埃及房地产职业

经纪人必须了解的规定

房地产主管机构

埃及进出口管制总局（General Organization for Export and Import Control，GOEIC）房地产经纪人登记处，隶属投资和外贸部

经纪人登记（GOEIC）

凡居间买卖或租赁房产或土地者，都必须登记在 GOEIC 的房地产经纪人登记处。该登记处根据 2022 年第 21 号法律设立，该法修订了 1982 年第 120 号《商业代理和经纪法》。据 Property Finder Egypt 报道，关于经纪人类型和类别的 2025 年第 578 号部长令于 2025 年 12 月 16 日发布，2026 年 1 月 18 日生效，现有从业者有六个月时间（至 2026 年 7 月）完成登记。申请人须先通过 GOEIC 的在线房地产经纪执业课程（3 天，12 小时，出勤率 80% 并通过结业评估，费用 EGP 1,500），然后携证书到 GOEIC 分支机构提交个人或公司申请表。经纪人按卖方、买方、双方或租赁经纪人登记，并按交易规模分级：A 级（超过 EGP 1 亿，资本 EGP 1,000,000）、B 级（超过 EGP 5,000 万，EGP 500,000）、C 级（超过 EGP 1,000 万，EGP 50,000）和 D 级（不超过 EGP 1,000 万，EGP 20,000）。经纪人证可在 Maarouf（开罗）、6th of October 或亚历山大分支机构领取。登记费在分支机构缴纳，但未公开；未经登记执业最高可处两年监禁，并处 EGP 50,000 至 EGP 1,000,000 罚款。

谁可以做经纪人

个人登记仅限埃及人：1982 年第 120 号法律（第 3 条，经第 3 条之二适用于房地产经纪人）要求申请人具有埃及国籍，入籍的埃及人须已持有国籍满十年。因此，外国公民不能以本人名义登记为房地产经纪人。外国人仍可通过公司参与：GOEIC 的登记处为有外国创始人的埃及公司和外国公司的埃及分支机构分别设有通道，法律也允许部长对有外国创始人的公司豁免国籍要求。受雇于此类公司的外国人需根据 2025 年第 14 号劳动法（2025 年 9 月 1 日起施行）取得劳动部的工作许可，而 2025 年第 279 号部长令规定外籍员工人数不得超过机构埃及员工人数的 10%（对部分投资法项目，在找不到合格埃及人时最高可达 20%）。在公司持有登记的情况下，外籍员工能否亲自签署经纪合同，目前尚未在任何官方文本中找到确认。

经纪规定

每份经纪合同都必须采用书面形式，并写明日期、各方、房产详情和完整的付款方式；经纪人必须对照官方记录核查房产数据，并对客户信息保密。超过 EGP 10,000 的佣金不得以现金支付，经纪人须保存交易登记簿（通过 GOEIC 网站以电子方式记录），记录价格和佣金，收到的款项须在 30 天内向税务局申报。第 120 号法律没有设定佣金上限，费率和币种以合同约定为准。新项目的佣金由开发商支付，因此买家支付的价格不变，据称经纪人经手了开发商 70% 至 80% 的销售（Invest-Gate，2022 年）。成交前必须对照反洗钱部门的名单对客户进行筛查。

外国买家

1996 年第 230 号法律历来将非埃及人限制为最多两处房产，每处不超过 4,000 平方米，且五年内不得转售。2023 年至 2026 年的内阁决定取消了以从境外汇入的外币付款的买家在住宅单元数量上的限制，而从 NUCA 等机构购买的单元只有在提供以美元付款的证明后才能公证（Ahram Online，2026 年 7 月）。所有权仅限于房产单元，不包括土地：总理表示外国人的所有权仅限于房产单元，沙漠土地保留给埃及人和埃及人控股的公司（1981 年第 143 号法律），农业用地不对外国人开放。在西奈，2012 年《综合发展法》将土地和建筑所有权保留给埃及人，向外国人提供可续期的用益权（最长 50 年，最多 75 年），据 Ahram 报道，达哈卜（Dahab）、沙姆沙伊赫（Sharm El Sheikh）和亚喀巴湾旅游区例外。购房可获得居留，据报道门槛为一年居留 USD 50,000、三年 USD 100,000、五年 USD 200,000（IMI Daily，2023 年），但未找到可确认当前金额的官方标准。

税费

卖方须按已建成房产或建设用地的总售价缴纳 2.5% 的房产处置税，无论合同是否登记；根据 2026 年第 151 号法律对所得税法的修订（自 2026 年 7 月 29 日起施行），缴税期限为 60 天。在房地产公示局（Shahr El Aqary）登记买卖，须按 2006 年第 83 号法律依面积缴纳固定费用，据报道 100 平方米以内为 EGP 500，300 平方米以上封顶为 EGP 2,000，另加测量费、律师工会认证费（1%，上限 EGP 25,000）和合同费用，整个流程通常花费 EGP 30,000 至 50,000（Enterprise，2023 年）。自 2023 年第 3562 号决定起，国家监管城市中的单元合同无需完成完整的产权登记即可公证。非住宅租赁现须缴纳 14% 增值税（2026 年第 149 号法律）。

期房

大多数新房由开发商以期房形式按长期分期付款计划出售，JLL 表示付款期限已从 2016 年前的两年延长到如今最长 15 年，项目土地通常通过收益分成协议从新城市社区管理局（NUCA）购买或与其共享。现行规定（2022 年第 2184 号总理令）要求设立项目银行账户和保证金，但不要求开发商登记或分级，延期交付已成为政治议题：2026 年 9 月，政府开始公布停滞项目名单。住房部于 2026 年 9 月下旬完成的一项法律草案将设立强制性的埃及房地产开发商联合会，要求在任何项目获批前进行登记，每个项目或每期设立一个托管账户，按经认证的进度放款，付款计划与竣工挂钩，并设立两个买家保护基金；该草案仍需内阁和众议院通过。

租赁

2025 年 8 月 4 日公布的 2025 年第 164 号旧租约法规定，受租金管制的租约在住宅七年后、其他用途五年后终止。过渡期内，高档地区租金涨至旧租金的 20 倍（每月至少 EGP 1,000），中等收入地区（至少 EGP 400）和经济地区（至少 EGP 250）涨至 10 倍，非住宅单元涨至五倍，之后每年上涨 15%；国家承诺为原租户提供替代住房。1996 年 1 月 30 日以后签订的租约不受该法约束，适用《民法典》，租金和租期由双方自由约定。

平台

GOEIC 房地产经纪人登记处和经纪人证GOEIC 在线预约（goeic.gov.eg/reserv-online，热线 19591）GOEIC 电子交易登记簿房地产公示局（Shahr El Aqary）新城市社区管理局（NUCA）埃及税务局埃及反洗钱和反恐融资部门名单劳动部外国人工作许可