स्पेन में ऑफ-प्लान (sobre plano) कैसे काम करता है

“sobre plano” यानी ऑफ-प्लान ख़रीदना स्पेनिश तटों पर नए घरों तक पहुँचने का आम रास्ता है। कई मार्केट के उलट, यहाँ खरीदार के अग्रिम भुगतान एक ख़ास क़ानूनी गारंटी से सुरक्षित होते हैं। ब्रोकर के रूप में आपका काम यह पक्का करना है कि हर भुगतान के लिए वह गारंटी सच में मौजूद हो, खरीदार डिलीवरी की शर्तें समझे, और बिल्डिंग लाइसेंस मिलने से पहले कोई एक पैसा भी न दे।

संक्षेप में

1. ऑफ-प्लान अग्रिम भुगतान Law 38/1999 के पहले अतिरिक्त प्रावधान (Building Act, LOE) से सुरक्षित हैं, जिसे 1 जनवरी 2016 से Law 20/2015 ने दोबारा लिखा।
2. डेवलपर को हर खरीदार को सभी अग्रिम भुगतान, टैक्स और क़ानूनी ब्याज को कवर करने वाली बैंक गारंटी या इंश्योरेंस देनी होती है।
3. अग्रिम भुगतान एक स्पेशल अकाउंट में जाने चाहिए, जो सिर्फ़ उसी डेवलपमेंट के लिए इस्तेमाल हो।
4. यह दायित्व बिल्डिंग लाइसेंस मिलते ही शुरू होता है। लाइसेंस नहीं, तो भुगतान नहीं।
5. आम शेड्यूल: कुछ हज़ार यूरो का रिज़र्वेशन, निर्माण के दौरान लगभग 20% से 30%, और बाकी रक़म डिलीवरी पर।
6. देरी आम है। साइन करने से पहले डिलीवरी की तारीख़, ग्रेस पीरियड और पेनल्टी वाली शर्तें पढ़ें।
7. डिलीवरी फ़र्स्ट ऑक्यूपेशन लाइसेंस पर निर्भर होनी चाहिए।
8. नए घरों पर 10% VAT और AJD स्टैम्प ड्यूटी लगती है।

क़ानूनी ढाँचा

दशकों तक खरीदारों के अग्रिम भुगतान Law 57/1968 से सुरक्षित थे। Law 20/2015 ने इसे 1 जनवरी 2016 से रद्द कर दिया और इसी तरह की व्यवस्था Law 38/1999 के पहले अतिरिक्त प्रावधान में डाल दी। Banco de España की शिकायत सेवा मौजूदा नियमों का सार देती है:

• गारंटी देने का दायित्व बिल्डिंग लाइसेंस मिलने पर शुरू होता है।
• डेवलपर को हर भुगतान से लेकर अपेक्षित डिलीवरी की तारीख़ तक सभी अग्रिम भुगतान, लागू टैक्स और क़ानूनी ब्याज की वापसी की गारंटी देनी होती है। पुराने तय 6% ब्याज की जगह अब क़ानूनी ब्याज दर है।
• गारंटी एक इंश्योरेंस पॉलिसी या किसी रजिस्टर्ड संस्था की संयुक्त बैंक गारंटी (aval) हो सकती है।
• अग्रिम भुगतान एक स्पेशल अकाउंट में जमा होने चाहिए, जो डेवलपर के बाकी पैसों से अलग हो, और सिर्फ़ निर्माण के लिए इस्तेमाल हो।
• जो बैंक वह अकाउंट खोलता है, उसे “अपनी ज़िम्मेदारी पर” गारंटी माँगनी होती है।

इन नियमों को तोड़ना उपभोक्ता क़ानून का उल्लंघन है, जिस पर क्षेत्रीय जुर्माना लग सकता है।

भुगतान शेड्यूल

कोई क़ानूनी शेड्यूल नहीं है। हर डेवलपर अपना शेड्यूल तय करता है। Málaga की एजेंसी Pineapple Homes ने जनवरी 2026 में Costa del Sol का एक आम पैटर्न बताया:

• रिज़र्वेशन: यूनिट लेने के लिए €3,000 से €10,000।
• निर्माण के दौरान: 6 से 18 महीनों में क़ीमत का लगभग 20%, कभी-कभी 30% तक।
• डिलीवरी पर: बाकी 70% से 80%, अक्सर मॉर्गेज के साथ।

Costa Luz Lawyers खरीदार के लिए दो नियम जोड़ते हैं: बिल्डिंग लाइसेंस जारी और सत्यापित होने तक कुछ भी न दें, और तब तक भुगतान न करें जब तक आपके पास अपने नाम पर, आपके चुकाए पैसे को कवर करने वाला व्यक्तिगत गारंटी सर्टिफ़िकेट न हो।

हल किया गया उदाहरण

ये आँकड़े सिर्फ़ उदाहरण के लिए हैं। फ़ैसला कॉन्ट्रैक्ट और गारंटी करते हैं।

Estepona में अपार्टमेंट, €450,000।

चरण	भुगतान	अब तक चुकाया	गारंटी में कम से कम शामिल होना चाहिए
रिज़र्वेशन	€6,000	€6,000	€6,000 + VAT + ब्याज
निजी कॉन्ट्रैक्ट (10% तक)	€39,000	€45,000	€45,000 + VAT + ब्याज
निर्माण के दौरान किस्तें (30% तक)	€90,000	€135,000	€135,000 + VAT + ब्याज
डिलीवरी	€315,000	€450,000	गारंटी ख़त्म

हर चरण पर खरीदार डेवलपर को 10% VAT भी देता है, इसलिए €135,000 की क़ीमत का मतलब है कि निर्माण के अंत तक कुल €148,500 चुकाए गए। डीड पर AJD स्टैम्प ड्यूटी जुड़ती है: Andalusia में 1.2%, यानी इस उदाहरण में €5,400 (Interforo)।

गारंटी का इस्तेमाल कैसे होता है

Banco de España की रिपोर्ट बताती है कि जब डेवलपर घर का काम शुरू नहीं करता या समय पर पूरा नहीं करता, तब क्या कदम उठाए जाते हैं:

1. खरीदार डेवलपर को सभी रक़मों की वापसी के लिए एक औपचारिक, साबित करने योग्य माँग (व्यवहार में burofax) भेजता है।
2. अगर डेवलपर 30 दिनों के भीतर भुगतान नहीं करता, तो खरीदार बैंक या इंश्योरर से क्लेम कर सकता है।
3. अगर डेवलपर से पहले माँग करना संभव न हो, जैसे दिवालिया होने के बाद, तो खरीदार सीधे गारंटर के पास जा सकता है।
4. अगर डेवलपर के उल्लंघन के बाद दो साल तक खरीदार रद्द करने और रिफ़ंड का क्लेम नहीं करता, तो गारंटी ख़त्म हो जाती है।

गारंटी सामान्य रूप से तब ख़त्म होती है जब फ़र्स्ट ऑक्यूपेशन लाइसेंस या हैबिटेबिलिटी सर्टिफ़िकेट जारी हो जाए और डिलीवरी ऑफ़र की जाए, या अगर खरीदार तैयार घर लेने से मना कर दे।

Costa Luz Lawyers बताते हैं कि अदालतों ने उन बैंकों को ज़िम्मेदार ठहराया है जिन्होंने बिना गारंटी के किसी डेवलपमेंट के लिए डिपॉज़िट स्वीकार किए, कि वे खरीदारों का पैसा लौटाएँ, और Supreme Court ने जनवरी 2026 में कहा कि न लौटाए गए डिपॉज़िट पर ब्याज असल वापसी तक चलता है। पुरानी या ग़ायब गारंटी होने पर भी खरीदार का क्लेम बन सकता है, इसलिए उन्हें वकील के पास भेजें।

देरी और खरीदार के विकल्प

देरी ऑफ-प्लान की सबसे आम समस्या है। खरीदार के साइन करने से पहले ये शर्तें देखें:

• डिलीवरी की तारीख़ और कोई भी ऑटोमैटिक एक्सटेंशन। Pineapple Homes को ऐसी शर्तें मिलीं जो डेवलपर को बिना पेनल्टी के 180 से 365 दिन का अतिरिक्त समय देती हैं।
• ग्रेस पीरियड। Costa Luz Lawyers के अनुसार उचित देरी (मौसम, सप्लाई) के लिए लगभग 90 दिन आम हैं।
• ग्रेस पीरियड के बाद देरी के हर दिन या हर महीने के लिए पेनल्टी।
• कॉन्ट्रैक्ट ख़त्म करने के अधिकार और खरीदार को क्या वापस मिलता है।

तारीख़ निकल जाने पर Costa Luz Lawyers दो रास्ते बताते हैं: ख़रीद जारी रखें, burofax भेजकर अंतिम तारीख़ तय करें और पेनल्टी का क्लेम करें; या गंभीर देरी के लिए कॉन्ट्रैक्ट ख़त्म करें और हर भुगतान से क़ानूनी ब्याज के साथ सभी डिपॉज़िट का क्लेम करें। डेवलपर के ख़िलाफ़ क्लेम आमतौर पर पाँच साल तक, और बैंक या इंश्योरर के ख़िलाफ़ दो साल तक संभव हैं।

