थाईलैंड में शुरू से आख़िर तक एक सौदा

थाई कॉन्डो बिक्री कई हाथों से गुज़रती है: एजेंसी, खरीदार का वकील, विदेश में खरीदार का बैंक, पैसा प्राप्त करने वाला थाई बैंक, अक्सर एक डेवलपर, और Department of Lands, यानी भूमि रजिस्ट्री। आपका मूल्य यह है कि आप क्रम जानते हैं, सबको समय पर रखते हैं और यह सुनिश्चित करते हैं कि टैक्स या बैंक फ़ॉर्म से कोई हैरान न हो। यह पाठ एक विदेशी खरीदार को रीसेल की प्रक्रिया दिखाता है, फिर बाट में आँकड़ों पर काम करता है।

कौन क्या करता है

• एजेंसी (फ़ील्ड में थाई एजेंट): लिस्टिंग समझौता, मार्केटिंग, विज़िट, ऑफ़र, बातचीत, समन्वय।
• कानूनी भूमिका में एक विदेशी (पाठ 2): विदेशी खरीदारों को ढूँढता और जानकारी देता है, सामग्री तैयार करता है और प्रक्रिया समझाता है, जबकि थाई सहकर्मी विज़िट और बातचीत संभालते हैं।
• खरीदार का वकील: टाइटल और अनुबंध, और विदेशी कोटे की स्थिति जाँचता है।
• बैंक: खरीदार का बैंक विदेश से पैसा भेजता है, थाई बैंक FET फ़ॉर्म जारी करता है।
• Department of Lands: ट्रांसफ़र रजिस्टर करता है और फ़ीस व टैक्स वसूलता है।

रीसेल कॉन्डो, चरण दर चरण

1. लिस्टिंग समझौता। लिखित, कमीशन, कौन देगा और कब देय है, के साथ (पाठ 4)।
2. ऑफ़र और रिज़र्वेशन। बिक्री समझौते से पहले अक्सर एक छोटी रिज़र्वेशन फ़ीस यूनिट को रोकती है। यह वापस मिलेगी या नहीं, यह क्लॉज़ पर निर्भर करता है, इसलिए कोई भी पैसा जाने से पहले खरीदार के साथ इसे पढ़ें।
3. पहचान। दोनों पक्षों की और खरीदार के पैसे के स्रोत की पहचान करें (पाठ 4)।
4. कोटे की जाँच। विदेशी फ़्रीहोल्ड खरीदार को बिल्डिंग के 49% विदेशी कोटे में जगह चाहिए। इसकी पुष्टि बिक्री समझौते से पहले करें, ट्रांसफ़र के दिन नहीं।
5. बिक्री समझौता। कीमत, भुगतान की तारीखें, ट्रांसफ़र की तारीख, कौन सी लागत कौन देगा, और कोई पक्ष चूके तो क्या होगा।
6. विदेश से पैसा। खरीदार पैसा विदेश से, विदेशी मुद्रा में, पहले से वायर करता है। USD 50,000 या उससे ज़्यादा के लिए, पैसा प्राप्त करने वाला थाई बैंक FET फ़ॉर्म जारी करता है (Storm Real Estate Phuket, सितंबर 2026)।
7. Department of Lands में ट्रांसफ़र। फ़ीस और टैक्स दिए जाते हैं, और यूनिट खरीदार के नाम पर रजिस्टर होती है।
8. कमीशन। विक्रेता इनवॉइस के बदले बैंक ट्रांसफ़र से एजेंसी को भुगतान करता है। FazWaz बताता है कि खरीदार आमतौर पर कोई एजेंट फ़ीस नहीं देता।

2026 के अंत में ज़्यादा सवालों की उम्मीद रखें। 19 अक्टूबर 2026 को शुरू हुई नॉमिनी पर कार्रवाई 2 मिलियन बाट से ऊपर की खरीद या 5 मिलियन बाट से ऊपर के आकलित मूल्य वाली खरीद पर जाँच जोड़ती है (Thai Examiner)। पैसे के स्रोत की फ़ाइल तैयार रखें।

ट्रांसफ़र की लागत

Storm Real Estate Phuket अपनी सितंबर 2026 की गाइड में लागतें बताता है:

लागत	दर	आधार	कौन भुगतान करता है
ट्रांसफ़र फ़ीस	2%	आकलित मूल्य	मोलभाव योग्य, अक्सर बाँटी जाती है
Specific Business Tax (SBT)	3.3%	आकलित मूल्य या बिक्री कीमत में से जो ज़्यादा हो	विक्रेता
स्टाम्प ड्यूटी	0.5%	आकलित मूल्य या बिक्री कीमत में से जो ज़्यादा हो	केवल जब SBT लागू न हो
विदहोल्डिंग टैक्स	कंपनी विक्रेता के लिए 1%, व्यक्ति के लिए स्वामित्व के वर्षों के अनुसार प्रोग्रेसिव	Land Office के नियमों से तय	विक्रेता

SBT कब लागू होता है। अगर विक्रेता पाँच साल से कम समय से प्रॉपर्टी का मालिक है, या रियल एस्टेट बिज़नेस में है, तो वह SBT देता है। अगर SBT लागू होता है, तो स्टैम्प ड्यूटी नहीं लगती। अगर नहीं, तो उसकी जगह स्टैम्प ड्यूटी लगती है।

एक राहत जो विदेशियों को नहीं मिलती। 0.01% की घटी हुई ट्रांसफ़र और मॉर्गेज फ़ीस केवल 7 मिलियन बाट या उससे कम के घर खरीदने वाले थाई नागरिकों पर लागू होती है, और इसे 30 जून 2027 तक बढ़ाया गया है। विदेशी खरीदार पूरी दरें देते हैं।

हल किया गया उदाहरण 1: बैंकॉक में रीसेल कॉन्डो, विक्रेता 3 साल से मालिक

एक विदेशी खरीदार 5,000,000 बाट देता है। हम Department of Lands का आकलित मूल्य 4,600,000 बाट मानते हैं। विक्रेता एक व्यक्ति है जिसने तीन साल पहले खरीदा था। समझौते के अनुसार ट्रांसफ़र फ़ीस 50/50 बँटती है, और एजेंसी का कमीशन 3% है, जो विक्रेता देता है।

मद	गणना	राशि
ट्रांसफ़र फ़ीस	4,600,000 x 2%	92,000 बाट
खरीदार का आधा और विक्रेता का आधा	92,000 / 2	हर एक 46,000 बाट
SBT, विक्रेता (पाँच साल से कम)	5,000,000 x 3.3%	165,000 बाट
स्टाम्प ड्यूटी	देय नहीं, क्योंकि SBT लागू है	0
विदहोल्डिंग टैक्स, विक्रेता	प्रोग्रेसिव, Land Office में तय	अनुमान माँगें
कमीशन, विक्रेता	5,000,000 x 3%	150,000 बाट
FET फ़ॉर्म	USD 50,000 से काफ़ी ज़्यादा पैसा	ज़रूरी

विदहोल्डिंग टैक्स से पहले विक्रेता की लागत 46,000 + 165,000 + 150,000 = 361,000 बाट है, यानी कीमत का लगभग 7.2%। इसीलिए विक्रेता पहली मीटिंग में SBT के बारे में पूछते हैं।

हल किया गया उदाहरण 2: वही कॉन्डो, विक्रेता 7 साल से मालिक

वही कीमत और आकलन, लेकिन विक्रेता सात साल से यूनिट का मालिक है और प्रॉपर्टी बिज़नेस में नहीं है।

मद	गणना	राशि
ट्रांसफ़र फ़ीस, हर आधा	4,600,000 x 2% / 2	46,000 बाट
SBT	देय नहीं (पाँच साल या उससे ज़्यादा समय से मालिक)	0
स्टाम्प ड्यूटी	5,000,000 x 0.5%	25,000 बाट
कमीशन	5,000,000 x 3%	150,000 बाट

उदाहरण 1 की तुलना में विक्रेता 140,000 बाट बचाता है। पाँच साल पूरे होने के बाद बिक्री का समय तय करना कीमत में छोटे बदलाव से ज़्यादा मायने रख सकता है।

हल किया गया उदाहरण 3: थाई खरीदार और विदेशी खरीदार, वही नई यूनिट

एक डेवलपर 3,000,000 बाट में नया कॉन्डो बेचता है, और हम मानते हैं कि आकलित मूल्य भी उतना ही है। डेवलपर रियल एस्टेट बिज़नेस में है, इसलिए वह 99,000 बाट (3.3%) का SBT और कंपनी के रूप में 1% विदहोल्डिंग टैक्स देता है।

