पुर्तगाल में शुरू से अंत तक एक डील

पुर्तगाल में एक बिक्री कई हाथों से गुज़रती है: आप, अक्सर एक वकील या सॉलिसिटर, बैंक, टैक्स ऑफ़िस, नोटरी या Casa Pronta (एक ही जगह सेल और रजिस्ट्रेशन की सेवा) डेस्क, और लैंड रजिस्ट्री। आपकी वैल्यू यह है कि आप क्रम जानते हैं, सबको समय पर रखते हैं और सुनिश्चित करते हैं कि टैक्स बिल से किसी को हैरानी न हो। यह पाठ एक रीसेल को फ़ॉलो करता है, फिर यूरो में एक डील का हिसाब लगाता है।

कौन क्या करता है

• आप, कंसल्टेंट: मीडिएशन कॉन्ट्रैक्ट, मार्केटिंग, विज़िट, ऑफ़र, क्लाइंट की पहचान, तालमेल।
• खरीदार का वकील या सॉलिसिटर: कागज़ात जाँचता है, CPCV का ड्राफ़्ट बनाता या रिव्यू करता है, डीड बुक करता है।
• बैंक: घर का मूल्यांकन करता है और मॉर्टगेज मंज़ूर करता है।
• टैक्स ऑफ़िस (Finanças): IMT और स्टांप ड्यूटी की पेमेंट स्लिप जारी करता है, जिन्हें खरीदार डीड से पहले भरता है।
• नोटरी या Casa Pronta: बिक्री का सार्वजनिक कानूनी कार्य। Casa Pronta लैंड रजिस्ट्री की वन-स्टॉप डेस्क है।
• लैंड रजिस्ट्री (conservatória do registo predial): नए मालिक और किसी भी मॉर्टगेज को दर्ज करती है।

एक रीसेल, कदम दर कदम

1. मीडिएशन कॉन्ट्रैक्ट। लिखित और साइन किया हुआ, फ़ीस और VAT दर के साथ (पाठ 4)।
2. ऑफ़र और रिज़र्वेशन। कई एजेंसियाँ विज़िट रोकने के लिए रिज़र्वेशन लेती हैं। हमें इसके लिए कोई खास कानूनी नियम नहीं मिला, इसलिए रकम, CPCV साइन करने की आखिरी तारीख और यह कि रकम वापस होगी या नहीं, लिखकर रखें।
3. पहचान। IMPIC के नियमों के तहत, CPCV से पहले दोनों पक्षों और किसी भी बेनिफ़िशियल ओनर की पहचान करें (पाठ 4)।
4. जाँच। वकील certidão permanente (मालिक, मॉर्टगेज, कुर्की), caderneta predial (टैक्स डेटा), एनर्जी सर्टिफ़िकेट और नगर पालिका का लाइसेंस इतिहास निकालता है। 2024 से डीड के समय licença de utilização ज़रूरी नहीं है (Montepio), लेकिन लाइसेंस न होने से मॉर्टगेज अटक सकता है।
5. CPCV और sinal। नीचे देखें।
6. मॉर्टगेज मंज़ूरी। डीड बुक होने से पहले बैंक लोन मंज़ूर करता है।
7. IMT और स्टांप ड्यूटी। खरीदार IMT फ़ॉर्म (Modelo 1) भरता है और भुगतान करता है, स्लिप जारी होने के अगले कार्य दिवस तक, हमेशा डीड से पहले (Portal das Finanças)।
8. डीड और रजिस्ट्रेशन। नोटरी के यहाँ, या Casa Pronta पर, जहाँ बिक्री और रजिस्ट्रेशन एक ही बैठक में होते हैं।
9. आपकी फ़ीस। डील पूरी होने पर देय, या CPCV पर अगर आपका मीडिएशन कॉन्ट्रैक्ट ऐसा कहता है (Law 15/2013, आर्टिकल 19)।

CPCV और sinal

contrato-promessa de compra e venda (CPCV) खरीदने और बेचने का वादा (प्रॉमिसरी कॉन्ट्रैक्ट) है। Montepio की सितंबर 2026 की गाइड बताती है:

