外国人在埃及购房

外国人可以在埃及购买住房，但相关规定分散在多部法律和法令中，其中一些最近有所变化。作为经纪人，您往往是买家第一个咨询的人。以下是您需要了解和告知的内容。

简要版

1. 基本法律是1996 年第 230 号法律：用于居住，每处房产不超过 4,000 m²，不得为文物，且五年内不得转售，除非获得主管部门许可。
2. 旧有的两处房产上限已通过政府决定取消，条件是房款以从境外汇入的外币支付。
3. 土地和农业用地不对外国人开放。西奈有其独立的限制性制度。
4. 大多数新房以初始合同出售。在 shahr aqary 完成完整登记是一个单独且较慢的步骤。
5. 卖方须按总售价缴纳 2.5% 房产处置税。
6. 房产可用于申请居留许可，但在做出任何承诺之前，请先核实当前门槛。

1996 年第 230 号法律的规定

政府自己的投资门户网站对这些规定作了概述。非埃及人可为本人及其家庭（配偶和未成年子女）私人居住拥有房产，以及持证经营所需的房产。每处房产不得超过 4,000 m²，且不得为登记文物。非埃及人自取得之日起五年内不得转让所有权，除非总理允许提前转让；该权力此后已下放给司法部长。违反这些条件的交易无效，且不能登记。

如果埃及人不持有公司大部分资本，该公司即被视为外国公司，即使其在埃及注册成立。

部分地区享有更宽松的待遇。根据 2005 年第 548 号总理令，外国人在新城市社区和列明的旅游区（包括 Ras El Hekma、Sidi Abdel Rahman、赫尔格达和红海）购买住房时享有与埃及人同等的待遇，但须经安全审批。

单元数量上限和以美元付款

2023 年，内阁着手取消买家以外币付款时的两处房产上限。Al-Ahram Weekly 于 2026 年 7 月报道，该上限已通过总理决定取消，房款必须以从境外汇入的外币支付，对于 NUCA 等国家机构管辖的单元，登记处接受开发商合同加上美元付款证明。在我们能找到的资料中，该法令编号尚未公布，因此在为买家购买第三套单元提供建议之前，请先请公证处确认。

同一报道称，此次放宽适用于已建成单元，不包括土地。据 Al Tamimi 称，农业用地和大部分沙漠土地仍不对外国人开放。

西奈和边境地区

西奈适用单独的立法。Al-Ahram Weekly 称，除达哈卜、沙姆沙伊赫和亚喀巴湾旅游区外，整个西奈都禁止外国人拥有房产，而沙姆沙伊赫本身采用最长 99 年的用益权，而非永久产权。部分安全和边境地区对所有人都禁止私人拥有。如果房源位于西奈或边境附近，请在支付任何定金之前让买家咨询律师。

初始合同与 shahr aqary 登记

大多数新房以与开发商签订的初始合同（aqd ibtidaei）出售。该合同对双方具有约束力，但不是已登记的产权。完整登记在隶属司法部的房地产公示局（shahr aqary）办理，完成后产生已登记的“蓝色合同”。

Enterprise 在 2023 年描述了该流程：测量和分区证明、律师工会印花（价值的 1%，上限 EGP 25,000）、登记费，以及完整的合同链。总费用通常达到 EGP 30,000 至 50,000，对于外国人，安全审查可能使登记时间从约 60 天延长到一年。二手房往往附带一连串未登记的合同，合同链中的缺口可能意味着需要通过诉讼来确认买卖有效，因此请尽早询问。

2.5% 房产处置税

个人出售已建成房产或城市范围内的建设用地时，卖方须缴纳总售价的 2.5%，不得扣除任何费用。无论合同是否登记均适用，须在出售后 30 天内缴纳。部分转让可免税，例如配偶之间、父母与子女之间的赠与。

与房产挂钩的居留

拥有房产可用于申请居留许可。2023 年的媒体报道称，以外币支付约 USD 50,000、100,000 和 200,000 购房，可分别获得一年、三年和五年的居留许可，但我们未能在官方网页上确认当前门槛。请告知客户向护照、移民和国籍管理局核实。

经纪人必须解释的内容

• 该单元和区域适用哪部法律，以及是否需要安全审批。
• 房款必须以从境外汇入的外币支付，并保留银行证明。
• 该单元是初始合同还是已登记，以及由谁支付登记费用。
• 五年转售限制，除非该地区获得豁免。
• 卖方须缴纳 2.5% 房产处置税。
• 您已在 GOEIC 登记，且您的佣金写入书面合同并通过银行支付，而非现金。

本指南为一般信息，不构成法律建议。针对外国人的规定已于 2023 年和 2026 年发生变化。CloserPass 与任何埃及主管机构均无关联。

在 CloserPass 埃及频道查找职位和更多指南。