Купівля нерухомості в Єгипті іноземцем

Іноземці можуть купувати житло в Єгипті, але правила розпорошені між кількома законами та постановами, і деякі з них нещодавно змінилися. Як брокер, ви часто перша людина, до якої звертається покупець. Ось що потрібно знати і казати.

Коротко

1. Базовий закон: Закон 230 від 1996 року: житлове використання, кожен об'єкт площею до 4,000 m², без пам'яток старовини та без перепродажу протягом п'яти років, якщо влада не дозволить інакше.
2. Колишнє обмеження у два об'єкти скасовано рішенням уряду за умови, що ціну сплачено в іноземній валюті, переказаній з-за кордону.
3. Земля та сільськогосподарські угіддя недоступні. Синай має власний обмежувальний режим.
4. Більшість нового житла продається за первинним договором. Повна реєстрація в shahr aqary є окремим, повільнішим кроком.
5. Продавець сплачує податок 2.5% на відчуження з валової вартості продажу.
6. Нерухомість може бути підставою для дозволу на проживання, але перевірте чинні пороги, перш ніж щось обіцяти.

Що каже Закон 230 від 1996 року

Урядовий інвестиційний портал коротко викладає правила. Неєгиптянин може володіти нерухомістю для приватного проживання для себе та своєї родини (подружжя та неповнолітніх дітей), а також нерухомістю, потрібною для ліцензованого бізнесу. Кожен об'єкт не повинен перевищувати 4,000 m² і не може бути пам'яткою старовини. Неєгиптянин не може передати право власності протягом п'яти років від придбання, якщо прем'єр-міністр не дозволить цього раніше; згодом ці повноваження делеговано Міністру юстиції. Угода, що порушує ці умови, є недійсною і не може бути зареєстрована.

Компанія вважається іноземною, якщо єгиптянам не належить більша частина її капіталу, навіть коли вона зареєстрована в Єгипті.

Для деяких районів умови м'якші. Згідно з Постановою прем'єр-міністра 548 від 2005 року, щодо житла в нових міських громадах і в зазначених туристичних районах, зокрема Ras El Hekma, Sidi Abdel Rahman, Хургаді та на Червоному морі, до іноземців ставляться як до єгиптян, за умови погоджень служб безпеки.

Обмеження кількості одиниць і оплата в доларах

У 2023 році Кабінет міністрів ухвалив рішення скасувати обмеження у два об'єкти, якщо покупець платить в іноземній валюті. Al-Ahram Weekly у липні 2026 року повідомив, що обмеження скасовано рішенням прем'єр-міністра, що ціну потрібно сплатити в іноземній валюті з-за кордону і що реєстраційні органи приймають договір із забудовником разом із підтвердженням оплати в доларах США для одиниць, підпорядкованих державним органам, як-от NUCA. Номер постанови в доступних нам джерелах не опубліковано, тож попросіть нотаріальну контору підтвердити це, перш ніж консультувати покупця щодо третьої одиниці.

У тому ж повідомленні сказано, що пом'якшення стосується збудованих одиниць, а не землі. Сільськогосподарські угіддя та більшість пустельних земель залишаються закритими для іноземців, за даними Al Tamimi.

Синай і прикордонні райони

Синай регулюється окремим законодавством. За словами Al-Ahram Weekly, іноземна власність заборонена на всьому Синаї, крім Dahab, Sharm El Sheikh і туристичної зони затоки Акаба, а в самому Sharm El Sheikh діє право узуфрукту строком до 99 років, а не повна власність. Деякі безпекові та прикордонні райони закриті для приватної власності для всіх. Якщо об'єкт розташований на Синаї або біля кордону, направте покупця до юриста до внесення будь-якого депозиту.

Первинний договір порівняно з реєстрацією в shahr aqary

Більшість нового житла продається за первинним договором (aqd ibtidaei), підписаним із забудовником. Він зобов'язує сторони, але не є зареєстрованим правом власності. Повна реєстрація відбувається в Real Estate Publicity Department, shahr aqary, при Міністерстві юстиції, і в результаті видається зареєстрований «блакитний договір».

Enterprise у 2023 році описав процес так: довідка про обміри та зонування, штамп Lawyers' Syndicate (1% вартості, максимум EGP 25,000), реєстраційні збори та повний ланцюжок договорів. Загальні витрати часто сягали від EGP 30,000 до 50,000, а для іноземців перевірка служб безпеки може розтягнути реєстрацію приблизно з 60 днів до року. Вторинне житло часто має ланцюжок незареєстрованих договорів, і розрив у ньому може означати судову справу для підтвердження продажу, тож з'ясовуйте це заздалегідь.

Податок 2.5% на відчуження

Коли фізична особа продає збудований об'єкт або землю під забудову в межах міста, продавець сплачує 2.5% від валової вартості продажу без жодних відрахувань. Податок застосовується незалежно від того, чи зареєстровано договір, і сплачується протягом 30 днів після продажу. Деякі передачі звільнено від податку, наприклад дарування між подружжям, батьками та дітьми.

Резидентство, пов'язане з нерухомістю

Володіння нерухомістю може бути підставою для дозволу на проживання. У 2023 році преса писала про дозволи на один, три та п'ять років, пов'язані з покупками приблизно на USD 50,000, 100,000 і 200,000, сплаченими в іноземній валюті, але ми не змогли підтвердити чинні пороги на офіційній сторінці. Радьте клієнтам уточнити в Passports, Immigration and Nationality Administration.

Що має пояснити брокер

• Який закон застосовується до цієї одиниці та району і чи потрібне погодження служб безпеки.
• Що оплата має надходити в іноземній валюті з-за кордону, а банківське підтвердження слід зберегти.
• Чи оформлена одиниця за первинним договором чи вже зареєстрована і хто сплачує витрати на реєстрацію.
• П'ятирічна заборона перепродажу, якщо район не має винятку.
• Що продавець сплачує податок 2.5% на відчуження.
• Що ви зареєстровані в GOEIC, а ваша винагорода прописана в письмовому договорі та сплачується через банк, а не готівкою.

Цей гайд є загальною інформацією, а не юридичною консультацією. Правила для іноземців змінювалися у 2023 та 2026 роках. CloserPass не пов'язаний із жодним органом влади Єгипту.

Шукайте вакансії та інші гайди в розділі Єгипет на CloserPass.