फ़्रांस में रोज़ाना पालन किए जाने वाले नियम

एजेंटों के लिए फ़्रांसीसी नियम विस्तृत हैं, और उनकी जाँच होती है। जब उपभोक्ता संरक्षण प्राधिकरण DGCCRF ने 2019 में 2,175 एजेंसी संस्थानों का सर्वे किया, तो उसे उनमें से 64% में गड़बड़ियाँ मिलीं और उसने 1,706 चेतावनियाँ, 1,765 आदेश और 114 आपराधिक रिपोर्ट जारी कीं। ज़्यादातर समस्याएँ mandats और फ़ीस डिस्प्ले से आईं। यह पाठ नियमों को रोज़ की आदतों में बदलता है।

1. mandat नहीं, तो बातचीत नहीं

जब तक लिखित mandat साइन न हो, आप किसी क्लाइंट के लिए प्रॉपर्टी की बातचीत नहीं कर सकते। DGCCRF बताता है कि इसमें साफ़ तौर पर क्या लिखा होना चाहिए:

• पक्ष और प्रॉपर्टी।
• अवधि।
• फ़ीस और उसे कौन देता है, विक्रेता या ख़रीदार।
• यह एक्सक्लूसिव है या सामान्य।
• इसे कैसे ख़त्म किया जा सकता है।

mandat कार्ड धारक के नाम पर साइन होता है, आपके नहीं, और आपकी शक्तियाँ आपके attestation d’habilitation से तय होती हैं (पाठ 2)। DGCCRF अधूरे या अनियमित mandat को भ्रामक प्रथा मानता है।

एजेंसी से बाहर साइन हुआ? जब mandat क्लाइंट के घर पर या दूर से साइन होता है, तो उपभोक्ता क़ानून के अनुसार क्लाइंट को वापसी फ़ॉर्म मिलना चाहिए। अपनी एजेंसी से उसका ऑफ़-प्रिमाइसेस वर्ज़न माँगें और हर बार इसका इस्तेमाल करें।

2. registre des mandats रखें

हर एजेंसी को registre des mandats रखना होता है, एक रजिस्टर जिसमें सभी mandats कालानुक्रमिक क्रम में दर्ज होते हैं। DGCCRF को ढीले पन्नों पर या पेंसिल से रखे रजिस्टर मिले। दोनों ग़लत हैं। कोई लिस्टिंग पब्लिश करने से पहले जाँचें कि उसका mandat साइन और दर्ज है।

3. एक्सक्लूसिव mandats

एक्सक्लूसिव mandat आपके लिए ज़्यादा क़ीमती है, इसलिए नियम सख़्त हैं।

• अपरिवर्तनीयता तीन महीने तक सीमित है (decree 72-678, article 78, जैसा Le Blog de L’Immobilier ने अक्टूबर 2026 में सार दिया)।
• उन तीन महीनों के बाद, विक्रेता आम तौर पर पावती (acknowledgement of receipt) के साथ रजिस्टर्ड पत्र से 15 दिन के नोटिस पर इसे ख़त्म कर सकता है। अपनी एजेंसी के मॉडल में सही क्लॉज़ जाँचें।
• कोई क़ानूनी न्यूनतम या अधिकतम अवधि नहीं है, लेकिन mandat में इसे लिखना ज़रूरी है।
• loi ALUR के तहत, किसी व्यक्तिगत विक्रेता के लिए, एजेंसी को mandat के अपने आप रिन्यू होने से पहले विक्रेता को उसे ख़त्म करने के अधिकार की याद दिलानी होती है।

DGCCRF किसे भ्रामक या अवैध कहता है:

• सामान्य mandat को एक्सक्लूसिव बताना।
• ऐसे एक्सक्लूसिविटी क्लॉज़ पर भरोसा करना जो समाप्त हो चुका है।
• ऐसा क्लॉज़ जो विक्रेता से तब फ़ीस ले जब वह ख़ुद ख़रीदार ढूँढे।
• असली बिक्री के बिना फ़ीस लेना।

4. अपनी फ़ीस सही तरीक़े से दिखाएँ

10 January 2017 का arrêté तय करता है कि एजेंसियाँ उपभोक्ताओं को कैसे जानकारी दें, और DGCCRF इसे समझाता है:

• फ़ीस TTC (VAT सहित) में दिखाई गई।
• कौन देता है बताना: विक्रेता या ख़रीदार।
• खिड़की में, एजेंसी के अंदर, और वेबसाइट पर दिखाई गई, ढूँढने में आसान और अपडेटेड।
• 1 अप्रैल 2022 से (26 January 2022 का arrêté), टैरिफ़ में अधिकतम दर देनी होती है।
• “सिर्फ़ कोटेशन पर” वाला टैरिफ़, या सिर्फ़ ख़रीदार का हिस्सा दिखाने वाला टैरिफ़, नियमों के अनुसार नहीं है।

लिस्टिंग में, जब ख़रीदार फ़ीस देता है, तो कीमत आम तौर पर फ़ीस सहित और फ़ीस के बिना दोनों तरह दिखाई जाती है, फ़ीस को बिना फ़ीस वाली कीमत के प्रतिशत के रूप में। अपनी एजेंसी का टेम्पलेट arrêté से मिलाकर जाँचें, क्योंकि हमने इस कोर्स के लिए उस विवरण की पुष्टि नहीं की।

क्लाइंट के लिए “कौन देता है” क्यों मायने रखता है। Agence Immobilière France का अनुमान है कि लगभग 70% बिक्री mandats में फ़ीस विक्रेता पर होती है। जब ख़रीदार देता है, तो ट्रांसफ़र टैक्स विक्रेता की शुद्ध कीमत पर लगते हैं, जिससे वे थोड़े कम होते हैं (पाठ 6)। साइन करने से पहले विक्रेता को दोनों विकल्प समझाएँ।

5. ऊर्जा नियम जानें

DPE (एनर्जी परफ़ॉर्मेंस सर्टिफ़िकेट) अब तय करता है कि कोई घर किराये पर दिया जा सकता है या नहीं। loi Climat et résilience के तहत, जैसा Hellio सार देता है:

DPE क्लास	नई लीज़ और रिन्यूअल से प्रतिबंधित
G	1 जनवरी 2025 से
F	2028 से
E	2034 से

प्रतिबंध फ़र्निश्ड टूरिस्ट किराये पर भी लागू होते हैं। हर निवेशक ख़रीदार को DPE क्लास और किराये के लिए उसका मतलब बताएँ।

2026 का एक बदलाव। 1 जनवरी 2026 से, DPE में बिजली के लिए इस्तेमाल होने वाला गुणांक 2.3 से घटकर 1.9 हो गया। LocService ने एक अनुमान बताया कि बिजली से गर्म होने वाले लगभग 850,000 घर F और G क्लास से बाहर निकलेंगे। हाल के DPE वाले मालिक ADEME से अपडेटेड सर्टिफ़िकेट डाउनलोड कर सकते हैं। किसी विक्रेता को यह बताने से पहले कि घर किराये पर नहीं दिया जा सकता, जाँच लें।

6. शॉर्ट-टर्म किराये

कोत दाज़ूर और पेरिस में कई निवेशक ख़रीदार हॉलिडे किराये के बारे में पूछते हैं। नवंबर 2024 के loi Le Meur ने नियम बदले (Optimhome):

• micro-BIC टैक्स व्यवस्था के तहत, बिना क्लासिफ़िकेशन वाले फ़र्निश्ड टूरिस्ट किराये को €15,000 की आय तक 30% छूट मिलती है (क्लासिफ़ाइड: €77,700 तक 50%)।
• मेयर मुख्य निवास को किराये पर देना 120 की जगह साल में 90 दिन तक सीमित कर सकते हैं, और कोटा तय कर सकते हैं।
• लगभग सभी communes में रजिस्ट्रेशन नंबर ज़रूरी है।

कभी हॉलिडे किराये की आय का वादा न करें। ख़रीदार को टाउन हॉल के नियमों और किसी टैक्स सलाहकार के पास भेजें।

7. अपने क्लाइंट को जानें और डेटा सुरक्षित रखें

आप ID, पैसे के सबूत और परिवार की जानकारी संभालेंगे। अपनी एजेंसी से उसकी लिखित क्लाइंट पहचान प्रक्रिया माँगें और हर फ़ाइल पर उसका पालन करें। कभी ओपन ग्रुप चैट में ID की कॉपी न भेजें, और सिर्फ़ उतना रखें जितना सौदे के लिए ज़रूरी है।

एजेंट किन बातों से मुसीबत में पड़ते हैं

व्यवहार	जोखिम
बिना साइन और दर्ज mandat के बातचीत करना	DGCCRF की नज़र में भ्रामक प्रथा
attestation d’habilitation के बिना काम करना	आपके और कार्ड धारक दोनों के लिए अवैध प्रथा
फ़ीस TTC में नहीं, कौन देता है या अधिकतम दर के बिना	DGCCRF की चेतावनी या आदेश
सामान्य mandat को एक्सक्लूसिव बताकर बेचना	भ्रामक प्रथा
विक्रेता के ख़ुद बेचने पर फ़ीस वाला क्लॉज़	अवैध क्लॉज़
agent commercial के रूप में डिपॉज़िट लेना	आपके स्टेटस का उल्लंघन
किसी निवेशक के साथ DPE क्लास को नज़रअंदाज़ करना	ऐसा ख़रीदार जो घर किराये पर नहीं दे सकता

आपकी दैनिक आदतें

• रजिस्टर में दर्ज साइन किए गए mandat के बिना कोई लिस्टिंग नहीं।
• वापसी फ़ॉर्म के बिना कोई ऑफ़-प्रिमाइसेस mandat नहीं।
• हर लिस्टिंग में फ़ीस, TTC, कौन देता है के साथ।
• हर फ़ाइल पर DPE क्लास जाँची गई।
• आपके हाथ में पैसा, कभी नहीं।

ये नियम बदलते रहते हैं, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत ज़रूर देखें। क्लाइंट स्किल्स में इनका अभ्यास करें।

यह पाठ सामान्य जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं।