تھائی لینڈ میں ایجنسیاں اور ایسوسی ایشنز: لائسنس نہیں، حقیقی قواعد

اس کورس کے زیادہ تر ممالک میں یہ سبق لائسنس حاصل کرنے کے بارے میں ہوتا ہے۔ تھائی لینڈ میں کوئی لائسنس نہیں۔ اس کے بجائے کمپنی قانون، غیر ملکی ملکیت کی حدیں، اینٹی منی لانڈرنگ ذمہ داریاں اور رضاکارانہ ایسوسی ایشنز کا ایک مجموعہ ہے۔ یہ سبق ہر ایک کو سمجھاتا ہے، تاکہ آپ کسی ایجنسی میں شامل ہونے سے پہلے اسے پرکھ سکیں، اور جان سکیں کہ ایجنسی کھولنے کے لیے کیا درکار ہے۔

لائسنس نہیں، اور ہمیں کوئی مسودہ قانون بھی نہیں ملا

تھائی لینڈ میں رئیل اسٹیٹ ایجنٹس یا بروکرز کے لیے کوئی سرکاری لائسنس نہیں اور کوئی لازمی امتحان نہیں (Themis Partner؛ Thaiger)۔ اکتوبر 2026 میں جب ہم نے چیک کیا تو 2025 اور 2026 کی جو قانونی گائیڈز ہم نے پڑھیں ان میں سے کسی میں بروکر لائسنسنگ کے مسودہ قانون کا ذکر نہیں تھا۔ 2026 میں جو مسودہ قانون موجود ہے وہ زمین کی nominee ملکیت کے بارے میں ہے، جس کا ذکر ہم نیچے کرتے ہیں۔

اس کا مطلب یہ نہیں کہ اس کام میں کوئی قاعدہ نہیں۔ مطلب یہ ہے کہ قواعد کہیں اور ہیں:

• کمپنی قانون: ایجنسی ایک رجسٹرڈ کمپنی ہے۔
• Foreign Business Act: ایجنسی کی غیر ملکی ملکیت پر حدیں۔
• لیبر قانون: 2020 کی فہرست جو ایجنسی کا کام تھائی شہریوں کے لیے مخصوص کرتی ہے (سبق 2)۔
• اینٹی منی لانڈرنگ ذمہ داریاں (سبق 4)۔

ایجنسی ایک کمپنی ہے

Themis Partner وضاحت کرتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ ایجنسی ایک عام تھائی لمیٹڈ کمپنی ہوتی ہے، جو Department of Business Development (DBD) میں رجسٹرڈ ہو۔ تھائی ملکیت والی ایجنسی کے لیے عملاً یہی رجسٹریشن واحد “لائسنس” ہے۔

جب آپ کسی ایجنسی میں شامل ہوں تو اس کا کمپنی نام بالکل ویسا ہی پوچھیں جیسا رجسٹرڈ ہے، اس کے ڈائریکٹرز، اور یہ کہ وہ تھائی اکثریتی ہے یا غیر ملکی اکثریتی۔ جواب سے بہت کچھ پتا چلتا ہے کہ کیا یہ قانونی طور پر غیر ملکی عملے کو اسپانسر کر سکتی ہے اور کیا اس کا ڈھانچہ درست ہے۔

غیر ملکی ملکیت: 49% کی حد

Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) غیر ملکی اکثریتی کمپنیوں کے لیے بعض کاروبار محدود کرتا ہے۔ List 3، item 11 میں بروکریج یا ایجنسی کے کاروبار شامل ہیں۔ متن میں استثنا محدود ہیں: سیکیورٹیز، گروپ کے اندر خریداری، کم از کم 100 ملین بھات غیر ملکی سرمائے کے ساتھ بین الاقوامی تجارتی ڈسٹری بیوشن، اور Ministerial Regulation کی طے کردہ دیگر اقسام (Siam Legal، قانونی متن)۔ رئیل اسٹیٹ بروکریج ان میں شامل نہیں۔

اس لیے غیر ملکی اکثریتی ایجنسی کو Foreign Business Licence (FBL) درکار ہے۔ عملی طور پر:

• Leto، ایک ایجنسی، کے مطابق غیر ملکی اکثریتی ایجنسی کے لیے FBL حاصل کرنا تقریباً ناممکن ہے۔
• غیر ملکی 49% تک رکھ سکتے ہیں، اور 51% حقیقی تھائی شیئر ہولڈرز کے پاس ہو (Leto)۔
• Themis Partner مزید بتاتا ہے کہ BOI پروموشن یا FBL سے 100% تک غیر ملکی ملکیت کی اجازت مل سکتی ہے، اور BOI کے لیے 50 ملین بھات تک سرمایہ درکار ہو سکتا ہے۔

غیر ملکی عملے کو اسپانسر کرنے کے لیے کمپنی کو ہر غیر ملکی ورک پرمٹ کے لیے 2 ملین بھات ادا شدہ سرمایہ اور 4 تھائی ملازمین بھی درکار ہیں (Thaiger؛ سبق 2)۔

“حقیقی” کیوں اہم ہے: 2026 میں nominees

Nominee وہ تھائی شیئر ہولڈر ہے جو کسی غیر ملکی کے لیے کاغذ پر شیئرز رکھتا ہے۔ یہ مارکیٹ کا سب سے پرانا شارٹ کٹ ہے، اور 2026 میں یہ براہ راست نشانے پر ہے۔

• زمین۔ Land Code section 97 کے تحت 49% سے زیادہ غیر ملکی سرمائے، یا غیر ملکی شیئر ہولڈرز کی اکثریت والی کمپنی کو غیر ملکی سمجھا جاتا ہے اور وہ زمین کی مالک نہیں بن سکتی (Leto)۔
• اکتوبر 2026 کا کریک ڈاؤن۔ 19 اکتوبر 2026 کو وزیر اعظم Anutin Charnvirakul نے، جو وزیر داخلہ بھی ہیں، nominee کے ذریعے زمین کی ملکیت کے خلاف ملک گیر کریک ڈاؤن شروع کیا۔ Thai Examiner نے 13,088 مشتبہ فریقوں کی اطلاع دی، جن میں 1,550 کمپنیاں شامل ہیں، تقریباً 14.01 ارب بھات مالیت کے 2,360 پلاٹس، اور گورنرز کو ترجیحی تحقیقات دسمبر 2026 کے آخر تک مکمل کرنے کا حکم۔
• 2026 کے دیگر اقدامات۔ Leto، جو صنعت کا ایک واحد ذریعہ ہے، بتاتی ہے کہ کابینہ نے 24 فروری 2026 کو nominee کے پاس موجود زمین ریاست کو ضبط کرنے کے لیے Land Code section 94 میں ترمیم کا مسودہ منظور کیا، کہ Department of Business Development 1 اپریل 2026 سے سرمائے کے ذریعے کے اعلانات مانگتا ہے، اور کہ پھوکٹ، Surat Thani (کوہ ساموئی)، Chiang Mai اور Chonburi (پٹایا) سمیت آٹھ صوبے خصوصی نگرانی میں ہیں۔ ان نکات پر انحصار کرنے سے پہلے کسی وکیل سے ان کی تصدیق کریں۔

ایسی ایجنسی جس کے تھائی شیئر ہولڈرز یہ نہ بتا سکیں کہ ان کی رقم کہاں سے آئی، آپ کی نوکری، آپ کے ورک پرمٹ اور آپ کے کلائنٹس کے لیے خطرہ ہے۔

رضاکارانہ ایسوسی ایشنز اور اسناد

ان میں سے کوئی بھی لائسنس نہیں۔ یہ سیکھنے، نیٹ ورک بنانے اور آجروں اور کلائنٹس کو یہ دکھانے کے طریقے ہیں کہ آپ اس کام کو سنجیدگی سے لیتے ہیں۔

• TREBA، یعنی Thai Real Estate Broker Association۔ Thaiger رکنیت کو آجروں کے لیے ساکھ کی علامت قرار دیتا ہے۔ ایجنسیاں شامل ہونے پر اعلان کرتی ہیں، جیسا کہ IRES Thailand نے اپنی سائٹ پر کیا۔
• REBA-ES، یعنی Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard، جو پٹایا اور Chonburi کا احاطہ کرتی ہے۔
• CIPS، یعنی امریکی National Association of Realtors کا Certified International Property Specialist عہدہ۔ Thaiger اسے غیر ملکی خریداروں کو خدمات دینے والے ایکسپیٹس کے لیے مفید بتاتا ہے۔
• پورٹل سرٹیفیکیشنز، جیسے DDproperty Agent Certification۔

ایک نام جسے غلط نہ سمجھیں۔ AREA، یعنی Agency for Real Estate Affairs، ایک نجی ریسرچ فرم ہے جو مارکیٹ ڈیٹا شائع کرتی ہے، مثلاً پٹایا کے اسٹاک پر (Pattaya Mail، فروری 2026)۔ یہ بروکر ایسوسی ایشن نہیں۔

شامل ہونے سے پہلے ایجنسی کو کیسے چیک کریں

1. رجسٹریشن۔ رجسٹرڈ کمپنی کا نام کیا ہے، اور ڈائریکٹرز کون ہیں؟
2. ملکیت۔ کیا یہ تھائی اکثریتی ہے؟ اگر غیر ملکیوں کے پاس شیئرز ہیں تو کیا وہ 49% کے اندر ہیں، اور کیا تھائی شیئر ہولڈرز حقیقی ہیں؟
3. اسپانسرشپ، اگر آپ غیر ملکی ہیں: کیا اس کے پاس ہر غیر ملکی پرمٹ کے لیے 2 ملین بھات ادا شدہ سرمایہ اور 4 تھائی ملازمین ہیں؟
4. رولز۔ لسٹنگز کون لیتا ہے، ویونگز کون کرواتا ہے اور مذاکرات کون کرتا ہے؟ اگر غیر ملکیوں کے لیے جواب “سب کچھ سب کرتے ہیں” ہو تو چھوڑ دیں۔
5. ایسوسی ایشنز۔ کیا یہ TREBA یا REBA-ES کی رکن ہے؟ لازمی نہیں، لیکن اچھی علامت ہے۔
6. رقم۔ کیا یہ فیس صرف انوائس کے بدلے کمپنی کے بینک اکاؤنٹ میں لیتی ہے؟

اپنی ایجنسی کھولنا

اگر آپ تھائی ہیں تو راستہ مختصر ہے: DBD میں لمیٹڈ کمپنی رجسٹر کریں، کمپنی کا بینک اکاؤنٹ کھولیں، اپنا کمیشن ایگریمنٹ اور اینٹی منی لانڈرنگ طریقہ کار لکھیں، اور پورٹلز پر لسٹ کریں۔

اگر آپ غیر ملکی ہیں تو ایمانداری سے خلاصہ یہ ہے:

1. آپ کسی تھائی ایجنسی کا 49% تک رکھ سکتے ہیں، اور باقی حقیقی تھائی پارٹنرز کے پاس ہو۔
2. غیر ملکی اکثریتی ایجنسی کو FBL یا BOI پروموشن درکار ہے، جسے Leto بروکریج کے لیے تقریباً ناممکن کہتی ہے اور جس کے لیے 50 ملین بھات تک درکار ہو سکتے ہیں۔
3. شیئر ہولڈر یا ڈائریکٹر ہونے کے باوجود آپ خود ایجنسی کا فیلڈ ورک نہیں کر سکتے (سبق 2)۔ لسٹنگز، ویونگز اور مذاکرات تھائی عملے کو سنبھالنے ہوں گے۔
4. کمپنی کو ہر غیر ملکی ورک پرمٹ کے لیے، بشمول آپ کے، 2 ملین بھات اور 4 تھائی ملازمین درکار ہیں۔

2026 میں قواعد تیزی سے بدل رہے ہیں، اس لیے کوئی قدم اٹھانے سے پہلے سرکاری ذریعہ چیک کریں۔ سیلز ٹریننگ کے ساتھ مشق کریں۔

یہ سبق عمومی معلومات ہے، قانونی مشورہ نہیں۔ CloserPass کا TREBA، REBA-ES، کسی پورٹل یا تھائی لینڈ کے کسی سرکاری ادارے سے کوئی تعلق نہیں۔