जॉर्जिया में रोज़ाना पालन किए जाने वाले नियम

जॉर्जिया में कर्तव्यों की सूची वाला कोई एजेंट कानून नहीं है, इसलिए आप रोज़ जिन नियमों का पालन करते हैं वे आपके कॉन्ट्रैक्ट, Public Registry, कीमतों के मुद्रा नियम और सामान्य अच्छे अभ्यास से आते हैं। खोने के लिए कोई लाइसेंस न होने पर, आपके करियर की रक्षा केवल आपकी प्रतिष्ठा करती है। ज़्यादातर समस्याएँ ऐसी फ़ीस से आती हैं जिसे किसी ने लिखा नहीं, ऐसे फ़्लैट से जिसके मालिक की किसी ने जाँच नहीं की, या ऐसे ऑफ़-प्लान वादे से जिसे कोई निभा नहीं सका। यह लेसन नियमों को आदतों में बदलता है।

1. कमीशन लिखित में तय करें

कोई कानूनी दर नहीं है, और TbilisiExperts (जुलाई 2026) बताता है कि कमीशन नियंत्रित नहीं है। आम मानक (लेसन 1) हैं: रीसेल पर लगभग 3%, जो विक्रेता देता है (ExpatHub), GeorgiaExpats (2026) के अनुसार 2% से 3%, और नई इमारत पर खरीदार के लिए कुछ नहीं, जहाँ डेवलपर भुगतान करता है। क्योंकि कानून में कुछ भी इस कमी को नहीं भरता, आपका लिखित एग्रीमेंट ही आपकी एकमात्र सुरक्षा है। इसमें यह लिखा होना चाहिए:

• प्रॉपर्टी और डील (बिक्री या किराया)।
• कमीशन, प्रतिशत या राशि के रूप में, मुद्रा, और कौन भुगतान करता है।
• यह कब देय है: साइनिंग पर, या NAPR में रजिस्ट्रेशन पर।
• क्या VAT जुड़ता है, अगर आपका बिज़नेस इसे लेता है।
• क्या मैंडेट एक्सक्लूसिव है, और कितने समय के लिए।
• दूसरी एजेंसी के साथ बाँटी गई डील कैसे बँटेगी।

2. पहले Public Registry जाँचें

जॉर्जिया में हर प्रॉपर्टी अधिकार National Agency of Public Registry (NAPR) द्वारा दर्ज किया जाता है। किसी फ़्लैट का विज्ञापन करने या खरीदार को डिपॉज़िट देने देने से पहले रजिस्ट्री एक्सट्रैक्ट लें और जाँचें:

1. मालिक। विक्रेता रजिस्टर्ड मालिक होना चाहिए, या उसके पास मालिक की वैध पावर ऑफ़ अटॉर्नी होनी चाहिए। रिमोट विक्रेता और खरीदार अक्सर नोटरीकृत, एपोस्टिल की गई पावर ऑफ़ अटॉर्नी का उपयोग करते हैं (ExpatHub; GeorgiaExpats)।
2. प्रॉपर्टी। पता, क्षेत्रफल और प्रकार आपके विज्ञापन से मेल खाने चाहिए।
3. इस पर दर्ज कुछ भी। हर एंट्री पढ़ें और जो कुछ समझ न आए उसके बारे में किसी वकील से पूछें।
4. ऑफ़-प्लान के लिए, क्या डेवलपर ज़मीन का मालिक है और खरीदार भावी मालिक के रूप में कैसे दर्ज होते हैं (नियम 4 और लेसन 6)।

ज़मीन एक विशेष मामला है। कृषि भूमि जॉर्जियाई नागरिकों और संस्थाओं तक सीमित है, सीमित अपवादों के साथ (GRATA International, सितंबर 2025)। किसी विदेशी खरीदार को प्लॉट दिखाने से पहले भूमि श्रेणी जाँचें।

3. कीमतें लारी में विज्ञापित करें

जुलाई 2017 से जॉर्जिया में बिज़नेस को कीमतें GEL में विज्ञापित करनी होती हैं। ISET Policy Institute (फ़रवरी 2017) द्वारा बताए गए दंड चेतावनी से शुरू होते हैं, फिर 1,000 GEL, फिर 5,000 GEL।

व्यवहार में प्रॉपर्टी की कीमत USD में बताई जाती है और अक्सर भुगतान भी USD में होता है। GeorgiaExpats (2026) के अनुसार त्बिलिसी की ज़्यादातर डील की कीमत डॉलर में तय और सेटल होती है। ExpatHub कहता है कि GEL ही एकमात्र वैध मुद्रा है और कॉन्ट्रैक्ट में USD समतुल्य लिखा जाता है। आज विदेशी मुद्रा में सेटलमेंट कैसे काम करता है, इस पर स्रोत टकराते हैं, इसलिए:

• विज्ञापनों में और अपनी वेबसाइट पर कीमत GEL में दिखाएँ। आप USD समतुल्य जोड़ सकते हैं।
• कॉन्ट्रैक्ट में मुद्रा पर वकील या रजिस्ट्री के शब्दों का पालन करें।
• किसी क्लाइंट से कभी वादा न करें कि कानूनी रूप से पैसा कैसे जाना चाहिए। बैंक और वकील से पूछें।

4. ऑफ़-प्लान ईमानदारी से बेचें

ऑफ़-प्लान जॉर्जियाई बाज़ार का मूल है, और सुरक्षा कवच पतला है। Legal.ge (अक्टूबर 2026) और SOVA (अक्टूबर 2026) को escrow की माँग करने वाला कोई कानून और डेवलपर्स का कोई रजिस्टर नहीं मिला। SOVA द्वारा उद्धृत एक अर्थशास्त्री ने डेवलपर इंस्टॉलमेंट प्लान के बारे में कहा: वहाँ कोई नियमन नहीं है। GeorgiaExpats (2026) जोड़ता है कि आम 10% डिपॉज़िट आमतौर पर नॉन-रिफ़ंडेबल होता है, और कुछ डेवलपर डिपॉज़िट escrow में रखते हैं, लेकिन कई नहीं।

इसलिए कभी न कहें:

• “आपका पैसा सुरक्षित है”, जब तक कॉन्ट्रैक्ट ठीक-ठीक न दिखाए कि कैसे, जैसे कॉन्ट्रैक्ट में नामित escrow खाता।
• “पूरा होने की गारंटीड तारीख”, जब कॉन्ट्रैक्ट डेवलपर को छूट देता हो।
• “गारंटीड रेंटल यील्ड”, जब तक यह डेवलपर का लिखित दायित्व न हो, और तब भी समझाएँ कि इसके पीछे कौन खड़ा है।
• “इससे आपको रेज़िडेंस मिलेगा”, जब तक सर्टिफ़ाइड अप्रेज़ल के तहत मूल्य 150,000 USD तक न पहुँचे (Erickson Immigration Group, फ़रवरी 2026)। और कभी यह न सुझाएँ कि रेज़िडेंस काम करने का अधिकार देता है (लेसन 2)।

इमारत की सुरक्षा ईमानदारी का हिस्सा है। 26 May Street पर 2021 में बातूमी में इमारत गिरने के बाद, जिसमें नौ लोगों की मौत हुई और जो अवैध बदलावों से जुड़ी थी, OC Media ने बताया कि जॉर्जिया में आर्किटेक्ट और निर्माण कंपनियाँ लाइसेंस प्राप्त नहीं होतीं। कोई भी यूनिट बेचने से पहले परमिट और डेवलपर के पिछले प्रोजेक्ट्स के बारे में पूछें।

5. फिर भी अपने क्लाइंट को जानें

एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग कानून के तहत एजेंट obliged entities नहीं हैं, लेकिन NAPR है (MONEYVAL, दिसंबर 2024)। रजिस्ट्री रजिस्ट्रेशन के समय सवाल पूछेगी, और जो एजेंसी उसके पास संदिग्ध खरीदार लाती है वह टिकेगी नहीं। रोज़ाना अभ्यास के रूप में:

1. हर खरीदार और विक्रेता की, और किसी भी कंपनी के पीछे के असली मालिक की पहचान करें।
2. पैसे को समझें: यह कहाँ से आता है और कैसे पहुँचेगा।
3. अपनी फ़ीस बैंक ट्रांसफ़र से, इनवॉइस के बदले लें, कभी नकद नहीं।
4. आपने क्या जाँचा, उसका रिकॉर्ड रखें।

लोग किन वजहों से मुश्किल में पड़ते हैं

व्यवहार	जोखिम
बिना वर्क परमिट काम करने वाला विदेशी	कर्मचारी और नियोक्ता के लिए 2,000 GEL का जुर्माना, दोबारा होने पर दोगुना और तिगुना (लेसन 2)
कोई लिखित कमीशन समझौता नहीं	सहारे के लिए कोई कानूनी डिफ़ॉल्ट नहीं, और कौन देगा इस पर विवाद
रजिस्ट्री एक्सट्रैक्ट के बिना फ़्लैट का विज्ञापन	कुछ ऐसा बेचना जिसका विक्रेता मालिक नहीं है, या जिसे वह बेच नहीं सकता
विज्ञापनों में केवल USD में कीमतें	एक चेतावनी, फिर 1,000 और 5,000 GEL के जुर्माने
ऑफ़-प्लान डिपॉज़िट को “सुरक्षित” कहना	ऐसा खरीदार जो नॉन-रिफ़ंडेबल डिपॉज़िट खो देता है और आपको दोष देता है
किसी विदेशी खरीदार को कृषि भूमि दिखाना	ऐसी खरीद जिस पर कानून पाबंदी लगाता है

आपकी दैनिक आदतें

• लिखित कमीशन समझौते के बिना कोई लिस्टिंग नहीं।
• रजिस्ट्री एक्सट्रैक्ट के बिना कोई विज्ञापन नहीं और कोई डिपॉज़िट नहीं।
• हर विज्ञापन की कीमत GEL में।
• ऐसा कोई ऑफ़-प्लान वादा नहीं जो डेवलपर के कॉन्ट्रैक्ट में लिखा न हो।
• कोई नकद फ़ीस नहीं, और ऐसा कोई क्लाइंट नहीं जिसका पैसा आप न समझते हों।

ये नियम बदलते रहते हैं, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत ज़रूर देखें। क्लाइंट स्किल्स में इनका अभ्यास करें।

यह लेसन सामान्य जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं। CloserPass, NAPR या जॉर्जिया की किसी भी सरकारी संस्था से संबद्ध नहीं है।