थाईलैंड में रोज़ पालन किए जाने वाले नियम

थाईलैंड में कर्तव्यों की सूची वाला कोई एजेंट कानून नहीं है, इसलिए आप जिन नियमों का रोज़ पालन करते हैं वे कई जगहों से आते हैं: मालिक के साथ आपका अनुबंध, Condominium Act, विदेशी पैसे के बैंक कागज़ात, एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग कर्तव्य और, अक्टूबर 2026 से, नॉमिनी स्वामित्व के ख़िलाफ़ राष्ट्रीय मुहिम। ज़्यादातर समस्याएँ ऐसी फ़ीस से आती हैं जो किसी ने लिखी नहीं, ऐसे वादे से जिसका कानून समर्थन नहीं करता, या ग़लत तरीके से आए पैसे से। यह पाठ नियमों को आदतों में बदलता है।

1. कमीशन लिखित में तय करें

थाईलैंड में कोई कानूनी डिफ़ॉल्ट दर नहीं है। FazWaz आम सेल्स कमीशन कीमत का 3% से 5% बताता है, जो विक्रेता देता है और माँगी गई कीमत में शामिल होता है। क्योंकि कानून में कुछ भी इस कमी को नहीं भरता, मालिक के साथ आपका लिखित समझौता ही आपकी एकमात्र सुरक्षा है। इसमें लिखा होना चाहिए:

• प्रॉपर्टी और डील (बिक्री या किराया)।
• कमीशन, प्रतिशत या राशि के रूप में, और कौन देगा।
• यह कब देय है: बिक्री समझौते पर, या Department of Lands में ट्रांसफ़र पर।
• क्या मैंडेट एक्सक्लूसिव है, और कितने समय के लिए।
• दूसरी एजेंसी के साथ बाँटी गई डील कैसे बँटेगी।

अपनी भूमिका जानें। अगर आप विदेशी हैं, तो आप मालिकों को साइन नहीं करवाते, यूनिट नहीं दिखाते और बातचीत नहीं करते (पाठ 2)। समझौता एजेंसी साइन करती है और थाई सहकर्मी संभालते हैं। आपके परमिट का जॉब विवरण आपके असली काम से मेल खाना चाहिए (Thaiger)।

2. केवल वही विज्ञापन करें जिसकी कानून अनुमति देता है

थाई प्रॉपर्टी में ज़्यादातर शिकायतें किसी वादे से शुरू होती हैं। ये वे वादे हैं जो कभी नहीं करने चाहिए:

• “99 साल की लीज़” या “75% विदेशी कोटा”। जून 2024 में कैबिनेट ने सिद्धांत रूप में विदेशी कॉन्डो कोटे को 75% करने और लीज़ को 99 साल तक बढ़ाने पर सहमति दी, लेकिन तत्कालीन गृह मंत्री ने कहा कि मसौदा तैयार नहीं है (The Nation, जून 2024)। जून 2026 तक इनमें से कोई भी कानून नहीं बना था (Bektu)। इसे ऐसे कहें: 49% कोटा और 30 साल की लीज़ की सीमा अब भी लागू है।
• “30+30+30” गारंटी के रूप में। इन संरचनाओं की खूब मार्केटिंग होती है (Pattaya Mail, फ़रवरी 2026), लेकिन नवीनीकरण केवल अनुबंध के वादे हैं। Bektu समझाता है कि अदालतें आमतौर पर केवल पहली रजिस्टर्ड 30 साल की अवधि लागू करती हैं। आप नवीनीकरण के विकल्प का वर्णन कर सकते हैं। इसे कभी 90 साल के रूप में न बेचें।
• कोटा जाँचे बिना “फ़्रीहोल्ड”। विदेशी फ़्रीहोल्ड कॉन्डो स्वामित्व बिल्डिंग के बिकाऊ फ़्लोर एरिया के 49% तक सीमित है। उससे ऊपर, विदेशी केवल लीज़ ले सकता है। किसी यूनिट को विदेशी फ़्रीहोल्ड के रूप में विज्ञापित करने से पहले जाँचें कि बिल्डिंग में अब भी विदेशी कोटे की जगह है।
• “Escrow से सुरक्षित” जब ऐसा न हो। Escrow Act B.E. 2551 (2008) के तहत escrow स्वैच्छिक है और केवल तब लागू होता है जब दोनों पक्ष लाइसेंस प्राप्त escrow एजेंट का उपयोग करने पर सहमत हों (Thailand Law Online)। ज़्यादातर खरीदार डेवलपर को सीधे भुगतान करते हैं।
• विदेशी के नाम पर ज़मीन। विदेशी ज़मीन के मालिक नहीं बन सकते। ज़मीन या ज़मीन वाले घर को कभी ऐसी चीज़ के रूप में विज्ञापित न करें जिसका विदेशी खरीदार सीधे मालिक बन सके।

3. मानक कॉन्डो अनुबंध जानें

2008 में जोड़ा गया Condominium Act का section 6/2 डेवलपर के साथ कॉन्डो बिक्री अनुबंध को Ministry of Interior के मानक फ़ॉर्म के अनुसार होना अनिवार्य करता है (Siam Legal)। मेल न खाने वाली शर्तें अमान्य हैं, और section 63 100,000 बाट का जुर्माना तय करता है। खरीदार के लिए मुख्य सुरक्षाएँ:

