पुर्तगाल में रियल एस्टेट करियर

वे नियम जो एक ब्रोकर को जानने चाहिए

सरकारी संस्थाएँ

ब्रोकरेज को राष्ट्रीय स्तर पर IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) नियंत्रित करता है, जो AMI मीडिएशन लाइसेंस देता है, लाइसेंस प्राप्त फ़र्मों का सार्वजनिक रजिस्टर रखता है, सालाना रेगुलेशन फ़ीस वसूलता है और Law 83/2017 के तहत एजेंसियों के एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग दायित्वों की निगरानी करता है। Law 15/2013 में अब भी इसके पूर्ववर्ती InCI का नाम सक्षम प्राधिकरण के रूप में है। इसके आसपास, टैक्स और कस्टम्स अथॉरिटी (AT, Portal das Finanças) टैक्स नंबर जारी करती है और IMT, स्टांप ड्यूटी, IMI और AIMI वसूलती है; लैंड रजिस्ट्री ऑफ़िस (Conservatórias do Registo Predial) और नोटरी डीड दर्ज करते हैं; AIMA, SEF से यह काम लेने के बाद से विदेशियों के रेज़िडेंस परमिट संभालता है; Turismo de Portugal शॉर्ट-टर्म रेंटल का राष्ट्रीय रजिस्टर (RNAL) चलाता है; और INE और Banco de Portugal कीमतों और मॉर्टगेज के मुख्य आँकड़े प्रकाशित करते हैं

लाइसेंस

पुर्तगाल में रियल एस्टेट मीडिएशन सिर्फ़ लाइसेंस प्राप्त मीडिएशन फ़र्म द्वारा और कॉन्ट्रैक्ट के तहत ही किया जा सकता है (Law 15/2013, Article 3)। पुर्तगाल में स्थापित हर सेवा प्रदाता को, चाहे वह कंपनी हो या अपने नाम से व्यापार करने वाला व्यक्ति (empresário em nome individual), IMPIC से लाइसेंस चाहिए, जिसके नंबर को AMI कहते हैं। कानून सिर्फ़ दो शर्तें रखता है: व्यावसायिक साख (idoneidade comercial) और कम से कम EUR 150,000 का सिविल लायबिलिटी इंश्योरेंस, या समकक्ष वित्तीय गारंटी। साख खत्म हो जाती है, उदाहरण के लिए, अदालत से मंज़ूर योजना के बिना दिवालिया होने पर, या जब किसी कानूनी प्रतिनिधि को पिछले पाँच साल में धोखाधड़ी, विश्वासघात, भ्रष्टाचार या मनी लॉन्ड्रिंग के लिए अंतिम जेल की सज़ा हुई हो। जब Law 15/2013 ने पुरानी व्यवस्था की जगह ली, तो इसने पॉज़िटिव इक्विटी की शर्त और साफ़ टैक्स व सोशल सिक्योरिटी स्थिति का प्रमाण हटा दिया। IMPIC की फ़ीस लाइसेंस के लिए EUR 100 और सालाना रेगुलेशन फ़ीस EUR 265 है (पहले साल में अनुपातिक), और उसे 20 दिनों में फ़ैसला करना होता है, नहीं तो मंज़ूरी अपने आप मानी जाती है। लाइसेंस की कोई समाप्ति तिथि नहीं है, लेकिन हर जनवरी धारक को सालाना फ़ीस देनी होती है और फिर से साबित करना होता है कि वह शर्तें पूरी करता है (हर कानूनी प्रतिनिधि का क्रिमिनल रिकॉर्ड सर्टिफ़िकेट, वैध इंश्योरेंस और, कंपनियों के लिए, कमर्शियल रजिस्ट्री कोड); 2026 के लिए भुगतान की आखिरी तारीख 20 फ़रवरी 2026 थी, और भुगतान न करने या शर्तें साबित न करने पर लाइसेंस रद्द हो जाता है। किसी दूसरे EEA देश में पहले से लाइसेंस प्राप्त फ़र्में पुर्तगाल में काम शुरू करने के लिए IMPIC में रजिस्टर कर सकती हैं, या पहली कभी-कभार सेवा के 60 दिनों के अंदर IMPIC को सूचित कर सकती हैं।

कौन एजेंट बन सकता है

लाइसेंस फ़र्म के पास होता है, हर सेल्सपर्सन के पास नहीं। Law 15/2013 लाइसेंस प्राप्त फ़र्म के लिए काम करने वाले दो तरह के स्टाफ़ को मान्यता देता है: मीडिएशन टेक्नीशियन (técnicos de mediação imobiliária), जो फ़र्म के नाम पर मीडिएशन का काम करते हैं, और angariadores, जो मीडिएशन कॉन्ट्रैक्ट तैयार करने और लागू करने में मदद करते हैं। किसी को भी अपना AMI लाइसेंस नहीं चाहिए, लेकिन हर एक के पास फ़र्म द्वारा जारी पहचान पत्र होना चाहिए जिसमें उनका नाम, फ़ोटो और फ़र्म की जानकारी हो, और फ़र्म को उनके रोज़गार या सेवा कॉन्ट्रैक्ट की फ़ाइल रखनी होती है। सिर्फ़ फ़र्म के कानूनी प्रतिनिधियों को IMPIC पहचान पत्र मिलते हैं। कानून मीडिएशन फ़र्म को राष्ट्रीयता से नहीं, बल्कि किसी EEA देश में निवास या मुख्यालय से परिभाषित करता है (कंपनी का गठन भी EEA कानून के तहत होना चाहिए), इसलिए पुर्तगाल में कानूनी रूप से रहने वाला विदेशी सोल-ट्रेडर लाइसेंस खोल सकता है या लाइसेंस प्राप्त कंपनी चला सकता है। EU, EEA और स्विस नागरिक स्वतंत्र रूप से रह और काम कर सकते हैं और तीन महीने बाद स्थानीय काउंसिल (Câmara Municipal) में अपना निवास रजिस्टर कराते हैं। गैर-EU नागरिकों को AIMA द्वारा जारी ऐसा रेज़िडेंस परमिट चाहिए जो नौकरी या सेल्फ़-एम्प्लॉयड काम की अनुमति दे। Law 61/2025 (23 अक्टूबर 2025 से लागू) के बाद विज़िटर के रूप में आकर expression of interest से नियमित होने का पुराना रास्ता बंद हो गया है: सही वीज़ा यात्रा से पहले लेना होगा, फिर AIMA के पास रेज़िडेंस परमिट पर फ़ैसले के लिए सिद्धांत रूप में नौ महीने होते हैं। सामान्य जॉब-सीकर वीज़ा की जगह कुशल काम के लिए 120 दिन का वीज़ा आया।

ब्रोकरेज के नियम

मीडिएशन कॉन्ट्रैक्ट (contrato de mediação imobiliária) लिखित में होना चाहिए और उसमें प्रॉपर्टी और उस पर कोई भी भार, चाहा गया सौदा, फ़ीस (तय या प्रतिशत), भुगतान का तरीका और VAT दर, इंश्योरेंस पॉलिसी, शामिल कोई angariador, कोई अतिरिक्त सेवाएँ, और एक्सक्लूसिविटी की शर्तें व उनके प्रभाव लिखे होने चाहिए। अगर कोई अवधि तय नहीं है तो कॉन्ट्रैक्ट छह महीने चलता है, स्टैंडर्ड फ़ॉर्म वाले कॉन्ट्रैक्ट को पहले उपभोक्ता प्राधिकरण (Direção-Geral do Consumidor) से मान्य कराना होता है, और इन बातों के बिना कॉन्ट्रैक्ट अमान्य है, हालाँकि इसका दावा सिर्फ़ क्लाइंट कर सकता है। फ़ीस सौदा पूरा होने पर देय होती है या, अगर कॉन्ट्रैक्ट ऐसा कहे, प्रॉमिसरी कॉन्ट्रैक्ट (CPCV) साइन होने पर; एक्सक्लूसिविटी में अगर सौदा मालिक की गलती से टूटता है तो भी फ़र्म को भुगतान मिलता है। कानून फ़र्म को एक ही सौदे में अपने क्लाइंट और दूसरे पक्ष दोनों से भुगतान लेने से रोकता है, और CPCV से पहले खरीदार से मिला पैसा अमानत के रूप में रखा जाता है और माँगने पर लौटाना होता है। सितंबर 2026 में बिक्री का सामान्य कमीशन 4% से 5% और 23% VAT था (कुल मिलाकर 3% से 6% की रेंज), अक्सर लगभग EUR 6,000 और VAT की न्यूनतम फ़ीस के साथ; रेंटल में आम तौर पर एक महीने का किराया और VAT, जो मकान मालिक देता है, और नए निर्माण पर आमतौर पर डेवलपर भुगतान करता है (BoaVenda)। हर ऑफ़िस, कॉन्ट्रैक्ट, विज्ञापन और पत्राचार पर फ़र्म का नाम और AMI लाइसेंस नंबर होना चाहिए, और हर ऑफ़िस में शिकायत पुस्तिका चाहिए। एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग Law 83/2017 और IMPIC Regulation 603/2021 के तहत फ़र्मों को क्लाइंट की पहचान करनी होती है, रिकॉर्ड रखने होते हैं, स्टाफ़ को ट्रेनिंग देनी होती है, अपनी रियल एस्टेट गतिविधि की शुरुआत IMPIC को बतानी होती है, और अपनी संभाली हर बिक्री और EUR 2,500 या उससे ज़्यादा मासिक किराये वाली हर लीज़ की तिमाही रिपोर्ट देनी होती है।

विदेशी खरीदार

पुर्तगाल प्रॉपर्टी खरीदने पर राष्ट्रीयता की कोई पाबंदी नहीं रखता: रेज़िडेंट और नॉन-रेज़िडेंट एक जैसी शर्तों पर खरीदते हैं, और खरीदार को पुर्तगाली टैक्स नंबर (NIF) चाहिए; EU या EEA के बाहर रहने वाले लोगों को इसे पाने के लिए टैक्स प्रतिनिधि नियुक्त करना होता है (Global Citizen Solutions, अक्टूबर 2026)। गोल्डन वीज़ा अब प्रॉपर्टी स्वीकार नहीं करता: Law 56/2023 (Mais Habitação) ने 7 अक्टूबर 2023 से रियल एस्टेट खरीद और सामान्य कैपिटल ट्रांसफ़र का रास्ता हटा दिया। बचे रास्तों में रियल एस्टेट में निवेश न करने वाले किसी योग्य पुर्तगाली इन्वेस्टमेंट फ़ंड में EUR 500,000, पाँच नौकरियाँ बनाने वाली कंपनी में EUR 500,000 का निवेश, दस नौकरियाँ बनाना, वैज्ञानिक रिसर्च के लिए EUR 500,000 और कला व संस्कृति के लिए EUR 250,000 शामिल हैं। 19 मई 2026 से लागू Organic Law 1/2026 ने नैचुरलाइज़ेशन के लिए ज़रूरी निवास EU और CPLP नागरिकों के लिए पाँच से सात साल और दूसरों के लिए दस साल कर दिया, और पहले से लंबित आवेदन पुराने कानून के तहत रहे। नॉन-हैबिचुअल रेज़िडेंट (NHR) टैक्स व्यवस्था 2023 के बाद नए लोगों के लिए बंद हो गई और इसकी जगह IFICI आया, जो योग्य पुर्तगाली काम की आय पर 20% इनकम टैक्स दर और दस साल तक ज़्यादातर विदेशी आय पर छूट देता है, लेकिन सिर्फ़ उन लोगों के लिए जो योग्य वैज्ञानिक रिसर्च या इनोवेशन गतिविधियों के लिए रेज़िडेंट बनते हैं, पहले से रजिस्टर करते हैं और पिछले पाँच साल में रेज़िडेंट नहीं थे। 2025 में INE ने विदेशी टैक्स पते वाले खरीदारों की 8,471 घर खरीद गिनीं, 13.3% कम और लगातार तीसरी सालाना गिरावट, जिनकी कीमत EUR 3.4 बिलियन थी; EU में रहने वाले खरीदारों ने औसतन EUR 335,640 और बाकी जगहों के खरीदारों ने EUR 470,277 दिए, जबकि रेज़िडेंट ने EUR 234,120।

टैक्स और फ़ीस

खरीदार IMT (प्रॉपर्टी ट्रांसफ़र टैक्स) और स्टांप ड्यूटी देता है। 2026 के लिए मेनलैंड IMT स्लैब 2% बढ़ाए गए: स्थायी घर पर EUR 106,346 तक दर 0% है, फिर EUR 660,982 तक 2%, 5%, 7% और 8% की मार्जिनल दरें, EUR 1,150,853 तक एक ही 6% दर और उससे ऊपर 7.5%; सेकंड होम 1% से शुरू होते हैं और वही कदम अपनाते हैं, जबकि अन्य शहरी प्रॉपर्टी पर 6.5% और ग्रामीण ज़मीन पर 5% लगता है (PwC Tax Guide 2026)। Azores और Madeira अपनी स्लैब सीमाएँ खुद तय करते हैं। पहला स्थायी घर खरीदने वाले 35 साल या उससे कम उम्र के खरीदार EUR 330,539 तक न IMT देते हैं न स्टांप ड्यूटी, और उससे ऊपर EUR 660,982 तक के हिस्से पर सिर्फ़ 8% IMT। 25 मई 2026 से Decree-law 97/2026 घर खरीदने वाले नॉन-रेज़िडेंट पर एक समान 7.5% IMT लगाता है; यह उन खरीदारों पर लागू नहीं होता जो पहले पुर्तगाल में टैक्स रेज़िडेंट थे, और अगर खरीदार दो साल के अंदर रेज़िडेंट बन जाए या छह महीने के अंदर उचित किराये पर (EUR 2,300 प्रति माह तक) घर दे और पहले पाँच साल में कम से कम 36 महीने किराये पर रखे, तो इसे रिफ़ंड किया जा सकता है। स्टांप ड्यूटी कीमत का 0.8% है, साथ में पाँच साल या उससे ज़्यादा के मॉर्टगेज का 0.6%। सरकारी Casa Pronta सेवा से डीड और रजिस्ट्रेशन की लागत कैश खरीद के लिए EUR 375 और बैंक फ़ाइनेंसिंग के साथ EUR 700 है, जबकि निजी नोटरी या सॉलिसिटर की फ़ीस आमतौर पर EUR 200 से EUR 500 और रजिस्ट्री फ़ीस होती है (Literacia Financeira, सितंबर 2026)। मालिक शहरी प्रॉपर्टी की टैक्स वैल्यू का 0.3% से 0.45% सालाना IMI देते हैं (हर नगर पालिका तय करती है), और EUR 600,000 से ज़्यादा की रिहायशी प्रॉपर्टी वाले व्यक्ति (संयुक्त रूप से फ़ाइल करने वाले दंपति के लिए EUR 1.2 मिलियन) 0.7% पर AIMI भी देते हैं, जो ऊँचे बैंड पर 1% और 1.5% तक बढ़ता है; कंपनियाँ 0.4% और टैक्स हेवन की संस्थाएँ 7.5% देती हैं।

ऑफ-प्लान

ऑफ-प्लान खरीद अंतिम डीड से पहले बिक्री के प्रॉमिसरी कॉन्ट्रैक्ट (contrato-promessa de compra e venda, CPCV) से साइन होती है। यह लिखित होना चाहिए, और हस्ताक्षरों की व्यक्तिगत पुष्टि नोटरी, वकील, सॉलिसिटर या रजिस्ट्री ऑफ़िस द्वारा होनी चाहिए, और पुष्टि करने वाले को कन्फ़र्म करना होता है कि निर्माण या उपयोग लाइसेंस मौजूद है। डिपॉज़िट (sinal) की कोई कानूनी रकम नहीं है; अगर खरीदार पीछे हटता है तो यह खो जाता है, और अगर विक्रेता चूकता है तो खरीदार दोगुना डिपॉज़िट माँग सकता है या अदालत से specific performance माँग सकता है, एक ऐसा अधिकार जिसे प्रॉपर्टी के CPCV में छोड़ा नहीं जा सकता (Literacia Financeira, अक्टूबर 2026)। पुर्तगाल में कोई सामान्य कानून डेवलपर्स को ऑफ-प्लान भुगतानों की गारंटी देने के लिए बाध्य नहीं करता, इसलिए खरीदारों को डिपॉज़िट और किस्तों को कवर करने वाली बैंक गारंटी या इंश्योरेंस बॉन्ड पर बातचीत करनी चाहिए, भुगतानों को निर्माण के चरणों से जोड़ना चाहिए, और लैंड रजिस्ट्री, बिल्डिंग लाइसेंस और डेवलपर के कंपनी रिकॉर्ड जाँचने चाहिए; अगर चाबियाँ सौंपे जाने से पहले डेवलपर दिवालिया हो जाता है, तो खरीदार सिर्फ़ एक सामान्य लेनदार होता है। CPCV पर डिपॉज़िट अक्सर कीमत का 10% से 30% होता है, और बाकी स्टेज में और डीड पर दिया जाता है (The Portugal News, मई 2026)। Decree-law 97/2026 नए घर बनाने पर VAT को भी 1 जुलाई 2026 से (वैकल्पिक रूप से 1 जनवरी 2026 से) 23% से घटाकर 6% करता है, जब वे लगभग EUR 660,982 तक स्थायी घर के रूप में बिकें या उचित किराये पर दिए जाएँ, और जो खरीदार ऐसे घर को स्थायी निवास के रूप में इस्तेमाल नहीं करता वह अतिरिक्त 10% IMT देता है।

किराया

शॉर्ट-टर्म रेंटल (alojamento local, AL) को राष्ट्रीय RNAL रजिस्टर पर रजिस्टर करना होता है। Mais Habitação (Law 56/2023) ने अपार्टमेंट में नए AL रजिस्ट्रेशन पर रोक लगाई थी, रजिस्ट्रेशन को पाँच साल तक सीमित किया था और एक असाधारण AL योगदान (CEAL) बनाया था; 23 अक्टूबर 2024 के Decree-law 76/2024 ने ये उपाय पलट दिए, रजिस्ट्रेशन को फिर से ट्रांसफ़र होने लायक बनाया और नियंत्रण नगर पालिकाओं को सौंप दिया, जो कंटेनमेंट और सस्टेनेबल ग्रोथ एरिया वाले AL नियम अपना सकती हैं और 60 दिनों के अंदर (कंटेनमेंट एरिया में 90) नए रजिस्ट्रेशन का विरोध कर सकती हैं। कॉन्डोमिनियम अब खुद AL रद्द नहीं कर सकते: बिल्डिंग की आधी से ज़्यादा permilage रखने वाले मालिक बार-बार की परेशानी पर तर्कसंगत आपत्ति पास कर सकते हैं, और फ़ैसला मेयर करता है। Lisbon और Porto दोनों कंटेनमेंट एरिया लागू करते हैं (शहर की एंट्री देखें)। लॉन्ग-टर्म लीज़ लिखित होनी चाहिए और, स्थायी आवास के लिए, एक से 30 साल तक चलनी चाहिए; तीन साल से ज़्यादा के कॉन्ट्रैक्ट उतनी ही अवधि के लिए और छोटे कॉन्ट्रैक्ट तीन साल के लिए रिन्यू होते हैं, जब तक अलग से तय न हो, और डिपॉज़िट दो महीने के किराये तक सीमित है। मकान मालिक साल में एक बार 30 दिन के लिखित नोटिस के साथ INE गुणांक से किराया बढ़ा सकता है: 2026 के लिए 1.0224 (2.24%) और 2027 के लिए 1.0256 (2.56%), जो 1 अक्टूबर 2026 को प्रकाशित हुआ। 2029 के अंत तक, पिछले पाँच साल में किराये पर दिए गए घर के नए कॉन्ट्रैक्ट का किराया पुराने किराये से 2% से ज़्यादा नहीं हो सकता, कुछ अपवादों के साथ। किराये की आय पर डिफ़ॉल्ट रूप से 25% टैक्स लगता है (लंबे कॉन्ट्रैक्ट पर कम), और 2026 से Decree-law 97/2026 के तहत EUR 2,300 प्रति माह तक के आवासीय रेंटल पर 10%।

प्लेटफ़ॉर्म

IMPIC (AMI मीडिएशन लाइसेंस, सालाना रेगुलेशन फ़ीस, लाइसेंस प्राप्त फ़र्मों का सार्वजनिक रजिस्टर)IMPIC एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग पोर्टल (Law 83/2017 के तहत गतिविधि शुरू होने और तिमाही ट्रांज़ैक्शन की रिपोर्ट)Portal das Finanças / AT (NIF, IMT, स्टांप ड्यूटी, IMI, AIMI, caderneta predial, IFICI रजिस्ट्रेशन)लैंड रजिस्ट्री (Conservatória do Registo Predial, certidão permanente)Casa Pronta (डीड और रजिस्ट्रेशन की वन-स्टॉप सेवा)AIMA (गैर-EU नागरिकों के रेज़िडेंस परमिट, SEF का उत्तराधिकारी)स्थानीय काउंसिल (Câmara Municipal): EU नागरिकों के रजिस्ट्रेशन सर्टिफ़िकेट, बिल्डिंग लाइसेंस और AL नियमों के लिएRNAL, शॉर्ट-टर्म रेंटल का राष्ट्रीय रजिस्टर (Turismo de Portugal)Direção-Geral do Consumidor (स्टैंडर्ड मीडिएशन कॉन्ट्रैक्ट की मान्यता) और Livro de Reclamações (शिकायत पुस्तिका)INE आवास मूल्य सांख्यिकी और Banco de Portugal मॉर्टगेज डेटा