• यह लिखित होता है और दोनों पक्ष इस पर साइन करते हैं। कानून में हस्ताक्षरों की व्यक्तिगत रूप से पुष्टि का प्रावधान है, जिसे पक्ष कॉन्ट्रैक्ट में छोड़ सकते हैं।
• इसमें पक्षों, प्रॉपर्टी और उसके रजिस्ट्री व टैक्स संदर्भों, कीमत और भुगतान की शर्तों, sinal, डीड की आखिरी तारीख, यह कि घर बिना किसी बोझ के बेचा जा रहा है, उसके अर्बन प्लानिंग लाइसेंस और एनर्जी सर्टिफ़िकेट का उल्लेख होना चाहिए।
• sinal (डिपॉज़िट/बयाना) आपसी सहमति से तय होता है, आमतौर पर कीमत का 10% से 20%, और डीड के समय घटा दिया जाता है।
• दोगुना लौटाने का नियम। सिविल कोड के आर्टिकल 442 के तहत, जो खरीदार पीछे हटता है वह sinal खो देता है। जो विक्रेता पीछे हटता है उसे यह दोगुना लौटाना पड़ता है। अदालत से बिक्री ज़बरदस्ती पूरी कराने के लिए भी कहा जा सकता है (execução específica)।

सुनिश्चित करें कि sinal बैंक ट्रांसफ़र से दिया जाए और CPCV में लिखा हो।

मॉर्टगेज

Banco de Portugal ने 1 अगस्त 2026 से अपने दिशानिर्देश सख्त किए (Dinheiro Vivo):

• लोन टू वैल्यू: स्थायी घर के लिए 90% तक, अन्य उद्देश्यों के लिए 80%।
• डेट सर्विस: किस्तें उधारकर्ता की आय के 45% तक, पहले 50% थी।
• अवधि: अगर सबसे बड़ी उम्र का उधारकर्ता 35 या उससे कम है तो 40 साल तक, नहीं तो 35 साल।

इसलिए एक रेज़िडेंट को भी आमतौर पर कीमत का कम से कम 10% कैश में चाहिए, साथ में टैक्स और फ़ीस।

2026 में IMT और स्टांप ड्यूटी

खरीदार IMT (ट्रांसफ़र टैक्स) और 0.8% की स्टांप ड्यूटी (imposto do selo) देता है, दोनों IMT टैक्सेबल वैल्यू पर (Portal das Finanças)। PwC की 2026 टैक्स गाइड मेनलैंड पुर्तगाल के लिए IMT स्लैब देती है:

टैक्सेबल वैल्यू	स्थायी घर (HPP)	सेकंड होम या रेंटल
€106,346 तक	0%	1%
€106,346 से €145,470	2%	2%
€145,470 से €198,347	5%	5%
€198,347 से €330,539	7%	7%
€330,539 से €660,982	8%	8%
€660,982 से €1,150,853	एक समान 6%	एक समान 6%
€1,150,853 से ऊपर	एक समान 7.5%	एक समान 7.5%

€660,982 तक की दरें मार्जिनल हैं: कीमत के हर हिस्से पर उसकी अपनी दर से टैक्स लगता है। उससे ऊपर पूरी कीमत पर एक ही दर लागू होती है। 35 साल या उससे कम उम्र के खरीदार जो अपना पहला स्थायी घर खरीद रहे हैं, उन्हें €330,539 तक छूट मिल सकती है (PwC)। Madeira और Azores में अलग स्लैब हैं, जिन्हें हम यहाँ कवर नहीं करते।

नॉन-रेज़िडेंट। मई 2026 के आखिर से, Decree-law 97/2026 के तहत, जो खरीदार टैक्स रेज़िडेंट नहीं है वह घर पर बिना स्लैब के एक समान 7.5% देता है (Financial Options)। idealista द्वारा रिपोर्ट किए गए टैक्स ऑफ़िस के सितंबर 2026 के दिशानिर्देश कहते हैं कि जो खरीदार पहले रेज़िडेंट था वह सामान्य दरें देता है, और जो खरीदार दो साल के अंदर रेज़िडेंट बन जाता है वह छह महीने के अंदर अंतर वापस माँग सकता है। रिफ़ंड तब भी संभव है जब घर छह महीने के अंदर उचित किराये पर (€2,300 प्रति माह तक) दिया जाए और पहले पाँच साल में 36 महीने तक किराये पर रहे।

उदाहरण: Lisbon में एक फ़्लैट

एक दंपति Lisbon में €400,000 में मॉर्टगेज के साथ अपने स्थायी घर के रूप में फ़्लैट खरीदता है। मीडिएशन कॉन्ट्रैक्ट में 5% और VAT लिखा है, जो विक्रेता देता है। sinal और Casa Pronta का चुनाव उदाहरण के लिए हैं।

मद	गणना	राशि
10% sinal (उदाहरण)	400,000 x 10%	€40,000
90% LTV पर न्यूनतम अपना पैसा (sinal इसमें गिना जाता है)	400,000 x 10%	€40,000
IMT, स्थायी घर	0 + 782.48 + 2,643.85 + 9,253.44 + (69,461 x 8%)	€18,236.65
खरीद पर स्टांप ड्यूटी	400,000 x 0.8%	€3,200
मॉर्टगेज के साथ Casa Pronta	फ़िक्स्ड फ़ीस (Kinvest)	€700
एजेंसी फ़ीस, विक्रेता द्वारा	400,000 x 5%	€20,000
फ़ीस पर VAT	20,000 x 23%	€4,600

IMT का हिसाब कैसे बनता है: पहले €106,346 पर कुछ नहीं, फिर अगले €39,124 पर 2%, €52,877 पर 5%, €132,192 पर 7% और आखिरी €69,461 पर 8%।

वही फ़्लैट, नॉन-रेज़िडेंट खरीदार। 400,000 x 7.5% = €30,000 IMT, लगभग €11,763 ज़्यादा। विदेशी क्लाइंट को ऑफ़र देने से पहले यह दिखाएँ। डीड के समय किसी को हैरानी पसंद नहीं।

बैंक अपनी फ़ीस और लोन पर टैक्स जोड़ता है। उसकी लिखित कॉस्ट शीट माँगें।

डीड: नोटरी या Casa Pronta

Casa Pronta एक ही अपॉइंटमेंट में रजिस्ट्री डेस्क पर बिक्री और लैंड रजिस्ट्रेशन करती है। Kinvest की अक्टूबर 2026 की गाइड के अनुसार एक रजिस्ट्रेशन कार्य (कैश खरीद) के साथ फ़िक्स्ड फ़ीस €375 है और एक से ज़्यादा (खरीद और मॉर्टगेज) के साथ €700, साथ में हर अतिरिक्त प्रॉपर्टी पर €50। IMT और स्टांप ड्यूटी अलग से भरे जाते हैं। सभी दस्तावेज़ तैयार हों तो अपॉइंटमेंट अक्सर लगभग पाँच कार्य दिवसों में मिल जाता है।

नोटरी के यहाँ फ़ीस कार्य पर निर्भर करती है। फिर नोटरी या वकील रजिस्ट्रेशन फ़ाइल करता है। किसी भी तरह, खरीदार तभी सुरक्षित है जब खरीद रजिस्टर हो जाए।

ऑफ-प्लान और नए निर्माण

ऑफ-प्लान खरीद में CPCV मुख्य दस्तावेज़ है। Montepio सलाह देता है कि बिल्डिंग स्पेसिफ़िकेशन और निर्माण कार्य से जुड़ी कोई भी शर्त जोड़ें। 2026 में दो बातों पर ध्यान दें:

• 6% VAT। Decree-law 97/2026 कुछ नए घरों को 23% की बजाय 6% VAT के साथ बनाने देता है, €660,982 तक की कीमत वाले स्थायी घरों के लिए। जो खरीदार छह महीने के अंदर वहाँ नहीं रहने लगता, उस पर 10% IMT सरचार्ज लगता है (ECO)।
• स्टेज पेमेंट। हम यह पुष्टि नहीं कर सके कि डेवलपर्स पर खरीदारों के स्टेज पेमेंट की गारंटी देने का कोई सामान्य कानूनी दायित्व है, जैसा स्पेन में है। डेवलपर से पूछें कि वह क्या गारंटी देता है, और खरीदार के वकील से इसकी जाँच कराएँ।

टैक्स दरें तारीख और रेज़िडेंसी के अनुसार बदलती हैं, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत देखें। सेल्स ट्रेनिंग से अभ्यास करें।

यह पाठ सामान्य जानकारी है, कानूनी या टैक्स सलाह नहीं।