• डेवलपर को ट्रांसफ़र की तारीख बतानी होगी और 30 दिन का नोटिस देना होगा।
• निर्माण एक साल से ज़्यादा नहीं रुक सकता।
• ढाँचे के लिए 5 साल और अन्य हिस्सों के लिए 2 साल की दोष देयता।
• खरीदार अनुबंध किसी और को बिना फ़ीस असाइन कर सकता है।
• कम से कम 0.01% प्रति दिन का देर से डिलीवरी का जुर्माना, अधिकतम 10%।

जब कोई खरीदार आपको ऐसा अनुबंध दिखाए जो इन शर्तों से हटता हो, तो साइन करने से पहले उसे वकील के पास भेजें।

4. विदेशी पैसा सही तरीके से लाएँ: FET फ़ॉर्म

जो विदेशी खरीदार अपने नाम पर फ़्रीहोल्ड कॉन्डो चाहता है, उसे दिखाना होगा कि पैसा विदेश से आया। Storm Real Estate Phuket (सितंबर 2026) समझाता है:

• Foreign Exchange Transaction फ़ॉर्म (FET) वह थाई बैंक जारी करता है जो पैसा प्राप्त करता है।
• यह आमतौर पर USD 50,000 या उससे ज़्यादा के ट्रांसफ़र के लिए ज़रूरी है।
• पैसा ट्रांसफ़र से पहले विदेश से वायर होना चाहिए, विदेशी मुद्रा में।

Department of Lands यूनिट को विदेशी के नाम पर रजिस्टर करते समय इस फ़ॉर्म का उपयोग करता है। खरीदारों को पहले दिन बताएँ। ग़लत तरीके से लाया गया पैसा विदेशी ट्रांसफ़र में देरी का सबसे आम कारण है।

5. अपने क्लाइंट और पैसे के स्रोत को जानें

Themis Partner एजेंसियों पर लागू नियमों में एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग कर्तव्यों को गिनाता है। अपनी एजेंसी से उसकी लिखित प्रक्रिया माँगें, और हर फ़ाइल पर उसका पालन करें। रोज़ के अभ्यास के रूप में:

1. हर खरीदार और विक्रेता की, और किसी भी कंपनी के पीछे के असली मालिक की पहचान करें।
2. पैसे को समझें: यह कहाँ से आता है और कैसे पहुँचेगा।
3. फ़ीस केवल इनवॉइस के बदले कंपनी के खाते में बैंक ट्रांसफ़र से लें।
4. आपने जो भी जाँच की, उसका रिकॉर्ड रखें।

2026 की नॉमिनी पर कार्रवाई दाँव बढ़ाती है। 19 अक्टूबर 2026 को शुरू हुई राष्ट्रीय मुहिम 2 मिलियन बाट से ऊपर की खरीद या 5 मिलियन बाट से ऊपर के आकलित मूल्य वाली खरीद पर अतिरिक्त जाँच जोड़ती है, और विदेशियों के थाई जीवनसाथी को अपने पैसे का स्रोत साबित करना होगा (Thai Examiner, अक्टूबर 2026)। Leto अंतिम लाभार्थियों की पुष्टि पर Department of Lands के 15 मई 2026 के सर्कुलर की भी जानकारी देती है। Land Office में सवालों की उम्मीद रखें और क्लाइंट्स को उनके लिए तैयार करें।

ज़मीन पर रोक से बचने के लिए कभी नॉमिनी संरचना, टाइटल पर किसी थाई “दोस्त” या कागज़ी थाई शेयरहोल्डरों वाली कंपनी का सुझाव न दें। आप अपने क्लाइंट का पैसा और अपना करियर जोखिम में डालते हैं।

लोग किन वजहों से मुश्किल में पड़ते हैं

व्यवहार	जोखिम
किसी विदेशी का यूनिट दिखाना या बातचीत करना	कर्मचारी के लिए जुर्माना, डिपोर्टेशन और प्रवेश पर रोक, नियोक्ता के लिए जुर्माना (पाठ 2)
कोई लिखित कमीशन समझौता नहीं	सहारे के लिए कोई कानूनी डिफ़ॉल्ट नहीं, और कौन देगा इस पर विवाद
99 साल की लीज़ या 75% कोटा बेचना	ऐसे अधिकारों का वादा करना जो कानून में मौजूद नहीं हैं
30+30+30 को गारंटीड बताकर बेचना	आमतौर पर केवल पहले रजिस्टर्ड 30 साल ही लागू होते हैं
FET के बिना या बाट में भेजा गया पैसा	ऐसा फ़्रीहोल्ड ट्रांसफ़र जो विदेशी के नाम पर रजिस्टर नहीं हो सकता
नॉमिनी का सुझाव देना	2026 की कार्रवाई के तहत जाँच और ज़मीन खोने की संभावना

आपकी दैनिक आदतें

• लिखित कमीशन समझौते के बिना कोई लिस्टिंग नहीं।
• ऐसा कोई विज्ञापन नहीं जो 49% कोटे और 30 साल की लीज़ की अनुमति से ज़्यादा का वादा करे।
• पहचान और पैसे के साफ़ स्रोत के बिना कोई रिज़र्वेशन नहीं।
• हर विदेशी खरीदार को कोई भी पैसा भेजने से पहले FET के बारे में बताया जाए।
• कभी नकद नहीं, और कभी नॉमिनी नहीं।

ये नियम बदलते रहते हैं, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत ज़रूर देखें। क्लाइंट स्किल्स में इनका अभ्यास करें।

यह पाठ सामान्य जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं। CloserPass थाईलैंड की किसी सरकारी संस्था से संबद्ध नहीं है।