थाई बाज़ार को जानें: चार इलाके, विदेशी खरीदार और स्वामित्व के नियम

थाईलैंड एक बाज़ार नहीं है। बैंकॉक का शहरी कॉन्डो, Jomtien का समुद्र-दृश्य वाला यूनिट, फुकेत का पूल विला और कोह समुई का पहाड़ी घर अलग-अलग खरीदारों को, अलग-अलग कीमतों पर, एक जैसे सख़्त स्वामित्व नियमों के तहत आकर्षित करते हैं। जगहों और नियमों दोनों को जानना ही क्लाइंट्स का भरोसा जीतता है।

बड़ी तस्वीर

विदेशी खरीदारों पर सबसे अच्छा सार्वजनिक डेटा Real Estate Information Center (REIC) से आता है, जो विदेशियों को ट्रांसफ़र हुई कॉन्डो यूनिट गिनता है।

• 2025: 14,899 यूनिट, 2.2% ज़्यादा, जिनकी कीमत 60.92 बिलियन बाट, 10.7% कम। विदेशियों ने ट्रांसफ़र हुई सभी कॉन्डो यूनिट का 14.7% और मूल्य का 25% लिया (Khaosod English, मार्च 2026)।
• 2026 की पहली छमाही: 6,533 यूनिट, 8.8% कम, जिनकी कीमत 28.267 बिलियन बाट, 1.5% कम। यह यूनिट का 11.7% और मूल्य का 21.7% है, प्रति यूनिट औसतन 4.3 मिलियन बाट और 43.9 sqm (The Nation, सितंबर 2026)।
• 2026 की दूसरी तिमाही: 3,292 यूनिट, 1.4% ज़्यादा, जिनकी कीमत 14.803 बिलियन बाट, 20.2% ज़्यादा।

प्रांत	विदेशी कॉन्डो यूनिट, 2025	मूल्य, 2025	प्रति यूनिट औसत (गणना से)
बैंकॉक	7,029	35.39 बिलियन बाट	लगभग 5.0 मिलियन बाट
Chonburi (पटाया)	4,164	11.59 बिलियन बाट	लगभग 2.78 मिलियन बाट
फुकेत	1,190	6.09 बिलियन बाट	लगभग 5.1 मिलियन बाट

ये औसत REIC के कुल आँकड़ों का हमारा अपना भाग है, प्रकाशित आँकड़े नहीं। इन्हें उद्धृत करते समय यह बताएँ।

कौन खरीदता है

2025 में यूनिट के हिसाब से: चीन 4,940 (12.9% कम), म्यांमार 1,968 (41.8% ज़्यादा) और रूस 1,172 (8.6% ज़्यादा) (Khaosod English)।

2026 की पहली छमाही में मूल्य के हिसाब से, टॉप दस थे चीन, रूस, म्यांमार, USA, ताइवान, फ़्रांस, UK, जर्मनी, ऑस्ट्रेलिया और भारत। अमेरिकियों ने सबसे ऊँचा औसत दिया, प्रति यूनिट लगभग 6.6 मिलियन बाट (The Nation, सितंबर 2026)।

हर देश के खरीदारों का अपना नक्शा है (The Nation, अगस्त 2026):

खरीदार	2026 की पहली छमाही, मूल्य के हिसाब से	वे कहाँ खरीदते हैं
चीनी	6.874 बिलियन बाट, 27.7% कम	बैंकॉक और Chonburi
रूसी	3.603 बिलियन बाट, 75.9% ज़्यादा	फुकेत और Chonburi
म्यांमार	2.457 बिलियन बाट, 16.2% कम	बैंकॉक

चार इलाके

बैंकॉक सबसे बड़ा विदेशी बाज़ार है, 2025 में 7,029 यूनिट और 35.39 बिलियन बाट के साथ। चीनी और म्यांमार के खरीदार सबसे आगे हैं। यहाँ सबसे ज़्यादा एजेंसियाँ, सबसे बड़ी कंसल्टेंसी और सबसे ज़्यादा प्रतिस्पर्धा की उम्मीद रखें।

पटाया (Chonburi) यूनिट के हिसाब से दूसरा बाज़ार है। Pattaya Mail (फ़रवरी 2026) गिरावट के बजाय संरचनात्मक ओवरसप्लाई का वर्णन करता है, सबसे ज़्यादा Jomtien और दक्षिणी बीचफ़्रंट पर, जहाँ डेवलपर छूट और लचीली भुगतान शर्तों का उपयोग कर रहे हैं। म्यांमार के खरीदार नई माँग का मुख्य स्रोत हैं, जो स्कूलों, स्वास्थ्य सेवा और स्थिरता के लिए यहाँ बस रहे हैं। यूनिट बैंकॉक से सस्ती हैं, औसतन लगभग 2.78 मिलियन बाट।

फुकेत में विदेशी खरीदार बढ़ रहे हैं और डेवलपर घट रहे हैं। Krungsri Research (अगस्त 2026) की रिपोर्ट:

• 2025 में विदेशी कॉन्डो ट्रांसफ़र 18.3% बढ़कर 1,190 यूनिट, दक्षिण के सभी विदेशी कॉन्डो ट्रांसफ़र का 82.3%, और 2026 की पहली तिमाही में 52.2% बढ़कर 420 यूनिट।
• लेकिन 2025 में नए लॉन्च 52.6% घटकर 7,205 यूनिट और बिक्री 61.1% घटकर 5,374 यूनिट रह गई, और 193.7 बिलियन बाट की 14,008 यूनिट बिना बिकी रहीं।
• विला का औसत 44.8 मिलियन बाट है, और विला की बिक्री दर गिरकर 1.8% प्रति माह रह गई, यानी स्टॉक बिकने में लगभग 50 महीने।
• मुख्य विदेशी खरीदार: रूसी, चीनी, फ़्रांसीसी, ब्रिटिश और अमेरिकी। 2026 का अनुमान: लॉन्च 4.2% कम और बिक्री 7.3% कम।

कोह समुई विला का द्वीप है। एक एजेंसी, Samui Property Group, ने मई 2026 में रिपोर्ट दी, ज़्यादातर जून 2025 के C9 Hotelworks डेटा से:

• 117 प्रोजेक्ट में 2,882 यूनिट का प्राइमरी बाज़ार, जिसकी कीमत 30.3 बिलियन बाट है, 52% कॉन्डो और 48% विला में बँटा।
• कॉन्डो का मीडियन 88,500 बाट प्रति sqm और तीन बेडरूम वाले विला का मीडियन 14.9 मिलियन बाट।
• 85% से 90% विला डील में विदेशी खरीदार, Colliers के हवाले से।
• Maenam में फ़िल्माए गए और 2025 में प्रसारित The White Lotus के तीसरे सीज़न के बाद ज़्यादा पूछताछ, लेकिन कोई मापा गया आँकड़ा नहीं।

हर एजेंट को पता होने चाहिए ये नियम

49% कॉन्डो कोटा। Condominium Act B.E. 2522 (1979) के तहत विदेशी कॉन्डो यूनिट के फ़्रीहोल्ड मालिक बन सकते हैं, लेकिन विदेशी स्वामित्व वाला एरिया बिल्डिंग के कुल बिकाऊ फ़्लोर एरिया के 49% से ज़्यादा नहीं हो सकता। उससे ऊपर, विदेशी केवल लीज़ पर ले सकता है (Bektu, जून 2026)। 10,000 sqm बिकाऊ एरिया वाली बिल्डिंग में विदेशी अधिकतम 4,900 sqm के मालिक बन सकते हैं।

ज़मीन नहीं। विदेशी ज़मीन के मालिक नहीं बन सकते, और 49% से ज़्यादा विदेशी पूँजी या विदेशी शेयरहोल्डरों के बहुमत वाली कंपनी को Land Code section 97 के तहत विदेशी माना जाता है (Leto)।

30 साल की लीज़। सबसे लंबी रजिस्टर्ड आवासीय लीज़ 30 साल की है। 30+30+30 जैसे नवीनीकरण के वादे अनुबंध पर आधारित हैं, और अदालतें आमतौर पर केवल पहली रजिस्टर्ड अवधि लागू करती हैं (Bektu)।

2024 के प्रस्ताव कभी कानून नहीं बने। जून 2024 में कैबिनेट ने सिद्धांत रूप में 75% विदेशी कॉन्डो कोटे और 99 साल की लीज़ पर सहमति दी, लेकिन मसौदा तैयार नहीं था (The Nation, जून 2024)। जून 2026 तक इनमें से कोई भी लागू नहीं हुआ था (Bektu)। अक्टूबर 2026 में क्लाइंट्स के लिए सही वाक्य: 49% कोटा और 30 साल की लीज़ सीमा अब भी लागू है।

2026 के अंत में दिशा सख़्त है, ढीली नहीं। 19 अक्टूबर 2026 को प्रधानमंत्री ने नॉमिनी के ज़रिए ज़मीन के स्वामित्व पर देशव्यापी कार्रवाई शुरू की, जिसमें 2 मिलियन बाट से ऊपर की खरीद पर अतिरिक्त जाँच है (Thai Examiner, अक्टूबर 2026; पाठ 4)।

दो पंक्तियों में ऑफ़-प्लान

ज़्यादातर नए कॉन्डो Condominium Act के मानक अनुबंध के तहत ऑफ़-प्लान बिकते हैं, आमतौर पर डेवलपर को सीधे चरणों में भुगतान के साथ, और escrow केवल तब जब दोनों पक्ष सहमत हों (पाठ 6)। फुकेत और पटाया में ओवरसप्लाई का मतलब है कि खरीदार के पास मोलभाव की जगह है, और डेवलपर की जाँच करना आपका कर्तव्य है।

अपना इलाका कैसे सीखें

1. एक इलाका चुनें और उसकी सड़कें, परिवहन, स्कूल, अस्पताल और नए प्रोजेक्ट जानें।
2. प्रेस के ज़रिए REIC डेटा पर नज़र रखें, और हमेशा अपना स्रोत और उसकी तारीख बताएँ।
3. अपने खरीदारों की नागरिकता और भाषाएँ जानें: बैंकॉक में चीनी और बर्मी, फुकेत में रूसी, पटाया में बर्मी और रूसी।
4. हर बिल्डिंग से पूछें कि कितना विदेशी कोटा बचा है, और हर डेवलपर से उसकी भुगतान शर्तों और पिछले रिकॉर्ड के बारे में।

कीमतें और नियम तेज़ी से बदलते हैं, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले आधिकारिक स्रोत जाँचें। CloserPass क्या कवर करता है, यह जानने के लिए थाईलैंड पेज और बाज़ार देखें।

यह पाठ सामान्य जानकारी है, निवेश सलाह नहीं।