Spain में रोज़ पालन किए जाने वाले नियम

Spain में एजेंटों के नियम कई बाज़ारों से हल्के हैं, लेकिन जो नियम हैं उनका पालन कराया जाता है। ज़्यादातर समस्याएँ कमज़ोर मैंडेट, लापरवाह विज्ञापन, नकद या गलत व्यक्ति से ली गई फ़ीस से आती हैं। यह पाठ नियमों को दैनिक आदतों में बदलता है।

1. पहले लिखित मैंडेट लें

विक्रेता के साथ आपका अनुबंध nota de encargo है। इसके बिना आपको फ़ीस के अपने अधिकार को साबित करने में मुश्किल होगी। Catalonia का Decree 12/2010 इसे वह दस्तावेज़ मानता है जिससे एजेंट का काम शुरू होता है, और Balearic रजिस्टर इसके लिए न्यूनतम सामग्री तय करता है।

एक मज़बूत nota de encargo में लिखा होता है:

• पक्ष, प्रॉपर्टी और उसका Land Registry विवरण।
• माँगी गई कीमत।
• फ़ीस, और क्या यह VAT अलग से है या VAT सहित।
• फ़ीस कब देय है। OCU डीड पर हस्ताक्षर के समय की सलाह देता है।
• क्या यह एक्सक्लूसिव है, और कितने समय के लिए। OCU ने 3 से 6 महीने की एक्सक्लूसिव अवधि पाई, कभी-कभी स्वतः नवीनीकरण के साथ।

एक्सक्लूसिविटी में निष्पक्ष रहें। Supreme Court ने एक्सक्लूसिव मैंडेट स्वीकार किए हैं, लेकिन अदालतें उन्हें उपभोक्ता कानून के तहत जाँचती हैं: स्पष्ट शब्द, तय अवधि, एजेंसी का असली काम और आनुपातिक मुआवज़ा। Ministry of Consumer Affairs बताता है कि जब कोई मालिक खुद बेचता है तो अदालतें आमतौर पर फ़ीस के आधे से ज़्यादा के दंड को अत्यधिक मानती हैं। ऐसे मामले में 100% लेने वाला टेम्पलेट जोखिम है।

हर उस खरीदार से भी विज़िट पर्ची पर हस्ताक्षर कराएँ जिसे आप प्रॉपर्टी दिखाते हैं।

2. अपने विज्ञापन साफ़ रखें

• ऊर्जा लेबल। OCU के अनुसार ऊर्जा दक्षता श्रेणी और लेबल हर बिक्री और किराये के विज्ञापन में दिखना चाहिए। प्रकाशित करने से पहले मालिक से प्रमाणपत्र माँगें।
• रजिस्टर नंबर। Catalonia में आपका AICAT बैज और नंबर सभी विज्ञापनों पर होता है।
• छुट्टियों के किराये। 1 जुलाई 2025 से अल्पकालिक किराये के लिए राष्ट्रीय Single Rental Register का नंबर लिस्टिंग पर दिखाना ज़रूरी है, और बुकिंग प्लेटफ़ॉर्म को यह माँगना होगा।
• ऐसे वादे नहीं जो आप निभा न सकें। “golden visa” (यह 3 अप्रैल 2025 को खत्म हुआ) या ऐसे टूरिस्ट लाइसेंस का विज्ञापन न करें जिसे आपने जाँचा नहीं। अप्रैल 2025 से किसी इमारत में नए टूरिस्ट फ़्लैट के लिए तीन-पाँचवें मालिकों की मंज़ूरी चाहिए (Cuatrecasas)।

3. अपने क्लाइंट को जानें

Law 10/2010 के तहत प्रॉपर्टी बिक्री की ब्रोकरेज करने वाले एजेंट बाध्य संस्थाएँ हैं। Spain की वित्तीय खुफ़िया इकाई SEPBLAC उनकी निगरानी करती है। Royal Decree-law 7/2021 ने यह कर्तव्य €10,000 या उससे अधिक प्रति माह के किराये तक बढ़ाया (Garrigues)।

