जॉर्जिया में रियल एस्टेट में आपके पहले 90 दिन

पहले तीन महीने तय करते हैं कि आप इस काम में टिकेंगे या नहीं। जॉर्जिया में कोई आपको शुरू करने से नहीं रोकता, जो अवसर भी है और जाल भी: नए लोग इसलिए विफल होते हैं क्योंकि वे लीड्स का इंतज़ार करते हैं, दिनचर्या छोड़ देते हैं या, विदेशियों के मामले में, परमिट से पहले शुरू कर देते हैं। यह एक आसान योजना है जो त्बिलिसी और बातूमी दोनों में काम करती है।

दिन 1 से 30: तैयारी करें और सीखें

1. काम करने का अधिकार लें। अगर आप विदेशी हैं, तो आपका वर्क परमिट सबसे पहले आता है, कर्मचारी हों या सेल्फ़-एम्प्लॉयड। इसमें 30 कैलेंडर दिन, या एक्सपेडाइटेड में 10 कार्य दिवस लगते हैं (Legal.ge, फ़रवरी 2026)। उस समय का उपयोग पढ़ाई के लिए करें, फ़्लैट दिखाने के लिए नहीं।
2. अपना स्टेटस तय करें। कर्मचारी कॉन्ट्रैक्ट, या आपका IE रजिस्ट्रेशन और एक अकाउंटेंट जो 1% व्यवस्था से ब्रोकरेज के बाहर होने की रिपोर्ट जानता हो (लेसन 3)।
3. एजेंसी की प्रक्रिया सीखें। उसका कमीशन एग्रीमेंट, वह रजिस्ट्री एक्सट्रैक्ट कैसे निकालती है, डेवलपर्स और क्लाइंट्स की जाँच कैसे करती है (लेसन 4)।
4. एक इलाका सीखें। त्बिलिसी का कोई इलाका जैसे Saburtalo या Vake, या बातूमी का एक हिस्सा। उसमें घूमें और वहाँ अपनी एजेंसी की हर लिस्टिंग देखें।
5. आँकड़े सीखें। कोई ट्रांसफ़र टैक्स नहीं, 150 GEL की स्टैंडर्ड NAPR फ़ीस, दो साल के भीतर रीसेल पर 5% टैक्स, 150,000 USD की रेज़िडेंस सीमा और GEL विज्ञापन नियम। क्लाइंट सबसे पहले इन्हीं पर आपको परखते हैं (लेसन 6)।
6. GNARE पर विचार करें। इसके स्वैच्छिक सर्टिफ़िकेशन कोर्स की लागत सदस्यों के लिए 750 GEL और अन्य के लिए 900 GEL है (GNARE)।

दिन 31 से 60: लोगों को ढूँढें

मालिक ही असली बिज़नेस हैं। एक लिस्टिंग खरीदारों को आप तक लाती है। प्रॉस्पेक्टिंग का कम से कम आधा समय मालिकों पर लगाएँ।

पोर्टल (Stratos, मार्च 2026; Madloba, अक्टूबर 2026):

• myhome.ge, जिसे सबसे बड़ा बताया जाता है। इसे TNET चलाती है, जो अपने प्लेटफ़ॉर्म पर हर महीने 2 million यूनिक यूज़र तक का दावा करती है, और Livo की भी मालिक है (TNET)।
• ss.ge, कई मालिकों की लिस्टिंग वाली क्लासिफ़ाइड साइट। इसे रोज़ देखें और अकेले बेचने वाले मालिकों को कॉल करें।
• korter.ge, नई इमारतों पर केंद्रित, आपके इलाके के हर प्रोजेक्ट को जानने के लिए उपयोगी।
• place.ge.

मैसेजिंग चैनल। किराये के लिए Facebook ग्रुप और Telegram चैनल बहुत इस्तेमाल होते हैं (Madloba)। बातूमी में एजेंसियाँ विदेशियों को WhatsApp और Telegram पर रूसी और अंग्रेज़ी में बड़े पैमाने पर बेचती हैं। हर एक पर एक छोटी, स्रोत वाली प्रोफ़ाइल के साथ प्रोफ़ेशनल अकाउंट बनाएँ।

खरीदारों को जानें। त्बिलिसी में लगभग 90% खरीदार जॉर्जियाई हैं, फिर इज़राइली और रूसी खरीदार (Colliers, Commersant के ज़रिए, दिसंबर 2025)। बातूमी में 2025 में 52% फ़्लैट विदेशियों ने खरीदे, जिसमें इज़राइली सभी बिक्री का 13% थे (Investor.ge, अप्रैल 2026)। आपकी भाषाएँ तय करती हैं कि आप कौन सी लीड्स संभाल सकते हैं।

डेवलपर। अपने इलाके के सेल्स ऑफ़िस जाएँ, उनकी भुगतान योजनाएँ सीखें, और पूछें कि वे एजेंसियों के साथ कैसे काम करते हैं। नई इमारतों पर डेवलपर आमतौर पर एजेंसी को भुगतान करता है।

दिन 61 से 90: डील में बदलें

• हर खरीदार को क्वालिफ़ाई करें। बजट, कैश, किस्तें या मॉर्गेज, समय-सीमा, राष्ट्रीयता, घर या निवेश, और क्या वे रेज़िडेंस चाहते हैं।
• हर रीसेल विज़िट से पहले रजिस्ट्री एक्सट्रैक्ट निकालें, ऑफ़र के बाद नहीं।
• हर ऑफ़-प्लान खरीदार के साथ डेवलपर का कॉन्ट्रैक्ट पढ़ें, और साफ़ बताएँ कि कब डिपॉज़िट नॉन-रिफ़ंडेबल है (GeorgiaExpats, 2026)।
• हर व्यूइंग के बाद 24 घंटों के भीतर फ़ॉलो-अप करें।
• सिर्फ़ विज़िट नहीं, NAPR में अपने पहले रजिस्ट्रेशन का लक्ष्य रखें।

एक दैनिक दिनचर्या

समय	काम
9:00 से 11:00	प्रॉस्पेक्टिंग: मालिकों को कॉल, ss.ge और myhome.ge की जाँच, नेटवर्क मैसेज
11:00 से 13:00	व्यूइंग और मूल्यांकन
14:00 से 15:00	फ़ॉलो-अप, CRM अपडेट, WhatsApp और Telegram जवाब
15:00 से 18:00	विज़िट, डेवलपर विज़िट, कंटेंट, बाज़ार अध्ययन
दिन के अंत में	कल की योजना बनाएँ, तीन सफलताएँ और एक सबक दर्ज करें

बातूमी में अपने खरीदारों के टाइम ज़ोन के अनुसार घंटे बदलें, लेकिन प्रॉस्पेक्टिंग का समय निश्चित रखें। व्यस्त दिन पर सबसे पहले यही गायब होता है, और यही कारण है कि एक महीने बाद आपकी पाइपलाइन सूख जाती है।

आपके टूल

• एक CRM जिसमें हर संपर्क, व्यूइंग और फ़ॉलो-अप की तारीख हो।
• उन पोर्टलों पर खाते जिनका आपकी एजेंसी उपयोग करती है।
• WhatsApp और Telegram बिज़नेस अकाउंट।
• अच्छी फ़ोटो और वीडियो क्वालिटी वाला फ़ोन।
• टेम्पलेट: कमीशन एग्रीमेंट, क्लाइंट पहचान फ़ॉर्म, खरीदार क्वालिफ़िकेशन शीट और NAPR फ़ीस और विक्रेता के टैक्स वाली लागत शीट।
• एक स्रोत सूची: प्रेस से Galt & Taggart, TBC Capital और Colliers के आँकड़े, और फ़ीस के लिए napr.gov.ge।

बचने वाली पाँच गलतियाँ

1. विदेशी के रूप में परमिट से पहले काम शुरू करना। जुर्माना आपके और एजेंसी दोनों के लिए 2,000 GEL है (लेसन 2)।
2. रजिस्ट्री एक्सट्रैक्ट के बिना विज्ञापन। हो सकता है आप ऐसे फ़्लैट की मार्केटिंग कर रहे हों जिसे विक्रेता बेच नहीं सकता।
3. विज्ञापनों में केवल USD में कीमतें। कानून GEL माँगता है (ISET Policy Institute)।
4. ऑफ़-प्लान डिपॉज़िट को “सुरक्षित” कहना। कोई escrow कानून नहीं है, और कई डिपॉज़िट नॉन-रिफ़ंडेबल हैं।
5. यह वादा करना कि रेज़िडेंस के साथ काम करने का अधिकार मिलता है। ऐसा नहीं है।

अपनी ऊर्जा बनाए रखें

अस्वीकृति हर दिन का हिस्सा है। हर शुक्रवार अपने आँकड़ों की समीक्षा करें, नियम सीखते रहें, और डेवलपर्स, वकीलों और मूल्यांकनकर्ताओं के साथ संबंध बनाएँ।

CloserPass नौकरियाँ पर ओपनिंग ढूँढें और एजेंसियाँ पर नियोक्ताओं की तुलना करें। माइंडसेट, सेल्स और क्लाइंट ट्रेनिंग से अभ्यास करें।

नियम बदलते हैं, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत ज़रूर जाँचें। यह पाठ सामान्य जानकारी है।