थाईलैंड में एजेंसियाँ और एसोसिएशन: लाइसेंस नहीं, पर असली नियम

इस कोर्स के ज़्यादातर देशों में यह पाठ लाइसेंस पाने के बारे में होता है। थाईलैंड में कोई लाइसेंस नहीं है। इसके बजाय आपके पास कंपनी कानून, विदेशी स्वामित्व की सीमाएँ, एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग कर्तव्य और कुछ स्वैच्छिक एसोसिएशन हैं। यह पाठ इनमें से हर एक को समझाता है, ताकि आप किसी एजेंसी से जुड़ने से पहले उसे परख सकें, और जान सकें कि एक एजेंसी खोलने के लिए क्या चाहिए।

लाइसेंस नहीं, और हमें कोई मसौदा कानून भी नहीं मिला

थाईलैंड में रियल एस्टेट एजेंटों या ब्रोकरों के लिए कोई सरकारी लाइसेंस नहीं और कोई अनिवार्य परीक्षा नहीं है (Themis Partner; Thaiger)। अक्टूबर 2026 में जब हमने जाँच की, तो हमने 2025 और 2026 की जो कानूनी गाइड पढ़ीं, उनमें से किसी में ब्रोकर लाइसेंसिंग कानून के मसौदे का ज़िक्र नहीं था। 2026 में जो मसौदा कानून मौजूद है, वह नॉमिनी के ज़रिए ज़मीन के स्वामित्व के बारे में है, जिसे हम नीचे कवर करते हैं।

इसका मतलब यह नहीं कि इस काम में कोई नियम नहीं। इसका मतलब है कि नियम कहीं और हैं:

• कंपनी कानून: एजेंसी एक रजिस्टर्ड कंपनी है।
• Foreign Business Act: एजेंसी के विदेशी स्वामित्व पर सीमाएँ।
• श्रम कानून: 2020 की सूची जो एजेंसी का काम थाई नागरिकों के लिए आरक्षित करती है (पाठ 2)।
• एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग कर्तव्य (पाठ 4)।

एजेंसी एक कंपनी है

Themis Partner समझाता है कि रियल एस्टेट एजेंसी एक सामान्य थाई लिमिटेड कंपनी होती है, जो Department of Business Development (DBD) में रजिस्टर्ड होती है। थाई स्वामित्व वाली एजेंसी के लिए, यही रजिस्ट्रेशन व्यवहार में एकमात्र “लाइसेंस” है।

जब आप किसी एजेंसी से जुड़ें, तो उसका कंपनी नाम ठीक वैसा ही माँगें जैसा रजिस्टर्ड है, उसके डायरेक्टर पूछें, और पूछें कि वह थाई बहुमत वाली है या विदेशी बहुमत वाली। इसका जवाब आपको बहुत कुछ बताता है कि क्या वह विदेशी स्टाफ़ को कानूनी रूप से स्पॉन्सर कर सकती है और क्या उसकी संरचना ठीक है।

विदेशी स्वामित्व: 49% सीमा

Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) विदेशी बहुमत वाली कंपनियों के लिए कुछ बिज़नेस प्रतिबंधित करता है। List 3, आइटम 11 ब्रोकरेज या एजेंसी बिज़नेस को कवर करता है। कानून के अपवाद सीमित हैं: सिक्योरिटीज़, ग्रुप के भीतर खरीद, कम से कम 100 मिलियन बाट विदेशी पूँजी के साथ अंतरराष्ट्रीय व्यापार वितरण, और Ministerial Regulation द्वारा तय अन्य प्रकार (Siam Legal, कानून का पाठ)। रियल एस्टेट ब्रोकरेज उनमें से नहीं है।

इसलिए विदेशी बहुमत वाली एजेंसी को Foreign Business Licence (FBL) चाहिए। व्यवहार में:

• Leto, एक एजेंसी, विदेशी बहुमत वाली एजेंसी के लिए FBL पाना लगभग असंभव बताती है।
• विदेशी 49% तक रख सकते हैं, और 51% असली थाई शेयरहोल्डरों के पास (Leto)।
• Themis Partner जोड़ता है कि BOI प्रमोशन या FBL 100% तक विदेशी स्वामित्व की अनुमति दे सकता है, और BOI को 50 मिलियन बाट तक की पूँजी चाहिए हो सकती है।

विदेशी स्टाफ़ को स्पॉन्सर करने के लिए, कंपनी को हर विदेशी वर्क परमिट के लिए 2 मिलियन बाट की पेड-अप पूँजी और 4 थाई कर्मचारी भी चाहिए (Thaiger; पाठ 2)।

“असली” क्यों मायने रखता है: 2026 में नॉमिनी

नॉमिनी वह थाई शेयरहोल्डर है जो किसी विदेशी के लिए केवल कागज़ पर शेयर रखता है। यह बाज़ार का सबसे पुराना शॉर्टकट है, और 2026 में इस पर सीधी कार्रवाई हो रही है।

• ज़मीन। Land Code section 97 के तहत, 49% से ज़्यादा विदेशी पूँजी या विदेशी शेयरहोल्डरों के बहुमत वाली कंपनी को विदेशी माना जाता है और वह ज़मीन की मालिक नहीं बन सकती (Leto)।
• अक्टूबर 2026 की कार्रवाई। 19 अक्टूबर 2026 को प्रधानमंत्री Anutin Charnvirakul, जो गृह मंत्री भी हैं, ने नॉमिनी के ज़रिए ज़मीन के स्वामित्व पर देशव्यापी कार्रवाई शुरू की। Thai Examiner ने 13,088 संदिग्ध पक्षों की जानकारी दी, जिनमें 1,550 कंपनियाँ, लगभग 14.01 बिलियन बाट के 2,360 प्लॉट शामिल हैं, और गवर्नरों को दिसंबर 2026 के अंत तक प्राथमिक जाँच पूरी करने का आदेश दिया गया।
• 2026 के अन्य उपाय। Leto, एक अकेला इंडस्ट्री स्रोत, बताती है कि कैबिनेट ने 24 फ़रवरी 2026 को नॉमिनी के पास रखी ज़मीन को राज्य द्वारा ज़ब्त करने के लिए Land Code section 94 में संशोधन का मसौदा मंज़ूर किया, कि Department of Business Development 1 अप्रैल 2026 से पूँजी के स्रोत की घोषणाएँ माँगता है, और कि फुकेत, Surat Thani (कोह समुई), Chiang Mai और Chonburi (पटाया) सहित आठ प्रांत विशेष नियंत्रण में हैं। इन बातों पर भरोसा करने से पहले किसी वकील से जाँच करवाएँ।

जिस एजेंसी के थाई शेयरहोल्डर यह नहीं समझा सकते कि उनका पैसा कहाँ से आया, वह आपकी नौकरी, आपके वर्क परमिट और आपके क्लाइंट्स के लिए जोखिम है।

स्वैच्छिक एसोसिएशन और क्रेडेंशियल्स

इनमें से कोई भी लाइसेंस नहीं है। ये सीखने, नेटवर्क बनाने और नियोक्ताओं व क्लाइंट्स को यह दिखाने के तरीके हैं कि आप अपना काम गंभीरता से लेते हैं।

• TREBA, Thai Real Estate Broker Association। Thaiger सदस्यता को नियोक्ताओं के लिए विश्वसनीयता का संकेत बताता है। एजेंसियाँ जुड़ने पर इसकी घोषणा करती हैं, जैसे IRES Thailand ने अपनी साइट पर की।
• REBA-ES, Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard, जो पटाया और Chonburi को कवर करता है।
• CIPS, US National Association of Realtors का Certified International Property Specialist पदनाम। Thaiger इसे विदेशी खरीदारों की सेवा करने वाले प्रवासियों के लिए उपयोगी बताता है।
• पोर्टल सर्टिफ़िकेशन, जैसे DDproperty Agent Certification।

एक नाम जिससे भ्रम न हो। AREA, Agency for Real Estate Affairs, एक निजी रिसर्च फ़र्म है जो बाज़ार का डेटा प्रकाशित करती है, उदाहरण के लिए पटाया की इन्वेंट्री पर (Pattaya Mail, फ़रवरी 2026)। यह ब्रोकर एसोसिएशन नहीं है।

जुड़ने से पहले किसी एजेंसी को कैसे जाँचें

1. रजिस्ट्रेशन। रजिस्टर्ड कंपनी का नाम क्या है, और डायरेक्टर कौन हैं?
2. स्वामित्व। क्या यह थाई बहुमत वाली है? अगर विदेशियों के पास शेयर हैं, तो क्या वे 49% के भीतर हैं, और क्या थाई शेयरहोल्डर असली हैं?
3. स्पॉन्सरशिप, अगर आप विदेशी हैं: क्या इसके पास हर विदेशी परमिट के लिए 2 मिलियन बाट की पेड-अप पूँजी और 4 थाई कर्मचारी हैं?
4. भूमिकाएँ। लिस्टिंग कौन लेता है, विज़िट कौन करवाता है और बातचीत कौन करता है? अगर विदेशियों के लिए जवाब “सब लोग सब कुछ करते हैं” है, तो वहाँ से चले जाएँ।
5. एसोसिएशन। क्या यह TREBA या REBA-ES की सदस्य है? अनिवार्य नहीं, लेकिन अच्छा संकेत है।
6. पैसा। क्या यह फ़ीस केवल इनवॉइस के बदले कंपनी के बैंक खाते में लेती है?

अपनी एजेंसी खोलना

अगर आप थाई हैं, तो रास्ता छोटा है: DBD में लिमिटेड कंपनी रजिस्टर करें, कंपनी का बैंक खाता खोलें, अपना कमीशन समझौता और एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग प्रक्रिया लिखें, और पोर्टल पर लिस्ट करें।

अगर आप विदेशी हैं, तो ईमानदार सारांश यह है:

1. आप किसी थाई एजेंसी का 49% तक रख सकते हैं, और बाकी असली थाई पार्टनरों के पास।
2. विदेशी बहुमत वाली एजेंसी को FBL या BOI प्रमोशन चाहिए, जिसे Leto ब्रोकरेज के लिए लगभग असंभव बताती है और जिसके लिए 50 मिलियन बाट तक लग सकते हैं।
3. शेयरहोल्डर या डायरेक्टर होने पर भी, आप ख़ुद एजेंसी का फ़ील्ड वर्क नहीं कर सकते (पाठ 2)। लिस्टिंग, विज़िट और बातचीत थाई स्टाफ़ को संभालनी होगी।
4. कंपनी को हर विदेशी वर्क परमिट के लिए, आपके परमिट सहित, 2 मिलियन बाट और 4 थाई कर्मचारी चाहिए।

2026 में नियम तेज़ी से बदल रहे हैं, इसलिए कुछ करने से पहले आधिकारिक स्रोत जाँचें। सेल्स ट्रेनिंग के साथ अभ्यास करें।

यह पाठ सामान्य जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं। CloserPass, TREBA, REBA-ES, किसी पोर्टल या थाईलैंड की किसी सरकारी संस्था से संबद्ध नहीं है।