व्यवहार में आपके कर्तव्य:

1. हर क्लाइंट की आधिकारिक दस्तावेज़ से पहचान करें।
2. जब खरीदार कोई कंपनी या ट्रस्ट हो, तो लाभकारी मालिक की पहचान करें।
3. पूछें कि पैसा कहाँ से आता है, और जोखिम ज़्यादा हो तो कड़ी जाँच करें।
4. आपने क्या जाँचा, इसका रिकॉर्ड रखें।
5. संदिग्ध डील की क्लाइंट को बताए बिना SEPBLAC को रिपोर्ट करें।

अपनी एजेंसी से उसकी लिखित प्रक्रिया और उसके अनुपालन व्यक्ति का नाम माँगें।

4. नकद नहीं

Law 11/2021 किसी व्यवसाय या पेशेवर के शामिल होने पर नकद भुगतान को €1,000 तक सीमित करता है (व्यवसाय के रूप में काम न करने वाले अनिवासी व्यक्तियों के लिए €10,000)। भुगतान को टुकड़ों में बाँटने से सीमा से नहीं बचा जा सकता। अपनी फ़ीस हर बार इनवॉइस के बदले बैंक ट्रांसफ़र से लें।

5. किराये पर, मकान मालिक भुगतान करता है

Housing Law 12/2023 ने Urban Leases Act बदला: लंबी अवधि के आवासीय किराये पर एजेंसी और अनुबंध की लागत मकान मालिक देता है। किरायेदारों से “खोज फ़ीस”, “प्रबंधन फ़ीस” या उसी चीज़ के किसी और नाम पर शुल्क न लें।

Ministry of Consumer Affairs ने फ़रवरी 2024 में चेतावनी दी कि ऐसे शुल्क गंभीर उल्लंघन हो सकते हैं, जिन पर €10,001 से €100,000 या अवैध लाभ का चार से छह गुना जुर्माना हो सकता है। अक्टूबर 2024 में इसने कई एजेंसियों की जाँच शुरू की।

किन बातों पर एजेंटों पर जुर्माना या निलंबन होता है

व्यवहार	जोखिम
लंबी अवधि के आवासीय किराये पर किरायेदारों से शुल्क लेना	उपभोक्ता कानून के जुर्माने (ऊपर देखें)
अनुचित एक्सक्लूसिविटी या दंड क्लॉज़	क्लॉज़ रद्द, फ़ीस गई
बिना रजिस्ट्रेशन के Catalonia में काम करना	दंड; रजिस्टर्ड एजेंटों को Law 18/2007 के तहत निलंबित किया जा सकता है
सीमा से ऊपर नकद लेना	Law 11/2021 के तहत टैक्स जुर्माने
AML जाँच छोड़ना	Law 10/2010 के तहत दंड
ऊर्जा लेबल के बिना विज्ञापन	उपभोक्ता और ऊर्जा नियमों का उल्लंघन

आपकी दैनिक आदतें

• हस्ताक्षरित मैंडेट के बिना कोई व्यूइंग नहीं।
• ऊर्जा लेबल और, जहाँ ज़रूरी हो, आपके रजिस्टर नंबर के बिना कोई विज्ञापन नहीं।
• पहचान पत्र और धन के स्रोत की जाँच के बिना कोई ऑफ़र नहीं।
• नकद में कोई भुगतान नहीं।
• लंबी अवधि के किरायेदार से कोई फ़ीस नहीं।

ये नियम बदलते हैं, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत ज़रूर जाँचें। इनका अभ्यास Spain नियम प्रशिक्षण और क्लाइंट कौशल में करें। फ़ीस के लिए Spain में एजेंट कमीशन देखें।

यह पाठ सामान्य जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं।