साइप्रस में शुरू से आख़िर तक एक सौदा

साइप्रस में एक बिक्री कई हाथों से गुज़रती है: आप, खरीदार का वकील, अक्सर एक बैंक, Tax Department और Department of Lands and Surveys (DLS), यानी लैंड रजिस्ट्री। आपकी अहमियत क्रम जानने, सबको समय पर रखने और यह पक्का करने में है कि VAT या ट्रांसफ़र फ़ीस से किसी को हैरानी न हो। यह लेसन एक रीसेल को फ़ॉलो करता है, फिर यूरो में दो सौदों का हिसाब करता है।

कौन क्या करता है

• आप, एजेंट या असिस्टेंट: एजेंसी एग्रीमेंट, मार्केटिंग, व्यूइंग, ऑफ़र, क्लाइंट की पहचान, तालमेल।
• खरीदार का वकील: टाइटल और परमिट जाँचता है, बिक्री कॉन्ट्रैक्ट तैयार करता है या उसकी समीक्षा करता है, उसे DLS में जमा करता है।
• बैंक: प्रॉपर्टी का मूल्यांकन करता है और लोन मंज़ूर करता है।
• Tax Department: VAT, 5% घटी हुई दर का आवेदन, और विक्रेता का टैक्स क्लियरेंस।
• DLS: जमा कॉन्ट्रैक्ट रखता है, फिर ट्रांसफ़र रजिस्टर करता है और ट्रांसफ़र फ़ीस वसूलता है।

एक रीसेल, कदम दर कदम

1. एजेंसी एग्रीमेंट। लिखित, आपकी फ़ीस और VAT के साथ (लेसन 4)।
2. ऑफ़र और रिज़र्वेशन। कई विक्रेता व्यूइंग रोकने के लिए रिज़र्वेशन डिपॉज़िट लेते हैं। हमें इसके लिए कोई ख़ास कानूनी नियम नहीं मिला। Danos & Associates (जून 2026) सलाह देते हैं कि जाँचें पैसा कौन रखता है, क्या यह वापस मिलेगा, रिज़र्वेशन कितने समय चलेगा और वकील की जाँच विफल होने पर क्या होगा।
3. पहचान। पैसा आगे बढ़ने से पहले दोनों पक्षों और किसी भी लाभार्थी मालिक की पहचान करें (लेसन 4)।
4. जाँच। वकील DLS सर्च सर्टिफ़िकेट मँगवाता है, मॉर्गेज, memos, prohibitions, पहुँच, प्लानिंग और बिल्डिंग परमिट और सर्टिफ़िकेट ऑफ़ अप्रूवल जाँचता है।
5. बिक्री कॉन्ट्रैक्ट। इसमें कीमत, भुगतान के चरण, कब्ज़ा, भार, वारंटी, चूक और ट्रांसफ़र की तारीख तय होती है।
6. DLS में जमा करना। नीचे देखें।
7. मॉर्गेज मंज़ूरी। बैंक सौदा पूरा होने से पहले लोन मंज़ूर करता है।
8. गैर-EU खरीदार के लिए परमिट। जब खरीदार विदेशी व्यक्ति हो तो DLS Cap. 109 के तहत परमिट माँगता है। Danos & Associates कहते हैं कि इसके लिए आम तौर पर कॉन्ट्रैक्ट साइन होने के बाद आवेदन किया जाता है।
9. DLS में ट्रांसफ़र। दोनों पक्ष दस्तावेज़ जमा करते हैं, खरीदार ट्रांसफ़र फ़ीस देता है, टाइटल ट्रांसफ़र होता है।
10. आपकी फ़ीस। article 20 के तहत यह बिक्री एग्रीमेंट पूरा होने पर देय है, जब तक कि आपने कुछ और तय न किया हो।

स्टाम्प ड्यूटी ख़त्म

2025 तक, बिक्री कॉन्ट्रैक्ट को जमा करने से पहले उस पर स्टाम्प ड्यूटी देनी होती थी। EY बताता है कि 31 दिसंबर 2025 को लागू टैक्स सुधार के हिस्से के रूप में स्टाम्प ड्यूटी कानून 1 जनवरी 2026 से समाप्त कर दिया गया। 2026 में साइन हुए कॉन्ट्रैक्ट पर कुछ नहीं लगता। DLS के कुछ पुराने पर्चों में अब भी स्टाम्पिंग का ज़िक्र है, और 2026 से पहले साइन हुए दस्तावेज़ अब भी पुराने नियमों के तहत आ सकते हैं।

कॉन्ट्रैक्ट DLS में जमा करें

यही वह कदम है जो खरीदार की सबसे ज़्यादा रक्षा करता है। Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011 के तहत, साइन किया गया कॉन्ट्रैक्ट हस्ताक्षर के छह महीने के अंदर ज़िले के lands office में जमा होना चाहिए। DLS कहता है कि इसे तुरंत करें। जमा होने के बाद:

• उसी प्रॉपर्टी के लिए कोई दूसरा बिक्री कॉन्ट्रैक्ट जमा नहीं हो सकता।
• कॉन्ट्रैक्ट प्रॉपर्टी पर एक भार बनाता है, जिसकी प्राथमिकता जमा करने की तारीख से तय होती है।
• अगर विक्रेता अपना दायित्व पूरा नहीं करता, तो खरीदार अदालत से ट्रांसफ़र (specific performance) या मुआवज़े का आदेश माँग सकता है।
• अगर कोई पुराना मॉर्गेज है, तो खरीदार कर्ज़ का अपना हिस्सा सीधे लेनदार को दे सकता है, और लेनदार प्रॉपर्टी छोड़ने से इनकार करे तो अदालत जा सकता है।

Kleanthous & Platis (अगस्त 2026) समझाते हैं कि अगर समय-सीमा चूक जाए, तो कॉन्ट्रैक्ट पक्षों के बीच वैध रहता है, लेकिन खरीदार तीसरे पक्षों के ख़िलाफ़ सुरक्षा खो देता है और specific performance अदालत के विवेक पर निर्भर हो जाता है। अदालत देर से जमा करने की अनुमति दे सकती है। DLS जोड़ता है कि अगर कॉन्ट्रैक्ट छह महीने के अंदर जमा नहीं हुआ तो ट्रांसफ़र फ़ीस 10% बढ़ जाती है।

VAT या ट्रांसफ़र फ़ीस

प्रॉपर्टी सौदे पर या तो VAT लगता है या ट्रांसफ़र फ़ीस, दोनों पूरे नहीं।

नए निर्माण पर VAT लगता है। सामान्य दर 19% है। 2023 के नियमों के तहत खरीदार के मुख्य घर पर 5% दर लागू होती है: पहले 130 sqm पर 5% अगर उनका मूल्य €350,000 तक हो, 190 sqm तक के घरों और €475,000 तक के सौदों के लिए (लेसन 5)। GK Law Firm बताता है कि खरीदार साइन करने के बाद और कब्ज़ा लेने से पहले Tax For All के ज़रिए ऑनलाइन आवेदन करता है।

ट्रांसफ़र फ़ीस (DLS, PwC, अगस्त 2026):

मूल्य	दर
€85,000 तक	3%
€85,001 से €170,000	5%
€170,000 से ऊपर	8%

• जब उसी बिक्री पर VAT लगा हो तो कोई ट्रांसफ़र फ़ीस नहीं (DLS, VAT Department का सर्टिफ़िकेट माँगता है)।
• जब खरीद पर VAT नहीं लगता, तब 50% छूट, जिसमें ज़्यादातर रीसेल आते हैं।
• फ़ीस कीमत पर लगती है, या बाज़ार मूल्य पर, अगर DLS Director को घोषित कीमत बहुत कम लगे।

विक्रेता पर 20% का कैपिटल गेन टैक्स बन सकता है। 1 जनवरी 2026 से आजीवन छूट मुख्य निवास के लिए €150,000 (शर्तें लागू) और अन्य बिक्री के लिए €30,000 हो गई (PwC)। ट्रांसफ़र से पहले विक्रेता को टैक्स क्लियरेंस (फ़ॉर्म N313) चाहिए।

हल किया गया उदाहरण 1: Larnaca में रीसेल फ़्लैट

एक खरीदार अपने मुख्य घर के रूप में मॉर्गेज के साथ, बिना VAT, एक रीसेल फ़्लैट के लिए €250,000 देता है। आपके एजेंसी एग्रीमेंट में 3% और VAT लिखा है, जो विक्रेता देगा।

मद	गणना	राशि
छूट से पहले ट्रांसफ़र फ़ीस	85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%	€13,200
50% छूट के बाद ट्रांसफ़र फ़ीस	13,200 x 50%	€6,600
स्टाम्प ड्यूटी	2026 में समाप्त	€0
80% लोन-टू-वैल्यू पर अपना पैसा	250,000 x 20%	€50,000
एजेंसी फ़ीस, विक्रेता द्वारा	250,000 x 3%	€7,500
फ़ीस पर VAT	7,500 x 19%	€1,425
काउंसिल को आपकी एजेंसी का भुगतान	250,000 x 2/10,000	€50

फ़ीस कैसे बनती है: पहले €85,000 पर €2,550, अगले €85,000 पर €4,250, और आख़िरी €80,000 पर €6,400।

80% का आँकड़ा प्राथमिक निवास के लिए Central Bank of Cyprus की सीमा से आता है (अन्य प्रॉपर्टी के लिए 70%), जैसा 2021 में अधिसूचित किया गया। बैंक का मौजूदा ऑफ़र जाँचें, और उसकी अपनी फ़ीस और PwC द्वारा बताई गई 1% मॉर्गेज रजिस्ट्रेशन फ़ीस जोड़ें।

हल किया गया उदाहरण 2: Limassol में नया फ़्लैट

एक खरीदार अपने मुख्य घर के रूप में डेवलपर से 110 sqm के नए फ़्लैट के लिए €300,000 देता है। GK Law Firm भी यही उदाहरण इस्तेमाल करता है।

मद	5% दर (मुख्य घर)	19% दर
VAT	€15,000	€57,000
ट्रांसफ़र फ़ीस	€0 (VAT लगा)	€0 (VAT लगा)

€42,000 का यही अंतर है जिसकी वजह से आप पहले दिन ही खरीदार की योजनाओं के बारे में पूछते हैं। अगर खरीदार 10 साल के अंदर फ़्लैट बेचता है या किराये पर देता है, तो उसे 30 दिनों के अंदर Tax Department को बताना होगा और बचे हुए सालों का अंतर वापस देना होगा।

टाइटल डीड और ट्रांसफ़र

अगर अलग टाइटल डीड मौजूद है, तो जाँच के कुछ समय बाद ट्रांसफ़र हो सकता है। पक्ष ज़िले के lands office में जमा करते हैं: ट्रांसफ़र का डिक्लेरेशन (फ़ॉर्म N270), विक्रेता का टैक्स क्लियरेंस N313, नगरपालिका, सीवरेज और पानी के सर्टिफ़िकेट, ID की कॉपी, और अगर प्रॉपर्टी पर मॉर्गेज है तो मॉर्गेज रखने वाले की सहमति। फिर DLS अपॉइंटमेंट देता है।

अगर टाइटल अभी मौजूद नहीं है, जो नए और ऑफ़-प्लान घरों में आम है, तो जमा कॉन्ट्रैक्ट ही खरीदार की सुरक्षा है, जब तक डेवलपर को इमारत का सर्टिफ़िकेट ऑफ़ अप्रूवल और अलग टाइटल नहीं मिल जाते। 2024 के Interior Ministry के आँकड़े 2015 के एक कानून के तहत 21,495 “फँसे हुए खरीदार” आवेदन दिखाते हैं, जिनमें 11,158 मामलों में टाइटल ट्रांसफ़र हुए। हर डेवलपर से पूछें कि ज़मीन पर मॉर्गेज है या नहीं और टाइटल कब आने की उम्मीद है।

ऑफ-प्लान और नए निर्माण

ऑफ़-प्लान खरीद में कॉन्ट्रैक्ट चरणबद्ध भुगतान तय करता है। पक्का करें कि खरीदार का वकील:

• कॉन्ट्रैक्ट तुरंत DLS में जमा करे।
• प्लानिंग और बिल्डिंग परमिट जाँचे।
• पुष्टि करे कि डेवलपर ने DLS में यूनिट का value ratio दाखिल किया है, जो ज़मीन पर किसी भी मॉर्गेज में खरीदार का हिस्सा तय करता है।
• अगर खरीदार योग्य है तो 5% VAT का आवेदन समय पर दाखिल करे।

टैक्स, फ़ीस और लोन के नियम बदलते रहते हैं, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत जाँचें। सेल्स ट्रेनिंग के साथ अभ्यास करें।

यह पाठ सामान्य जानकारी है, कानूनी या टैक्स सलाह नहीं।