ट्रांसफ़र फ़ीस	थाई खरीदार	विदेशी खरीदार
दर	0.01% (30 जून 2027 तक राहत)	2%
3,000,000 बाट पर राशि	300 बाट	60,000 बाट

नई यूनिट पर ट्रांसफ़र फ़ीस कौन देगा, यह डेवलपर का अनुबंध तय करता है। इसे खरीदार के साथ पढ़ें।

ऑफ़-प्लान: पैसा कैसे चलता है

ऑफ़-प्लान खरीदे गए नए कॉन्डो के लिए, Thailand Law Online आम तरीका बताता है: खरीदार डेवलपर को सीधे, चरणों में भुगतान करता है:

1. यूनिट रोकने के लिए एक रिज़र्वेशन फ़ीस।
2. बिक्री समझौते पर साइन होने पर एक अनुबंध डिपॉज़िट।
3. निर्माण के दौरान किस्तें।
4. Department of Lands में ट्रांसफ़र पर बाकी राशि।

Escrow स्वैच्छिक है। Escrow Act B.E. 2551 (2008) केवल तब लागू होता है जब दोनों पक्ष लाइसेंस प्राप्त escrow एजेंट का उपयोग करने पर सहमत हों। कोई कानून डेवलपर को इसके लिए बाध्य नहीं करता।

मानक अनुबंध खरीदार की सुरक्षा करता है। Condominium Act के section 6/2 के तहत, डेवलपर का अनुबंध Ministry of Interior के फ़ॉर्म के अनुसार होना चाहिए, और मेल न खाने वाली शर्तें अमान्य हैं (Siam Legal)। इसमें 30 दिन के नोटिस के साथ ट्रांसफ़र की तारीख होनी चाहिए, निर्माण पर किसी भी रोक को एक साल तक सीमित करता है, ढाँचे के लिए 5 साल और अन्य हिस्सों के लिए 2 साल की दोष देयता देता है, खरीदार को बिना फ़ीस अनुबंध असाइन करने देता है, और देर से डिलीवरी पर कम से कम 0.01% प्रति दिन का जुर्माना तय करता है, अधिकतम 10%।

ऑफ़-प्लान भुगतान का एक उदाहरण शेड्यूल

4,300,000 बाट की एक यूनिट, जो 2026 की पहली छमाही के विदेशी खरीदारों के औसत के करीब है (The Nation)। ये चरण केवल उदाहरण हैं। अनुबंध ही तय करता है।

चरण	भुगतान	अब तक चुकाया
रिज़र्वेशन	50,000 बाट	50,000 बाट
अनुबंध डिपॉज़िट	380,000 बाट	430,000 बाट
निर्माण की किस्तें	860,000 बाट	1,290,000 बाट
ट्रांसफ़र पर बाकी राशि	3,010,000 बाट	4,300,000 बाट

विदेश से आने वाला हर भुगतान विदेशी मुद्रा में आना चाहिए, ताकि खरीदार ट्रांसफ़र पर पूरी राशि के लिए FET फ़ॉर्म ले सके।

लीज़होल्ड डील

विला या घर खरीदने वाला विदेशी ज़मीन का मालिक नहीं बन सकता। आम ढाँचा 30 साल तक की रजिस्टर्ड लीज़ है, जो कानून द्वारा अनुमत सबसे लंबी रजिस्टर्ड आवासीय लीज़ है। नवीनीकरण के विकल्प अनुबंध पर आधारित होते हैं और, जैसा Bektu बताता है, अदालतें आमतौर पर केवल पहली रजिस्टर्ड अवधि लागू करती हैं। डील की कीमत 30 साल पर तय करें, 90 पर नहीं।

टैक्स, फ़ीस और नियम बदलते रहते हैं, इसलिए कुछ करने से पहले आधिकारिक स्रोत जाँचें। सेल्स ट्रेनिंग और पैसे के अभ्यासों के साथ अभ्यास करें।

यह पाठ सामान्य जानकारी है, कानूनी या टैक्स सलाह नहीं।