फ़्रांस में शुरू से अंत तक एक सौदा

एक फ़्रांसीसी बिक्री कई हाथों से गुज़रती है: आप, विक्रेता, ख़रीदार, आम तौर पर एक बैंक, और notaire, वह सार्वजनिक अधिकारी जो अंतिम डीड तैयार करता है और टैक्स वसूलता है। आपकी क़ीमत क्रम जानने, सबको समय पर रखने और यह पक्का करने में है कि लागतों से कोई हैरान न हो। यह पाठ एक रीसेल, फिर एक नए प्रोजेक्ट का पालन करता है, और यूरो में आँकड़ों का हिसाब करता है।

कौन क्या करता है

• आप, négociateur या agent commercial: कार्ड धारक के mandat के तहत, मार्केटिंग, विज़िट, ऑफ़र, notaire के लिए फ़ाइल, समन्वय।
• कार्ड धारक: mandat साइन करता है, फ़ीस इनवॉइस जारी करता है और, अगर उसके पास गारंटी है, पैसा रख सकता है।
• notaire: टाइटल और फ़ाइल जाँचता है, कहे जाने पर compromis तैयार करता है या प्राप्त करता है, acte authentique साइन करता है और राज्य को टैक्स चुकाता है।
• बैंक या ब्रोकर: लोन मंज़ूर करता है।

एक रीसेल, कदम दर कदम

1. Mandat। साइन और registre des mandats में दर्ज, TTC फ़ीस और कौन देता है के साथ (पाठ 4)।
2. विज़िट और ऑफ़र। ख़रीदार लिखित ऑफ़र देता है। जाँचें कि कीमत और फ़ीस का आधार साफ़ है।
3. डायग्नोस्टिक्स और दस्तावेज़। विक्रेता तकनीकी डायग्नोस्टिक्स देता है, जिनमें DPE शामिल है, और फ़्लैट के लिए बिल्डिंग के दस्तावेज़।
4. Compromis या promesse de vente। प्री-कॉन्ट्रैक्ट कीमत, शर्तें, डीड की तारीख़ और कोई डिपॉज़िट तय करता है। इसे निजी तौर पर, एजेंसी में, या notaire के सामने साइन किया जा सकता है।
5. 10 दिन की वापसी अवधि। नीचे देखें।
6. लोन की मंज़ूरी। बैंक डीड से पहले लोन मंज़ूर करता है।
7. Acte authentique। notaire के सामने साइन होता है, जो पैसा प्राप्त करता है और ट्रांसफ़र टैक्स चुकाता है। ख़रीदार मालिक बन जाता है।
8. आपकी फ़ीस। सिर्फ़ तभी ली जाती है जब बिक्री असल में होती है। बिना बिक्री के फ़ीस लेने वाला क्लॉज़ अवैध है (DGCCRF)।

10 दिन की वापसी अवधि

यह ख़रीदार की रक्षा करती है, और आपको यह याद होनी चाहिए। Notaires de France के अनुसार:

• यह Code de la construction et de l’habitation के article L.271-1 के तहत रेज़िडेंशियल प्रॉपर्टी के नॉन-प्रोफ़ेशनल ख़रीदार पर लागू होती है।
• यह 10 कैलेंडर दिन चलती है।
• यह साइन किए गए compromis की सूचना देने वाले रजिस्टर्ड पत्र के पहली बार पेश होने के अगले दिन शुरू होती है, या अगर compromis notaire के सामने साइन हुआ था तो साइन करने के अगले दिन।
• ख़रीदार रजिस्टर्ड पत्र से पीछे हटता है, बिना कारण बताए और बिना पेनल्टी।
• कोई भी डिपॉज़िट 21 दिनों के भीतर वापस किया जाता है।

इसलिए साइन किया गया compromis दस दिन तक पक्का सौदा नहीं है। अवधि बीतने से पहले विक्रेता से “बिक गया” न कहें।

2026 में ट्रांसफ़र टैक्स

ख़रीदार इन्हें frais de notaire कहते हैं, लेकिन राशि का ज़्यादातर हिस्सा राज्य और department को दिया जाने वाला ट्रांसफ़र टैक्स (DMTO) है। 2025 के फ़ाइनेंस क़ानून ने departments को 1 अप्रैल 2025 से 31 मार्च 2028 के बीच अपना हिस्सा 4.50% से 5.00% करने दिया। MesFraisNotaire, 1 जून 2026 की DGFiP टेबल से जाँचा गया, बताता है:

स्थिति	रीसेल पर कुल DMTO
दर बढ़ाने वाले 89 departments, जिनमें पेरिस (75), Rhône (69) और Gironde (33) शामिल हैं	6.31% (अक्सर 6.32% तक राउंड किया जाता है)
बिना बढ़ोतरी वाले 11 departments, जिनमें Alpes-Maritimes (06) शामिल है	5.81%
दर बढ़ाने वाले department में योग्य पहली बार ख़रीदार	5.81%

उसी साइट का FAQ Alpes-Maritimes पर असंगत है, इसलिए हवाला देने से पहले DGFiP टेबल जाँचें।

MesFraisNotaire के उदाहरणों में रीसेल पर ख़रीदार की सभी लागतें, टैक्स और notaire की फ़ीस और ख़र्च, कीमत का लगभग 7.2% से 7.8% रहीं।

हल किया गया उदाहरण 1: पेरिस में एक रीसेल फ़्लैट

एक ख़रीदार पेरिस में रीसेल फ़्लैट के लिए €250,000 देता है। MesFraisNotaire के अनुसार ख़रीदार की कुल लागत का अनुमान: 7.81%, यानी लगभग €19,525। एजेंसी फ़ीस mandat के अनुसार इसके ऊपर है या कीमत में शामिल है।

अगर mandat 5% TTC फ़ीस विक्रेता पर रखता है, तो एजेंसी विक्रेता को €12,500 TTC इनवॉइस करती है, और ख़रीदार की लागत €250,000 पर गिनी जाती है।

हल किया गया उदाहरण 2: कौन देता है, इससे टैक्स बदलते हैं

लियोन का एक विक्रेता शुद्ध €400,000 चाहता है। फ़ीस €20,000 TTC है।

विकल्प	डीड में कीमत	6.31% पर DMTO
विक्रेता फ़ीस देता है	€420,000	€26,502
ख़रीदार फ़ीस देता है	€400,000 (और €20,000 फ़ीस)	€25,240

जब ख़रीदार देता है, तो ट्रांसफ़र टैक्स विक्रेता की शुद्ध कीमत पर लगते हैं, जिससे यहाँ लगभग €1,262 बचते हैं। Agence Immobilière France इस असर को नोट करता है, और अनुमान लगाता है कि लगभग 70% mandats अब भी फ़ीस विक्रेता पर रखते हैं।

हल किया गया उदाहरण 3: कोत दाज़ूर पर एक रीसेल

एक ख़रीदार Alpes-Maritimes में एक फ़्लैट के लिए €340,000 देता है, जहाँ DMTO 5.81% पर रहा। MesFraisNotaire के अनुसार ख़रीदार की कुल लागत का अनुमान: 7.19%, लगभग €24,446।

एक नया प्रोजेक्ट: VEFA

ऑफ़-प्लान ख़रीद के लिए, क़दम बदल जाते हैं:

1. Contrat de réservation। ख़रीदार यूनिट रिज़र्व करता है और डिपॉज़िट दे सकता है, जो क़ानून से सीमित है: अगर बिक्री एक साल के भीतर साइन होनी है तो 5%, दो साल के भीतर 2%, उससे आगे कुछ नहीं (Le Mag Juridique; ज़्यादातर टेक्स्ट इन नियमों को Code के articles R.261-28 से R.261-31 में रखते हैं, इसलिए नंबर जाँचें)।
2. notaire के सामने VEFA में Acte de vente।
3. चरणबद्ध भुगतान, article R.261-14 से सीमित: नींव पर अधिकतम 35%, बिल्डिंग के watertight (hors d’eau) होने पर 70%, पूरा होने पर 95%, और आख़िरी 5% हैंडओवर पर, जिसे कमियाँ दर्ज होने पर एस्क्रो में रखा जा सकता है। देर से भुगतान की पेनल्टी 1% प्रति माह तक सीमित है।
4. हैंडओवर और कमियों (reservations) की सूची।

उदाहरण: बोर्डो में €400,000 का नया फ़्लैट, बिक्री एक साल के भीतर साइन।

चरण	कुल अधिकतम भुगतान	जिसमें से इस चरण पर
रिज़र्वेशन डिपॉज़िट (5%)	€20,000	€20,000
नींव (35%)	€140,000	€120,000
Watertight (70%)	€280,000	€140,000
पूरा होना (95%)	€380,000	€100,000
हैंडओवर (100%)	€400,000	€20,000

डिपॉज़िट कीमत में से घटाया जाता है। हर रेज़िडेंशियल VEFA को किसी बैंक, बीमा कंपनी या गारंटी कंपनी से garantie financière d’achèvement (GFA) भी चाहिए, जो डेवलपर के विफल होने पर बिल्डिंग पूरी होना पक्का करती है (Homunity)। नए घर की पहली बिक्री पर ख़रीदार की लागत आम तौर पर रीसेल से काफ़ी कम बताई जाती है, लेकिन हमने इस कोर्स के लिए दर की पुष्टि नहीं की, इसलिए रीसेल के आँकड़े बताने के बजाय notaire से अनुमान माँगें।

विक्रेता का पक्ष: कैपिटल गेन

नॉन-रेज़िडेंट विक्रेता अक्सर पूछते हैं कि उन्हें कितना देना होगा। David Notaires नियम बताता है:

• लाभ पर 19% इनकम टैक्स, साथ ही 17.2% सोशल लेवी, या EEA या स्विस सोशल सिक्योरिटी योजना से जुड़े विक्रेताओं के लिए सिर्फ़ 7.5%।
• €50,000 से ज़्यादा के लाभ पर 2% से 6% का सरटैक्स।
• छठे साल से होल्डिंग छूट: 22 साल बाद कोई इनकम टैक्स नहीं, 30 साल बाद कोई सोशल लेवी नहीं।
• अगर विक्रेता EEA से बाहर रहता है, कीमत €150,000 से ज़्यादा है और प्रॉपर्टी 30 साल से कम रखी गई है, तो फ़िस्कल प्रतिनिधि चाहिए।

फ़र्निश्ड किराये। 15 फ़रवरी 2025 से हुई बिक्री के लिए, LMNP real regime के तहत लिया गया डेप्रिसिएशन लाभ की गणना में वापस जोड़ा जाता है (NBE Avocats)। फ़र्निश्ड किराये पर देने वाले निवेशकों को बेचने से पहले अपने अकाउंटेंट से पूछना चाहिए।

मॉर्गेज

अक्टूबर 2026 में ब्रोकर औसत 15 साल पर 3.50%, 20 साल पर 3.66% और 25 साल पर 3.75% थे (PAP.fr)। अपने ख़रीदारों को ऑफ़र देने से पहले, जल्दी ही किसी ब्रोकर से मिलवाएँ।

टैक्स, फ़ीस और दरें बदलती हैं, इसलिए कोई क़दम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत जाँचें। सेल्स ट्रेनिंग के साथ अभ्यास करें।

यह पाठ सामान्य जानकारी है, कानूनी या टैक्स सलाह नहीं।