थाईलैंड में ऑफ़-प्लान कैसे काम करता है

थाईलैंड में ज़्यादातर नए कॉन्डो बनने से पहले ही बिक जाते हैं। खरीदार की मुख्य सुरक्षा बैंक गारंटी नहीं बल्कि अनुबंध है: 2008 से Condominium Act डेवलपर्स को एक मानक फ़ॉर्म इस्तेमाल करने के लिए बाध्य करता है, और जो भी शर्त उससे हटती है वह अमान्य है। Escrow मौजूद है, लेकिन केवल तब जब दोनों पक्ष इसे चुनें। 2026 में बड़ा व्यावसायिक जोखिम ओवरसप्लाई है, सबसे ज़्यादा फुकेत और पटाया में। एजेंट के रूप में आपका काम खरीदार के भुगतान से पहले अनुबंध, डेवलपर और पैसे के रास्ते की जाँच करना है।

संक्षेप में

1. डेवलपर का कॉन्डो अनुबंध Condominium Act के section 6/2 के तहत Ministry of Interior के मानक फ़ॉर्म के अनुसार होना चाहिए। मेल न खाने वाली शर्तें अमान्य हैं, और जुर्माना 100,000 बाट है (section 63)।
2. अनुबंध में 30 दिन के नोटिस के साथ ट्रांसफ़र की तारीख होनी चाहिए, निर्माण पर किसी भी रोक को एक साल तक सीमित करना चाहिए, ढाँचे के दोषों के लिए 5 साल और अन्य हिस्सों के लिए 2 साल की देयता देनी चाहिए।
3. खरीदार अनुबंध को बिना फ़ीस असाइन कर सकता है, और देर से डिलीवरी पर डेवलपर को कम से कम 0.01% प्रति दिन देना होता है, अधिकतम 10%।
4. Escrow Act B.E. 2551 (2008) के तहत escrow स्वैच्छिक है। ज़्यादातर खरीदार डेवलपर को सीधे, चरणों में भुगतान करते हैं।
5. आमतौर पर एक रिज़र्वेशन फ़ीस यूनिट को रोकती है। यह वापस मिलेगी या नहीं, यह क्लॉज़ पर निर्भर करता है।
6. विदेशी खरीदारों को 49% कोटे में जगह चाहिए और पैसा विदेश से विदेशी मुद्रा में भेजना होता है, USD 50,000 से FET फ़ॉर्म के साथ।
7. डेवलपर एजेंटों को 3% से 5% देते हैं, और कुछ एक्सक्लूसिव डील पर 5% से 7% (Leto, मई 2026)।

मानक अनुबंध

Section 6/2 को 2008 में Condominium Act में जोड़ा गया था। Siam Legal समझाता है कि इसके तहत कॉन्डो बिक्री अनुबंधों को Ministry of Interior के मानक फ़ॉर्म के अनुसार होना ज़रूरी है, और जो शर्तें इससे मेल नहीं खातीं वे अमान्य हैं। Section 63 उल्लंघन पर 100,000 बाट का जुर्माना तय करता है। खरीदार के लिए सबसे महत्वपूर्ण कर्तव्य:

कर्तव्य	अनुबंध में क्या होना चाहिए
ट्रांसफ़र की तारीख	एक तय तारीख, खरीदार को 30 दिन के नोटिस के साथ
निर्माण	एक साल से ज़्यादा की रोक नहीं
दोष	ढाँचे के लिए 5 साल, अन्य हिस्सों के लिए 2 साल
असाइनमेंट	खरीदार अनुबंध किसी और को बिना फ़ीस ट्रांसफ़र कर सकता है
देर से डिलीवरी	कम से कम 0.01% प्रति दिन का जुर्माना, कीमत के 10% तक सीमित

जब किसी डेवलपर का अनुबंध इन शर्तों से अलग दिखे, तो साइन करने से पहले खरीदार के वकील को इसकी समीक्षा करनी चाहिए।

Escrow एक विकल्प है, नियम नहीं

Thailand Law Online समझाता है कि Escrow Act B.E. 2551 (2008) केवल तब लागू होता है जब खरीदार और विक्रेता लाइसेंस प्राप्त escrow एजेंट का उपयोग करने पर सहमत हों। कोई कानून बाध्य नहीं करता कि डेवलपर escrow का उपयोग करे। व्यवहार में ज़्यादातर खरीदार डेवलपर को सीधे, चरणों में भुगतान करते हैं। किसी प्रोजेक्ट को कभी “escrow से सुरक्षित” न बताएँ, जब तक अनुबंध और escrow एजेंट के दस्तावेज़ ऐसा न कहें।

रिज़र्वेशन और चरणबद्ध भुगतान

Thailand Law Online आम क्रम बताता है:

1. बिक्री समझौते से पहले यूनिट रोकने के लिए एक रिज़र्वेशन फ़ीस।
2. साइन करते समय एक अनुबंध डिपॉज़िट।
3. निर्माण के दौरान किस्तें।
4. Department of Lands में ट्रांसफ़र पर बाकी राशि।

रिज़र्वेशन समझौते अलग-अलग होते हैं। खरीदार के भुगतान से पहले रिफ़ंड वाला क्लॉज़ पढ़ें: अगर खरीदार पीछे हटे, डेवलपर यूनिट बदले, या कोटा भर जाए तो क्या होगा।

हल किया गया उदाहरण

ये आँकड़े केवल उदाहरण के लिए हैं। अनुबंध ही तय करता है।

4,300,000 बाट का एक नया कॉन्डो, जो 2026 की पहली छमाही के 4.3 मिलियन बाट और 43.9 sqm के विदेशी औसत के करीब है (The Nation, सितंबर 2026), एक विदेशी खरीदार द्वारा खरीदा गया।

चरण	भुगतान	अब तक चुकाया
रिज़र्वेशन	50,000 बाट	50,000 बाट
अनुबंध डिपॉज़िट	380,000 बाट	430,000 बाट
निर्माण की किस्तें	860,000 बाट	1,290,000 बाट
ट्रांसफ़र पर बाकी राशि	3,010,000 बाट	4,300,000 बाट

अगर बिल्डिंग 100 दिन देर से डिलीवर हो, तो न्यूनतम दर पर जुर्माना 4,300,000 x 0.01% x 100 = 43,000 बाट है। 10% की सीमा 430,000 बाट है।

ट्रांसफ़र पर (Storm Real Estate Phuket, सितंबर 2026), यह मानते हुए कि आकलित मूल्य कीमत के बराबर है: 2% की ट्रांसफ़र फ़ीस 86,000 बाट है, जो अनुबंध के अनुसार बँटती है। डेवलपर, रियल एस्टेट बिज़नेस में होने के कारण, 3.3% का SBT, यानी 141,900 बाट, और कंपनी के रूप में 1% विदहोल्डिंग टैक्स देता है। 7 मिलियन बाट तक का घर खरीदने वाला थाई खरीदार 30 जून 2027 तक केवल 0.01% ट्रांसफ़र फ़ीस देगा। विदेशी पूरा 2% देते हैं।

विदेशी खरीदार: कोटा और पैसा

• 49% कोटा। कोई विदेशी किसी यूनिट का फ़्रीहोल्ड मालिक केवल तब तक बन सकता है जब तक विदेशी स्वामित्व वाला एरिया बिल्डिंग के बिकाऊ फ़्लोर एरिया के 49% के भीतर रहे। खरीदार के रिज़र्व करने से पहले डेवलपर से लिखित में पूछें कि कितना विदेशी कोटा बचा है (Bektu, जून 2026)।
• FET फ़ॉर्म। यूनिट को किसी विदेशी के नाम पर रजिस्टर करने के लिए पैसा विदेश से, विदेशी मुद्रा में आना चाहिए, और पैसा प्राप्त करने वाला बैंक FET फ़ॉर्म जारी करता है, आमतौर पर USD 50,000 या उससे ज़्यादा के ट्रांसफ़र के लिए (Storm Real Estate Phuket)। हर किस्त इसी रास्ते से आनी चाहिए।
• न 99 साल की लीज़, न 75% कोटा। दोनों का प्रस्ताव 2024 में आया था और कोई कानून नहीं बना (Bektu)।
• 2026 के अंत में अतिरिक्त जाँच। 19 अक्टूबर 2026 से, नॉमिनी पर कार्रवाई के तहत 2 मिलियन बाट से ऊपर की खरीद पर अतिरिक्त जाँच होती है (Thai Examiner)।

ऑफ़-प्लान विला और घर

कोई विदेशी विला के नीचे की ज़मीन का मालिक नहीं बन सकता। ऑफ़-प्लान विला आमतौर पर 30 साल तक की रजिस्टर्ड लीज़ के साथ बेचे जाते हैं। 30+30+30 जैसे नवीनीकरण क्लॉज़ अनुबंध के वादे हैं, और अदालतें आमतौर पर केवल पहली रजिस्टर्ड अवधि लागू करती हैं (Bektu)। section 6/2 का मानक कॉन्डो अनुबंध कॉन्डोमिनियम बिक्री को कवर करता है, इसलिए विला अनुबंध की अलग से सावधानीपूर्वक समीक्षा ज़रूरी है।

नई सप्लाई कहाँ है

• फुकेत। Krungsri Research (अगस्त 2026) के अनुसार 2025 में लॉन्च 52.6% घटकर 7,205 यूनिट और बिक्री 61.1% घटी, और 193.7 बिलियन बाट की 14,008 यूनिट बिना बिकी रहीं। विला की बिक्री दर गिरकर 1.8% प्रति माह रह गई, यानी लगभग 50 महीने का स्टॉक, और विला की औसत कीमत 44.8 मिलियन बाट। 2026 के अनुमान: लॉन्च 4.2% कम, बिक्री 7.3% कम।
• पटाया। Pattaya Mail (फ़रवरी 2026) संरचनात्मक ओवरसप्लाई का वर्णन करता है, सबसे ज़्यादा Jomtien और दक्षिणी बीचफ़्रंट में, जहाँ डेवलपर छूट और लचीली भुगतान शर्तें दे रहे हैं। म्यांमार के खरीदार मुख्य नई माँग हैं।
• कोह समुई। 117 प्रोजेक्ट में 2,882 यूनिट का प्राइमरी बाज़ार, जिसकी कीमत 30.3 बिलियन बाट है, 52% कॉन्डो और 48% विला (Samui Property Group, मई 2026, ज़्यादातर जून 2025 के C9 Hotelworks डेटा से)।

ओवरसप्लाई खरीदारों को मोलभाव की जगह देती है, और डेवलपर की वित्तीय स्थिति को ज़्यादा अहम बनाती है। जो प्रोजेक्ट धीरे बिक रहा है, वह देर से पूरा भी हो सकता है।

डेवलपर और प्रोजेक्ट पर क्या जाँचें

• अनुबंध मानक फ़ॉर्म के अनुसार है, ट्रांसफ़र की तारीख, दोष और जुर्माने की शर्तों के साथ।
• क्या escrow दिया जा रहा है, और अगर हाँ तो escrow एजेंट का विवरण।
• रिज़र्वेशन क्लॉज़: राशि, रिफ़ंड की शर्तें, बिक्री समझौते की समय सीमा।
• भुगतान का शेड्यूल और वह खाता जिसमें हर भुगतान जाता है।
• बिल्डिंग में बचा हुआ विदेशी कोटा, लिखित में।
• डेवलपर के पूरे हो चुके प्रोजेक्ट, और क्या उनके खरीदारों को यूनिट समय पर मिलीं।
• पूरा होने पर ट्रांसफ़र फ़ीस कौन देगा।
• विला के लिए, लीज़ की शर्तें और क्या रजिस्टर्ड है।

ख़तरे के संकेत

• ऐसा अनुबंध जो मानक फ़ॉर्म से मेल नहीं खाता, या ऐसा डेवलपर जो भुगतान से पहले इसे दिखाने से मना करे।
• मार्केटिंग में “escrow से सुरक्षित”, लेकिन कोई escrow समझौता नहीं।
• बिना साफ़ समय सीमा वाला नॉन-रिफ़ंडेबल रिज़र्वेशन।
• 99 साल की लीज़, 75% कोटा या गारंटीड 30+30+30 का वादा।
• विदेशी फ़्रीहोल्ड खरीदार से थाई खाते से बाट में भुगतान माँगना।
• ज़मीन रखने के लिए थाई नॉमिनी या कागज़ी कंपनी का प्रस्ताव।
• गारंटीड किराया रिटर्न, बिना यह बताए कि उन्हें कौन देगा।

थाईलैंड में ऑफ़-प्लान बिक्री किसी गारंटी कानून से ज़्यादा मानक कॉन्डो अनुबंध पर टिकी है, और escrow स्वैच्छिक है। यह गाइड ऊपर दी गई तारीख को जाँची गई थी। यह सामान्य जानकारी है, कानूनी या टैक्स सलाह नहीं। CloserPass थाईलैंड के किसी डेवलपर, बैंक, escrow एजेंट या सरकारी संस्था से संबद्ध नहीं है।

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