जॉर्जियाई बाज़ार को जानें: त्बिलिसी और बातूमी

जॉर्जिया का प्रॉपर्टी बाज़ार असल में दो बाज़ार है। त्बिलिसी एक राजधानी है जहाँ ज़्यादातर खरीदार जॉर्जियाई परिवार हैं, और ऊपर से निवेशक। बातूमी काला सागर का एक रिसॉर्ट है जहाँ लगभग आधे फ़्लैट विदेशी खरीदते हैं। कीमतें, खरीदार, भाषाएँ और जोखिम अलग हैं। दोनों को ऐसे आँकड़ों के साथ जानना जिनका आप स्रोत दे सकें, यही क्लाइंट्स का भरोसा जीतता है।

डेटा कहाँ से आता है

जॉर्जियाई बाज़ार के आँकड़े ज़्यादातर तीन जगहों से आते हैं, जैसा प्रेस में बताया जाता है:

• Galt & Taggart, एक निवेश रिसर्च फ़र्म, त्बिलिसी पर मासिक रिपोर्ट और बातूमी डेवलपर्स के सर्वे के साथ।
• TBC Capital, त्बिलिसी के मासिक आँकड़ों के लिए उद्धृत।
• Colliers Georgia, बातूमी के मासिक आँकड़ों और खरीदारों की राष्ट्रीयताओं के लिए उद्धृत।

नई इमारतों के लिए NAPR के रजिस्ट्री आँकड़े पीछे रहते हैं, क्योंकि यूनिट अक्सर देर से रजिस्टर होती हैं, इसलिए रजिस्ट्री डेटा में प्राइमरी बिक्री डेवलपर्स की रिपोर्ट से कम दिख सकती है (Galt & Taggart)। कोई भी आँकड़ा बताते समय हमेशा स्रोत और तारीख बताएँ।

त्बिलिसी

वॉल्यूम। 2025 में त्बिलिसी में 42,388 अपार्टमेंट बिके, 4.3% ज़्यादा: प्राइमरी बाज़ार पर 20,961 (5.2% ज़्यादा) और सेकेंडरी बाज़ार पर 21,427 (3.5% ज़्यादा) (Galt & Taggart, जनवरी 2026)। डेवलपर सर्वे में प्राइमरी बिक्री 27.3% बढ़ी दिखी, अंतर रजिस्ट्रेशन में देरी के कारण है।

दिसंबर 2025 में कीमतें (Galt & Taggart, USD प्रति वर्ग मीटर):

सेगमेंट	कीमत
प्राइमरी बाज़ार, white frame	1,373 USD, 4.0% ज़्यादा
सेकेंडरी, नए प्रोजेक्ट	1,316 USD
सेकेंडरी, पुराने प्रोजेक्ट	लगभग 1,238 USD

“White frame” बिना फ़िनिश वाले ढाँचे और टर्नकी फ़्लैट के बीच का फ़िनिशिंग स्तर है, और Galt & Taggart इसी से नई इमारतों की कीमतों की तुलना करता है।

इलाके के अनुसार प्राइमरी कीमतें (Galt & Taggart, दिसंबर 2025):

ज़िला	USD प्रति m²
Vake	2,781
Saburtalo	1,613
Krtsanisi	1,575
Isani	1,358
Didube	1,352
Nadzaladevi	1,189
Didi Dighomi	1,076
Samgori	1,065
Gldani	1,038

Mtatsminda में 3,294 USD दिखा, लेकिन छोटे सैंपल पर। अगर आप इसे बताएँ तो यह भी कहें।

किराया और यील्ड। औसत किराया 9.8 USD प्रति m² प्रति माह था, यानी 8.6% की ग्रॉस रेंटल यील्ड (Galt & Taggart, दिसंबर 2025)।

2026 अब तक। जुलाई 2026 में 4,409 अपार्टमेंट बिके, 22% ज़्यादा, 395 million USD मूल्य के, 24% ज़्यादा। जनवरी से जुलाई तक औसत कीमत 1,348 USD प्रति m² थी, 4% ज़्यादा (SOVA, सितंबर 2026, TBC Capital के हवाले से)।

कौन खरीदता है। Colliers के अनुसार त्बिलिसी के खरीदार लगभग 90% जॉर्जियाई, 4% इज़राइली और 2% रूसी हैं (Commersant, दिसंबर 2025)। Galt & Taggart का अपना चार्ट जॉर्जियाई हिस्सा कम दिखा सकता है, इसलिए Colliers का नाम लेकर उद्धृत करें।

अनुमान। Galt & Taggart को 2026 में स्थिर माँग और एक अंक की कीमत वृद्धि की उम्मीद थी। Colliers को कीमतों में गिरावट की उम्मीद नहीं थी।

बातूमी

वॉल्यूम और मूल्य। 2025 में बातूमी में 17,478 अपार्टमेंट बिके, 15% ज़्यादा, लगभग 1.3 billion USD के बाज़ार के लिए, लगभग 24% ज़्यादा (Investor.ge, अप्रैल 2026, Galt & Taggart के हवाले से)।

कीमतें। 2025 में औसत टर्नकी कीमत 1,865 USD प्रति m² थी, जबकि 2024 में 1,699 USD और 2023 में 1,569 USD। Old Batumi 3,000 USD से ऊपर है, बाहरी इलाके 1,500 USD से कम।

