयोग लाइसेंस से जोड़ें।
7. 1 जुलाई 2026 से Decree-law 97/2026 के तहत योग्य घरों के निर्माण पर VAT 23% से घटकर 6% हो जाता है।
8. खरीदार डीड पर अब भी IMT और स्टांप ड्यूटी देता है, और प्रॉपर्टी से कोई गोल्डन वीज़ा नहीं मिलता।

क़ानूनी ढाँचा

CPCV सिविल कोड के अधीन है। अक्टूबर 2026 की Literacia Financeira की गाइड नियम बताती है:

• कॉन्ट्रैक्ट लिखित में होना चाहिए और दोनों पक्षों द्वारा साइन होना चाहिए।
• हस्ताक्षर किसी नोटरी, वकील, solicitor या उन्हें प्रमाणित करने की अनुमति वाली किसी दूसरी संस्था द्वारा व्यक्तिगत रूप से प्रमाणित होने चाहिए। इसे छोड़ने वाली कोई भी शर्त बेअसर है।
• प्रमाणित करने वाले को पुष्टि करनी होती है कि उपयोग लाइसेंस या निर्माण लाइसेंस मौजूद है। 2024 के Simplex सुधार ने डीड पर लाइसेंस की जाँच हटा दी, लेकिन CPCV के लिए नहीं।
• प्रमाणन के बिना कॉन्ट्रैक्ट अमान्य है, और इसका सहारा सिर्फ़ खरीदार ले सकता है, जब तक कि कमी खरीदार की वजह से न हुई हो।

ऑफ-प्लान बिक्री के लिए इसका मतलब है निर्माण लाइसेंस के बिना कोई CPCV नहीं। अगर कोई डेवलपर लाइसेंस मिलने से पहले पैसा माँगता है, तो प्रमाणित करने वाले के पास पुष्टि करने के लिए कुछ नहीं होता।

Sinal और डिफ़ॉल्ट

• कानून कोई राशि तय नहीं करता। साइन करते समय खरीदार जो भी राशि देता है, उसे sinal माना जाता है, जब तक कि कॉन्ट्रैक्ट में कुछ और न लिखा हो।
• अगर खरीदार पीछे हटता है, तो sinal चला जाता है।
• अगर डेवलपर डिफ़ॉल्ट करता है, तो खरीदार दोगुना sinal माँग सकता है, या कोर्ट से specific performance (बिक्री पूरी करने का आदेश) माँग सकता है। प्रॉपर्टी CPCV में यह अधिकार छोड़ा नहीं जा सकता।
• जब तक कॉन्ट्रैक्ट में न लिखा हो, कोई और मुआवज़ा देय नहीं है। Literacia Financeira लिखने लायक चीज़ों के रूप में क्रेडिट और वैल्यूएशन की लागत बताता है।

कोई कानूनी गारंटी नहीं: इस पर मोलभाव करें

पुर्तगाल में कोई सामान्य कानून नहीं है जो डेवलपर्स को ऑफ-प्लान भुगतानों की गारंटी देने के लिए मजबूर करे। अगर चाबियाँ सौंपने से पहले डेवलपर दिवालिया हो जाए, तो खरीदार सिर्फ़ एक सामान्य लेनदार होता है, यूनिट पर कोई ख़ास दावा नहीं। The Portugal News ने मई 2026 में सलाह दी कि खरीदार पुष्टि करें कि प्रोजेक्ट पूरा न होने पर बैंक गारंटी या इंश्योरेंस उनके भुगतानों की रक्षा करते हैं।

माँगें:

• खरीदार के नाम पर एक बैंक गारंटी या इंश्योरेंस बॉन्ड, जो डिपॉज़िट और हर किस्त को कवर करे।
• कॉन्ट्रैक्ट में तय निर्माण चरणों से जुड़े भुगतान, सिर्फ़ कैलेंडर की तारीख़ों से नहीं।
• एक डिलीवरी की तारीख़, सीमित ग्रेस पीरियड, और देरी पर जुर्माना। The Portugal News बताता है कि “निर्माण में देरी असामान्य नहीं है”।
• अगर डिलीवरी एक अंतिम सीमा से आगे खिसक जाए, तो दिए गए सारे पैसे की वापसी के साथ कॉन्ट्रैक्ट ख़त्म करने का अधिकार।

वादे का रजिस्ट्रेशन

एक सामान्य CPCV डेवलपर को व्यक्तिगत रूप से बाँधता है। अगर वह वही यूनिट किसी और को बेच दे, तो खरीदार को दोगुना sinal मिलता है, घर नहीं। Literacia Financeira बताता है कि CPCV को रियल इफ़ेक्ट दिया जा सकता है: इसे डीड या प्रमाणित दस्तावेज़ से एक स्पष्ट घोषणा के साथ साइन किया जाता है, फिर लैंड रजिस्ट्री में रजिस्टर किया जाता है। तब बाद का कोई भी खरीदार प्रॉपर्टी उस वादे के अधीन लेता है। इसकी लागत ज़्यादा है, और Literacia Financeira कहता है कि यह मुख्य रूप से लंबी समय-सीमा, अधूरे काम, कर्ज़ वाले सेलर या बड़े sinal के मामलों में फ़ायदेमंद है, जो ज़्यादातर ऑफ-प्लान डील पर लागू होता है।

डीड से पहले चाबियाँ

CPCV के साथ चाबियाँ सौंपना टैक्स के लिए ट्रांसफ़र माना जाता है, इसलिए IMT तभी देय हो जाता है। इससे खरीदार को रिटेंशन का अधिकार भी मिलता है: अगर सेलर डिफ़ॉल्ट करे, तो खरीदार पैसा वापस मिलने तक घर में रह सकता है, एक ऐसा अधिकार जो Literacia Financeira के अनुसार सेलर के बैंक मॉर्टगेज से ऊपर आता है। जल्दी कब्ज़ा ग़लती से न होने दें।

भुगतान शेड्यूल

कोई कानूनी शेड्यूल नहीं है। The Portugal News ने मई 2026 में आम क्रम बताया:

1. रिज़र्वेशन: एक छोटा डिपॉज़िट यूनिट को बाज़ार से हटा देता है।
2. CPCV: एक बड़ा डिपॉज़िट, अक्सर कीमत का 10% से 30%, कॉन्ट्रैक्ट में भुगतान शेड्यूल, पूरा होने की तारीख़ और देरी के जुर्माने के साथ।
3. निर्माण के पड़ावों से जुड़े चरणबद्ध भुगतान।
4. डीड: बिल्डिंग पूरी होने पर बाकी राशि दी जाती है, और मालिकाना हक़ ट्रांसफ़र होता है।

हल किया गया उदाहरण

ये आँकड़े सिर्फ़ उदाहरण हैं। फ़ैसला कॉन्ट्रैक्ट और कोई भी गारंटी करती है।

Lisbon में अपार्टमेंट, €500,000, ऐसे खरीदार द्वारा ख़रीदा गया जो उसमें रहेगा।

चरण	भुगतान	अब तक चुकाया	गारंटी में कम से कम शामिल होना चाहिए
रिज़र्वेशन	€10,000	€10,000	€10,000
CPCV (20% तक)	€90,000	€100,000	€100,000
ढाँचा पूरा (30% तक)	€50,000	€150,000	€150,000
डीड	€350,000	€500,000	गारंटी ख़त्म

डीड पर खरीदार 0.8% (€4,000) की स्टांप ड्यूटी और IMT भी देता है, जो इस कीमत पर 2026 में स्थायी अपने घर के लिए 8% मार्जिनल बैंड में आता है (PwC)। अगर खरीदार गैर-निवासी है, तो 25 मई 2026 से IMT फ़्लैट 7.5% (€37,500) है, जब तक कोई अपवाद लागू न हो। अगर खरीदार डीड से पहले बिना गारंटी के €150,000 देता है और डेवलपर विफल हो जाता है, तो वह पैसा दिवालियापन में एक सामान्य दावा बन जाता है।

उपयोग लाइसेंस, तकनीकी फ़ाइल और कमियों की जाँच

• Licença de utilização। काउंसिल का उपयोग लाइसेंस पुष्टि करता है कि बिल्डिंग अपने मंज़ूर प्रोजेक्ट के अनुसार है और उसमें रहा जा सकता है। Decree-law 10/2024 के बाद से नए काम तकनीकी निदेशक के बयान वाले एक नोटिस से कवर होते हैं, और काउंसिल एक प्रमाण दस्तावेज़ जारी करती है। डीड पर अब यह ज़रूरी नहीं है, लेकिन डिलीवरी और डीड को इस पर निर्भर बनाएँ। 1 अक्टूबर 2026 से डीड में लिखा होना चाहिए कि प्रॉपर्टी के पास अर्बन प्लानिंग टाइटल है या नहीं (Literacia Financeira)।
• Ficha técnica da habitação। 30 मार्च 2004 के बाद लाइसेंस प्राप्त घरों के लिए डेवलपर को यह तकनीकी फ़ाइल तैयार करनी होती है, जिसमें सामग्री, क्षेत्रफल और इंस्टॉलेशन का विवरण हो, और इसकी एक कॉपी काउंसिल में जमा करनी होती है। डीड पर अब यह ज़रूरी नहीं है, लेकिन यह ज़िम्मेदारी बनी रहती है और कुछ बैंक अब भी इसे माँगते हैं। डिलीवरी पर इसे माँगें।
• एनर्जी सर्टिफ़िकेट। नई बिल्डिंग को इसकी ज़रूरत होती है, और यह घर को A+ से F तक रेट करता है (ComparaJá)।
• कमियों की जाँच (snagging)। The Portugal News चेतावनी देता है कि तैयार घर प्लान से अलग हो सकता है। डीड से पहले प्लान और स्पेसिफ़िकेशन के साथ घर का मुआयना करें, और मरम्मत की समय-सीमा के साथ कमियों की साइन की हुई सूची लें।

2026 में नए घरों पर टैक्स

Decree-law 97/2026, यानी 2026 का हाउसिंग टैक्स पैकेज, 1 जुलाई 2026 से (या विकल्प के रूप में 1 जनवरी 2026 से) नए घरों के निर्माण पर VAT 23% से घटाकर 6% करता है, जब वे लगभग €660,982 तक के स्थायी अपने घर के रूप में बेचे जाएँ या मध्यम किराए पर दिए जाएँ। जो खरीदार ऐसे घर को स्थायी निवास के रूप में इस्तेमाल नहीं करता, वह अतिरिक्त 10% IMT देता है। डेवलपर से लिखित में पूछें कि क्या प्रोजेक्ट घटी हुई दर इस्तेमाल करता है, और खरीदार को बताएँ कि घर के इस्तेमाल के लिए इसका क्या मतलब है।

हर ख़रीद पर खरीदार देता है:

• डीड पर IMT, 2026 के ब्रैकेट पर या गैर-निवासियों के लिए फ़्लैट 7.5%।
• 0.8% की स्टांप ड्यूटी, साथ में पाँच साल या उससे ज़्यादा के किसी भी मॉर्टगेज का 0.6%।
• डीड और रजिस्ट्रेशन, उदाहरण के लिए Casa Pronta पर कैश में €375 या फ़ाइनेंसिंग के साथ €700 (Literacia Financeira, सितंबर 2026)।

नए निर्माण पर आमतौर पर डेवलपर एजेंसी फ़ीस देता है, आमतौर पर 3% से 5%, और खरीदार कोई मीडिएशन फ़ीस नहीं देता (BoaVenda, सितंबर 2026)।

Lisbon और Algarve

• Q1 2026 में Lisbon में पुर्तगाल की सबसे ऊँची मीडियन बिक्री कीमत थी, €5,292 प्रति sqm (INE)। Parque das Nações अंतरराष्ट्रीय परिवारों में लोकप्रिय है, और Marvila और Beato का पूर्वी नदी किनारा पुरानी औद्योगिक जगहों को नए आवास में बदल रहा है।
• 2025 में गैर-निवासियों की ख़रीद में Algarve का हिस्सा 29.7% और उनके मूल्य में 42.4% था (INE, idealista द्वारा रिपोर्ट)। Golden Triangle में Engel & Völkers के अनुसार विदेशी खरीदार लगभग 80% ख़रीद करते हैं (Postal द्वारा रिपोर्ट, जुलाई 2026)।
• हॉलिडे लेट: Decree-law 76/2024 के बाद से नगरपालिकाएँ नए Alojamento Local रजिस्ट्रेशन नियंत्रित करती हैं और 60 दिनों के भीतर, या रोक वाले क्षेत्रों में 90 दिनों के भीतर, उनका विरोध कर सकती हैं। Lisbon के केंद्रीय पैरिश और Porto का ऐतिहासिक केंद्र रोक वाले क्षेत्र में हैं। किराये की यील्ड के आधार पर यूनिट बेचने से पहले जाँच लें।
• करेंसी जोखिम: The Portugal News बताता है कि जिन खरीदारों का पैसा यूरो में नहीं है, वे निर्माण अवधि के दौरान विनिमय दर का जोखिम उठाते हैं।
• कोई वीज़ा नहीं: 7 अक्टूबर 2023 को प्रॉपर्टी गोल्डन वीज़ा के लिए योग्य नहीं रही।

डेवलपर और प्रोजेक्ट पर क्या जाँचें

• निर्माण लाइसेंस: नंबर, तारीख़ और वह प्लॉट जिसे यह कवर करता है।
• प्लॉट का लैंड रजिस्ट्री प्रमाणपत्र और उस पर कोई भी मॉर्टगेज।
• डेवलपर के कंपनी रिकॉर्ड और समय पर पूरे हुए प्रोजेक्ट का ट्रैक रिकॉर्ड।
• हर भुगतान के लिए खरीदार के नाम पर एक बैंक गारंटी या इंश्योरेंस बॉन्ड।
• CPCV के साथ लगे स्पेसिफ़िकेशन और प्लान।
• डिलीवरी, ग्रेस पीरियड, जुर्माना और कॉन्ट्रैक्ट ख़त्म करने की शर्तें।
• क्या प्रोजेक्ट 6% VAT दर इस्तेमाल करता है, और उसके साथ आने वाली शर्तें।

ख़तरे के संकेत

• निर्माण लाइसेंस होने से पहले पैसा माँगना।
• प्रमाणित हस्ताक्षरों के बिना साइन किया गया CPCV।
• कोई गारंटी नहीं, या वादा कि गारंटी “बाद में” आएगी।
• ऐसे खाते में भुगतान जो डेवलपर का नहीं है, या किसी बिचौलिए को।
• डिलीवरी की तारीख़ के बिना सीमा वाले एक्सटेंशन।
• उपयोग लाइसेंस के बिना या अर्बन प्लानिंग टाइटल के सबूत के बिना पेश की गई डीड।
• ऐसी मार्केटिंग जो गोल्डन वीज़ा या गारंटीड किराया रिटर्न का वादा करती है।

पुर्तगाल में ऑफ-प्लान बिक्री किसी ख़ास कानून से ज़्यादा कॉन्ट्रैक्ट पर निर्भर करती है, और 2026 के टैक्स पैकेज ने नए घरों पर VAT और IMT बदल दिए। इस गाइड की जाँच ऊपर दिखाई गई तारीख़ पर की गई थी। यह सामान्य जानकारी है, कानूनी या टैक्स सलाह नहीं। CloserPass, IMPIC, किसी भी डेवलपर, बैंक या पुर्तगाली प्राधिकरण से संबद्ध नहीं है।

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