थाईलैंड में रियल एस्टेट करियर

जो नियम आपको जानने चाहिए

सरकारी संस्थाएँ

थाईलैंड में कोई रियल एस्टेट रेगुलेटर नहीं है: कोई सरकारी संस्था ब्रोकरों को लाइसेंस नहीं देती, परीक्षा नहीं लेती या एजेंटों का रजिस्टर नहीं रखती। काम के लिए अहम नियम कहीं और से आते हैं। Ministry of Labour, Foreign Workers Management Emergency Decree के तहत, तय करता है कि विदेशी कौन सी नौकरियाँ कर सकते हैं और वर्क परमिट जारी करता है। Department of Business Development कंपनियाँ रजिस्टर करता है, और Foreign Business Act ब्रोकरेज में विदेशी बहुमत वाली फ़र्मों को सीमित करता है। Department of Lands ट्रांसफ़र, लीज़ और कॉन्डो टाइटल रजिस्टर करता है, और नॉमिनी स्वामित्व पर 2026 की जाँच में शामिल है। Real Estate Information Center (REIC) विदेशियों को कॉन्डो ट्रांसफ़र के आधिकारिक आँकड़े प्रकाशित करता है। Thai Real Estate Broker Association (TREBA) और पटाया के आसपास Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard (REBA-ES) जैसे स्वैच्छिक एसोसिएशन ट्रेनिंग और सदस्यता देते हैं, लेकिन पेशे पर उनका कोई कानूनी अधिकार नहीं है।

लाइसेंस

किसी लाइसेंस की ज़रूरत नहीं है। थाईलैंड में न सरकारी ब्रोकर लाइसेंस है, न अनिवार्य परीक्षा, इसलिए कानूनी रूप से काम करने की अनुमति वाला कोई भी व्यक्ति प्रॉपर्टी एजेंट बन सकता है (Themis Partner, 2025; Thaiger, मई 2026)। विश्वसनीयता कहीं और से आती है: TREBA की सदस्यता, विदेशी खरीदारों की सेवा करने वाले एजेंटों के लिए US National Association of Realtors का अंतरराष्ट्रीय CIPS पदनाम, और DDproperty जैसे पोर्टल द्वारा चलाए जाने वाले एजेंट सर्टिफ़िकेशन। एजेंसी Department of Business Development में रजिस्टर्ड एक सामान्य थाई लिमिटेड कंपनी होती है, आम एंटी-मनी लॉन्ड्रिंग कर्तव्यों के साथ। देखी गई 2025 और 2026 की कानूनी गाइड में ब्रोकर लाइसेंस बनाने वाला कोई मसौदा कानून नहीं मिला, इसलिए इस पेशे को जल्द नियमित होने वाला नहीं, बल्कि बिना लाइसेंस वाला बताना चाहिए।

कौन काम कर सकता है

ब्रोकरेज विदेशियों के लिए बंद है। विदेशियों के लिए प्रतिबंधित कामों पर Ministry of Labour की अधिसूचना, जिसकी तारीख 1 अप्रैल 2020 है और जो 21 अप्रैल 2020 को Government Gazette में प्रकाशित हुई, चार अनुसूचियों में 40 नौकरियाँ सूचीबद्ध करती है; List 1, जिसे विदेशी कभी नहीं कर सकते, के आइटम 19 में ब्रोकरेज या एजेंसी का काम शामिल है, अंतरराष्ट्रीय व्यापार या निवेश में ब्रोकरेज या एजेंसी को छोड़कर (Nagashima Ohno & Tsunematsu, मई 2020; Acclime, 2024)। व्यवहार में, किसी थाई बिक्री में प्रॉपर्टी की लिस्टिंग, यूनिट दिखाना, बातचीत और कमीशन कमाना थाई नागरिकों के लिए आरक्षित है, और 2024 से जाँच सख़्त हुई है (Thaiger, मई 2026)। इसलिए थाई नागरिक बिना किसी लाइसेंस के एजेंट के रूप में काम कर सकते हैं। विदेशी फिर भी उन भूमिकाओं में कानूनी रूप से काम कर सकते हैं जो ब्रोकरेज नहीं हैं: इंटरनेशनल सेल्स कंसल्टेंट या डायरेक्टर, ओवरसीज़ मार्केटिंग, बिज़नेस डेवलपमेंट, इन्वेस्टर रिलेशंस, कंसल्टिंग, एडमिनिस्ट्रेशन, या 49% विदेशी सीमा के भीतर एजेंसी के डायरेक्टर और शेयरहोल्डर, जबकि थाई सहकर्मी विज़िट, बातचीत और अनुबंध संभालते हैं (Thaiger, मई 2026; Themis Partner, 2025)। इन भूमिकाओं के लिए आने से पहले थाई दूतावास से लिया गया Non-Immigrant B वीज़ा (सिंगल एंट्री 2,000 बाट, मल्टीपल एंट्री 5,000 बाट) और वर्क परमिट चाहिए, जो बैंकॉक में लगभग 7 से 10 कार्य दिवस में जारी होता है। नियोक्ता को हर विदेशी वर्क परमिट के लिए 2 मिलियन बाट की पेड-अप पूँजी और 4 थाई कर्मचारी चाहिए, और पश्चिमी स्टाफ़ को कम से कम 50,000 बाट प्रति माह देने होते हैं; परमिट पर लिखा काम वही होना चाहिए जो असल में किया जाता है (Thaiger, मई 2026)। बिना परमिट काम करने पर 100,000 बाट तक का जुर्माना, डिपोर्टेशन और एक से पाँच साल का प्रवेश प्रतिबंध हो सकता है, और नियोक्ता पर हर कर्मचारी के लिए 400,000 बाट तक का जोखिम है; एक एजेंसी स्रोत के अनुसार 2025 में Chonburi में एजेंसियों पर 14 छापे पड़े, जिनमें 27 विदेशी गैरकानूनी रूप से काम करते पाए गए (Leto, जून 2026, सांकेतिक)। टूरिस्ट वीज़ा पर काम की अनुमति कभी नहीं होती।

कमीशन और एजेंसियाँ

कमीशन कानून से तय नहीं होता। बिक्री पर एजेंट आमतौर पर कीमत का 3% से 5% लेते हैं, जो विक्रेता या मालिक देता है और माँगी गई कीमत में शामिल होता है, इसलिए खरीदार आमतौर पर कोई एजेंट फ़ीस नहीं देते (FazWaz, 2025)। एक एजेंसी स्रोत डेवलपर बिक्री पर 3% से 5% और रीसेल पर 2% से 3% बताता है, और एक्सक्लूसिव डेवलपर डील 5% से 7% देती हैं (Leto, मई 2026)। ज़्यादातर एजेंसियाँ अपने एजेंटों को केवल कमीशन देती हैं; कुछ बड़ी बैंकॉक चेन 15,000 से 25,000 बाट प्रति माह का बेस जोड़ती हैं। एजेंसी के कमीशन में एजेंट का हिस्सा अक्सर नए एजेंटों के लिए 30% से 40%, अनुभवी एजेंटों के लिए 50% से 60% और टॉप प्रोड्यूसर के लिए 70% से 80% होता है (Leto, मई 2026, सांकेतिक)। विदेशी कर्मचारियों को कम से कम वर्क परमिट की 50,000 बाट सैलरी मिलनी चाहिए, इसलिए वे आमतौर पर केवल कमीशन के बजाय सैलरी और बोनस पर होते हैं। विदेशी बहुमत वाली एजेंसी को Foreign Business Licence चाहिए, क्योंकि ब्रोकरेज और एजेंसी बिज़नेस 1999 के Foreign Business Act की List 3 में हैं और रियल एस्टेट अपवादों में नहीं है (Siam Legal); ऐसा लाइसेंस पाना बहुत कठिन बताया जाता है, इसलिए ज़्यादातर एजेंसियाँ 51% थाई स्वामित्व वाली हैं, जबकि कुछ मामलों में BOI प्रमोशन पूरे विदेशी स्वामित्व की अनुमति दे सकता है (Themis Partner, 2025; Leto, जून 2026)। क्लाइंट ज़्यादातर रेफ़रल और दोबारा आने वाले खरीदारों, पोर्टल लिस्टिंग, पेड सोशल विज्ञापनों, YouTube या Telegram पर निजी चैनलों, विदेशी निवेशकों के लिए इंस्पेक्शन टूर और भाषाई समुदायों से आते हैं (Leto, मई 2026)।

विदेशी खरीदार

विदेशी कॉन्डोमिनियम यूनिट के फ़्रीहोल्ड मालिक बन सकते हैं, लेकिन 1979 के Condominium Act के तहत किसी बिल्डिंग का विदेशी स्वामित्व वाला एरिया उसके कुल बिकाऊ फ़्लोर एरिया के 49% से ज़्यादा नहीं हो सकता; उससे आगे केवल लीज़होल्ड संभव है (Bektu, जून 2026)। विदेशी ज़मीन के मालिक नहीं बन सकते, और 49% से ज़्यादा विदेशी पूँजी या विदेशी शेयरहोल्डरों के बहुमत वाली कंपनी को विदेशी माना जाता है और वह भी ज़मीन की मालिक नहीं बन सकती (Leto, जून 2026)। इसलिए घर और विला आमतौर पर 30 साल तक सीमित रजिस्टर्ड लीज़ पर खरीदे जाते हैं; 30+30+30 जैसे नवीनीकरण के वादे अनुबंध पर आधारित हैं, और अदालतें आमतौर पर केवल पहली रजिस्टर्ड अवधि लागू करती हैं (Bektu, जून 2026; Pattaya Mail, फ़रवरी 2026)। जून 2024 में कैबिनेट ने सिद्धांत रूप में विदेशी कॉन्डो कोटे को 75% करने और लीज़ को 99 साल तक बढ़ाने पर सहमति दी, लेकिन मसौदा तैयार नहीं था (The Nation, जून 2024), और 2026 तक इनमें से कोई बदलाव कानून नहीं बना। अक्टूबर 2026 में दिशा उल्टी है: 19 अक्टूबर को प्रधानमंत्री Anutin Charnvirakul ने नॉमिनी के ज़रिए ज़मीन के स्वामित्व पर देशव्यापी कार्रवाई का आदेश दिया, जिसमें 1,550 कंपनियों सहित 13,088 संदिग्ध पक्ष और लगभग 14 बिलियन बाट के 2,360 प्लॉट शामिल हैं, प्राथमिक मामले दिसंबर 2026 के अंत तक पूरे होने हैं, 2 मिलियन बाट से ऊपर की खरीद पर अतिरिक्त जाँच है, और थाई जीवनसाथी से उनके पैसे का स्रोत साबित करने को कहा गया है (Thai Examiner, अक्टूबर 2026)। फ़्रीहोल्ड कॉन्डो रजिस्टर करने के लिए पैसा विदेश से विदेशी मुद्रा में आना चाहिए, और पैसा प्राप्त करने वाले बैंक से Foreign Exchange Transaction (FET) फ़ॉर्म चाहिए, आमतौर पर USD 50,000 या उससे ज़्यादा की राशि के लिए (Storm Real Estate, सितंबर 2026)।

टैक्स और फ़ीस

Land Department में ट्रांसफ़र फ़ीस आधिकारिक आकलित मूल्य का 2% है, और खरीदार और विक्रेता के बीच इसका बँटवारा मोलभाव से तय होता है। आकलित मूल्य और बिक्री कीमत में से जो ज़्यादा हो उसका 3.3% Specific Business Tax विक्रेता को तब देना होता है जब प्रॉपर्टी पाँच साल से कम समय तक रखी गई हो या विक्रेता प्रॉपर्टी बिज़नेस में हो; वरना उसकी जगह 0.5% स्टैम्प ड्यूटी लगती है। विदहोल्डिंग टैक्स कंपनी विक्रेताओं के लिए 1% है और व्यक्तियों के लिए स्वामित्व के वर्षों के अनुसार प्रोग्रेसिव। फुकेत के रीसेल में ट्रांसफ़र फ़ीस के अलावा अन्य लागतें अक्सर अनुबंध के अनुसार 50/50 बँटती हैं। 30 जून 2027 तक बढ़ाई गई घटी हुई 0.01% ट्रांसफ़र और मॉर्गेज फ़ीस केवल 7 मिलियन बाट या उससे कम के घर खरीदने वाले थाई नागरिकों पर लागू होती है; विदेशी पूरी दरें देते हैं (Storm Real Estate, सितंबर 2026)। कर्मचारियों पर इनकम टैक्स 0% से 35% तक प्रोग्रेसिव है, और सोशल सिक्योरिटी की मासिक वेतन सीमा 2026 से बढ़कर 17,500 बाट हो जाती है, यानी हर पक्ष से अधिकतम 875 बाट का योगदान (Thaiger, मई 2026)।

ऑफ-प्लान

कॉन्डो बाज़ार का बड़ा हिस्सा पूरा होने से पहले बिकता है, चरणों में भुगतान के साथ: रिज़र्वेशन फ़ीस, अनुबंध पर डिपॉज़िट, निर्माण के दौरान किस्तें और ट्रांसफ़र पर बाकी राशि। Escrow स्वैच्छिक है: 2008 का Escrow Act केवल तब लागू होता है जब खरीदार और विक्रेता लाइसेंस प्राप्त escrow एजेंट का उपयोग करने पर सहमत हों, इसलिए ज़्यादातर खरीदार डेवलपर को सीधे भुगतान करते हैं (Thailand Law Online)। मुख्य सुरक्षा ख़ुद अनुबंध है। 2008 से कॉन्डो बिक्री अनुबंधों को Ministry of Interior के मानक फ़ॉर्म के अनुसार होना ज़रूरी है, और मेल न खाने वाली शर्तें अमान्य हैं, डेवलपर्स पर 100,000 बाट के जुर्माने के साथ। डेवलपर को 30 दिन के नोटिस के साथ ट्रांसफ़र की तारीख देनी होती है, वह एक साल से ज़्यादा निर्माण नहीं रोक सकता, और ढाँचे पर 5 साल और अन्य हिस्सों पर 2 साल तक दोषों के लिए ज़िम्मेदार है; खरीदार बिना फ़ीस अनुबंध असाइन कर सकता है, और देर से डिलीवरी पर कम से कम 0.01% प्रति दिन का जुर्माना है, अधिकतम 10% (Siam Legal)। रिज़र्वेशन समझौते अनुबंध से पहले आते हैं, और फ़ीस वापस मिलेगी या नहीं यह क्लॉज़ पर निर्भर करता है, इसलिए क्लाइंट के भुगतान से पहले इसे पढ़ें।

लीज़होल्ड और किराया

विदेशी निवेशकों के लिए किराए की आय और लीज़होल्ड रीसेल से ज़्यादा मायने रखते हैं। विला और घर 30 साल तक की रजिस्टर्ड लीज़ पर रखे जाते हैं, इसलिए निवेश का हिसाब केवल पहली रजिस्टर्ड अवधि पर बनाना चाहिए, नवीनीकरण के वादों पर नहीं (Bektu, जून 2026)। कई रिज़ॉर्ट बाज़ारों में सप्लाई ज़्यादा है: 2025 के अंत में फुकेत में 193.7 बिलियन बाट के 14,008 बिना बिके घर थे (Krungsri Research, अगस्त 2026), और पटाया संरचनात्मक ओवरसप्लाई का सामना कर रहा है, सबसे ज़्यादा Jomtien और दक्षिणी बीचफ़्रंट में (Pattaya Mail, फ़रवरी 2026), इसलिए अपेक्षित किराए और ऑक्यूपेंसी की तुलना इससे करनी चाहिए कि मिलती-जुलती यूनिट असल में कितना कमाती हैं।

प्लेटफ़ॉर्म

Ministry of Labour: विदेशियों के लिए प्रतिबंधित कामों की सूची (1 अप्रैल 2020 की अधिसूचना), वर्क परमिटDepartment of Business Development (DBD): कंपनी रजिस्ट्रेशन, पूँजी के स्रोत की घोषणाएँForeign Business Act 1999: ब्रोकरेज के लिए List 3, Foreign Business Licence, BOI प्रमोशनDepartment of Lands: ट्रांसफ़र, रजिस्टर्ड लीज़, कॉन्डो टाइटल, ट्रांसफ़र फ़ीसफ़्रीहोल्ड कॉन्डो खरीदने में इस्तेमाल होने वाले विदेशी पैसे के लिए बैंक का FET फ़ॉर्मReal Estate Information Center (REIC): विदेशियों को कॉन्डो ट्रांसफ़रTREBA और REBA-ES (स्वैच्छिक ब्रोकर एसोसिएशन), CIPS पदनामपोर्टल: FazWaz, DDproperty, Thailand-Property, Hipflat