यील्ड। ग्रॉस यील्ड 8.8% से गिरकर 7.4% हो गई। 2026 के लिए Galt & Taggart को स्थिर प्राइमरी बिक्री और 4% से 6% कीमत वृद्धि की उम्मीद थी।

2026 अब तक।

• पहली छमाही: 7,838 अपार्टमेंट, 11.4% ज़्यादा, 507 million USD मूल्य के, 29% ज़्यादा (Eva Estate, अगस्त 2026, Colliers के हवाले से)।
• जून: 1,468 बिक्री, विदेशी 47%, नई इमारतों का औसत 1,455 USD प्रति m², 22.6% ज़्यादा, आंशिक रूप से हाई-एंड प्रोजेक्ट्स के कारण।
• अगस्त: 1,235 बिक्री, 4.3% कम, 81 million USD मूल्य की, जिनमें विदेशी खरीदार 52% थे, जॉर्जियाई नागरिकों से आगे, और नई इमारतों का भारित औसत 1,386 USD प्रति m² (Business Media Georgia, सितंबर 2026, Colliers के हवाले से)।

कौन खरीदता है। 2025 की बिक्री में विदेशियों का हिस्सा 52% था, और सभी बिक्री में इज़राइलियों का 13% (Investor.ge, अप्रैल 2026)। Colliers का दिसंबर 2025 का बँटवारा 50% जॉर्जियाई, 16% रूसी और 9% यूक्रेनी था (Commersant)। Galt & Taggart के 2026 की पहली तिमाही के डेवलपर सर्वे में विदेशी लगभग 63% और यूरोपीय लगभग 18% थे, जिसमें यूक्रेनी, रूसी और बेलारूसी खरीदार एक साथ गिने गए (Open4Business, अक्टूबर 2026)। Investor.ge (अक्टूबर 2025) ने इज़राइल और मध्य पूर्व से बढ़ती माँग और घटती रूसी माँग की रिपोर्ट दी।

जोखिम: बिना बिका स्टॉक। सर्वे किए गए बातूमी डेवलपर्स के पास 2025 के अंत में लगभग 12,400 बिना बिके अपार्टमेंट थे, लगभग 14% ज़्यादा (Investor.ge, अप्रैल 2026)। खरीदारों के पास मोलभाव की गुंजाइश है, और आपका कर्तव्य है डेवलपर की जाँच करना (लेसन 4)।

त्बिलिसी और बातूमी साथ-साथ

	त्बिलिसी	बातूमी
बिक्री, 2025	42,388	17,478
सामान्य कीमत	1,373 USD/m² प्राइमरी white frame (दिसंबर 2025)	1,865 USD/m² टर्नकी औसत (2025)
ग्रॉस यील्ड	8.6%	7.4%
विदेशी हिस्सा	लगभग 10% (Colliers)	लगभग आधा
मददगार भाषाएँ	जॉर्जियाई, अंग्रेज़ी, हिब्रू, रूसी	रूसी, अंग्रेज़ी, हिब्रू, यूक्रेनी, जॉर्जियाई

हर एजेंट को पता होने चाहिए ये नियम

• अपार्टमेंट और गैर-कृषि प्रॉपर्टी: विदेशी जॉर्जियाई नागरिकों जैसी ही शर्तों पर स्वतंत्र रूप से खरीद सकते हैं (GRATA International, सितंबर 2025)।
• कृषि भूमि: जॉर्जियाई नागरिकों और संस्थाओं तक सीमित, सिवाय विरासत के या विदेशी स्वामित्व वाली जॉर्जियाई कंपनी के लिए सरकार द्वारा स्वीकृत निवेश योजना के तहत।
• ऑफ़-प्लान: प्री-परचेज़ एग्रीमेंट के ज़रिए खरीदार NAPR में भावी मालिक के रूप में रजिस्टर हो सकता है, और पूरा मालिकाना हक़ निर्माण पूरा होने के बाद मिलता है (Legal.ge, अक्टूबर 2026; लेसन 6)।
• रेज़िडेंस: 1 मार्च 2026 से सर्टिफ़ाइड अप्रेज़ल के तहत कम से कम 150,000 USD की प्रॉपर्टी अस्थायी रेज़िडेंस का आधार बन सकती है (Erickson Immigration Group)। यह काम करने का अधिकार नहीं देती (लेसन 2)।

अपना इलाका कैसे सीखें

1. एक इलाका या बातूमी का एक हिस्सा चुनें और उसमें घूमें: ट्रांसपोर्ट, स्कूल, समुद्र तट, नए प्रोजेक्ट।
2. प्रेस के ज़रिए Galt & Taggart, TBC Capital और Colliers पर नज़र रखें, और हमेशा स्रोत और तारीख बताएँ।
3. अपने खरीदारों की भाषाएँ सीखें: रूसी और अंग्रेज़ी ज़्यादातर विदेशी पूछताछ कवर करती हैं, हिब्रू इज़राइली खरीदारों के साथ मदद करती है।
4. हर डेवलपर से उसके पिछले प्रोजेक्ट्स, परमिट और बिना बिके स्टॉक के बारे में पूछें।

कीमतें और नियम तेज़ी से बदलते हैं, इसलिए कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत जाँचें। CloserPass क्या कवर करता है, यह जानने के लिए जॉर्जिया पेज और बाज़ार देखें।

यह पाठ सामान्य जानकारी है, निवेश सलाह नहीं।