फ़र्स्ट ऑक्यूपेशन लाइसेंस

फ़र्स्ट ऑक्यूपेशन लाइसेंस (licencia de primera ocupación, या कुछ क्षेत्रों में इसके बराबर घोषणा) दिखाता है कि तैयार बिल्डिंग अपने लाइसेंस के अनुसार है और उसमें रहा जा सकता है। Pineapple Homes सलाह देता है कि डिलीवरी और डीड को इसी पर निर्भर रखें, यूटिलिटी कनेक्ट होने के साथ। Costa Luz Lawyers चेतावनी देते हैं कि इसके बिना खरीदार शायद यूटिलिटी रजिस्टर न कर पाए या बाद में बेच न पाए। किसी खरीदार को इसे देखे बिना नए निर्माण की डीड साइन न करने दें।

स्नैगिंग और बाद के दोष

डीड से पहले खरीदार या सर्वेयर को घर का दौरा करके हर दोष की सूची बनानी चाहिए। Costa Luz Lawyers मरम्मत के लिए पक्की समय-सीमा के साथ लिखित, साइन की हुई स्नैगिंग सूची की सलाह देते हैं, और गंभीर दोषों वाले घर की डील तब तक पूरी न करें जब तक लागू करने योग्य मरम्मत समझौता न हो। डिलीवरी के बाद नए निर्माण पर गंभीर ढाँचागत दोषों के लिए दस साल का स्ट्रक्चरल इंश्योरेंस (seguro decenal) होता है।

Costa del Sol और Costa Blanca

• Málaga प्रांत (Costa del Sol) और Alicante प्रांत (Costa Blanca) विदेशियों के लिए दो सबसे बड़े ऑफ-प्लान मार्केट हैं। अगस्त 2025 में Alicante Plaza द्वारा बताए गए Registradores के डेटा के अनुसार घरों की ख़रीद में विदेशी खरीदार Málaga में लगभग 33% और Alicante में 43% थे।
• Andalusia: नए निर्माण पर VAT 10% और AJD 1.2%।
• Valencian Community: 1 जून 2026 से VAT 10% और AJD 1.4% (Guía Fiscal)।
• टूरिस्ट रेंटल की योजना: अगर खरीदार हॉलिडे रेंटल की योजना बना रहा है, तो पहले नगरपालिका की सीमाएँ जाँचें। Andalusia में काउंसिल बिल्डिंग या ज़ोन के हिसाब से टूरिस्ट घरों की सीमा तय कर सकती हैं, और कम्युनिटी के नियम इन पर रोक लगा सकते हैं (Colegio de Arquitectos de Málaga)।
• कोई वीज़ा नहीं: प्रॉपर्टी वाला गोल्डन वीज़ा 3 अप्रैल 2025 को ख़त्म हो गया, इसलिए इन्वेस्टर मार्केटिंग में निवास का वादा नहीं होना चाहिए।

डेवलपर और प्रोजेक्ट पर क्या जाँचें

• बिल्डिंग लाइसेंस: नंबर, तारीख़ और वह प्लॉट जिसे यह कवर करता है।
• हर भुगतान के लिए खरीदार के नाम वाला व्यक्तिगत गारंटी सर्टिफ़िकेट।
• स्पेशल अकाउंट का विवरण, डेवलपर के नाम पर और डेवलपमेंट से जुड़ा हुआ।
• कॉन्ट्रैक्ट के साथ लगे स्पेसिफ़िकेशन और प्लान। Costa Luz Lawyers बताते हैं कि ब्रोशर और क्वालिटी स्पेसिफ़िकेशन क़ानूनी रूप से अहम हो सकते हैं।
• डेवलपर का ट्रैक रिकॉर्ड: पूरे हुए प्रोजेक्ट, डिलीवरी में देरी, विवाद।
• डिलीवरी, एक्सटेंशन और पेनल्टी वाली शर्तें।

ख़तरे के संकेत

• बिल्डिंग लाइसेंस से पहले भुगतान माँगा गया।
• कोई व्यक्तिगत गारंटी नहीं, या “बाद में” देने का वादा।
• ऐसे अकाउंट में भुगतान जो डेवलपमेंट का स्पेशल अकाउंट नहीं है, या किसी बिचौलिए को।
• डिलीवरी की तारीख़ के असीमित एक्सटेंशन।
• फ़र्स्ट ऑक्यूपेशन लाइसेंस के बिना डीड की पेशकश।
• ऐसी मार्केटिंग जो गोल्डन वीज़ा या गारंटीड किराया रिटर्न का वादा करती है।

ऑफ-प्लान नियम पूरे देश में लागू होते हैं, लेकिन लाइसेंस और टैक्स क्षेत्र के हिसाब से अलग हैं। यह गाइड ऊपर दी गई तारीख़ को जाँची गई थी। यह सामान्य जानकारी है, क़ानूनी या टैक्स सलाह नहीं। CloserPass किसी डेवलपर, बैंक या अथॉरिटी से संबद्ध नहीं है।

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