साइप्रस का बाज़ार जानें: चार शहर, खरीदार और निवास के नियम

साइप्रस एक छोटा द्वीप है जिसमें चार बहुत अलग बाज़ार हैं। Limassol में समुद्र के नज़ारे वाला फ़्लैट, Paphos के पास किसी रिटायर व्यक्ति का विला, Larnaca में नया अपार्टमेंट और Nicosia के किसी उपनगर में परिवार का घर, ये सब अलग खरीदारों को, अलग कीमतों पर, अलग कारणों से आकर्षित करते हैं। इन अंतरों को जानना ही क्लाइंट्स का भरोसा जीतता है। याद दिला दें कि यह कोर्स केवल उन इलाकों को कवर करता है जो Republic के नियंत्रण में हैं।

बड़ी तस्वीर

काउंसिल ने Department of Lands and Surveys (DLS) के आँकड़ों के हवाले से 2025 में 18,114 बिक्री कॉन्ट्रैक्ट गिने, लगभग 15% ज़्यादा, और ट्रांसफ़र मूल्य €4.7 billion से ऊपर रहा (Cyprus Mail, जनवरी 2026)। 2026 में भी रफ़्तार बनी रही: जनवरी से सितंबर तक 14,969 कॉन्ट्रैक्ट, 14% ज़्यादा (BuySell द्वारा विश्लेषित DLS आँकड़े, अक्टूबर 2026)।

कीमतें ज़्यादातर यूरोप से तेज़ बढ़ीं। Central Bank of Cyprus का आवासीय प्रॉपर्टी मूल्य सूचकांक Q2 2026 में एक साल में 8.5% और तिमाही में 2.4% बढ़ा, अपार्टमेंट 8.9% और मकान 5.8% बढ़े।

ज़िला	बिक्री कॉन्ट्रैक्ट 2025	जनवरी से सितंबर 2026	मूल्य सूचकांक, Q2 2026, एक साल पहले की तुलना में
लिमासोल	5,563	4,860 (+17%)	+7.8%
लार्नाका	3,978	3,291 (+15%)	+9.8%
निकोसिया	4,115	3,163 (+6%)	+5.7%
पाफोस	3,567	2,999 (+18%)	+9.6%
Famagusta (मुक्त क्षेत्र)	891	656 (+5%)	+10.0%

कीमतों का स्तर। ज़िले के हिसाब से प्रति वर्ग मीटर कोई आधिकारिक कीमत नहीं है। दो निजी स्रोत अंदाज़ा देते हैं। जुलाई 2025 में प्रकाशित 121,434 लिस्टिंग्स के BuySell और AXIA अध्ययन ने दो बेडरूम वाले फ़्लैटों की औसत (median) माँगी गई कीमत Limassol में लगभग €4,497 प्रति sqm, Paphos में €3,878 और Nicosia में €2,379 बताई। जनवरी 2026 में रिपोर्ट किए गए Numbeo के क्राउड-सोर्स्ड आँकड़ों ने शहर के केंद्र की कीमतें Limassol में लगभग €4,536, Paphos में €3,742, Larnaca में €3,403 और Nicosia में €2,714 बताईं। हमेशा बताएँ कि आप किस तरह का आँकड़ा दे रहे हैं: सूचकांक, माँगी गई कीमत या योगदानकर्ताओं का अनुमान।

यील्ड। Q1 2026 के RICS और KPMG सूचकांक ने अपार्टमेंट के लिए लगभग 5.4% और मकानों के लिए 3% की औसत ग्रॉस यील्ड बताई।

कौन खरीदता है

2026 के पहले नौ महीनों में 41.9% बिक्री कॉन्ट्रैक्ट पर विदेशियों ने हस्ताक्षर किए: 4,173 गैर-EU नागरिकों ने और 2,094 EU नागरिकों ने।

अक्टूबर 2025 में Cyprus Mail द्वारा रिपोर्ट किया गया Parliament को Interior Minister का जवाब दिखाता है कि खरीदार ज़िलों के हिसाब से कैसे बँटे हैं:

ज़िला	प्रमुख विदेशी खरीदार
लिमासोल	रूसी, इज़राइली, ग्रीक
पाफोस	ब्रिटिश, इज़राइली, रूसी
लार्नाका	इज़राइली, लेबनानी, ब्रिटिश
निकोसिया	ग्रीक, रोमानियाई, रूसी, लेबनानी
Famagusta	ब्रिटिश

उस जवाब की गिनती उसके अपने कुल योग से मेल नहीं खाती, इसलिए इन्हें रैंकिंग की तरह इस्तेमाल करें, सटीक संख्याओं की तरह नहीं।

चार शहर

Limassol सबसे महँगा ज़िला है और यहाँ सबसे ज़्यादा बिक्री कॉन्ट्रैक्ट होते हैं। विदेशियों में रूसी और इज़राइली खरीदार आगे हैं। अप्रैल 2026 में मुख्य पोर्टल Bazaraki पर भी इसे सबसे ज़्यादा व्यूज़ मिले (लेसन 7)। एजेंटों और डेवलपरों के बीच सबसे ज़्यादा प्रतिस्पर्धा की उम्मीद रखें।

2026 में Paphos में कॉन्ट्रैक्ट सबसे तेज़ी से बढ़े (+18%) और यह ब्रिटिश खरीदारों का ज़िला है, उसके बाद इज़राइली और रूसी।

ऊपर दिए माँगी गई कीमत के आँकड़ों के अनुसार Larnaca Limassol और Paphos से सस्ता है, यहाँ इज़राइली और लेबनानी खरीदारों की मज़बूत माँग है और 2026 में यहाँ कीमतें सबसे तेज़ी से बढ़ने वालों में रहीं।

Nicosia राजधानी है और सबसे ज़्यादा स्थानीय बाज़ार है, जहाँ विदेशियों में ग्रीक खरीदार आगे हैं। चारों में इसकी माँगी गई कीमतें सबसे कम हैं और 2026 में यहाँ कीमतें सबसे धीमी बढ़ीं।

हर एजेंट को पता होने चाहिए ये नियम

गैर-EU खरीदारों को परमिट चाहिए। जब खरीदार विदेशी व्यक्ति हो तो DLS Cap. 109 के तहत परमिट माँगता है। 2026 में Parliament ने तीसरे देशों के नागरिकों की खरीद सीमित करने के लिए चार बिलों पर बहस की, उदाहरण के लिए एक घर तक, और खेती की ज़मीन व संवेदनशील इलाकों पर रोक लगाने के लिए। अप्रैल 2026 में इन्हें टाल दिया गया और सितंबर 2026 में ये फिर से कमेटी में थे (Cyprus Property News)। किसी गैर-EU खरीदार को सलाह देने से पहले स्थिति जाँच लें।

निवेश के ज़रिए स्थायी निवास। Aliens and Immigration Regulations के Regulation 6(2) के तहत, गैर-EU निवेशक फ़ास्ट-ट्रैक स्थायी निवास परमिट पा सकता है। Michael Kyprianou & Co 2 मई 2023 से लागू नियमों का सारांश देते हैं:

• नई आवासीय प्रॉपर्टी के लिए डेवलपर को आवेदक के अपने खाते से कम से कम €300,000, VAT के बिना, का भुगतान। अन्य रास्तों में गैर-आवासीय प्रॉपर्टी, कंपनी शेयर या स्वीकृत फ़ंड शामिल हैं।
• विदेश से सालाना कम से कम €50,000 की सुनिश्चित आय, साथ में जीवनसाथी के लिए €15,000 और हर नाबालिग बच्चे के लिए €10,000।
• परिवार के लिए साफ़ आपराधिक रिकॉर्ड और स्वास्थ्य बीमा। माता-पिता को अब शामिल नहीं किया जा सकता।
• लगातार जाँच कि निवेश और आय अब भी बने हुए हैं।

सितंबर 2026 में Deputy Minister of Migration ने कहा कि साइप्रस के Schengen में शामिल होने से पहले योजना को सख़्त किया जाएगा, कि दो साल में लगभग 1,500 परमिट जारी हुए और 2013 से जारी लगभग 12,000 परमिटों की जाँच हो रही है (Cyprus Mail)। हमारी जाँच के समय कोई नया पाठ प्रकाशित नहीं हुआ था। कभी परमिट का वादा न करें: निवेशकों को किसी इमिग्रेशन वकील के पास भेजें।

निवेश के ज़रिए नागरिकता ख़त्म हो चुकी है। Al Jazeera की एक जाँच के बाद साइप्रस ने 1 नवंबर 2020 को अपनी “golden passport” योजना ख़त्म कर दी (Transparency International)। दिसंबर 2025 में Parliament ने इसके तहत नागरिकता देने का कैबिनेट का अधिकार भी हटा दिया। Cyprus Mail ने बताया कि इस योजना से 7,329 लोगों को पासपोर्ट मिले थे। किसी क्लाइंट को कभी न कहें कि घर खरीदने से पासपोर्ट मिलता है।

ऑफ-प्लान और नए निर्माण

नए घर VAT के साथ बिकते हैं। सामान्य दर 19% है। जून 2023 में प्रकाशित नियमों के तहत खरीदार के मुख्य और स्थायी निवास पर 5% दर लागू होती है (Michael Kyprianou & Co, GK Law Firm):

• पहले 130 sqm पर 5%, अगर उन 130 sqm का मूल्य €350,000 तक हो।
• घर 190 sqm से बड़ा नहीं होना चाहिए और सौदा €475,000 से ज़्यादा नहीं। किसी भी सीमा से ऊपर, पूरी कीमत पर 19% लगता है।
• खरीदार, किसी भी राष्ट्रीयता का, 10 साल वहाँ रहना चाहिए, वरना अंतर वापस देना होगा।

एक पुरानी व्यवस्था (पहले 200 sqm पर 5%) उन कुछ प्रोजेक्ट्स के लिए बची है जिनके प्लानिंग आवेदन 31 अक्टूबर 2023 तक दाखिल हुए थे, लेकिन ज़्यादा से ज़्यादा 31 दिसंबर 2026 तक। 1 जनवरी 2027 से केवल 2023 के नियम लागू होंगे।

ऑफ़-प्लान का दूसरा जोखिम टाइटल डीड है। नए फ़्लैट का खरीदार अक्सर इमारत के सर्टिफ़िकेट ऑफ़ अप्रूवल और अलग टाइटल का इंतज़ार करता है। इस बीच सुरक्षा DLS में जमा बिक्री कॉन्ट्रैक्ट है (लेसन 6)।

अपना इलाका कैसे सीखें

1. एक ज़िला चुनें और उसकी सड़कें, स्कूल, परिवहन और नए प्रोजेक्ट जानें।
2. Central Bank, DLS और RICS के आँकड़ों पर नज़र रखें, और हमेशा अपना स्रोत बताएँ।
3. अपने ज़िले में खरीदारों की प्रमुख राष्ट्रीयताएँ और उनकी भाषाएँ जानें।
4. हर डेवलपर से पूछें कि कौन-सी VAT दर लागू है, टाइटल मौजूद हैं या नहीं और ज़मीन पर मॉर्गेज है या नहीं।

कीमतें और नियम तेज़ी से बदलते हैं, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत जाँचें। CloserPass क्या कवर करता है, यह जानने के लिए साइप्रस पेज और बाज़ार देखें।

यह पाठ सामान्य जानकारी है, निवेश सलाह नहीं।