पुर्तगाली बाज़ार को जानें: शहर, तट, द्वीप और खरीदार

पुर्तगाल एक ही बाज़ार नहीं है। Lisbon के Avenidas Novas में एक फ़्लैट, Quinta do Lago के पास एक विला और Funchal में एक नया अपार्टमेंट अलग-अलग खरीदारों को, अलग-अलग कीमतों पर, अलग-अलग कारणों से आकर्षित करते हैं। इन फ़र्कों को जानना ही क्लाइंट का भरोसा जीतता है।

बड़ी तस्वीर

राष्ट्रीय सांख्यिकी संस्थान INE ने मार्च 2026 तक के 12 महीनों में 160,467 घरों की बिक्री गिनी, जिसका राष्ट्रीय मीडियन €2,168 प्रति वर्ग मीटर था, एक साल में 17.5% ज़्यादा। इसका हाउस प्राइस इंडेक्स Q2 2026 में भी सालाना 16.5% बढ़ रहा था (ComparaJá, सितंबर 2026)। माँगी जाने वाली कीमतें (asking prices) ज़्यादा हैं: idealista ने सितंबर 2026 में पुर्तगाल को €3,228 प्रति वर्ग मीटर पर रखा।

मार्च 2026 तक के 12 महीनों की INE मीडियन कीमतें:

एरिया	प्रति वर्ग मीटर मीडियन कीमत	नोट
Lisbon (शहर)	€5,082	एक साल में +15.2%
Cascais	€4,687	सिर्फ़ Q1 2026 में €5,000
Porto (शहर)	€3,510	एक साल में +16.7%
Algarve क्षेत्र	€3,240	Loulé में €4,091
Madeira क्षेत्र	€2,578	Q1 2026 में Funchal में €3,601, +23%
पुर्तगाल	€2,168

हमेशा बताएँ कि आप बिक्री की कीमतें (INE) बता रहे हैं या माँगी जाने वाली कीमतें (पोर्टल)। क्लाइंट इस पर ध्यान देते हैं।

कौन खरीदता है

ECO द्वारा रिपोर्ट किए गए INE डेटा के अनुसार 2025 में परिवारों के घर की खरीद में विदेशियों का हिस्सा 27.6% था, और Banco de Portugal की Financial Stability Report ने इसे 28% बताया। सबसे आगे ये राष्ट्रीयताएँ थीं: ब्राज़ील (9,808 खरीद), अंगोला (4,145) और फ़्रांस (3,765)। ज़्यादातर विदेशी खरीदार पहले से पुर्तगाल में रहते हैं: 34,838 की टैक्स रेज़िडेंसी वहाँ थी, जबकि 6,248 नॉन-रेज़िडेंट थे, और यह संख्या 14.1% घटी।

विदेशी खरीदार ज़्यादा भुगतान करते हैं। ECO के अनुसार 2025 में UK के खरीदारों की औसत कीमत लगभग €512,600 और US के खरीदारों की €479,400 थी, जबकि पुर्तगाल में रहने वाले खरीदारों की €234,100। Lisbon में INE ने विदेशी टैक्स पते वाले खरीदारों का मीडियन €6,325 प्रति वर्ग मीटर बताया, जबकि राष्ट्रीय खरीदारों का €5,000।

Lisbon और Porto

Lisbon सबसे महँगा शहर है, जहाँ अंतरराष्ट्रीय खरीदारों, रिमोट वर्कर्स और निवेशकों का सबसे बड़ा पूल है। शहर के पश्चिम में Cascais और Oeiras परिवारों और प्राइम बाज़ार हैं। Porto सस्ता है और तेज़ी से बढ़ रहा है, INE के अनुसार Q1 2026 में Porto मेट्रोपॉलिटन एरिया में विदेशी खरीदारों ने राष्ट्रीय खरीदारों से लगभग 17% ज़्यादा भुगतान किया।

अल्गार्वे

Algarve लाइफ़स्टाइल और सेकंड होम वाला तट है। सितंबर 2026 में idealista के अनुसार इस क्षेत्र की माँगी जाने वाली कीमत €4,216 प्रति वर्ग मीटर थी। Quinta do Lago और Vale do Lobo के आसपास के प्राइम “Golden Triangle” में Engel & Völkers ने जुलाई 2026 में बताया कि उसके लगभग 80% खरीदार विदेशी थे, जिनमें सबसे आगे UK और आयरलैंड के खरीदार थे, फिर जर्मन, बेल्जियन और डच। Vilamoura में विदेशी खरीदार लगभग 75% थे। ये एक एजेंसी के आँकड़े हैं, आधिकारिक सांख्यिकी नहीं।

Madeira

सितंबर 2026 में Madeira की माँगी जाने वाली कीमत €3,767 प्रति वर्ग मीटर तक पहुँची (idealista)। DNOTICIAS.PT द्वारा कवर की गई idealista की 2025 मार्केट रिपोर्ट के अनुसार Funchal में बिक्री की सर्च में विदेशियों का हिस्सा 32.4% था, जो किसी भी ज़िला राजधानी में सबसे ज़्यादा है। यह माँग है, पूरी हुई खरीद नहीं।

नियमों में बदलाव जो हर एजेंट को पता होने चाहिए

गोल्डन वीज़ा। 6 अक्टूबर 2023 के Law 56/2023 ने रियल एस्टेट पर आधारित निवेश द्वारा रेज़िडेंसी के नए आवेदन बंद कर दिए: प्रॉपर्टी खरीदना, उससे जुड़े कैपिटल ट्रांसफ़र, और रियल एस्टेट फ़ंड (PwC)। पहले से दिए गए परमिट अब भी रिन्यू किए जा सकते हैं। Bright!Tax 2026 में बचे मुख्य रास्ते बताता है, जैसे किसी योग्य फ़ंड में €500,000, जो रियल एस्टेट फ़ंड न हो। घरों को वीज़ा के रूप में न बेचें।

NHR से IFICI तक। नए आने वाले अब IFICI के बारे में पूछते हैं, जो 2024 की शुरुआत में लाया गया (PLMJ)। जिन लोगों ने पुरानी नॉन-हैबिचुअल रेज़िडेंट व्यवस्था (NHR) का पहले ही इस्तेमाल किया है, वे इसका दावा नहीं कर सकते। हमने किसी आधिकारिक पेज पर पुष्टि नहीं की कि NHR नए लोगों के लिए कैसे बंद हुआ, इसलिए ट्रांज़िशन वाले मामलों को टैक्स सलाहकार के पास भेजें। IFICI योग्य आय पर 10 साल तक 20% टैक्स लगाता है, उन लोगों के लिए जो पिछले पाँच साल में टैक्स रेज़िडेंट नहीं थे (Finanças लीफ़लेट, मार्च 2025)। यह रिसर्च, इनोवेशन और उच्च योग्यता वाली नौकरियों के लिए है। PLMJ के अनुसार रियल एस्टेट गतिविधि योग्य सेक्टरों में नहीं है, इसलिए ज़्यादातर एजेंट योग्य नहीं होंगे, हालाँकि आपके कुछ खरीदार हो सकते हैं।

Alojamento Local (हॉलिडे रेंटल)। Decree-law 76/2024 ने नए रजिस्ट्रेशन पर राष्ट्रीय रोक हटाई, नगर पालिकाओं को ज़्यादा अधिकार दिए, और अतिरिक्त AL योगदान खत्म किया (Turismo de Portugal)। अब हर शहर अपनी सीमाएँ खुद तय करता है। Lisbon में 6 दिसंबर 2025 से लागू एक नियम उन पैरिश में नए रजिस्ट्रेशन पर रोक लगाता है जहाँ AL घरों का 10% तक पहुँच जाता है, जैसे Santa Maria Maior और Misericórdia, और 5% से 10% के बीच काउंसिल की मंज़ूरी ज़रूरी है (GuestReady)। हॉलिडे रेंटल के लिए निवेशक के खरीदने से पहले हमेशा पता जाँचें।

नॉन-रेज़िडेंट खरीदार ज़्यादा IMT देते हैं। मई 2026 के आखिर से, Decree-law 97/2026 के तहत, घर खरीदने वाले जो पुर्तगाल में टैक्स रेज़िडेंट नहीं हैं, वे बिना स्लैब के एक समान 7.5% ट्रांसफ़र टैक्स देते हैं (Financial Options, ECO)। अगर खरीदार दो साल के अंदर रेज़िडेंट बन जाए, या पाठ 6 की शर्तों के तहत उचित किराये पर दे, तो रिफ़ंड मिलता है।

ऑफ-प्लान और नए निर्माण

उसी decree-law ने 25 सितंबर 2025 से 2029 के अंत तक शुरू हुए प्रोजेक्ट्स के लिए घर बनाने पर VAT घटाकर 6% कर दिया, उन घरों के लिए जो स्थायी घर के रूप में €660,982 तक बिकें या €2,300 प्रति माह तक किराये पर दिए जाएँ (ECO)। जो खरीदार छह महीने के अंदर वहाँ नहीं रहने लगता, उस पर 10% IMT सरचार्ज लगता है। निवेशक को सलाह देने से पहले जाँचें कि नए निर्माण में घटी हुई दर इस्तेमाल हुई या नहीं।

अपना इलाका कैसे सीखें

1. एक एरिया चुनें और उसकी गलियाँ, स्कूल, ट्रांसपोर्ट और नए प्रोजेक्ट्स जानें।
2. INE, idealista और Banco de Portugal के आँकड़ों पर नज़र रखें, और हमेशा अपना स्रोत बताएँ।
3. सबसे बड़ी खरीदार राष्ट्रीयताएँ और उनकी भाषाएँ जानें।
4. हर डेवलपर से पूछें कि उसके प्रोजेक्ट पर कौन सी VAT दर और कौन सा लाइसेंस लागू है।

कीमतें और नियम तेज़ी से बदलते हैं, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत देखें। CloserPass क्या कवर करता है, यह जानने के लिए बाज़ार पेज देखें।

यह पाठ सामान्य जानकारी है, निवेश सलाह नहीं।