थाईलैंड में रियल एस्टेट एजेंट का काम

कोर्स में आपका स्वागत है। आठ छोटे पाठों में आप सीखेंगे कि थाईलैंड में रियल एस्टेट का काम कैसे होता है, इसे कानूनी रूप से कौन कर सकता है, और इसमें करियर कैसे बनाएँ। यह पहला पाठ ख़ुद काम के बारे में है: एजेंट क्या करता है, कौन भुगतान करता है, कौन भर्ती करता है और पहला साल असल में कैसा होता है।

यह कोर्स किसके लिए है। थाईलैंड इस सीरीज़ के ज़्यादातर देशों से अलग है, इसलिए हम शुरू से ही साफ़ कहते हैं। यह कोर्स दो समूहों के लिए लिखा गया है: थाई नागरिक जो एजेंट के रूप में काम करना चाहते हैं, और विदेशी जो किसी थाई प्रॉपर्टी बिज़नेस में कानूनी भूमिका चाहते हैं। यह कभी किसी विदेशी को बिना अधिकार के एजेंट के रूप में काम करना नहीं सिखाता।

कोई लाइसेंस नहीं, लेकिन एक आरक्षित काम

थाईलैंड में रियल एस्टेट एजेंटों या ब्रोकरों के लिए कोई सरकारी लाइसेंस नहीं और कोई सरकारी परीक्षा नहीं है (Themis Partner, अपडेट सितंबर 2026; Thaiger, मई 2026)। कोई भी किसी थाई एजेंसी को फ़ोन करके यह काम सीखना शुरू कर सकता है। स्वैच्छिक एसोसिएशन ट्रेनिंग और विश्वसनीयता देते हैं, और हम उन्हें पाठ 3 में कवर करते हैं।

पेच श्रम कानून में है। Ministry of Labour की 1 अप्रैल 2020 की अधिसूचना उन कामों की सूची देती है जो विदेशी नहीं कर सकते। इसकी पहली सूची, यानी विदेशियों के लिए पूरी तरह बंद नौकरियाँ, के आइटम 19 में ब्रोकरेज या एजेंसी का काम शामिल है, अंतरराष्ट्रीय व्यापार या निवेश में ब्रोकरेज के अपवाद के साथ (Nagashima Ohno & Tsunematsu, मई 2020; Acclime, 2024)। मई 2026 में Thaiger की व्यावहारिक व्याख्या: प्रॉपर्टी की लिस्टिंग, यूनिट दिखाना, बातचीत करना और ट्रांज़ैक्शन पर कमीशन कमाना थाई नागरिकों के लिए आरक्षित है, और 2024 से नियमों का पालन सख़्त हुआ है।

तो थाईलैंड में:

• थाई नागरिक बिना लाइसेंस के एजेंट के रूप में काम कर सकते हैं।
• विदेशी एजेंट का फ़ील्ड वर्क नहीं कर सकते, लेकिन वर्क परमिट के साथ इसके आसपास असली नौकरियाँ कर सकते हैं (पाठ 2)।

एजेंट वास्तव में क्या करता है

रीसेल में, एजेंट आमतौर पर विक्रेता के लिए काम करता है और:

1. लिस्टिंग हासिल करता है और कमीशन लिखित में तय करता है (पाठ 4)।
2. प्रॉपर्टी की कीमत तय करता है, फ़ोटो लेता है और इसे पोर्टल पर पब्लिश करता है।
3. खरीदारों को परखता है और विज़िट करवाता है।
4. कीमत और शर्तों पर बातचीत करता है, और दोनों पक्षों को बिक्री समझौते तक पहुँचने में मदद करता है।
5. Department of Lands में ट्रांसफ़र तक फ़ाइल पर नज़र रखता है, जिसमें विदेशी खरीदार के लिए ज़रूरी बैंक के कागज़ात भी शामिल हैं (पाठ 6)।

नए लॉन्च में, एजेंट डेवलपर की यूनिट बेचता है। Leto, एक एजेंसी, ने मई 2026 में लिखा कि डेवलपर नए लॉन्च पर एजेंटों को सीधे कमीशन देते हैं। किराए में, एजेंट मकान मालिक के लिए किरायेदार ढूँढता और जाँचता है।

इसकी जगह विदेशी क्या करते हैं

Thaiger और Themis Partner उन भूमिकाओं की सूची देते हैं जो विदेशी वर्क परमिट के साथ वास्तव में निभाते हैं:

• इंटरनेशनल सेल्स कंसल्टेंट या डायरेक्टर, जो विदेशी खरीदारों के साथ काम करता है जबकि थाई सहकर्मी विज़िट, बातचीत और अनुबंध संभालते हैं।
• ओवरसीज़ मार्केटिंग और बिज़नेस डेवलपमेंट।
• इन्वेस्टर रिलेशंस और कंसल्टिंग।
• कंपनी डायरेक्टर या शेयरहोल्डर, 49% की विदेशी सीमा के भीतर (पाठ 3)।
• मार्केटिंग और एडमिनिस्ट्रेशन।

परमिट पर लिखा जॉब टाइटल उस काम से मेल खाना चाहिए जो आप हर दिन वास्तव में करते हैं (Thaiger)। हम पाठ 2 में इसे विस्तार से देखते हैं।

कौन नौकरी देता है

आपको चार मुख्य प्रकार के नियोक्ता मिलेंगे:

• बैंकॉक में ऑफ़िस वाली अंतरराष्ट्रीय कंसल्टेंसी, जैसे CBRE, Knight Frank, Colliers, Savills, JLL और Cushman & Wakefield। Knight Frank का फुकेत में भी ऑफ़िस है (Estate Agent Today, जून 2026)।
• बैंकॉक की एजेंसियाँ, जैसे Plus Property, Bangkok CitiSmart (डेवलपर AP का हिस्सा), Prima Realty या Angel Real Estate (Nestopa, अक्टूबर 2026)।
• ऐसे पोर्टल जो एजेंसी का काम भी करते हैं, जैसे FazWaz और Lazudi।
• फुकेत, पटाया और कोह समुई में रिज़ॉर्ट एजेंसियाँ। पटाया में Alan Bolton Property Consultants 1978 से और Town & Country Property 2003 से है (Alan Bolton, दिसंबर 2025)।

डेवलपर अपनी सेल्स टीम भी रखते हैं और नए प्रोजेक्ट पर बाहरी एजेंटों को भुगतान करते हैं।

अकेला विदेशी बाज़ार ही बड़ा है। Real Estate Information Center (REIC) ने 2025 में विदेशियों को ट्रांसफ़र हुई 14,899 कॉन्डो यूनिट गिनीं, जिनकी कीमत 60.92 बिलियन बाट थी: सभी कॉन्डो यूनिट का लगभग 14.7% और उनके मूल्य का 25% (Khaosod English, मार्च 2026)।

आपको भुगतान कैसे मिलता है

FazWaz, एक पोर्टल और एजेंसी, आम सेल्स कमीशन कीमत का 3% से 5% बताता है, जो विक्रेता देता है और माँगी गई कीमत में शामिल होता है, इसलिए खरीदार आमतौर पर कोई एजेंट फ़ीस नहीं देते। Leto (मई 2026) डेवलपर बिक्री पर 3% से 5% और रीसेल पर 2% से 3% बताती है। कोई कानूनी दर नहीं है।

कमीशन एजेंसी को जाता है। आपका हिस्सा आपके अनुबंध पर निर्भर करता है। Leto, जो एक एजेंसी के रूप में लिखती है और इसलिए इसे सांकेतिक मानना चाहिए, आम मॉडल बताती है:

मॉडल	यह कैसे काम करता है	मुख्य जोखिम
सिर्फ़ कमीशन	ज़्यादातर एजेंसियाँ। नए एजेंट एजेंसी की फ़ीस का लगभग 30% से 40% रखते हैं	डील नहीं, तो आय नहीं
बेस और कमीशन	कुछ बड़ी बैंकॉक चेन 15,000 से 25,000 बाट प्रति माह और कमीशन देती हैं	प्रति सौदा छोटा हिस्सा
सैलरी और बोनस	विदेशियों के लिए आम मॉडल, जिन्हें कम से कम वर्क परमिट की न्यूनतम सैलरी मिलनी चाहिए	नियोक्ता की स्पॉन्सरशिप पर निर्भर

विदेशियों के लिए, Thaiger वर्क परमिट पर पश्चिमी देशों के नागरिकों के लिए 50,000 बाट प्रति माह की न्यूनतम सैलरी बताता है, इसलिए केवल कमीशन वाली डील फ़िट नहीं होती (पाठ 8)। अपने आँकड़े कमीशन कैलकुलेटर में जाँचें।

एक यथार्थवादी पहला साल

शुरू करने से पहले खुद से ईमानदार रहें:

• शुरुआत धीमी होती है। Leto कहती है कि नए एजेंटों में से केवल लगभग 30% हर महीने दो या उससे ज़्यादा डील तक पहुँचते हैं। धीमे पहले सीज़न के लिए अपने पैसे की योजना बनाएँ।
• भाषाएँ फ़ायदा देती हैं। 2025 में यूनिट के हिसाब से सबसे बड़े विदेशी खरीदार चीन, म्यांमार और रूस से थे (REIC)। थाई और अंग्रेज़ी के साथ चीनी, बर्मी और रूसी दरवाज़े खोलती हैं।
• कागज़ी काम ही असली काम है। 49% विदेशी कॉन्डो कोटा, विदेशी खरीदार के लिए ज़रूरी बैंक फ़ॉर्म, ट्रांसफ़र टैक्स और लीज़ की शर्तें। जो एजेंट इनमें माहिर होते हैं, वे भरोसा जीतते हैं।
• विदेशियों पर नियम लागू किए जाते हैं। पहले दिन से सब कुछ नियमों के अनुसार करें, चाहे सहकर्मी कुछ भी “सामान्य” बताएँ।

आगे क्या है

पाठ 2 में हम देखते हैं कि किसे क्या करने की अनुमति है, और एक विदेशी कानूनी रूप से कैसे काम करता है। अभी खुली भूमिकाएँ देखने के लिए नौकरियाँ देखें और एजेंसियों पर नियोक्ताओं की तुलना करें।

यह पाठ सामान्य जानकारी है, कानूनी या इमिग्रेशन सलाह नहीं। CloserPass किसी थाई सरकारी संस्था से संबद्ध नहीं है। नियम और आँकड़े बदलते रहते हैं, इसलिए कुछ करने से पहले आधिकारिक स्रोत जाँचें।