تھائی لینڈ میں رئیل اسٹیٹ میں آپ کے پہلے 90 دن

پہلے تین ماہ طے کرتے ہیں کہ آپ اس کام میں رہیں گے یا نہیں۔ نئے لوگ شاذ و نادر ہی صلاحیت کی کمی کی وجہ سے ناکام ہوتے ہیں۔ زیادہ تر وہ لیڈز کا انتظار کرتے ہیں، معمول چھوڑ دیتے ہیں، یا، غیر ملکیوں کے معاملے میں، ایسے کام میں چلے جاتے ہیں جس کا ان کا پرمٹ احاطہ نہیں کرتا۔ یہ ایک سادہ منصوبہ ہے، ایک راستہ تھائی ایجنٹس کے لیے اور ایک قانونی رولز میں غیر ملکیوں کے لیے۔

دن 1 سے 30: تیاری کریں اور سیکھیں

سب کے لیے:

1. ایجنسی کا طریقہ کار سیکھیں۔ اس کا کمیشن ایگریمنٹ، کلائنٹ کی شناخت کے مراحل، اینٹی منی لانڈرنگ طریقہ کار اور ہر فائل کی منظوری کون دیتا ہے (سبق 3 اور 4)۔
2. ایک علاقہ سیکھیں۔ اس میں پیدل گھومیں۔ وہاں اپنی ایجنسی کی ہر لسٹنگ دیکھیں۔ ٹرانسپورٹ، اسکول، اسپتال، ساحل اور نئے پروجیکٹس نوٹ کریں۔
3. اعداد سیکھیں۔ 2% ٹرانسفر فیس، 3.3% SBT یا 0.5% اسٹامپ ڈیوٹی، 49% کوٹہ، USD 50,000 کی FET حد اور 30 سالہ لیز۔ کلائنٹس سب سے پہلے انہی پر آپ کو پرکھتے ہیں (سبق 6)۔

اگر آپ تھائی ہیں: ایجنسی کے ساتھ اپنے پورٹل اکاؤنٹس بنائیں، اور TREBA میں، یا پٹایا میں REBA-ES میں شامل ہونے پر غور کریں (سبق 3)۔

اگر آپ غیر ملکی ہیں: اپنا Non-B ویزا اور ورک پرمٹ ملنے سے پہلے کام شروع نہ کریں، اور اپنے پرمٹ کی جاب ڈسکرپشن پڑھیں۔ یہ آپ کے روزانہ کام سے میل کھانی چاہیے (Thaiger، مئی 2026)۔ اپنے مینیجر کے ساتھ تحریری طور پر طے کریں کہ کون سے کام آپ کے ہیں اور کون سے تھائی ساتھیوں کے: لسٹنگز، ویونگز اور مذاکرات مخصوص فہرست میں ہیں (Acclime)۔

دن 31 سے 60: لوگوں کو تلاش کریں

تھائی ایجنٹس کے لیے مالکان ہی اصل کاروبار ہیں۔ لسٹنگ خریداروں کو آپ تک لاتی ہے۔ پراسپیکٹنگ کا کم از کم آدھا وقت مالکان پر لگائیں۔

Leto، ایک ایجنسی، بتاتی ہے کہ 2026 میں تھائی ایجنٹس کلائنٹس کہاں سے تلاش کرتے ہیں:

• ریفرلز اور دوبارہ آنے والے خریدار۔ آپ کو ملنے والی سب سے سستی لیڈز۔
• پورٹلز: FazWaz، DDproperty، Thailand-Property اور Hipflat۔ اپنے علاقے میں نئی نجی لسٹنگز پر نظر رکھیں اور خود بیچنے والے مالکان کو کال کریں۔
• پیڈ سوشل اشتہارات اور YouTube یا Telegram پر ذاتی برانڈ۔
• بیرون ملک سرمایہ کاروں کے لیے انسپیکشن ٹورز، خاص طور پر روسی خریداروں کے لیے۔
• زبان کی کمیونٹیز اور چیٹ گروپس۔
• ڈیولپرز، جو نئے لانچز پر ایجنٹس کو براہ راست کمیشن دیتے ہیں۔

خریداروں کو جانیں۔ 2025 میں یونٹس کے لحاظ سے سب سے بڑے غیر ملکی خریدار چین، میانمار اور روس سے تھے (Khaosod English)۔ 2026 کی پہلی ششماہی میں روسی خریداری پھوکٹ اور Chonburi میں، چینی بنکاک اور Chonburi میں، اور میانمار کی بنکاک میں مرکوز تھی (The Nation)۔ پٹایا میں اسکولوں اور صحت کی سہولیات کے لیے منتقل ہونے والے میانمار کے خاندان نئی طلب کا بڑا حصہ ہیں (Pattaya Mail، فروری 2026)۔

قانونی رول میں غیر ملکیوں کے لیے پائپ لائن میں آپ کا حصہ ابتدائی مرحلے کا ہے: بیرون ملک مہمات، آپ کی زبان میں مواد، سرمایہ کاروں کے لیے ویبینارز، بیرون ملک فرموں کے ساتھ شراکتیں۔ جب کوئی لیڈ ویونگ یا مذاکرات کے لیے تیار ہو تو اسے کسی تھائی ساتھی کے حوالے کریں۔

دن 61 سے 90: تبدیل کریں

• ہر خریدار کی جانچ کریں۔ بجٹ، نقد یا مارگیج، وقت، قومیت، فری ہولڈ یا لیز، گھر یا سرمایہ کاری۔ جوابات کوٹے کی جانچ، FET اور اخراجات طے کرتے ہیں۔
• غیر ملکی خریداروں کو پہلے دن FET کے بارے میں بتائیں۔ رقم ٹرانسفر سے پہلے بیرون ملک سے، غیر ملکی کرنسی میں آنی چاہیے (Storm Real Estate Phuket)۔
• فری ہولڈ یونٹ کا وعدہ کرنے سے پہلے کوٹہ چیک کریں۔
• ہر پراپرٹی دورے کے بعد 24 گھنٹوں کے اندر فالو اپ کریں۔
• رقم کے ذریعے کی فائل جلد تیار کریں۔ 19 اکتوبر 2026 کو شروع ہونے والے کریک ڈاؤن میں 2 ملین بھات سے زیادہ کی خریداریوں کی اضافی جانچ ہوتی ہے (Thai Examiner)۔
• صرف ویونگز نہیں، Department of Lands میں اپنی پہلی ٹرانسفر کا ہدف رکھیں۔

رفتار جانیں

Leto کے مطابق صرف تقریباً 30% نئے ایجنٹ ماہانہ دو یا زیادہ ڈیلز تک پہنچتے ہیں۔ 2026 کی پہلی ششماہی میں غیر ملکی کونڈو ٹرانسفرز یونٹس میں 8.8% کم ہوئے (The Nation)۔ پہلے سال کا معتدل ہدف رکھیں، اگر آپ کمیشن پر ہیں تو سست آغاز کے لیے بچت رکھیں، اور صرف ڈیلز نہیں، اپنی سرگرمی بھی گنیں۔

روزانہ کا معمول

وقت	کام
9:00 سے 11:00	پراسپیکٹنگ: مالکان کو کالز، پورٹلز کی جانچ، نیٹ ورک کے پیغامات
11:00 سے 13:00	ویونگز اور ویلیوایشن (تھائی ایجنٹس) یا مہمات کا کام (غیر ملکی عملہ)
14:00 سے 15:00	فالو اپ اور CRM اپ ڈیٹس
15:00 سے 18:00	پراپرٹی دورے، مواد، مارکیٹ کا مطالعہ
دن کے آخر میں	کل کی منصوبہ بندی کریں، تین کامیابیاں اور ایک سبق لکھیں

اوقات اپنی ایجنسی اور اپنے خریداروں کے ٹائم زونز کے مطابق ڈھالیں، لیکن پراسپیکٹنگ کا وقت مقرر رکھیں۔ مصروف دن میں یہی سب سے پہلے غائب ہوتا ہے، اور یہی وجہ ہے کہ ایک ماہ بعد آپ کی پائپ لائن خشک ہو جاتی ہے۔

آپ کے ٹولز

• ہر رابطے، پراپرٹی دورے اور فالو اپ کی تاریخ کے ساتھ ایک CRM۔
• ان پورٹلز پر اکاؤنٹس جو آپ کی ایجنسی استعمال کرتی ہے۔
• اچھی تصویر اور ویڈیو کوالٹی والا فون، اور وہ میسجنگ ایپس جو آپ کے خریدار استعمال کرتے ہیں۔
• ٹیمپلیٹس: کمیشن ایگریمنٹ، کلائنٹ کی شناخت کا فارم، خریدار کی جانچ کی شیٹ اور ٹرانسفر فیس، SBT یا اسٹامپ ڈیوٹی کے ساتھ اخراجات کا تخمینہ۔
• ایک ذرائع کی فہرست: مارکیٹ اپ ڈیٹس کے لیے پریس کے ذریعے REIC ڈیٹا، Krungsri Research اور Department of Lands۔

پانچ غلطیاں جن سے بچنا ہے

1. غیر ملکی کا یونٹس دکھانا یا مذاکرات کرنا، چاہے ایک بار ہی کیوں نہ ہو۔ یہ مخصوص کام ہے، جس پر جرمانے، ملک بدری اور داخلے پر پابندی کا خطرہ ہے (سبق 2)۔
2. 99 سالہ لیز یا 75% کوٹے کا وعدہ۔ ان میں سے کوئی بھی قانون نہیں بنا (Bektu، جون 2026)۔
3. 30+30+30 کو گارنٹی شدہ کے طور پر بیچنا۔ عدالتیں عام طور پر صرف پہلے رجسٹرڈ 30 سال نافذ کرتی ہیں۔
4. FET بھول جانا۔ جس غیر ملکی خریدار کی رقم بھات میں یا تھائی لینڈ کے اندر سے آئے وہ شاید فری ہولڈ یونٹ رجسٹر نہ کرا سکے۔
5. nominee کا مشورہ دینا۔ 2026 کے آخر میں یہ کلائنٹ کی خریداری کو تحقیقات میں ڈالنے کا تیز ترین طریقہ ہے۔

اپنا حوصلہ بلند رکھیں

انکار ہر دن کا حصہ ہے۔ ہر جمعہ اپنے اعداد کا جائزہ لیں، قواعد سیکھتے رہیں، اور ڈیولپرز، وکلاء اور بینکوں کے ساتھ تعلقات بنائیں۔

CloserPass نوکریوں پر آسامیاں تلاش کریں اور ایجنسیوں میں آجروں کا موازنہ کریں۔ مائنڈسیٹ، سیلز اور کلائنٹ ٹریننگ کے ساتھ مشق کریں۔

قواعد بدلتے ہیں، اس لیے کوئی قدم اٹھانے سے پہلے سرکاری ذریعہ چیک کریں۔ یہ سبق عمومی معلومات ہے۔