Кар'єра в нерухомості в Єгипті

Правила, які має знати брокер

Орган нерухомості

General Organization for Export and Import Control (GOEIC), Real Estate Brokers Registry, при Ministry of Investment and Foreign Trade

Реєстрація брокера (GOEIC)

Кожен, хто є посередником у продажу, купівлі чи оренді нерухомості або землі, має бути внесений до Real Estate Brokers Registry GOEIC, створеного Законом 21 від 2022 року, який змінив Закон 120 від 1982 року про комерційне агентство та посередництво. Міністерське рішення 578 від 2025 року щодо типів і категорій брокерів було видано 16 грудня 2025 року, і, за даними Property Finder Egypt, воно набуло чинності 18 січня 2026 року, а практикуючі брокери мали шість місяців, до липня 2026 року, щоб зареєструватися. Спершу заявники проходять онлайн-курс GOEIC Real Estate Brokerage Practice (3 дні, 12 годин, відвідуваність 80% і підсумкове оцінювання, EGP 1,500), а потім подають форму для фізичної особи або компанії разом із сертифікатом у відділенні GOEIC. Брокери реєструються як брокери продавця, покупця, подвійні або орендні брокери й отримують категорію за розміром угод: A (понад EGP 100 млн, капітал EGP 1 млн), B (понад EGP 50 млн, EGP 500,000), C (понад EGP 10 млн, EGP 50,000) і D (до EGP 10 млн, EGP 20,000). Картку брокера отримують у відділеннях Maarouf (Каїр), 6th of October або Alexandria. Реєстраційні збори сплачують у відділеннях, але їхній розмір не публікується; за діяльність без реєстрації загрожує до двох років позбавлення волі та штраф від EGP 50,000 до EGP 1 млн.

Хто може бути брокером

Індивідуальна реєстрація доступна лише громадянам Єгипту: Закон 120 від 1982 року (стаття 3, яка застосовується до брокерів з нерухомості через статтю 3 bis) вимагає, щоб заявник мав єгипетське громадянство, а натуралізований єгиптянин має мати його щонайменше десять років. Тож іноземець не може зареєструватися як брокер з нерухомості на власне ім'я. Проте іноземці можуть брати участь через компанію: реєстр GOEIC передбачає окремі процедури для єгипетських компаній з іноземними засновниками та для єгипетських філій іноземних компаній, а закон дозволяє міністру скасувати вимогу щодо громадянства для компаній з іноземними засновниками. Іноземцю, якого найняла така фірма, потрібен дозвіл на роботу від Міністерства праці згідно із Законом про працю 14 від 2025 року (чинний з 1 вересня 2025 року), а Міністерське рішення 279 від 2025 року обмежує частку іноземного персоналу 10% від єгипетських працівників установи (до 20% для деяких проєктів за Законом про інвестиції, якщо кваліфікованих єгиптян знайти неможливо). Чи може іноземний працівник особисто підписувати брокерські договори, коли реєстрація оформлена на фірму, не підтверджує жоден знайдений офіційний текст.

Правила брокерської діяльності

Кожен брокерський договір має бути письмовим і містити дату, сторони, дані про нерухомість і повний спосіб оплати, а брокер зобов'язаний звіряти дані про нерухомість з офіційними записами та зберігати конфіденційність інформації клієнтів. Комісію понад EGP 10,000 не можна сплачувати готівкою, брокери ведуть реєстр угод (в електронному вигляді на сайті GOEIC) із цінами та комісіями, а отримані суми декларуються в Податковому управлінні протягом 30 днів. Закон 120 не встановлює граничного розміру комісії: ставка й валюта визначаються договором. У нових проєктах комісію брокеру сплачує забудовник, тож покупець у будь-якому разі платить ту саму ціну, і, за повідомленнями, через брокерів проходить від 70 до 80% продажів забудовників (Invest-Gate, 2022). Перед угодою клієнтів потрібно перевіряти за переліками підрозділу з протидії відмиванню коштів.

Іноземні покупці

Закон 230 від 1996 року історично дозволяв неєгиптянину мати не більше двох об'єктів площею до 4,000 sqm кожен без права перепродажу протягом п'яти років. Рішення Кабінету міністрів у 2023-2026 роках скасували обмеження кількості житлових одиниць для покупців, які платять в іноземній валюті, переказаній з-за кордону, а одиниці, придбані в таких органів, як NUCA, можна нотаріально посвідчити лише з підтвердженням оплати в доларах США (Ahram Online, липень 2026). Право власності поширюється на одиниці, а не на землю: прем'єр-міністр заявив, що іноземна власність обмежена об'єктами нерухомості, пустельні землі зарезервовані за єгиптянами та компаніями з єгипетським контрольним капіталом (Закон 143 від 1981 року), а сільськогосподарські землі для іноземців закриті. На Синаї Закон про комплексний розвиток 2012 року закріплює право власності на землю та будівлі за єгиптянами й пропонує іноземцям поновлюване право узуфрукту (до 50 років, максимум 75), а Ahram повідомляє про винятки для Dahab, Sharm El Sheikh і туристичної зони затоки Акаба. Резидентство через нерухомість доступне, причому повідомлялося про пороги USD 50,000 на один рік, USD 100,000 на три роки та USD 200,000 на п'ять років (IMI Daily, 2023), однак офіційного документа, який підтверджував би чинні суми, не знайдено.

Податки та збори

Продавець сплачує податок 2.5% на відчуження нерухомості з валової ціни продажу збудованого об'єкта або земельної ділянки під забудову, незалежно від того, чи зареєстровано договір; зміни до Податкового кодексу за Законом 151 від 2026 року, чинні з 29 липня 2026 року, дають на сплату 60 днів. Реєстрація продажу в Real Estate Publicity Department (Shahr El Aqary) коштує фіксований збір залежно від площі за Законом 83 від 2006 року: за повідомленнями, від EGP 500 до 100 sqm і до максимуму EGP 2,000 понад 300 sqm, плюс обміри, засвідчення в Lawyers' Syndicate (1% з максимумом EGP 25,000) і витрати на договори, тож увесь процес часто коштує від EGP 30,000 до 50,000 (Enterprise, 2023). З часу Рішення 3562 від 2023 року договори на одиниці в містах під державним наглядом можна нотаріально посвідчувати без повної реєстрації в реєстрі. На оренду нежитлових приміщень тепер нараховується VAT 14% (Закон 149 від 2026 року).

Off-plan

Більшість нового житла забудовники продають off-plan із тривалими розстроченнями, які, за даними JLL, подовжилися з двох років до 2016 року до 15 років сьогодні, часто на землі, купленій у New Urban Communities Authority (NUCA) або спільній із нею за угодами про розподіл доходу. Чинні правила (Постанова прем'єр-міністра 2184 від 2022 року) вимагають проєктних банківських рахунків і гарантійних депозитів, але не реєстрації чи класифікації забудовників, а затримки здачі стали політичним питанням: у вересні 2026 року уряд почав складати перелік заморожених проєктів. Законопроєкт про обов'язковий Egyptian Real Estate Developers Union, підготовлений Міністерством житлового будівництва наприкінці вересня 2026 року, вимагатиме реєстрації до затвердження будь-якого проєкту, одного ескроу-рахунку на проєкт або фазу з вивільненням коштів відповідно до засвідченого прогресу, графіків платежів, прив'язаних до готовності, і двох фондів захисту покупців; його ще мають ухвалити Кабінет міністрів і Палата представників.

Оренда

Закон про стару оренду 164 від 2025 року, опублікований 4 серпня 2025 року, припиняє договори з регульованою орендою через сім років для житла та через п'ять років для інших цілей. На перехідний період орендна плата зростає в 20 разів порівняно зі старою в преміальних районах (щонайменше EGP 1,000 на місяць), у 10 разів у районах із середнім доходом (щонайменше EGP 400) та в економічних районах (щонайменше EGP 250) і в п'ять разів для нежитлових приміщень, а потім зростає на 15% щороку; держава пообіцяла альтернативне житло для первісних орендарів. Договори, укладені після 30 січня 1996 року, не підпадають під цей закон і регулюються Цивільним кодексом, а орендна плата та строк визначаються вільно.

Платформи

Real Estate Brokers Registry GOEIC і картка брокераОнлайн-запис до GOEIC (goeic.gov.eg/reserv-online, гаряча лінія 19591)Електронний реєстр угод GOEICReal Estate Publicity Department (Shahr El Aqary)New Urban Communities Authority (NUCA)Податкове управління ЄгиптуПереліки єгипетського підрозділу з протидії відмиванню коштів і фінансуванню тероризмуДозволи на роботу для іноземців від Міністерства праці