पुर्तगाल में रोज़ पालन किए जाने वाले नियम

पुर्तगाल में एजेंटों के नियम कुछ कानूनों में लिखे हैं, और IMPIC उनकी जाँच करता है। ज़्यादातर समस्याएँ कमज़ोर कॉन्ट्रैक्ट, लाइसेंस नंबर या एनर्जी क्लास के बिना विज्ञापन, किसी ऐसे क्लाइंट से जिसकी पहचान किसी ने नहीं की, या कैश से आती हैं। यह लेसन नियमों को रोज़ की आदतों में बदलता है।

1. पहले मीडिएशन कॉन्ट्रैक्ट साइन करें

मालिक के साथ आपका कॉन्ट्रैक्ट contrato de mediação imobiliária है। Law 15/2013 का Article 16 कहता है कि यह लिखित में होना चाहिए और इसमें यह लिखा होना चाहिए:

• प्रॉपर्टी, उस पर सभी भार (मॉर्टगेज, ग्रहणाधिकार) सहित।
• जिस डील में आप मीडिएशन कर रहे हैं: बिक्री, किराया, अदला-बदली आदि।
• फ़ीस, तय राशि या प्रतिशत के रूप में, भुगतान का तरीक़ा और VAT दर।
• एजेंसी के इंश्योरेंस का विवरण।
• शामिल कंसल्टेंट, अगर कोई हो।
• कोई भी अतिरिक्त सेवाएँ, एक-एक करके सूचीबद्ध।
• कोई भी एक्सक्लूसिविटी शर्त और उसका मतलब।

अगर कोई अवधि नहीं लिखी है, तो कॉन्ट्रैक्ट छह महीने चलता है। इन नियमों को तोड़ने वाला कॉन्ट्रैक्ट शून्य है, और एजेंसी इसका इस्तेमाल क्लाइंट के ख़िलाफ़ नहीं कर सकती। ज़्यादातर एजेंसियाँ Ordinance 228/2018 का आधिकारिक मॉडल इस्तेमाल करती हैं, जिसमें idealista के अनुसार डेटा सुरक्षा से जुड़ा पाठ होना चाहिए (Imojuris, idealista)।

फ़ीस कब देय होती है? Article 19 कहता है:

• नियम के तौर पर, जब डील पूरी होती है।
• प्रॉमिसरी कॉन्ट्रैक्ट (CPCV) पर, अगर मीडिएशन कॉन्ट्रैक्ट में ऐसा लिखा हो।
• एक्सक्लूसिविटी में, तब भी जब डील मालिक की गलती से टूटती है।
• अगर आपका क्लाइंट खरीदार या किरायेदार है, तो आप एडवांस सिर्फ़ तभी ले सकते हैं जब कॉन्ट्रैक्ट इसकी अनुमति दे, और अगर डील नहीं होती तो आपको इसे लौटाना होगा।

क्लाइंट के प्रति आपकी ज़िम्मेदारियाँ (article 17) में यह जाँचना शामिल है कि पक्षों के पास साइन करने की क्षमता और अधिकार है, प्रॉपर्टी के भार और विशेषताएँ जाँचना, और डील को ख़तरे में डालने वाली किसी भी बात की क्लाइंट को जल्दी जानकारी देना।

2. अपने विज्ञापन साफ़ रखें

• लाइसेंस नंबर। हर विज्ञापन, पोस्ट और लिस्टिंग पर एजेंसी का नाम और AMI नंबर (article 13)।
• एनर्जी क्लास। DECO PROteste बताता है कि जैसे ही कोई घर बिक्री या किराए के लिए बाज़ार में आता है, एनर्जी सर्टिफ़िकेट ज़रूरी हो जाता है, और एनर्जी क्लास के बिना उसका विज्ञापन करने पर जुर्माना लगता है। जुर्माना व्यक्तियों के लिए €250 से €3,740 और कंपनियों के लिए €2,500 से €44,890 है।
• वीज़ा के वादे नहीं। गोल्डन वीज़ा अब प्रॉपर्टी को कवर नहीं करता (लेसन 5)।

3. अपने क्लाइंट को जानें (Law 83/2017)

Law 83/2017 मीडिएशन सहित रियल एस्टेट गतिविधि करने वाले हर व्यक्ति को एक बाध्य संस्था मानता है। IMPIC Regulation 603/2021 के तहत इस सेक्टर की निगरानी करता है। इसका FAQ ज़िम्मेदारियाँ बताता है:

1. रिश्ता शुरू करने से पहले हर क्लाइंट की, और किसी कंपनी के असली लाभार्थी मालिक की पहचान करें। मीडिएशन में इसका मतलब है मीडिएशन कॉन्ट्रैक्ट साइन होते समय, और हमेशा किसी भी CPCV या डीड से पहले। Law 83/2017 €15,000 या उससे ज़्यादा के कभी-कभार ट्रांज़ैक्शन पर भी जाँच ज़रूरी करता है, और जब भी आपको किसी बात पर शक हो, राशि चाहे जो हो।
2. डील का उद्देश्य समझें और, जहाँ जोखिम माँगे, पैसा कहाँ से आता है।
3. अपनी जाँच के रिकॉर्ड 7 साल तक रखें।
4. शक होने पर तुरंत DCIAP (सरकारी अभियोजक का केंद्रीय विभाग) और UIF (न्यायिक पुलिस की वित्तीय खुफ़िया इकाई) को रिपोर्ट करें, क्लाइंट को चेतावनी दिए बिना।
5. हर डील की रिपोर्ट हर तिमाही IMPIC को दें: Q1 की 30 जून तक, Q2 की 30 सितंबर तक, Q3 की 31 दिसंबर तक, Q4 की 31 मार्च तक। लीज़ की रिपोर्ट तब दी जाती है जब किराया €2,500 प्रति माह या उससे ज़्यादा हो।
6. स्टाफ़ को ट्रेनिंग दें और एक कंप्लायंस ऑफ़िसर (RCN) नियुक्त करें। AML से जुड़े काम करने वाले नए स्टाफ़ को जुड़ते ही ट्रेनिंग दी जाती है।

