साइप्रस में रोज़ पालन किए जाने वाले नियम

साइप्रस में एजेंटों के नियम कुछ ही कानूनों में हैं, और उनमें से ज़्यादातर छोटे हैं। ज़्यादातर समस्याएँ इनसे आती हैं: ऐसी फ़ीस जो किसी ने लिखी नहीं, मालिक के विवरण या आपके लाइसेंस नंबर के बिना विज्ञापन, ऐसा खरीदार जिसकी किसी ने जाँच नहीं की, नकद, या ऐसी टाइटल डीड जिसकी किसी ने सर्च नहीं की। यह लेसन नियमों को रोज़ की आदतों में बदलता है।

1. फ़ीस तय करें, लिखित में

Real Estate Agents Law कोई मॉडल कॉन्ट्रैक्ट नहीं देता। article 20 में यह ज़रूर कहा गया है:

• किसी भी सौदे के लिए एजेंट का इस्तेमाल कभी अनिवार्य नहीं है।
• लाइसेंसशुदा एजेंट तय की गई फ़ीस का दावा कर सकता है। अगर कुछ और तय न हो, तो फ़ीस सौदे के मूल्य का 3% होती है, जो बिक्री या लीज़ एग्रीमेंट पूरा होने पर देय होती है।
• अगर सौदा नहीं होता और इसमें आपकी गलती नहीं है, तो आप अपने समय और खर्चों के लिए उचित फ़ीस का दावा कर सकते हैं।
• अगर आपका, किसी करीबी रिश्तेदार का या आपकी कंपनी का प्रॉपर्टी में कोई हित है, तो मध्यस्थता करने से पहले आपको खरीदार को लिखित में बताना होगा।
• कोई भी एग्रीमेंट, लिखित या मौखिक, जो एजेंसी का काम किसी बिना रजिस्ट्रेशन या बिना लाइसेंस वाले व्यक्ति को देता है, शून्य है (article 27)।

कानून फ़ीस एग्रीमेंट को लिखित होना ज़रूरी नहीं बताता। फिर भी इसे लिखें। मालिक के साथ आपके एजेंसी एग्रीमेंट में प्रॉपर्टी, सौदा, प्रतिशत या राशि के रूप में आपकी फ़ीस, VAT जोड़ा जाएगा या नहीं, कौन देगा, कब देय है, कोई एक्सक्लूसिविटी और एग्रीमेंट कितने समय चलेगा, यह सब लिखा होना चाहिए। इसके बिना आप 3% डिफ़ॉल्ट पर बहस करते रह जाएँगे।

VAT। Leptos Estates बताता है कि कमीशन पर VAT जोड़ा जाता है। सामान्य दर 19% है (PwC, अगस्त 2026)। €300,000 की बिक्री पर 3% फ़ीस €9,000 होती है, साथ में €1,710 VAT।

ट्रांसफ़र डिक्लेरेशन। जब मध्यस्थता से हुई बिक्री Department of Lands and Surveys (DLS) में ट्रांसफ़र होती है, तो पक्षों को डिक्लेरेशन में एजेंट का नाम, पता और फ़ीस देनी होती है। फिर एजेंट को भुगतान मिलने के 30 दिनों के अंदर घोषित राशि का 2/10,000 काउंसिल को देना होता है (article 20(5) और (6))। €300,000 की बिक्री पर यह €60 है।

2. अपने विज्ञापन साफ़ रखें

• आपके नंबर। हर विज्ञापन, पोस्ट और दस्तावेज़ पर “Licensed real estate agent”, आपका रजिस्ट्रेशन नंबर और आपका सालाना लाइसेंस नंबर (article 23)।
• मालिक। Article 33 जानबूझकर ऐसे विज्ञापन प्रकाशित करना अपराध बनाता है जिनमें मालिक का नाम और संपर्क विवरण साफ़ तौर पर न दिया हो, जब तक कि आप लाइसेंसशुदा एजेंट के रूप में काम न कर रहे हों। अपने नियोक्ता से पूछें कि वह इसे व्यवहार में कैसे लागू करता है।
• कोई झूठी पदवी नहीं। लाइसेंस न होते हुए खुद को एजेंट, सलाहकार या एजेंसी कहना अपराध है (articles 26 और 33)।
• मूल्य पर राय देने की अनुमति है। Article 22 आपको तब मूल्य पर राय देने देता है जब विक्रेता या खरीदार पूछे।
• वीज़ा का कोई वादा नहीं। निवेश के ज़रिए निवास के नियम सख़्त हैं, और निवेश के ज़रिए नागरिकता 2020 में ख़त्म हो गई (लेसन 5)।

3. खरीदार को सब कुछ बताएँ

Article 21 इस काम का दिल है। चाहे आप विक्रेता के लिए काम करें या खरीदार के लिए, आपको संभावित खरीदार को प्रॉपर्टी की भौतिक स्थिति के बारे में जो कुछ आप जानते हैं, उस पर लगे भार और कानून, अदालत या राज्य द्वारा लगाए गए किसी भी प्रतिबंध के बारे में बताना होगा। अगर आप अपने नियंत्रण से बाहर के कारणों से जानकारी नहीं पा सके, तो सौदे पर हस्ताक्षर से पहले यह बता दें। आपका €200,000 का बीमा इसी कर्तव्य के लिए है (लेसन 3)।

4. अपने क्लाइंट को जानें (Law 188(I)/2007)

Prevention and Suppression of Money Laundering Law 188(I)/2007 एस्टेट एजेंटों को बाध्य संस्थाओं में गिनता है (section 2A)। इसमें किराये भी शामिल हैं जब किराया €10,000 प्रति माह या उससे ज़्यादा हो। Michael Kyprianou & Co (मार्च 2025) जोड़ते हैं कि खरीदारों को सीधे बेचने वाले डेवलपर भी शायद इसके दायरे में हैं। आपके कर्तव्य:

1. हर क्लाइंट और किसी भी कंपनी के लाभार्थी मालिक की वैध ID से पहचान करें।
2. सौदे को समझें और पैसे के स्रोत का आकलन करें, जोखिम ज़्यादा होने पर और गहराई से।
3. राजनीतिक रूप से प्रभावशाली व्यक्तियों और प्रतिबंधों के लिए स्क्रीनिंग करें।
4. क्लाइंट को चेतावनी दिए बिना, वित्तीय खुफ़िया इकाई MOKAS को संदेह की रिपोर्ट करें।
5. कम से कम पाँच साल तक रिकॉर्ड रखें (section 68, Michael Kyprianou & Co के सारांश के अनुसार)।

ख़तरे के संकेतों में बिना कारण बताया नकद, जल्दी दोबारा बिक्री और अस्पष्ट मालिकों वाली ऑफ़शोर कंपनियाँ शामिल हैं।

नकद। वही फ़र्म लिखती है कि प्रॉपर्टी सौदों में नकद भुगतान की सीमा €10,000 है, जुड़े हुए भुगतानों सहित, और प्राप्त नकद के 10% तक का जुर्माना और पाँच साल तक की जेल हो सकती है। अपनी फ़ीस हर बार इनवॉइस के बदले बैंक ट्रांसफ़र से लें।

आपकी जाँच कौन करता है। आज काउंसिल एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग के लिए एजेंटों की निगरानी करती है। 2026 का एक ड्राफ़्ट बिल यह काम Tax Department को सौंप देगा, और EU का Regulation 2024/1624 जुलाई 2027 से ये नियम सभी रियल एस्टेट पेशेवरों पर लागू करता है (Cyprus Property News)। अपनी एजेंसी से उसकी लिखित प्रक्रिया माँगें।

5. व्यक्तिगत डेटा सुरक्षित रखें

आप पासपोर्ट, टैक्स नंबर, बैंक स्टेटमेंट और आय के सबूत इकट्ठा करते हैं। EU का GDPR लागू होता है, और 31 जुलाई 2018 से लागू Law 125(I)/2018 इसे साइप्रस के कानून में लाता है, जिसमें Commissioner for Personal Data Protection निगरानी करता है (DLA Piper)। व्यवहार में:

• सिर्फ़ उतनी जानकारी लें जितनी डील के लिए ज़रूरी है, और बताएँ कि क्यों।
• ID की कॉपी कभी भी खुले ग्रुप चैट में न भेजें।
• रखने की अवधि ख़त्म होने पर फ़ाइलें डिलीट या आर्काइव करें, AML रिकॉर्ड के पाँच साल याद रखते हुए।

6. DLS में टाइटल की सर्च करें

साइप्रस में टाइटल डीड पर मॉर्गेज, memo (किसी लेनदार का भार), prohibition या पहले से जमा बिक्री कॉन्ट्रैक्ट हो सकता है। आप इन्हें सर्च सर्टिफ़िकेट से पता करते हैं।

क्या	विवरण
फ़ॉर्म	N.50, किसी प्रॉपर्टी का सर्च सर्टिफ़िकेट, भार और prohibitions के साथ या बिना
फ़ीस	€10 साधारण, €15 भार और prohibitions के साथ
कैसे	CY Login के साथ e-Services के ज़रिए ऑनलाइन, या ज़िले के lands office को ईमेल से
कौन	मालिक, या Cap. 224 के article 51A के तहत कोई हितधारक व्यक्ति, या प्रमाणित पावर ऑफ़ अटॉर्नी रखने वाला कोई व्यक्ति

DLS की अपनी खरीदार चेकलिस्ट यह भी जोड़ती है: पुष्टि करें कि विक्रेता रजिस्टर्ड मालिक है और क्षेत्रफल मेल खाता है, कानूनी पहुँच, प्रस्तावित सड़कें और अनिवार्य अधिग्रहण जाँचें, पूछें कि VAT लागू है या नहीं, और इमारतों के लिए पुष्टि करें कि सर्टिफ़िकेट ऑफ़ अप्रूवल मौजूद है। टाइटल क्लाइंट के नाम होने से पहले उसे कभी पूरी कीमत न देने दें।

यह क्यों मायने रखता है। जुलाई 2024 में Interior Ministry ने Cyprus Mail को बताया कि DLS को 2015 के एक कानून के तहत “फँसे हुए खरीदारों” से 21,495 आवेदन मिले थे, यानी ऐसे लोग जिन्होंने घरों का भुगतान किया पर डेवलपर के मॉर्गेज या प्लानिंग उल्लंघनों के कारण टाइटल नहीं पा सके। 11,158 मामलों में टाइटल ट्रांसफ़र हो चुके थे। अगला ऐसा घर बेचने वाले एजेंट न बनें।

एजेंट किन बातों से मुसीबत में पड़ते हैं

व्यवहार	जोखिम
लाइसेंस के बिना या अपने नियोक्ता के निर्देशों से बाहर काम करना	Law 71(I)/2010 के तहत 12 महीने तक की जेल और €3,500
कोई लिखित फ़ीस एग्रीमेंट नहीं	3% डिफ़ॉल्ट और इस पर विवाद कि कौन देगा
आपके नंबरों के बिना विज्ञापन, या मालिक के विवरण के बिना निजी विज्ञापन	articles 23 और 33 के तहत अपराध
किसी ज्ञात खराबी या भार को छिपाना	article 21 का उल्लंघन, आपके बीमा पर दावे
क्लाइंट की जाँच छोड़ना या नकद लेना	AML जुर्माने और जेल की सज़ा
कोई DLS सर्च नहीं	टाइटल के बिना फँसा खरीदार, और आपकी साख ख़त्म

आपकी दैनिक आदतें

• लिखित फ़ीस एग्रीमेंट के बिना कोई लिस्टिंग नहीं, VAT सहित।
• आपके नंबरों के बिना कोई विज्ञापन नहीं, और केवल उन मालिकों के लिए जिन्होंने आपकी एजेंसी के साथ साइन किया है।
• ID और लाभार्थी मालिक की जाँच के बिना कोई रिज़र्वेशन नहीं।
• कैश नहीं।
• हर फ़ाइल में DLS सर्च सर्टिफ़िकेट।

ये नियम बदलते रहते हैं, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत ज़रूर देखें। क्लाइंट स्किल्स में इनका अभ्यास करें।

यह पाठ सामान्य जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं।