وہ قواعد جن پر آپ اسپین میں روزانہ عمل کرتے ہیں

اسپین میں ایجنٹس کے قواعد بہت سی مارکیٹوں سے ہلکے ہیں، لیکن جو موجود ہیں ان پر عمل کرایا جاتا ہے۔ زیادہ تر مسائل کمزور مینڈیٹ، لاپروا اشتہار، نقد یا غلط شخص سے فیس لینے سے پیدا ہوتے ہیں۔ یہ سبق قواعد کو روزانہ کی عادات میں بدلتا ہے۔

1. پہلے تحریری مینڈیٹ لیں

فروخت کنندہ کے ساتھ آپ کا معاہدہ nota de encargo ہے۔ اس کے بغیر آپ کو فیس کا حق ثابت کرنا مشکل ہوگا۔ Catalonia کا Decree 12/2010 اسے ایسی دستاویز سمجھتا ہے جو ایجنٹ کا کام شروع کرتی ہے، اور Balearic رجسٹر اس کا کم از کم مواد مقرر کرتا ہے۔

ایک مضبوط nota de encargo میں یہ ہوتا ہے:

• فریقین، پراپرٹی اور اس کی Land Registry کی تفصیلات۔
• مطلوبہ قیمت۔
• فیس، اور آیا یہ VAT کے علاوہ ہے یا VAT سمیت۔
• فیس کب واجب الادا ہے۔ OCU ڈیڈ پر دستخط کے وقت کا مشورہ دیتا ہے۔
• آیا یہ ایکسکلوسیو ہے، اور کتنی مدت کے لیے۔ OCU نے 3 سے 6 ماہ کی ایکسکلوسیو مدتیں پائیں، کبھی خودکار تجدید کے ساتھ۔

ایکسکلوسیویٹی میں منصفانہ رہیں۔ Supreme Court نے ایکسکلوسیو مینڈیٹس کو قبول کیا ہے، لیکن عدالتیں انہیں صارفین کے قانون کے تحت جانچتی ہیں: واضح الفاظ، مقررہ مدت، ایجنسی کا حقیقی کام اور متناسب معاوضہ۔ وزارتِ صارفین نوٹ کرتی ہے کہ جب مالک خود فروخت کرے تو عدالتیں عموماً آدھی فیس سے زیادہ جرمانے کو حد سے زیادہ سمجھتی ہیں۔ ایسا ٹیمپلیٹ جو اس صورت میں 100% وصول کرے، خطرہ ہے۔

ہر اس خریدار سے بھی دورے کی رسید پر دستخط کرائیں جسے آپ پراپرٹی دکھائیں۔

2. اپنے اشتہارات صاف رکھیں

• انرجی لیبل۔ OCU کہتا ہے کہ انرجی ایفیشنسی کلاس اور لیبل فروخت اور کرایے کے تمام اشتہارات میں ہونا ضروری ہے۔ شائع کرنے سے پہلے مالک سے سرٹیفکیٹ مانگیں۔
• رجسٹر نمبر۔ Catalonia میں آپ کا AICAT بیج اور نمبر تمام تشہیر پر ہوتا ہے۔
• ہالیڈے رینٹلز۔ 1 July 2025 سے قلیل مدتی کرایوں کے لیے قومی Single Rental Register کا نمبر درکار ہے جو لسٹنگ پر دکھایا جائے، اور بکنگ پلیٹ فارمز کو اسے مانگنا ہوگا۔
• ایسے وعدے نہیں جو آپ پورے نہ کر سکیں۔ "گولڈن ویزا" (یہ 3 April 2025 کو ختم ہو گیا) یا ایسے سیاحتی لائسنس کی تشہیر نہ کریں جسے آپ نے چیک نہیں کیا۔ April 2025 سے کسی عمارت میں نئے سیاحتی فلیٹ کے لیے مالکان کے تین پانچویں کی منظوری درکار ہے (Cuatrecasas)۔

3. اپنے کلائنٹ کو جانیں

Law 10/2010 کے تحت پراپرٹی فروخت میں بروکری کرنے والے ایجنٹس پابند ادارے ہیں۔ اسپین کا مالیاتی انٹیلی جنس یونٹ SEPBLAC ان کی نگرانی کرتا ہے۔ Royal Decree-law 7/2021 نے یہ ذمہ داری €10,000 یا اس سے زیادہ ماہانہ کے کرایوں تک بڑھا دی (Garrigues)۔

عملی طور پر آپ کی ذمہ داریاں:

1. ہر کلائنٹ کی سرکاری دستاویز سے شناخت کریں۔
2. جب خریدار کمپنی یا ٹرسٹ ہو تو حقیقی مالک کی شناخت کریں۔
3. پوچھیں کہ پیسہ کہاں سے آتا ہے، اور خطرہ زیادہ ہو تو سخت جانچ کریں۔
4. جو چیک کیا اس کا ریکارڈ رکھیں۔
5. مشکوک ڈیلز کی SEPBLAC کو رپورٹ کریں، کلائنٹ کو بتائے بغیر۔

اپنی ایجنسی سے اس کا تحریری طریقہ کار اور تعمیل کے ذمہ دار کا نام مانگیں۔

4. نقد نہیں

Law 11/2021 نقد ادائیگیوں کو €1,000 تک محدود کرتا ہے جب کوئی کاروبار یا پیشہ ور شامل ہو (غیر رہائشی افراد جو کاروبار کے طور پر کام نہ کریں ان کے لیے €10,000)۔ ادائیگی کو تقسیم کرنے سے حد سے بچا نہیں جا سکتا۔ ہر بار اپنی فیس انوائس کے مقابلے میں بینک ٹرانسفر سے لیں۔

5. کرایوں پر مالک مکان ادا کرتا ہے

Housing Law 12/2023 نے Urban Leases Act بدل دیا: طویل مدتی رہائشی کرایوں پر ایجنسی اور معاہدے کے اخراجات مالک مکان ادا کرتا ہے۔ کرایہ داروں سے "سرچ فیس"، "مینجمنٹ فیس" یا اسی چیز کے کسی اور نام سے رقم نہ لیں۔

وزارتِ صارفین نے February 2024 میں خبردار کیا کہ ایسی وصولیاں سنگین خلاف ورزیاں ہو سکتی ہیں، جن پر €10,001 سے €100,000 تک، یا ناجائز منافع کے چار سے چھ گنا جرمانہ ہو سکتا ہے۔ October 2024 میں اس نے کئی ایجنسیوں کے خلاف تحقیقات شروع کیں۔

کن باتوں پر ایجنٹس کو جرمانہ یا معطلی ہوتی ہے

عمل	خطرہ
طویل مدتی رہائشی کرایے پر کرایہ داروں سے رقم لینا	صارفین کے قانون کے تحت جرمانے (اوپر دیکھیں)
غیر منصفانہ ایکسکلوسیویٹی یا جرمانے کی شقیں	شق کالعدم، فیس ضائع
رجسٹریشن کے بغیر Catalonia میں کام کرنا	سزائیں؛ Law 18/2007 کے تحت رجسٹرڈ ایجنٹس معطل ہو سکتے ہیں
حد سے زیادہ نقد لینا	Law 11/2021 کے تحت ٹیکس جرمانے
AML جانچ چھوڑ دینا	Law 10/2010 کے تحت سزائیں
انرجی لیبل کے بغیر اشتہارات	صارفین اور توانائی کے قواعد کی خلاف ورزی

آپ کی روزانہ عادات

• دستخط شدہ مینڈیٹ کے بغیر کوئی پراپرٹی دورہ نہیں۔
• انرجی لیبل اور، جہاں ضروری ہو، آپ کے رجسٹر نمبر کے بغیر کوئی اشتہار نہیں۔
• شناختی دستاویز اور رقم کے ذریعے کی جانچ کے بغیر کوئی پیشکش نہیں۔
• نقد میں کوئی ادائیگی نہیں۔
• طویل مدتی کرایہ دار سے کوئی فیس نہیں۔

یہ قواعد بدلتے ہیں، اس لیے کوئی قدم اٹھانے سے پہلے سرکاری ذریعہ چیک کریں۔ ان کی مشق اسپین کے قواعد کی تربیت اور کلائنٹ مہارتوں میں کریں۔ فیسوں کے لیے اسپین میں ایجنٹ کا کمیشن دیکھیں۔

یہ سبق عمومی معلومات ہے، قانونی مشورہ نہیں۔