दाँव ऊँचा है। Abreu Advogados के 2024 के सारांश के अनुसार रिपोर्ट न करने पर किसी कंपनी पर €5,000 से €1,000,000 तक का जुर्माना है, और सामान्य उल्लंघनों पर €5 मिलियन तक, या अगर ज़्यादा हो तो मिले फ़ायदे का दोगुना। अपनी एजेंसी से उसकी लिखित प्रक्रिया और उसके RCN का नाम माँगें।

4. सीमा से ज़्यादा कैश नहीं

जनरल टैक्स लॉ का आर्टिकल 63-E €3,000 या उससे ज़्यादा कैश में भुगतान करने या लेने पर रोक लगाता है, और उन नॉन-रेज़िडेंट व्यक्तियों के लिए जो बिज़नेस के रूप में काम नहीं कर रहे, यह सीमा €10,000 है (Postal, Banco de Portugal के हवाले से, जुलाई 2026)। सीमा से नीचे आने के लिए भुगतान को टुकड़ों में बाँटना गलत तरीका है। अपनी फ़ीस हर बार बैंक ट्रांसफ़र से लें, इनवॉइस या रसीद के बदले।

5. व्यक्तिगत डेटा सुरक्षित रखें

आप ID, टैक्स नंबर, सैलरी स्लिप और बैंक विवरण इकट्ठा करते हैं। EU का GDPR लागू होता है, और Law 58/2019 इसे पुर्तगाली कानून में लाता है, जिसकी निगरानी CNPD करता है (Garrigues)। व्यवहार में:

• सिर्फ़ उतनी जानकारी लें जितनी डील के लिए ज़रूरी है, और बताएँ कि क्यों।
• ID की कॉपी कभी भी खुले ग्रुप चैट में न भेजें।
• कानूनी रिटेंशन अवधि खत्म होने पर फ़ाइलें डिलीट या आर्काइव करें, और याद रखें कि AML रिकॉर्ड 7 साल तक रखने होते हैं।

6. प्रॉपर्टी के कागज़ात जानें

पब्लिश करने से पहले मालिक से ये माँगें:

दस्तावेज़	इससे क्या पता चलता है	कहाँ
Caderneta predial	टैक्स रिकॉर्ड: मैट्रिक्स आर्टिकल, टैक्सेबल वैल्यू (VPT), एरिया, मालिक	Portal das Finanças, ऑनलाइन मुफ़्त
Certidão permanente	लैंड रजिस्ट्री: कानूनी मालिक, मॉर्टगेज, कुर्की	ऑनलाइन, लगभग €15
Certificado energético	एनर्जी क्लास, घरों के लिए 10 साल तक वैध	ADENE द्वारा मान्यता प्राप्त योग्य विशेषज्ञ
Licença de utilização	घर को कानूनी रूप से रहने के लिए इस्तेमाल किया जा सकता है	नगर पालिका (town hall)

Literacia Financeira बताता है कि caderneta और certidão एक-दूसरे के पूरक हैं: एक टैक्स से जुड़ा है, दूसरा कानूनी।

licença de utilização (उपयोग लाइसेंस) के नियम बदल गए हैं। Montepio के अनुसार 1 जनवरी 2024 से, Decree-law 10/2024 (“Simplex urbanístico”) के तहत, डीड के समय यह लाइसेंस ज़रूरी नहीं है। फिर भी यह मायने रखता है। जाँचें कि यह मौजूद है, कि असली एरिया कागज़ात से मेल खाता है, और कि एक्सटेंशन या बंद बालकनी को वैध कराया गया है। अगर नहीं, तो बैंक लोन देने से मना कर सकते हैं।

एजेंटों पर जुर्माना किन बातों पर लगता है

व्यवहार	जोखिम
लाइसेंस प्राप्त एजेंसी के बिना मीडिएशन करना	Law 15/2013 के तहत €5,000 से €30,000 तक जुर्माना
लिखित कॉन्ट्रैक्ट नहीं, या ज़रूरी बातें गायब	कॉन्ट्रैक्ट अमान्य, फ़ीस खतरे में
AMI नंबर के बिना विज्ञापन	Law 15/2013 के तहत €750 से €5,000
एनर्जी क्लास के बिना विज्ञापन	आप कौन हैं, इसके आधार पर €250 से €44,890
पहचान जाँच या IMPIC रिपोर्ट छोड़ देना	AML जुर्माना, रिपोर्ट न करने पर €1,000,000 तक
€3,000 या उससे ज़्यादा कैश	जनरल टैक्स लॉ के तहत टैक्स जुर्माना

आपकी दैनिक आदतें

• साइन किए गए कॉन्ट्रैक्ट और एनर्जी सर्टिफ़िकेट के बिना कोई लिस्टिंग नहीं।
• AMI नंबर और एनर्जी क्लास के बिना कोई विज्ञापन नहीं।
• ID और बेनिफ़िशियल ओनर की जाँच के बिना कोई CPCV नहीं।
• कैश नहीं।
• हर तिमाही की IMPIC रिपोर्ट के लिए डायरी में एक रिमाइंडर।

ये नियम बदलते रहते हैं, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत ज़रूर देखें। क्लाइंट स्किल्स में इनका अभ्यास करें।

यह पाठ सामान्य जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं।