تھائی لینڈ میں ایک ڈیل شروع سے آخر تک

تھائی کونڈو کی فروخت کئی ہاتھوں سے گزرتی ہے: ایجنسی، خریدار کا وکیل، بیرون ملک خریدار کا بینک، رقم وصول کرنے والا تھائی بینک، اکثر کوئی ڈیولپر، اور Department of Lands، یعنی زمین کی رجسٹری۔ آپ کی اہمیت ترتیب جاننے، سب کو وقت پر رکھنے اور یہ یقینی بنانے میں ہے کہ کوئی بھی ٹیکسوں یا بینک فارم سے حیران نہ ہو۔ یہ سبق ایک غیر ملکی خریدار کو ری سیل کی پیروی کرتا ہے، پھر بھات میں اعداد کا حساب کرتا ہے۔

کون کیا کرتا ہے

• ایجنسی (فیلڈ میں تھائی ایجنٹس): لسٹنگ ایگریمنٹ، مارکیٹنگ، ویونگز، آفر، مذاکرات، رابطہ کاری۔
• قانونی رول میں غیر ملکی (سبق 2): بیرون ملک خریدار تلاش کرتا اور انہیں بریف کرتا ہے، مواد تیار کرتا ہے اور عمل سمجھاتا ہے، جبکہ تھائی ساتھی ویونگز اور مذاکرات سنبھالتے ہیں۔
• خریدار کا وکیل: ٹائٹل اور کنٹریکٹ، اور غیر ملکی کوٹے کی صورتحال چیک کرتا ہے۔
• بینک: خریدار کا بینک بیرون ملک سے رقم بھیجتا ہے، تھائی بینک FET فارم جاری کرتا ہے۔
• Department of Lands: ٹرانسفر رجسٹر کرتا ہے اور فیس اور ٹیکس وصول کرتا ہے۔

ری سیل کونڈو، قدم بہ قدم

1. لسٹنگ ایگریمنٹ۔ تحریری، کمیشن، ادا کرنے والے اور واجب ہونے کے وقت کے ساتھ (سبق 4)۔
2. آفر اور ریزرویشن۔ اکثر ایک چھوٹی ریزرویشن فیس سیل ایگریمنٹ سے پہلے یونٹ محفوظ کرتی ہے۔ یہ واپس ہوگی یا نہیں، اس کا انحصار شق پر ہے، اس لیے کوئی بھی رقم منتقل ہونے سے پہلے اسے خریدار کے ساتھ پڑھیں۔
3. شناخت۔ دونوں فریقوں کی اور خریدار کی رقم کے ذریعے کی شناخت کریں (سبق 4)۔
4. کوٹے کی جانچ۔ غیر ملکی فری ہولڈ خریدار کو عمارت کے 49% غیر ملکی کوٹے میں جگہ درکار ہے۔ اس کی تصدیق سیل ایگریمنٹ سے پہلے کریں، ٹرانسفر کے دن نہیں۔
5. سیل ایگریمنٹ۔ قیمت، ادائیگی کی تاریخیں، ٹرانسفر کی تاریخ، کون سا خرچ کون ادا کرے گا، اور کسی بھی فریق کی ناکامی پر کیا ہوگا۔
6. بیرون ملک سے رقم۔ خریدار رقم بیرون ملک سے، غیر ملکی کرنسی میں، پیشگی وائر کرتا ہے۔ USD 50,000 یا زیادہ کے لیے وصول کرنے والا تھائی بینک FET فارم جاری کرتا ہے (Storm Real Estate Phuket، ستمبر 2026)۔
7. Department of Lands میں ٹرانسفر۔ فیس اور ٹیکس ادا ہوتے ہیں، اور یونٹ خریدار کے نام پر رجسٹر ہوتا ہے۔
8. کمیشن۔ بیچنے والا انوائس کے بدلے بینک ٹرانسفر سے ایجنسی کو ادائیگی کرتا ہے۔ FazWaz کے مطابق خریدار عام طور پر کوئی ایجنٹ فیس نہیں دیتا۔

2026 کے آخر میں زیادہ سوالات کی توقع رکھیں۔ 19 اکتوبر 2026 کو شروع ہونے والا nominee کریک ڈاؤن 2 ملین بھات سے زیادہ کی خریداریوں یا 5 ملین بھات سے زیادہ تخمینہ شدہ مالیت والی خریداریوں پر جانچ بڑھاتا ہے (Thai Examiner)۔ رقم کے ذریعے کی فائل تیار رکھیں۔

ٹرانسفر کے اخراجات

Storm Real Estate Phuket اپنی ستمبر 2026 کی گائیڈ میں اخراجات یوں بیان کرتی ہے:

لاگت	شرح	بنیاد	کون ادا کرتا ہے
ٹرانسفر فیس	2%	تخمینہ شدہ مالیت	قابل مذاکرات، اکثر تقسیم
Specific Business Tax (SBT)	3.3%	تخمینہ شدہ مالیت یا فروخت کی قیمت میں سے جو زیادہ ہو	فروخت کنندہ
اسٹامپ ڈیوٹی	0.5%	تخمینہ شدہ مالیت یا فروخت کی قیمت میں سے جو زیادہ ہو	صرف جب SBT لاگو نہ ہو
Withholding tax	کمپنی بیچنے والے کے لیے 1%، فرد کے لیے ملکیت کے سالوں کے لحاظ سے بتدریج	Land Office کے قواعد کے مطابق	فروخت کنندہ

SBT کب لاگو ہوتا ہے۔ بیچنے والا SBT ادا کرتا ہے اگر پراپرٹی پانچ سال سے کم اس کی ملکیت میں رہی ہو، یا وہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں ہو۔ اگر SBT لاگو ہو تو اسٹامپ ڈیوٹی نہیں۔ اگر نہ ہو تو اس کی جگہ اسٹامپ ڈیوٹی لاگو ہوتی ہے۔

ایک رعایت جو غیر ملکیوں کو نہیں ملتی۔ 0.01% کی کم ٹرانسفر اور مارگیج فیس صرف 7 ملین بھات یا اس سے کم کے گھر خریدنے والے تھائی شہریوں پر لاگو ہے، اور اسے 30 جون 2027 تک بڑھا دیا گیا ہے۔ غیر ملکی خریدار پوری شرحیں ادا کرتے ہیں۔

حل شدہ مثال 1: بنکاک میں ری سیل کونڈو، بیچنے والے کے پاس 3 سال رہا

ایک غیر ملکی خریدار 5,000,000 بھات ادا کرتا ہے۔ ہم Department of Lands کی تخمینہ شدہ مالیت 4,600,000 بھات فرض کرتے ہیں۔ بیچنے والا ایک فرد ہے جس نے تین سال پہلے خریدا۔ معاہدے کے مطابق ٹرانسفر فیس 50/50 تقسیم ہوتی ہے، اور ایجنسی کا کمیشن 3% ہے، جو بیچنے والا ادا کرتا ہے۔

آئٹم	حساب	رقم
ٹرانسفر فیس	4,600,000 x 2%	92,000 بھات
خریدار کا آدھا اور بیچنے والے کا آدھا	92,000 / 2	ہر ایک 46,000 بھات
SBT، بیچنے والا (پانچ سال سے کم)	5,000,000 x 3.3%	165,000 بھات
اسٹامپ ڈیوٹی	واجب نہیں، کیونکہ SBT لاگو ہے	0
Withholding tax، بیچنے والا	بتدریج، Land Office میں طے ہوتا ہے	تخمینہ مانگیں
کمیشن، بیچنے والا	5,000,000 x 3%	150,000 بھات
FET فارم	USD 50,000 سے کافی زیادہ رقم	ضروری

withholding tax سے پہلے بیچنے والے کے اخراجات 46,000 + 165,000 + 150,000 = 361,000 بھات ہیں، یعنی قیمت کا تقریباً 7.2%۔ اسی لیے بیچنے والے پہلی ملاقات میں SBT کے بارے میں پوچھتے ہیں۔

حل شدہ مثال 2: وہی کونڈو، بیچنے والے کے پاس 7 سال رہا

وہی قیمت اور تخمینہ، لیکن یونٹ سات سال سے بیچنے والے کی ملکیت میں ہے اور وہ پراپرٹی کے کاروبار میں نہیں۔

آئٹم	حساب	رقم
ٹرانسفر فیس، ہر آدھا	4,600,000 x 2% / 2	46,000 بھات
SBT	واجب نہیں (پانچ سال یا زیادہ ملکیت)	0
اسٹامپ ڈیوٹی	5,000,000 x 0.5%	25,000 بھات
کمیشن	5,000,000 x 3%	150,000 بھات

مثال 1 کے مقابلے میں بیچنے والا 140,000 بھات بچاتا ہے۔ پانچ سال کی حد کے بعد فروخت کا وقت قیمت میں چھوٹی تبدیلی سے زیادہ اہم ہو سکتا ہے۔

حل شدہ مثال 3: تھائی خریدار اور غیر ملکی خریدار، ایک ہی نیا یونٹ

ایک ڈیولپر نیا کونڈو 3,000,000 بھات میں بیچتا ہے، اور ہم فرض کرتے ہیں کہ تخمینہ شدہ مالیت بھی یہی ہے۔ ڈیولپر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں ہے، اس لیے وہ 99,000 بھات (3.3%) SBT اور کمپنی کے طور پر 1% withholding tax ادا کرتا ہے۔

ٹرانسفر فیس	تھائی خریدار	غیر ملکی خریدار
شرح	0.01% (30 جون 2027 تک رعایت)	2%
3,000,000 بھات پر رقم	300 بھات	60,000 بھات

نئے یونٹ پر ٹرانسفر فیس کون ادا کرے گا، یہ ڈیولپر کا کنٹریکٹ طے کرتا ہے۔ اسے خریدار کے ساتھ پڑھیں۔

آف پلان: رقم کیسے منتقل ہوتی ہے

آف پلان خریدے گئے نئے کونڈو کے لیے Thailand Law Online عام طریقہ یوں بیان کرتا ہے: خریدار مرحلہ وار براہ راست ڈیولپر کو ادائیگی کرتا ہے:

1. یونٹ محفوظ کرنے کے لیے ریزرویشن فیس۔
2. سیل ایگریمنٹ پر دستخط کے وقت کنٹریکٹ ڈپازٹ۔
3. تعمیر کے دوران قسطیں۔
4. Department of Lands میں ٹرانسفر پر باقی رقم۔

Escrow رضاکارانہ ہے۔ Escrow Act B.E. 2551 (2008) صرف تب لاگو ہوتا ہے جب دونوں فریق لائسنس یافتہ escrow ایجنٹ استعمال کرنے پر متفق ہوں۔ کوئی قانون ڈیولپر کو اس کا پابند نہیں کرتا۔

معیاری کنٹریکٹ خریدار کو تحفظ دیتا ہے۔ Condominium Act کے section 6/2 کے تحت ڈیولپر کا کنٹریکٹ Ministry of Interior کے فارم کے مطابق ہونا چاہیے، اور غیر مطابق شرائط کالعدم ہیں (Siam Legal)۔ اس میں 30 دن کے نوٹس کے ساتھ ٹرانسفر کی تاریخ ہونی چاہیے، تعمیر میں کسی بھی رکاوٹ کی حد ایک سال ہے، ڈھانچے کے نقائص کی 5 سال اور دیگر حصوں کی 2 سال ذمہ داری ہے، خریدار بغیر فیس کے کنٹریکٹ منتقل کر سکتا ہے، اور تاخیر سے حوالگی پر کم از کم 0.01% یومیہ جرمانہ ہے، جس کی حد 10% ہے۔

آف پلان شیڈول کی ایک مثال

4,300,000 بھات کا یونٹ، جو 2026 کی پہلی ششماہی میں غیر ملکی خریداروں کی اوسط کے قریب ہے (The Nation)۔ مراحل صرف مثال ہیں۔ فیصلہ کنٹریکٹ کرتا ہے۔

مرحلہ	ادائیگی	اب تک ادا شدہ
ریزرویشن	50,000 بھات	50,000 بھات
کنٹریکٹ ڈپازٹ	380,000 بھات	430,000 بھات
تعمیر کی قسطیں	860,000 بھات	1,290,000 بھات
ٹرانسفر پر باقی رقم	3,010,000 بھات	4,300,000 بھات

بیرون ملک سے ہر ادائیگی غیر ملکی کرنسی میں آنی چاہیے، تاکہ خریدار ٹرانسفر کے وقت پوری رقم کے لیے FET فارم حاصل کر سکے۔

لیز ہولڈ ڈیلز

ولا یا گھر خریدنے والا غیر ملکی زمین کا مالک نہیں بن سکتا۔ عام ڈھانچہ 30 سال تک کی رجسٹرڈ لیز ہے، جو قانون کی اجازت کردہ سب سے طویل رجسٹرڈ رہائشی لیز ہے۔ تجدید کے کوئی بھی آپشن کنٹریکٹ کے ہوتے ہیں اور، جیسا کہ Bektu بتاتا ہے، عدالتیں عام طور پر صرف پہلی رجسٹرڈ مدت نافذ کرتی ہیں۔ ڈیل کی قیمت 30 سال پر لگائیں، 90 پر نہیں۔

ٹیکس، فیس اور قواعد بدلتے رہتے ہیں، اس لیے کوئی قدم اٹھانے سے پہلے سرکاری ذریعہ چیک کریں۔ سیلز ٹریننگ اور پیسے کی مشقوں کے ساتھ مشق کریں۔

یہ سبق عمومی معلومات ہے، قانونی یا ٹیکس مشورہ نہیں۔